结合三级计划的开发报建碧桂园.pdf
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结合三级计划管理体系的开发报建目录开发报建流程一高效率战略二政府关系处理三一、开发报建流程3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段1234567891011参不招标、拍卖、挂牌交易取得土地所有权旧村改造取得土地所有权股权转让取得土地所有权土地所有权初始登记用红地线放点用地界测量放点房地产开发企业资质核准环保审核固定资产投资许可证及计划立项审批建设用地觃划许可证办理国有土地使用证办理
(一)用地申请阶段旧村改造取得土地使用权股权转让取得土地使用权土地使用权初始登记1、报名申请,取得资格(资格同意复函)2、参与竞标(中标通知书)3、签订合同(土地使用权出让合同)4、缴付契税和地价付清地价款证明书契税缴纳凭证参不招标拍卖挂牌交易取得土地使用权
(一)用地申请阶段股权转让取得土地使用权土地使用权初始登记参不招标拍卖挂牌交易取得土地使用权旧村改造取得土地使用权
(一)用地申请阶段旧村改造取得土地使用权土地使用权初始登记参不招标拍卖挂牌交易取得土地使用权股权转让取得土地使用权
(一)用地申请阶段旧村改造取得土地使用权股权转让取得土地使用权参不招标拍卖挂牌交易取得土地使用权土地权属证明、实地结果测绘报告书土地使用权初始登记
(一)用地申请阶段用地界测量放点房地产开发企业资质等级核准环保审核用红地线放点用地红线图
(一)用地申请阶段房地产开发企业资质等级核准环保审核用红地线放点用地界测量放点建筑用地地界放点测量报告、宗地(籍)图
(一)用地申请阶段用地界测量放点环保审核用红地线放点房地产开发企业资质等级核准房地产开发资质登记证书
(一)用地申请阶段用地界测量放点用红地线放点房地产开发企业资质等级核准1、环保立项预审建设项目环境影响登记表书、建设项目环境影响立项预审意见2、环保立项审批建设项目环境影响评价表、建设项目环境影响立项预审意见、建设项目环境影响评价审查批复环保审核
(一)用地申请阶段建设用地觃划许可证办理国有土地使用证办理建设项目环境影响评价审查批复、可行性研究报告立项批复固定资产投资许可证及计划立项审批
(一)用地申请阶段国有土地使用证办理固定资产投资许可证及计划立项审批建设用地觃划许可证建设用地觃划许可证办理
(一)用地申请阶段建设用地觃划许可证办理固定资产投资许可证及计划立项审批建设用地觃划许可证、立项批复、宗地图、觃划红线图取得国有土地使用证国有土地使用证办理
(一)用地申请阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段6预售阶段1、地形现状图测绘2、现场地质勘探及测绘3、市政管线、道路调查分析4、现场周边建筑物、构筑物调查5、水文地质资料调查
(二)设计前期调查阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段1.方案设计阶段2.扩初设计阶段3.桩基提前开工觃划报批4.施工图设计阶段5.设计修改报批备注:
备注:
1、概念性规划(概规)、概念性规划(概规)2、修建性详细规划(修规)修建性详细规划(修规)3、方案设计方案设计4、初步设计初步设计5、施工图设计施工图设计6、设计变更。
设计变更。
(三)设计阶段立项批复、建筑分层面积表、总平图征询答复书供用电征询立项批复、总平图征询答复书用水征询立项批复、总平图征询答复书燃气征询立项批复、方案设计文本项目交通影响评价成果建设项目交通影响评价1.方案设计阶段项目抗震评价成果建设项目抗震评价立项批复、总平图日照影响分析立项批复、觃划红线图、用地红线图、总平图取得地名使用证地名申报觃划方案批复方案设计规划报批1.方案设计阶段方案设计文件、方案审批申请表、觃划审批意见绿化景观方案批复小区景观绿化方案评审方案设计文件、方案审批申请表小区技防方案评审总平面图、觃划批复、立项批复人防设防审查批复表人防设防核定(小区给排水管线、强电管线、弱电管线)综合管线方案图综合管线方案图核定1.方案设计阶段2.扩初设计阶段初步设计建筑图、方案效果图、建设工程初步设计审批意见书扩初设计图及电子文件、电子受理表格建设工程消防设计审核意见书电气设计图、防雷设计审查报告防雷装置设计核准书扩初设计图及电子文件、人防工程建设意见征询单人防地下室初步设计审查意见书、人防核准单扩初设计规划报批扩初设计消防报批扩初设计防雷报批扩初设计人防报批3.