嘉兴房地产市场发展研究报告(2017年1月-2017年6月).pdf
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嘉兴楼市年中盘点中国指数研究院2017摘要:
嘉兴政府开启全面调控,楼市、土地市场成交火热难降温11土地后市楼市1.政府实行全区域全范围调控住宅市场:
嘉兴市区实行“三限”:
限购+限贷+限售;下辖五市(县)全部开启限购。
土地市场:
采取“最高限价”+“现场抽签”模式确定竞得人。
2.楼市房源供小于求,“抢房难”逼“价格涨”上半年市场新房房源紧缺,“僧多粥少”,无房可售,导致买房人群恐慌性购房,供应短缺以致市场量跌价涨。
4.供给增多投资退潮,后市发展趋于理性下半年将有大量新盘入市,嘉兴住宅价格逼近“天花板”,加之在以上海为代表的外地投资客陆续退潮的情况下,后市供求将趋于理性。
3.土地市场成交降温,难抑成交价格创新高2017上半年嘉兴经营性土地成交较去年同期降四成。
但市区“5.22”土拍火热难挡,五县市土拍表现不俗,无论成交量还是成交价格,嘉兴宅地上半年创同期历史新高。
政策嘉善限购升级3.14嘉兴限贷升级3.21平湖开启限购4.17海宁开启限购4.18港区开启限购4.19桐乡开启限购4.19海盐开启限购4.19嘉兴开启限售5.20全县范围内暂停向拥有一套及以上非本县户籍家庭出售住房。
首套本地不低于30%,外地不低于50%;本地买二套有贷款,不低于50%。
全市范围内暂停向拥有一套及以上非本市户籍家庭出售住房。
全市范围内暂停向拥有一套及以上非本市户籍家庭出售住房。
嘉兴港区范围内暂停向拥有一套及以上非平湖市户籍家庭出售住房。
全市范围内暂停向拥有一套及以上非本市户籍家庭出售住房。
全市范围内暂停向拥有一套及以上非本市户籍家庭出售住房。
取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。
调控政策之住宅市场:
嘉兴政府积极配合中央调控,全市区域全范围覆盖备注:
上图图示中“嘉兴”指嘉兴市本级。
嘉兴土拍限价%123最高限价内高价者竞得达到最高限价土地出让金缴纳比例最高者竞得两位以上缴纳100%抽签竞得嘉兴土拍新规规划建筑密度:
30%40米建筑高度80米竞得人应在签订出让文件之日起1515个工作日内全额缴清剩余地价款土地挂牌成交之日起7个月内动工,成交之日起42个月内竣工,不得分期建设调控政策之土地市场:
土拍新规限地价,限价、摇号双管齐下4政策解析住房市场:
1.嘉兴五县市限购范围主要针对非本市户籍人口的二套住房,总体来说,政策效果略显温和,对于上半年火热的嘉兴市场而言,难以起到真正的降温作用。
2.嘉兴市区限贷升级,首套利率不低于三成,有贷款未还清的不低于五成。
但在现实购房过程中,多数买房人实际贷款利率多以五成为主,上半年房源稀少,本地人恐慌性购房,导致嘉兴市区房价不断攀升。
3.嘉兴限售与限贷政策的迭加影响,对外地炒房人群产生挤压效应。
目前嘉兴楼市价格已逼近高地,价格洼地优势不再,伴随着后市供给加大,未来价格将逐渐回归理性。
土地市场:
采取限价+摇号方式,使得开发商土拍结果充满了不确定性,对开发商资金能力以及土地开发运转能力提出了更高的要求。
湖州已开启省内首次“限房价”的形式进行土地出让,在土地出让地王频出、地价仍高居不下的嘉兴,未来可能学习湖州模式,保证楼面价与地块周边房源价格一致,合理控制土地价格。
成交套数:
19181成交价格:
8654元/成交套数:
5625成交价格:
8967元/成交套数:
19455成交价格:
11361元/52017年上半年,嘉兴市区商品房成交19181套,市场整体有所降温。
海宁上半年商品房成交19455套,与市区行情相当。
嘉善商品房上半年成交5625套,近市区成交量的30%。
从价格来看,嘉兴市区商品房成交价格8654元/平方米,部分区域最高价格已突破15000+;海宁商品房价格为11300元/平方米,嘉善目前商品房均价已逼近9000,约8967元/平方米。
上半年嘉兴市区、海宁、嘉善商品房价格近万元,市区、海宁成交量平分秋色数据来源:
CREIS中指数据,嘉善房产超市43%13%44%嘉兴市区嘉善海宁备注:
因桐乡、平湖、海盐缺乏数据,故统计不含三地2017上半年嘉兴地区商品房成交套数比例分析62017年上半年,嘉兴市区商品房成交1.9万套,同比下降11%。
政策不断加码的背景下,市场整体有所降温。
从价格来看,市区商品房成交价格8654元/平方米,环比上涨24%。
