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atc房产规划+个人税务筹划+员工福利与退休规划
房产规划
(ATC0031)下列有关购房之优点的说法中,正确的是()。
(1)可以一定程度上对抗通货膨胀
(2)具有强迫储蓄的效应(3)投资风险很小(4)无论房价上涨还是下跌,都可以利用财务杠杆取得更大的投资回报
A.
(1)
(2)
B.
(2)(3)(4)
C.
(1)(3)(4)
D.
(1)
(2)(3)(4)
解析:
(3)房产投资的风险不一定很小。
(4)在房价上涨的时候,房产投资可以利用财务杠杆取得更大的投资回报,但当房价下跌的时候,可能会增加损失。
(ATC0032)下列各种情况中,有利于租房的情况是()。
A.居住地经常发生地震灾害
B.利率处于历史低位
C.装修费较低
D.预期房价上涨
解析:
B、C、D均是购房的优点。
只有A才是租房的优点,无须承担地震带来房产资本损失的风险。
(ATC0033)小王目前面临购房还是租房的选择,如果租房,房租每年60,000元,押金5,000元。
如果购房,总价100万元,自备首付款30万元,可申请70万元贷款,20年期,房贷利率为7%,按年等额本息方式还款。
假定房屋维护成本为8,000元/年,押金与首付款机会成本率均为4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。
如果未来房价不变,根据年成本法,那么小王应该做出的选择及理由为()。
A.购房,因为购房的年成本比租房的年成本低20,000元
B.购房,因为购房的年成本比租房的年成本低8,800元
C.租房,因为租房的年成本比购房的年成本低20,000元
D.租房,因为租房的年成本比购房的年成本低8,800元
解析:
租房的年成本=60,000+5,000×4%=60,200元购房的年成本=300,000×4%+700,000×7%+8,000=69,000元成本差异=69,000-60,200=8,800元
(ATC0034)小王目前面临购房还是租房的选择,如果租房,房租每年60,000元,押金5,000元。
如果购房,总价100万元,自备首付款30万元,可申请70万元贷款,20年期,房贷利率为7%,按年等额本息方式还款。
假定房屋维护成本为8,000元/年,押金与首付款机会成本率均为4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。
如果小王打算居住5年,5年后房价将涨至120万元,根据净现值法,假定贴现率为4%,那么小王应该做出的选择及理由为()。
A.购房,因为购房的净现值比租房的净现值高54,385元
B.购房,因为购房的净现值比租房的净现值高140,587元
C.租房,因为租房的净现值比购房的净现值低54,385元
D.租房,因为租房的净现值比购房的净现值低140,587元
解析:
租房净现值:
CF0=-6.5,CFJ=-6,NJ=4,CFJ=0.5,i=4,fNPV=-27.8684房贷每年还款:
70PV,20n,7i,0FV,PMT=-6.6075第5年后房贷本金余额:
5fAMORT,RCLPV=60.1806购房净现值:
CF0=-30,CFJ=-7.4075,NJ=4,CFJ=-7.4075+120-60.1806=52.4119,i=4,fNPV=-13.8097净值差=-13.8097-(-27.8684)=14.0587
(ATC0035)下列有关购房与租房应考虑的因素的说法中,正确的是()。
(1)房价成长率越高,租房越划算
(2)利率水平越高,租房越划算(3)房屋的维护成本越高,租房越划算(4)房租成长率越高,租房越划算
A.
(1)(3)
B.
(2)(4)
C.
(2)(3)
D.