桩基提前开工觃划报批总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、电子数据建设工程桩基础报建证明书施工图设计及电子文件、电子受理表格、施工图设计审批意见书施工图设计消防报批施工图设计及电子文件、人防工程建设意见征询单、人防核准单施工图设计人防报批全套施工图、施工图审查报告施工图设计审查电气设计图、防雷设计审查报告、防雷装置设计核准书施工图设计防雷报批4.施工图设计阶段全套建施图、面积预测报告施工图预测报建申请表、立项批复、施工图审查报告、建设工程觃划许可证、建筑觃划红线图等文件施工图设计规划报批环境绿化设计觃划许可证环境绿化设计规划许可证办理市政工程觃划许可证市政工程规划许可证办理委托设计各专业工程委托设计4.施工图设计阶段5.设计修改报批方案设计调整觃划审报、方案调整设计图原方案觃划批复、同意公示函方案调整公示、公示结论方案设计调整觃划报批、方案调整觃划批复5.设计修改报批施工图设计修改消防报批、修改后的施工图原消防局批文、同意复函施工图设计修改觃划报批、建筑施工图施工图审查报告、同意复函综合管线报批、管线综合图3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段有关障碍物拆除、迁移报批临时市政路口及管线接口审批临时占用城市绿化报批施工占道报批工作123654临时建筑报建临时施工工地申请(四)施工准备阶段1、临时施工工地申请土地使用权出让合同书建设工程觃划许可证临时用地位置图用地方案图土地使用权出让合同书临时用地位置图临时用地合同书临时用地规划局申请临时用地国土局申请(四)施工准备阶段临时用地合同书、方案设计图、临时建设工程设计方案审批意见书临建方案觃划报建方案图、方案审批意见书临建方案消防报建施工图、觃划局关于方案批复、施工图审批意见书临建施工图消防报建临时用地合同书、建筑施工图、施工图消防审批意见、临时建设工程觃划许可证临建施工图觃划报建临建消防验收临建消防验收临建觃划验收临建觃划验收2、临时建筑报建(四)施工准备阶段觃划局报批路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子数据准予行政许可决定书交管局报批路口接口平面图、道桥处批文、觃划局批文临时占用道路许可证城管局报批挖掘、占用城市道路许可证同意路灯迁移及管线加固复函树木砍伐、移植许可证1)临时道路及路口接口审批3、临时市政路口及管线接口审批(四)施工准备阶段2)施工排水报批:
室外管线总图蓝图、电子数据、准予行政许可决定书、临时排水许可3)施工用水报批:
场地临时排水总图、临时排水许可4)施工用电报批:
临时用电接线平面图、供用电征询答复意见书、审图意见书3、临时市政路口及管线接口审批(四)施工准备阶段挖掘、占用城市道路许可证同意路灯迁移及管线加固复函树木砍伐、移植许可证占用道路许可证4、施工占道报批(四)施工准备阶段6、有关障碍物拆除、迁移报批5、临时占用城市绿化报批电力线拆除、迁移报批电信线拆除、迁移报批给排水管道拆除、迁移报批红线内树木砍伐、移栽报批其它障碍物拆除、迁移报批(四)施工准备阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段地下管线查询带红线坐标点的建筑总平面图及电子文件。
地下管线查询成果图施工许可证办理建设工程觃划许可证或桩基础报建证明书、企业资质证明、项目报建、中标通知、招投标备案、甲乙方人工工资担保金(函)、审图报告、绿化工程觃划许可证、施工组织设计、施工单位安全生产许可证明材料、项目经理资质证书及安全考核证、安全施工措施费支付计划等取得建筑工程施工许可证1、该阶段施工许可证办理(五)施工阶段市政工程施工许可证其它有关与业工程施工许可证办理绿化工程施工许可证:
绿化觃划许可证绿化工程施工许可证(五)施工阶段2、施工控制点放点1)施工单位桩点2)放点报告3、开工验线1)测绘委托桩位平面图、一层平面图、总平面图、电子数据建设工程开工验线测量报告2)觃划局报批开工验线报告建设工程觃划许可证(五)施工阶段4、永久性市政路口及管线接口审批1)市政路口接口审(五)施工阶段规划局报批规划局报批路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子数据数据准予行政许可决定书准予行政许可决定书交管局报批交管局报批路口平面图、规划批文、城管批文路口平面图、规划批文、城管批文同意复函同意复函城管局报批城管局报批挖掘城市道路许可证挖掘城市道路许可证同意路灯迁移、管线加固及泛光照明施工的复函同意路灯迁移、管线加固及泛光照明施工的复函树木砍伐、移植许可证树木砍伐、移植许可证2)正式用水报装室外管线总图蓝图、电子数据、排水许可证同意复函3)正式用电报批室外管线总图蓝图、电子数据审图意见书4)燃气接口报批燃气接驳点确认燃气接驳点确认书、室外管线总图蓝图、电子数据同意复函(五)施工阶段5)电梯报装(含临时售楼电梯)6)电信报装7)有线电视报装8)网络及智能化报装(五)施工阶段5、人行道改造报批1)觃划局批文、人行道改建设计方案2)交管局批文、迁移绿化平面图3)人行道改建方案、移迁路灯平面图4)觃划局批文、道桥处批文、人行道改建设计方案6、市政绿化改造报批(五)施工阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段1预售查丈、经批准的建筑施工图、电子数据、预售测绘报告房号编制、门牌号报批、立项批复、觃划批复、总平面图、公安门牌号批复预售价格报批售楼广告设置报批房地产预售备案,房地产买卖合同(预售)备案回执预售许可证办理、验资报告、工程进度报告、商品房预售方案、预售款监管协议、预售查丈报告、房地产预售许可证126543(六)预售阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产开发报建全流程5施工阶段7竣工验收阶段燃气工程验收:
城市居民用燃气交付备案证明、室外管网工程、室内管道及计量表具消防工程验收:
建筑工程消防验收申请书、验收合格意见给水工程验收:
室外管道工程、室内管道及计量表具、二次增压供水工程环保验收报批:
环卫工程验收、市政管网工程验收、室内环境检测排水工程验收:
供电设备工程、计量表具工程、合格证明、排水许可证电梯验收报批:
验收合格意见书电力工程验收:
用电交付备案证明、供电设备工程、计量表具工程竣工验收(七)竣工验收阶段墙改办验收:
验收意见书路灯工程验收信箱工程验收:
城市居民通邮交付备案证明防雷工程验收:
验收合格意见书电信验收报批:
城市居民电信交付备案证明有线电视报装:
城市居民有线电规交付备案证明人防工程验收:
人防报建发出的所有文件、竣工测量报告、竣工图人防工程交付备案证明竣工验收(七)竣工验收阶段交付备案:
新建商品房交付使用证明.竣工备案:
备案回执竣工档案验收:
竣工档案验收认可证.规划验收报批:
经核准的建筑施工图、电子数据、竣工测量报告、峻查丈报告、验收合格意见书竣查丈报批:
经批准的建筑施工图、电子数据、预售查丈报告(已办理的需提供)、竣工测绘报告未抵押土地使用证:
分割用地测绘、他项权利申报绿化验收:
验收合格意见书竣工验收(七)竣工验收阶段有关押金退还申请:
墙体保证金、工程支付担保金、同意退还工程保函退保申请:
工程款发票、合同、同意退保房地产证登记:
商品房分割用地许可证房地产证初始登记:
房地产证技防验收竣工验收(七)竣工验收阶段二、高效率战略规划策划计划总目标,定性重要条件与资源利用定量,具体工作二、高效率战略认真第一,聪明第二决心第一,成败第二速度第一,完美第二结果第一,理由第二
(一)认真第一,聪明第二秘书分类分类1、发通知。
发通知后,准备会议用品,并参加会议。
2、抓落实。
发通知后,打电话参会人确认,确保每个人及时通知。
3、重检查。
会前30分钟提醒与会者,临时不参加会议的人要报告总经理。
(一)认真第一,聪明第二4、勤准备。
测试可能用到的投影、电脑,并落实会议室,写上些会议室利用的时间。
5、细准备。
上述步骤外,还了解会议性质、议题。
然后准备资料供与会者参考。
6、做记录。
做会议记录,录音。
(一)认真第一,聪明第二7、发记录。
整理会议记录后交总经理,请示是否发与会人员。
8、定责任。
将会议上确定的任务,一对一地落实到责任人,经当事人确认后,形成书面备忘录,交总经理与当事人各一份,定期跟踪任务完成情况,汇报总经理。
9、做流程。
把上述流程标准化。
(二)决心第一,成败第二高效的基础是建立信心和决心!
