泰州市周山河街区房地产开发投资分析报告121435983.pdf
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内部资料注意保密泰泰州州胡胡锦锦涛涛总总书书记记的的家家乡乡中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛,祖籍安徽绩溪,1942年12月生于泰州,并在此度过了他的青少年时代。
泰州市大浦中心小学和江苏省泰州中学,这两座百年名校,记录了总书记美好的少年时光和积极上进的青年岁月。
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛,祖籍安徽绩溪,1942年12月生于泰州,并在此度过了他的青少年时代。
泰州市大浦中心小学和江苏省泰州中学,这两座百年名校,记录了总书记美好的少年时光和积极上进的青年岁月。
我人虽然没有回去,但我的心已经回去了。
我人虽然没有回去,但我的心已经回去了。
胡锦涛摘自泰州日报,2009年3月6日认知泰州认知泰州泰州市大浦中心小学至今,在泰州的多儿巷仍保留着总书记的旧居江苏省泰州中学泰州既是一个古老而又年轻的城市,更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地泰州既是一个古老而又年轻的城市,更是一块美丽富饶、魅力四射、充满希望的土地2100年的泰州历史上名贤辈出。
元末明初有文学家施耐庵创作古典文学名著水浒传,扬州八怪之一郑板桥,京剧表演艺术家梅兰芳新四军黄桥决战,苏中七战七捷,中国人民解放军海军诞生等重大历史事件1996年,泰州从扬州划分出来,成为地级市,从此以后,城市建设和经济快速发展进入了快速道。
同时还涌现了一大批知名民族企业。
春兰集团、江苏一建、扬子江药业集团、新世纪造船从这里走向世界溱湖国家湿地公园、凤城河风景区、里下河水乡湿地、泰兴银杏群落森林公园、引江河国家水利风景区吸引了众多海内外游客沪泰铁路的建设将使泰州融入到上海沪泰铁路的建设将使泰州融入到上海1.51.5小时经济圈内小时经济圈内2008年5月,苏通大桥的建成通车,上海至南通的车程由以往的个多小时缩短个多小时缩短为小时为小时,南通快速融入苏南板块和上海。
大桥乘数效应大桥乘数效应显现:
在2008年下半年经济环境较差的情况下,南通经济增长速度依然达到13.3%,房地产开发投资比上年增长25.7%产业转移、大型项目纷纷落户南通:
中新苏通生态产业园、上海外高桥启东产业园旅游人口不断增加:
周末来狼山景区旅游的团队数比大桥通车前增长了增长了5倍倍。
认知泰州认知泰州2.5582007年2000年1990年泰州至上海的高速公路,使得车程缩短为泰州至上海的高速公路,使得车程缩短为2.52.5小时小时泰州将全面融入泰州将全面融入上海上海1.5小时经济圈发展潜力显现小时经济圈发展潜力显现上海-苏州-无锡-常州-镇江-南京-扬州-泰州沪通铁路大桥的实船试航工作已经展开6个个小时小时1.5小时小时上海-南通-泰州沪泰铁路建设沪泰铁路建设目目前前南京南京上海上海沪沪泰泰铁铁路路泰州泰州南京南京上海上海沪沪泰泰铁铁路路泰州泰州上海上海一个半小时一个半小时经济圈经济圈案例案例交通条件改善,与区域中心城市的距离缩短将大大促进城市的发展苏通大桥目录目录目录目录Part4土地推介土地推介-57-57-【2009年度计划出让用地地块介绍投资回报初算】Part3周山河街区周山河街区-31-31-【战略目标用地规划发展优势周边房地产市场】Part2泰州房地产市场泰州房地产市场-09-09-【总体住宅商业办公土地】Part1泰州城市概况泰州城市概况-01-01-【区位经济城市容量产业投资价值基础设施】内部资料注意保密1111020203030404区位区位经济经济城市容量城市容量0505产业产业0606投资价值投资价值0707基础设施基础设施Part1泰州城市概况泰州城市概况0808文化文化2222陆水陆空水陆空立体立体交通交通网网水空泰州港,国家一类开放港口,年吞吐量2000万吨京沪、宁通、宁靖盐、沿江高速;沪泰、新长、宁启铁路线苏中机场(在建)、上海虹桥机场、上海浦东机场便捷的立体交通网便捷的立体交通网泰州泰州南通扬州苏北苏南上海南京200km150km泰州位于长三角中心城市之一,东西承接上海、南京两大经济圈,南北连接苏南、苏北两大经济板块。