自2013年后,价格持续平稳下跌,但是由于上半年市场房源供不应求,市区成交保持量跌价涨的趋势。
商品房成交:
嘉兴市本级成交整体降温,市场保持量跌价涨趋势数据来源:
CREIS中指数据,量:
同比11%价:
同比24%1277688516690139051034912228216001918186540200040006000800010000050001000015000200002500020102011201220132014201520162017销售套数(套)销售价格(元/)2010-2017年上半年嘉兴市本级商品房成交对比图(套)时间预售面积(万)销售面积(万)销供比1-6月101.9165.41.62017上半年嘉兴市区销供比7住宅成交:
嘉兴市本级住宅市场成交量下滑明显,价格创历史新高数据来源:
CREIS中指数据,2017年上半年,嘉兴市区商品住宅成交9392套,同比下降45%,成交价格8590元/平方米,环比上涨22%。
政策不断加码,在“限购、限贷、限售”等政策的共同作用下,住宅市场成交下降超四成,目前市场房源供不应求,致价格攀升创历史新高。
量:
同比45%价:
环比22%642957015573889166948074169719392020004000600080001000002000400060008000100001200014000160001800020102011201220132014201520162017销售套数(套)销售价格(元/)85902010-2017年上半年嘉兴市本级住宅成交对比图(套)838688861059484990200040006000800010000120000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%南湖区秀洲区开发区商务区2017年上半年嘉兴市区各板块住宅成交对比占比成交价格(元/)82017年上半年,从成交总量上来看,南湖区住宅成交量占市区总成交的55%,为成交最多的区域;从价格来看,开发区住宅成交价格突破10000+,成为住宅均价最高的地区。
一方面由于处于开发区的住宅总数不多,另一方面,像万科悦中环、优越花苑等优质楼盘集中分布在开发区内,整体拉高了区域内均价水平。
区域成交:
南湖区住宅成交量最多,开发区均价破万,价格水平最高数据来源:
CREIS中指数据,9从面积段来看,90-120户型的住房成交占比为41%,而120-140的户型占比也比刚需型的80-90的占比高7%左右。
嘉兴市场目前的整体成交结构以改善型需求为主。
成交结构:
住宅成交结构以90-120户型为主,改善型需求呈主流数据来源:
CREIS中指数据,41%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%60以下60-8080-9090-120120-140140-180180以上2017年上半年嘉兴市区住房分面积段成交占比10成交排行:
艺境花苑成交814套,成为上半年最畅销的楼盘数据来源:
CREIS中指数据,2017年上半年,成交量排行榜看上,南湖区和秀洲区楼盘卖得最好,占据排行榜绝大部分的名额,且价格均在8500以上,甚至不乏1万+的楼盘,如秀洲区的优湖名苑、中梁秀湖壹号院。
艺境花苑以814套成绩成最畅销楼盘,同时也是上半年成交额最高的楼盘。
2017上半年商品房成交量TOP10排名项目名称区县成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)1艺境花苑秀洲区814768358223.672金都南德大院南湖区740590015394.463尚东名邸南湖区650782429243.274万科金色梦想秀洲区475820046126.025万科悦中环开发区4421041943145.856万达广场南湖区4361218330682.767优湖名苑秀洲区4191035151428.28中梁秀湖壹号院(湖光秋院)秀洲区3911029238824.029嘉城景帆苑南湖区334819323761.1210万和大厦商务区328144255944.68112017年上半年,嘉兴全市经营性用地成交111宗土地,共计546万方,较去年同期下降39%,其中住宅成交75宗,共计474万方,较去年同期下降28%。
土地成交:
嘉兴全市经营性土地成交规模同比下降近四成,宅地成交占比降至70%数据来源:
CREIS中指数据,时间宅地占比2012年57%2013年63%2014年55%2015年78%2016年79%2017年上半年70%384548489991588375256330366898546306336355535380113170193263661474020040060080010001200经营性用地成交面积(万)住宅用地成交面积(万)2012-2017年上半年嘉兴土地成交面积对比122017年上半年,宅地成交楼面均价5874元/平方米,比去年同期增长2倍。
溢价率方面,嘉兴五县土地市场火爆,如六月初,中南置地以总价34500万元竞得的平湖新仓茉织华地块,溢价率高达359%;招商地产以总价108500万元竞得的桐土储201705号地块,溢价率超260%。
宅地价格:
楼面价和溢价率均大涨,刷新五年来历史新纪录数据来源:
CREIS中指数据,195338375874值02040608010012014001000200030004000500060007000成交楼面均价(元/)平均溢价率(%)2012-2017年上半年嘉兴宅地成交楼面价格对比13数据来源:
CREIS中指数据,地块名称溢价率(%)规划建筑面积()成交价(万元)成交楼面价(元/)成交日期竞得企业2017嘉秀洲-15号301710214411262112017-05-22奥园2017嘉秀洲-016号208744904469460002017-05-22新大2017嘉秀洲-003号159872914073646672017-03-06杭州广明2017嘉秀洲-014号150159361159627100172017-05-22卓越2017嘉秀洲-017号1231144224424338672017-05-22卓越2017南-0108314804113508791252017-05-22世茂嘉年华2017南-00978124234124712100382017-05-22成都君泰经开2017-107514794212912787282017-05-22淮矿经开2017-1166606325532791252017-05-22阳光城2017南-005381187171377111602017-01-16福州长隆2016嘉秀洲-052号35621831292020782017-01-24朱海龙、浙商联盟经开2017-2号06866373554392017-02-27新湖中房排行榜:
2017上半年嘉兴市本级宅地成交排行142017年5月22日,嘉兴市区集中出让8宗宅地,总出让面积48.35万,可建面积90.01万,总起价36.04亿元,平均楼面价3796元/,共吸引400余家开发商及个人(联合体)共同参与。
其中,2017南-009地块创下当日最高成交楼面价。
重点地块数据来源:
CREIS中指数据,地块名称溢价率规划建筑面积()成交价(万元)成交楼面价(元/)成交日期竞得企业2017南-00978%124234124712100382017-05-22成都君泰地块详情区位:
地块位于湘家荡旅游度假区,南侧为中房良友项目,对岸还有香岛庄园、香岛澜湾等小区,北侧为320国道,去往市区比较方便。
该地块起始楼面价为5月22日嘉兴大剧院土拍8块地价格之最。
15总结与展望总结:
2017年上半年,嘉兴打出政策组合拳,抑制楼市火热行情。
在持续收紧的政策调控下,楼市整体降温,但商品房和住宅却保持量跌价涨的形势。
当前商品房预售面积去库存效果显著,嘉兴市场可售量不高,亟待下半年多项目入市及开发,提高供应量。
需求侧:
1.市场需求逐渐回归理性。
嘉兴楼市购买力已见疲软,投资需求陆续撤场。
嘉兴作为上海楼市重要的外溢地区,上海投资客正逐渐退场,以上海为代表的外地投资客不再一味“买买买”,开始恐跌。
2.嘉兴楼市价格已逼近“天花板”。
相对周边来说,实际房价达15000+的嘉兴,不再是价格的绝对洼地,上海的外溢需求也将逐渐被分流到其他环沪城市,而不是集中在嘉兴购房。
供给侧:
1.超20个新老项目下半年将集中入市,在政策影响、政府控价、信贷收紧和市场竞争的共同作用下,楼市行情将逐渐回归常态,供需关系逐渐趋于平稳。
2.一手房价格已被限定,价格受限之下,好板块、好品质的楼盘会受追捧。
大房企为回笼资金、保障流转速度,势必将抢工期、抢入市时间、抢客户!
未来卖方市场将向买方市场逐步转移。
下半年展望
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