(2)(3)(4)
解析:
房价成长率越高,购房越划算;房租成长率越高,购房越划算。
(ATC0036)王先生年收入100,000元,其中可用40%供房,目前银行要求的首付款最低支付比例为30%,房贷利率为7%,前些年可以只付利息,则王先生可负担的房价最高约为收入的()(用年收入概算法)。
A.4倍
B.6倍
C.8倍
D.10倍
解析:
王先生可负担房价相当于收入的倍数为[(100,000×40%/7%)/70%]/100,000=8.16
(ATC0037)假定李先生年收入为15万元,当前净资产10万元。
李先生打算3年后购房,投资报酬率8%,贷款年限20年,贷款利率6%,等额本息按年还款。
房贷比例最高为70%。
购房前可将收入的20%用于储蓄自备款,购房后可将收入的40%用于偿还银行贷款,不考虑收入增长率,届时可以负担的房价为()。
A.58.34万元
B.74.47万元
C.82.68万元
D.91.16万元
解析:
首付款部分:
8i,3n,-3PMT,-10PV,FV=22.34万元房贷最高比例为70%,因此银行给李先生最高贷款额为:
22.34/0.3-22.34=52.13万元根据李先生的偿还能力,银行可能给他的贷款额度为:
6i,20n,-6PMT,0FV,PV=68.82万>52.13万因此李先生可购买的房屋总价为:
22.34+52.13=74.47万元
(ATC0038)小王现在有净资产10万元,年收入为12万元,预估收入年成长率4%,计划于10年后购房,以年收入的30%用于储备自备款和负担房贷的上限,投资报酬率为6%。
如果以贷款年限20年,按年等额本息偿还,贷款利率6%计算,根据目标精算法计算,届时小王可负担的房价上限为()。
A.67.21万元
B.89.25万元
C.134.94万元
D.190.27万元
解析:
现有资产投资部分:
-10PV,6i,10n,0PMT,FV=17.9085储蓄部分:
12×30%×(1+6%)^10{1-[(1+4%)/(1+6%)]^10}/(6%-4%)=55.9086贷款部分:
12×(1+4%)^10×30%=5.32896i,20n,-5.3289PMT,0FV,PV=61.1218所以,17.9085+55.9086+61.1218=134.9389万元
(ATC0039)王先生购房以后准备居住5年再换一个新房,旧房购买时办理了为期20年总额为30万元的房贷,房贷利率为5%,按年等额本息偿还。
5年后新房总价估计为100万元,首付三成。
请问王先生的旧房要卖(),在扣除了旧房的剩余房贷后,才可以充当购买新房的首付款。
A.45万元
B.49万元
C.55万元
D.61万元
解析:
旧房年本利摊还额为:
30PV,5i,20n,0FV,PMT=-2.41万5年后旧房的剩余房贷为:
-2.41PMT,5i,15n,0FV,PV=25万新房应准备的首付款=100万×30%=30万出售旧房应达到的房价-剩余房贷25万=新屋应有自备款30万出售旧房应达到的房价=25万+30万=55万
(ATC0040)假定小王现在的房产贷款余额40万元,还需6年才能缴清,贷款利率4%,等额本息按年还款。
该房产市场价格为120万元。
小王打算出售现有房产买入一价值200万元新房,出售旧房后不足金额申请新房贷款,若贷款利率、每年缴款额及还款方式不变,新房贷款要缴清,需要()。
A.23年
B.26年
C.29年
D.32年
解析:
每年还款额:
40PV,0FV,6n,4i,PMT=-7.6305新房贷款:
200-(120-40)=120万还款年限:
120PV,0FV,-7.6305PMT,4i,n=26
(ATC0041)下列关于购房成本的论述中,正确的是()。
A.契税由买卖双方共同负担,一般住房减半征收
B.印花税只由卖方承担
C.期房与现房的价格差异在于房屋折旧费
D.先卖后买时可考虑向买方售后回租
解析:
契税只由买方负担,印花税由卖买双方负担,期房与现房的价格差异在于租金现值。
(ATC0042)下列关于公房或房改房的特点的叙述中,错误的是()。
A.比较陈旧
B.户型结构不太合理
C.转让无限制
D.房屋总价偏低
(ATC0043)可提取住房公积金的条件中不包括()。
A.员工离休或退休
B.大修自住房
C.交物业费
D.房租超过家庭收入的固定比例
(ATC0044)王先生现有住房公积金4万元,每月单位和个人共缴存400元,住房公积金收益率为2%,住房公积金贷款利率为4.86%,王先生可贷款20年。
如果只运用住房公积金,王先生5年后能买到的最高房价为()。
A.6万元
B.7万元
C.13万元
D.17万元
解析:
5年后住房公积金存款为:
-40,000PV,-400PMT,2gi,5gn,FV=69,4225年后住房公积金可贷款的金额为:
-400PMT,4.86gi,20gn,0FV,PV=61,327可负担房价为130,749元
(ATC0045)王先生现有住房公积金4万元,每月单位和个人共缴存400元,住房公积金收益率为2%,住房公积金贷款利率为4.86%,王先生可贷款20年。
如果王先生5年后想购买30万元的房子,需首付10万元,假定王先生投资收益率为8%,为了能够支付首付款,王先生每月的储蓄额为()(首付款考虑利用公积金账户余额)。
A.416元
B.620元
C.857元
D.1,081元
解析:
首付款差额为:
100,000-69,422=30,578元每月储蓄额为:
30,578FV,8gi,5gn,PMT=-416元
(ATC0046)王先生现有住房公积金4万元,每月单位和个人共缴存400元,住房公积金收益率为2%,住房公积金贷款利率为4.86%,王先生可贷款20年。
如果王先生5年后想购买30万元的房子,需首付10万元,余下款项采用住房公积金贷款,假定住房公积金贷款额度无限制,则购房后王先生每月除住房公积金外还需支付的金额是()。
A.750元
B.904元
C.1,304元
D.1,628元
解析:
公积金贷款每月摊还额为:
200,000PV,4.86gi,20gn,0FV,PMT=-1,304元每月额外支付的金额为:
1,304-400=904元
(ATC0047)对于一宗新建房产,根据成本法估价,其价格的构成因素包括()。
(1)土地取得及开发成本
(2)建筑物的建造成本(3)管理及销售费用(4)开发商的利润
A.
(1)
(2)(3)
B.
(1)
(2)(4)
C.
(2)(3)(4)
D.
(1)
(2)(3)(4)
解析:
以上都是其构成要素。
(ATC0048)店铺通常是以收益还原法估价。
假若某店面150平米,每月净租金收入1.5万元,市场的投资收益率6%,那么其合理总价为()。
A.300万元
B.360万元
C.380万元
D.400万元
解析:
1.5万×12/6%=300万
(ATC0049)下列各项中将导致房地产市场价格上升的原因是()。
A.有效需求减少
B.土地供应减少
C.开发成本下降
D.竞争加剧
解析:
其他三项都将导致房地产价格下降。
(ATC0050)投资100万元买房用于出租,假定10年后以120万元售出,每年租金净收入6万元,该房产投资的年投资报酬率为()。
A.10.65%
B.9.65%
C.8.65%
D.7.86%
解析:
-100PV,6PMT,120FV,10n,gBEG,i=7.86%
(ATC0051)某区域3年后交房的期房价格为13,000元/平米,同区域现房价格为15,000元/平米,如果折现率为4%,那么可估计该区域年租金为()。
A.616元/平米
B.640元/平米
C.693元/平米
D.721元/平米
解析:
期房合理价格=现房价格-购置期房到交房间租金现值,购置期房到交房间租金现值=15,000-13,000=2000,所以年租金为:
2000pv;4i;3n;gBGN;PMT=-693元/平米。
(ATC0052)肖先生5年前买了一套住房,当时价值80万元,如果房价年成长率为10%,房屋年折旧率为5%,那么当前肖先生的该处住房价值为()。
A.90.00万元
B.96.63万元
C.99.69万元
D.102.10万元
解析:
二手房价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数),当前新房价格=N年前新房价格×(1+房价成长率)^N,所以该处住房当前价值=80×(1+10%)^5×(1-5%×5)=96.63万元。
(ATC0053)张浩认为金融资产投资风险过高,准备年初将手头的闲置资金100万元投资购买一套商品房用于出租,预计每年租金收入36,000元,年初收取,5年后出售用于儿子的出国留学费用。
如果房价成长率为8%,购买时需要支付税费共计8万元,每年末维护费用3,000元,售房时支付税费约为房价的15%,则房产投资的年报酬率为()(答案取最接近值)。
A.6.03%
B.5.84%
C.5.51%
D.6.08%
解析:
购房时房价与税费共计108万元,并收取第1年房租3.6万元,则CF0=-104.4万元;1~4年年末,收取租金并进行房屋的维护,则CFj=3.6-0.3=3.3万元,Nj=4;5年末,进行最后一次维护并售房,缴纳相关税费,则CFj=100×(1+8%)^5×(1-15%)-0.3=124.59万元;IRR=6.03%
(ATC0054)张先生是大学教师,2006年结婚后学校以每月300元的价格将学校一套50平米住房租给他使用,年限20年。
同等地段、同等条件的商品房每月租金1,000元,年折现率5%,则该使用权公房的价值是()(答案取最接近值)。
A.106,510元
B.106,068元