已成为一方新的投资热土接受上海辐射力度渐强接受上海辐射力度渐强上海上海南京南京苏州苏州无锡无锡扬州扬州南通南通泰州泰州镇江镇江常州常州第一圈层:
1980-2000年第二圈层:
2000年-至今苏中正中,区位优越苏中正中,区位优越区区位位为纪念改革开放30周年,人民网公开投票选出改革开放以来最受关注的30个代表性城市。
泰州名列第泰州名列第22位位。
上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈交界处随着沪泰铁路的建成,泰州将融入上海随着沪泰铁路的建成,泰州将融入上海1.5小时都市圈小时都市圈天赐天赐福福地地泰州泰州作作为为中国最受关注中国最受关注的的30个城市个城市之之一,一,位于位于上海、南京、上海、南京、苏锡常三苏锡常三大都大都市圈市圈交汇处交汇处,交通便捷交通便捷,区位优势得区位优势得天天独厚独厚城市概况城市概况333320082008年长三角年长三角1616城市固定投资总额增幅前五名城市固定投资总额增幅前五名32.30%22.20%21.40%20.30%27.90%27.90%10%15%20%25%30%35%扬州市泰州市镇江市舟山市常州市20082008年江苏省主要城市年江苏省主要城市GDPGDP增长率增长率16.01%12.10%13%12.40%12.40%13.40%13.30%12.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%泰州南京苏州无锡常州扬州南通江苏省GDPGDP增长率位列第增长率位列第一一20082008年固定年固定投资增投资增幅幅位列第位列第二二2001-20082001-2008泰州人均可支配收入泰州人均可支配收入6.2%4.7%9.4%13.8%14.0%17.8%15.1%14.7%050001000015000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%10%20%城镇人均可支配收入(元/人)年增长率人均可支配收人均可支配收入高速入高速提升提升泰州经济泰州经济追赶式爆发追赶式爆发增长增长:
GDP连续9年以两位数增长,平均增长率超过15%;2008年人均可支配收入达到18000元左右,直奔2万大关;多项经济指标名列长三角16城市前列;这是一个泰州奇迹。
泰州在加快争夺长三角经济高地的步伐!
长长三角三角经济经济新高新高地地成成立立地地级级市市以来以来泰州经济泰州经济呈呈现现爆爆发发式式增长增长经经济济城市概况城市概况44442000-2030泰州市泰州市(海陵区、高港区海陵区、高港区)城市人口规划城市人口规划59.9260.5761.362.2962.8263.3864.2664.769012015005010015020002001200220032004200520062007201220202030城市人口对数(城市人口)泰州市泰州市(海陵区、高港区海陵区、高港区)城市化率城市化率44.90%45.10%45.20%45.30%46.10%47.60%57.00%30%35%40%45%50%55%60%2002200320042005200620072012城市化率对数(城市化率)城市城市人口人口将将大幅大幅增长增长城市化率城市化率显著提显著提高高资料来源:
泰州市城市总体规划(2008-2030)纲要2012年,城市人口将达到90万人;2020年,达到120万人;2030年,达到150万人。