没信心和决心,成功的概率是零!
有信心和决心,成功的概率便有了有信心和决心,成功的概率便有了99%!
(三)速度第一,完美第二。
1998年6月,惠普公布一个售价吃惊的数字:
当年增长率只有3%,而两年前还达到30%。
公司同时宣布,2000多中高级经理暂时减薪5%。
新上任的CEO卡提出了著名的速度逻辑:
(三)速度第一,完美第二。
(三)速度第一,完美第二。
95分才推出;80分推出,慢慢改进。
苹果iPHONE天线问题。
(三)速度第一,完美第二。
碧桂园的核心竞争力是“快速开发,快速销售”房地产是“准金融”企业资金占用如按照15%(信托成本)计息,1亿元每天利息为4.2万元,每月为125万元。
(三)速度第一,完美第二。
金融企业是以无形的“服务”为产品,通过提供“服务”赚取利润;而房地产企业是以有形的“房产”为产品,通过卖出房产赚取利润。
平衡时间成本与产品质量是我们计算利润要跨的两道坎。
(三)速度第一,完美第二。
当两者难以平衡和难以统一时,我们必须以“合理”为前提,平衡时间成本与产品质量,也就是平衡“快”与“好”刘达不陈克同在艾伯森(中国)公司上班。
陈涨工资,刘认为丌公平,没有功劳有苦劳,没有劳苦有疲劳。
总经理让刘达去西门市场问一下是否有大闸蟹卖。
刘:
有!
总:
产地,觃格?
总:
论只还是论斤?
总:
多少钱一斤?
(四)结果第一,理由第二。
陈:
大闸蟹作用是什么?
陈:
西门市场有两档,均产自阳澄湖,一档4两/50元/只,肚白、背绿、黄毛、金爪、体壮,看很新鲜;另一档6两/80元/只,质量更好。
600只九折,1000只八五折。
(带回两只样本)员工多单身或三口之家,公司送员工建议考虑前者;老总送亲友或客户,建议后者更大体。
(四)结果第一,理由第二。
(四)结果第一,理由第二。
我们靠结果生存,而不靠理由生存没有结果,就不能生存,这是硬道理一个差的结果比没有结果强!
不管白猫黑猫,能抓住老鼠就是好猫。
三、政府关系利益个人利益政治利益三、政府关系不行贿、不违法为前提!
(一)工作方法1工作建情,日常深情。
工作建情,日常深情。
2相互尊重,诚实守信。
相互尊重,诚实守信。
3多找基层,上下联动。
多找基层,上下联动。
4宁卑不亢,谦虚谨慎。
宁卑不亢,谦虚谨慎。
5多提建议,少提意见。
多提建议,少提意见。
6提前介入,提出警示。
提前介入,提出警示。
(二)个人心得常汇报工作,包括向公司领导和政府领导汇报;针对怀集的就业难,有职位空缺时,打个电话给领导问一下是否有需要安排的;经常买一些所谓“土特产”送领导;
(二)个人心得领导亲戚朋友买楼时尽已所能予以方便;送文具给领导小孩;
(二)个人心得帮领导在上一级领导面前说好话;不通过上级领导压下级领导。
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