到2012年,城市化率达到57%城市人城市人口口增长、城市增长、城市化进程加快化进程加快维持维持城市城市活活力的力的原动原动力力城市容量城市容量城市概况城市概况5555海陵区海陵区高港高港区区中国医药城中国医药城0909年年33月月1818日,泰州中国医药城成为第日,泰州中国医药城成为第5656个国家级高新区个国家级高新区四大四大产业产业医药医药机电机电船船舶舶化化工工未来泰州将突出产业发展特色,全力打造医药、机电、化工、船舶等四大产业基地。
泰州中国医药城位于主城区和高港区中间位置,靠近周山河街区,总规划25平方公里,至2020年规划建设用地10平方公里。
苏州国家苏州国家级高新区级高新区1992年建立,区内高新产品产值占工业总产值的70%,2007年户籍人口人均GDP达1.65万美元。
常州国家常州国家级高新区级高新区1992年建立,2007年该区拥有省级高新技术企业160余家,占常州全市的40%以上。
年度GDP医药机电船舶化工20072007年年176亿268亿N.A.268亿20102010年目标年目标550亿800亿250亿400亿医药医药、船舶船舶、机电机电、化工化工四大四大产业合产业合力,力,助推助推城市城市升级蜕变升级蜕变产产业业“这里将崛起一个新产业,集聚一批新泰州人,成为泰州城的一个新节点,人口规模可达2020万万,其中包括一批高素质的新泰州人。
”市委副书记、市长姚建华周山河街区周山河街区城市概况城市概况2006年中华侨城取地溱湖风景区,打造苏中旅游胜地2007年初碧桂园进入泰州,取地3000余亩,新建“泰州碧桂园”2007年11月香港上市公司深圳控股入驻泰州,献策泰州城市发展战略2007年10月世茂集团在城南取地420亩,打造“世茂河滨花园”2008年1月莱茵置业斥资1.65亿拿地200亩打造“莱茵东郡”2008年7月国信集团携手医药城,打造“东方小镇”下下一个,一个,会会是是谁?
谁?
华侨城华侨城碧桂园碧桂园世茂世茂国信国信莱茵莱茵地产地产巨头抢滩巨头抢滩泰州泰州地地产龙头产龙头入入驻驻,为泰州增,为泰州增添活添活力力新元素新元素投资价值投资价值城市概况城市概况世茂河滨花园世茂河滨花园泰州碧桂园泰州碧桂园华侨城休闲度假项目华侨城休闲度假项目7777项项目目开工时间开工时间建成时间建成时间总投资额(元)总投资额(元)泰州长江大桥泰州长江大桥07年12月2010年93.7亿苏中机场苏中机场2009年下半年2010年10亿沪泰城际铁路沪泰城际铁路2010年N.A.N.Ap苏中苏中机场机场总投资约10亿元,距泰州市区约20公里。
将于今年第3季度开工建设,于2010年底建成通航。
主要为扬州、泰州地区提供民航服务,同时辐射镇江、南通等市及安徽部分地区。
p包括沪泰铁路沪泰铁路、沪通铁路大桥以及上海长江隧桥(不但设有高速公路通道而且还预留了两条市域轨道交通线)在内的长三角城际铁路网,已经全面规划和实施。
沪泰铁路是从沪通铁路大桥过长江,经海门至泰州的城际铁路,将于2010年开工,时速300公里,沪泰城际铁路被正式列入国家中长期铁路网规划。
届时上海到泰上海到泰州州再也不用绕道南京,时间也从现在从现在的的66小时车程缩短到小时车程缩短到仅仅需要需要1.51.5小时小时。
p泰州长泰州长江江大桥大桥是江苏省“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分。
项目全长62.088公里,核准总投资93.7亿元,建设工期为5年半。
2007年12月26日开工计划2011年底建成,是泰州市的第第二座二座长江长江大桥(另一座大桥(另一座为江为江阴大桥)阴大桥)。
泰州将融入上海泰州将融入上海1.51.5小时都市圈小时都市圈重点基础重点基础设设施施建设建设推进推进泰州大泰州大跨越式跨越式发展发展基础设施基础设施p上海长上海长江隧江隧桥桥预计2009年底通车,将进一步推进长三角经济一体化。
泰州等长江北岸城市将成为最直接的受益者。
城市概况城市概况8888早茶文化早茶文化:
泰州早茶文化,得于扬州而甚于扬州。
虽然富春、冶春精细的名声广为传知,但真正在民间发扬传承的,还是泰州早茶。
早茶以吃点心面条之类,尤其要吃煮干丝或烫干丝为主。
戏曲文化戏曲文化:
泰州是梅兰芳的故乡,泰州人学戏唱戏的兴趣格外浓。
著名京剧表演艺术家黄孝慈曾说:
“泰州的观众忒灵,喝彩都在戏眼上。
”著名戏剧作家仲振奎、仲振履、纪桂芳、汪宗沂等均出自泰州盐税文化:
盐税文化:
历史上一直是淮南盐的主要产地,盐业生产历史悠久、盐税文化底蕴丰厚。
现存税务街、税务桥等历史文化遗址兼南北所长兼南北所长展淮海名都展淮海名都素面藏浮华素面藏浮华平朴现古韵平朴现古韵兼南北所长兼南北所长展淮海名都展淮海名都素面藏浮华素面藏浮华平朴现古韵平朴现古韵水文化水文化:
泰州无山,只有水。
泰州是一个江、淮、海三水汇聚,清、浑、咸三味交融的特色城市。
古时泰州又被称为“三水”。
泰州城内水网纵横,桥梁众多。
城因水而设,市因水而兴。
2100岁中华凤城,祥泰之州;人文荟萃、名贤辈出岁中华凤城,祥泰之州;人文荟萃、名贤辈出文文化化城市概况城市概况“凤凰宝地、祥泰之州”“凤凰宝地、祥泰之州”:
泰州主城区600年来无战事,国家卫生城、环保模范城、双拥模范城、中国优秀旅游城市。
祥祥泰泰和谐的平安和谐的平安城城共共建建共享共享的的幸幸福福城城秀秀美美宜居宜居的的文文明明城城9999101011111616房地产市场房地产市场结论结论市场市场总总体体情情况况住宅住宅市场市场1919商商业业办办公市场公市场2525土地市场土地市场泰州泰州房房地地产产市市场场Part210101010房地房地产市产市场场1.泰州市总体泰州市总体情况情况2.住宅住宅市市场场房地产供需情况房地产供需情况房地产发展阶段房地产发展阶段客户需求分析客户需求分析区域情况分析区域情况分析3.商商业业办公办公市市场场泰州房地产市场进入高速发展期,居民生活水平的快速提高为房地产发展提供有力的保障泰州房地产市场进入高速发展期,居民生活水平的快速提高为房地产发展提供有力的保障泰州房地产市场归于理性,需求量稳步增加;旧城改造和农民进城产生的刚性需求、城市居民改善性需求支撑房地产市场健康发展合理的房价收入比保证泰州房价稳步增长泰州房地产市场归于理性,需求量稳步增加;旧城改造和农民进城产生的刚性需求、城市居民改善性需求支撑房地产市场健康发展合理的房价收入比保证泰州房价稳步增长结结结结论论论论城中板块:
价值高区,发展空间有限城东板块:
以教育园区为发展重点城西、城北板块:
工业发展为主的区域,不适宜居住城南板块是城市发展重点,滨水宜居板块,未来的市级政治、经济、商业、文化中心城中板块:
价值高区,发展空间有限城东板块:
以教育园区为发展重点城西、城北板块:
工业发展为主的区域,不适宜居住城南板块是城市发展重点,滨水宜居板块,未来的市级政治、经济、商业、文化中心客户认同城南板块是城市未来的发展重点改善居住环境、刚性需求和投资是客户置业的主要动机客户认同城南板块是城市未来的发展重点改善居住环境、刚性需求和投资是客户置业的主要动机现有商业功能单一、同质化竞争激烈,没有真正形成市级商圈随着泰州产业不断升级,中高端写字楼需求将不断增加从政府规划和市场发展趋势判断,周山河街区商业商务中心将成为泰州CBD现有商业功能单一、同质化竞争激烈,没有真正形成市级商圈随着泰州产业不断升级,中高端写字楼需求将不断增加从政府规划和市场发展趋势判断,周山河街区商业商务中心将成为泰州CBD4.泰州市泰州市土地土地市市场场土地供应情况土地供应情况土地价格水平土地价格水平泰州土地上市规模控制有序,市场运行稳健,近年年均土地成交1600亩左右,供应量趋紧泰州土地上市规模控制有序,市场运行稳健,近年年均土地成交1600亩左右,供应量趋紧泰州市地价是苏南及苏中地区的价格洼地,地价增长平稳,地价增长速度低于房价增长速度2008年老城区平均地价水平为:
商业210万元/亩,住宅110万元/亩泰州市地价是苏南及苏中地区的价格洼地,地价增长平稳,地价增长速度低于房价增长速度2008年老城区平均地价水平为:
商业210万元/亩,住宅110万元/亩房房地地产产市市场场11111111泰州市近年泰州市近年GDP及人均及人均GDP增长迅速增长迅速房地产市场进入高速发展期房地产市场进入高速发展期2003-20082003-2008年泰州市人均年泰州市人均GDPGDP11.4%13.3%14.8%15.6%16.3%17.0%13.5%0500010000150002000025000300003500020022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP(元)增长率2003-20082003-2008年泰州市年泰州市GDPGDP11.6%13.4%14.7%15.7%13.5%15.0%15.3%020040060080010001200140020022003200420052006200720080%2%5%7%10%12%15%17%GDPGDP年增长率房地房地产产预警系统判断预警系统判断GDPGDP增增速与房地速与房地产产发展关系发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均人均GDPGDP与房地与房地产产发展关系发展关系房地房地产产发展阶段发展阶段1.泰州市总体泰州市总体情况情况房房地地产产市市场场12121212居民生活水平迅猛提高,为房地产发展提供有力的保障居民生活水平迅猛提高,为房地产发展提供有力的保障2001-20082001-2008泰州人均可支配收入泰州人均可支配收入6.2%4.7%9.4%13.8%14.0%17.8%15.1%14.7%0400080001200016000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%2%5%7%9%12%14%16%19%城镇人均可支配收入(元/人)年增长率2001-20082001-2008泰州人均泰州人均消费性消费性支支出出12.2%3.5%10.0%8.3%10.2%21.8%19.6%0200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%城镇人均可支配收入(元/人)年增长率2002-20082002-2008泰州泰州社会消费品零售社会消费品零售总额总额10.3%12.4%15.5%16.5%18.3%23.3%16.0%0501001502002503003504002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额(亿元)增长率p“汉唐古郡,淮海名区”,泰州自古就有浓厚的商业底蕴。
p居民生活水平的日渐提高,为泰州商业发展提供了有力的保障。
p从2002年到2008年,泰州人均可支配收入常年保持在15%的高增长率,而人均消费性支出也逐年加大。
p在金融危机影响日益加深的情况下,2008年市区居民人均消费支出仍保持了高速增长,增幅在长三角16个城市中位居第一。
房地房地产产发展阶段发展阶段1.泰州市总体泰州市总体情况情况房房地地产产市市场场13131313理性回归:
理性回归:
泰州房地产先后经历了供不应求、需求释放的两个阶段泰州房地产先后经历了供不应求、需求释放的两个阶段目前市场归于理性,需求量稳步增加目前市场归于理性,需求量稳步增加2005年之前,泰州房地产开发进程滞后,供应不能满足需求。
20062007,房地产市场飞速发展,需求释放,市场供应量与销售量逐步提升2008年,在外部环境较差的情况下,商品房销售仍然保持良好势头。
预计2009年后,房地产市场归于理性。
需求量稳步增加2005-20082005-2008年泰州年泰州老老城区城区商品房竣商品房竣工工及销售状况及销售状况12310585987586981130204060801001201402005年2006年2007年2008年商品房竣工面积(万)商品房销售面积(万)从右图看,近年泰州商品房施工竣工面积保持稳步增长的趋势,呈现出供需两旺的态势。
2005-20082005-2008年泰州年泰州老老城区城区商品房施商品房施工工竣竣工工面积面积9111013314585981051230501001502002005年2006年2007年2008年商品房施工面积(万)商品房竣工面积(万)房地房地产产供需供需1.泰州市总体泰州市总体情况情况资料来源:
泰州市建设局房房地地产产市市场场泰州泰州的住房供应的住房供应量量、成交量成交量和和均价均价发展到现在的程发展到现在的程度度,应,应该说基本趋于该说基本趋于成成熟,未来一段熟,未来一段时间时间将会保持平稳发展的势将会保持平稳发展的势头。
头。
泰州市泰州市房管局房房管局房产产科科科科长长焦斐虎焦斐虎14141414近近年泰州年泰州老老城区城区商品房销售状况商品房销售状况24.7233.7449.5947.8701020304050602005年2006年2007年2008年2009年商品房销售面积(万)平稳发展平稳发展近近年泰州城市年泰州城市化化率率40.90%42.35%44.40%45.30%46.10%45.90%49.10%57%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城市化率按照规划,到2012年,泰州城市化率将达到57%。
按照这个数字计算,每年将有10万万左右农村人口转化为城市人口。
泰州泰州老老城区城区商品房销售稳商品房销售稳定定,需求旺盛。
,需求旺盛。
u城市经济飞速发展,泰州近年来每年有超过1万的外来人口迁入。
u旧城改造:
每年80万的拆迁面积拉动居民的购房需求。
u第一代移民改善性住房需求不断增加。
u中国医药城正式升级为国家级高新区,产业的发展带动泰州经济腾飞的同时,带来大量产业人口,从而保证房地产市场旺盛的刚性需求。
u投资性购房需求逐年增加。
强劲需求:
强劲需求:
近近年年来来泰州泰州商品房销售稳定商品房销售稳定。
旧旧城城改造和农民改造和农民进进城城产产生生的的刚性需求刚性需求、城市、城市居民居民的的改善性需求依改善性需求依然然存在存在,市,市场场潜潜在需求旺盛在需求旺盛房地房地产产供需供需1.泰州市总体泰州市总体情况情况今年2月与去年同期相比,成交套数上涨了约30%,成交面积上涨了25%左右。
统计数据还表明:
去年下半年至年底,市区楼盘平均每天销售不到20套;春节后,每天成交量在40套以上。
房房地地产产市市场场151515152004-20082004-2008泰州市泰州市老老城区城区商品房销售商品房销售价价格格010002000300040002004年2005年2006年2007年2008年2009商品房平均价格(元/)p自2004年后,泰州房价稳步上涨。
2008年商品房销售平均价格为4000元元/。
p房价的不断上涨受多种因素的影响,既有经济社会发展的因素,也有土地日渐稀少,土地价格上涨的原因。
还包含和消费者追求越来越高的生活质量,对产品品质越来越高的追求。
p预计未来,商品房价格将继续稳步上涨。
p从2001年开始,泰州房价收入比基本稳定在67。
泰州消费者购买力能够支撑当前价格。
2001-20082001-2008泰州泰州历历年年房房价收入价收入比比及与及与南京南京上海上海比较比较6.316.316.516.515.935.936.326.326.876.877.67.67.137.137.167.1610.4710.478.528.524455667788991010111112122001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年上海(2008)南京(2008)正常正常范围范围备注:
按照一家三口购买100住房计算健康健康有有序:
序:
商品房商品房成成交交均价稳步均价稳步上上升升,房价收房价收入入比比合合理理,预计预计泰州泰州未未来来房价房价将将继续保继续保持持稳步
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