C.45,458元
D.45,647元
解析:
使用权公房价值为:
gBEG,5gi,20gn,-(1000-300)PMT,0FV,PV=106,510
(ATC0055)张先生当月住房公积金缴费基数为8,200元,缴存比例为12%,企业对等供款,账户年收益率为2%。
他准备3年后购买住房,用住房公积金账户余额作为首付,其余部分利用公积金贷款来解决,贷款利率5%,期限20年,准备用当月全部住房公积金缴存偿还贷款。
另外,根据有关规定,住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成。
不考虑住房公积金贷款上限,张先生3年后可以购买价值()的住房(答案取最接近值)。
A.371,156元
B.243,180元
C.185,578元
D.298,202元
解析:
张先生3年后住房公积金账户余额,即可以累积的首付款为:
-8,200×12%×2PMT,2gi,3gn,0PV,FV=72,954用每月住房公积金缴存还贷款,可贷款额度为:
-8,200×12%×2PMT,5gi,20gn,0FV,PV=298,202根据住房公积金额度可以购买的房价为:
72,954+298,202=371,156但是,根据住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成的规定,张先生可以购买的住房的房价为:
72,954/0.3=243,180<371,156,所以张先生可以购买的房价为243,180元。
(ATC0056)张先生当月住房公积金缴费基数为8,200元,缴存比例为12%,企业对等供款,账户年收益率为2%。
他准备3年后购买住房,用住房公积金账户余额作为首付,其余部分利用公积金贷款来解决,贷款利率5%,期限20年,准备用当月全部住房公积金缴存偿还贷款。
另外,根据有关规定,住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成。
张先生根据测算的购房能力买房后,每月个人和单位一共缴存的公积金除还贷款外,还可以剩余()(答案取最接近值)。
A.1,968元
B.0元
C.845元
D.423元
解析:
张先生3年后住房公积金账户余额,即可以累积的首付款为:
-8,200×12%×2PMT,2gi,3gn,0PV,FV=72,954用每月住房公积金缴存还贷款,可贷款额度为:
-8,200×12%×2PMT,5gi,20gn,0FV,PV=298,202根据住房公积金额度可以购买的房价为:
72,954+298,202=371,156但是,根据住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成的规定,张先生可以购买的住房的房价为:
72,954/0.3=243,180<371,156,所以张先生可以购买的房价为243,180元。
张先生贷款:
243,180-72,954=170,226元每月应还款:
170,226PV,5gi,20gn,0FV,PMT=-1,123因此每月个人和单位缴存的住房公积金除还贷款外,还剩余:
8,200×12%×2-1,123=845元
(ATC0057)张先生当月住房公积金缴费基数为8,200元,缴存比例为12%,企业对等供款,账户年收益率为2%。
他准备3年后购买住房,用住房公积金账户余额作为首付,其余部分利用公积金贷款来解决,贷款利率5%,期限20年,准备用当月全部住房公积金缴存偿还贷款。
另外,根据有关规定,住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成。
张先生还完房贷后,住房公积金账户余额为()。
A.0元
B.580,160元
C.124,699元
D.249,103元
解析:
张先生3年后住房公积金账户余额,即可以累积的首付款为:
-8,200×12%×2PMT,2gi,3gn,0PV,FV=72,954用每月住房公积金缴存还贷款,可贷款额度为:
-8,200×12%×2PMT,5gi,20gn,0FV,PV=298,202根据住房公积金额度可以购买的房价为:
72,954+298,202=371,156但是,根据住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成的规定,张先生可以购买的住房的房价为:
72,954/0.3=243,180<371,156,所以张先生可以购买的房价为243,180元。
张先生贷款:
243,180-72,954=170,226元每月应还款:
170,226PV,5gi,20gn,0FV,PMT=-1,123因此每月个人和单位缴存的住房公积金除还贷款外,还剩余:
8,200×12%×2-1,123=845元每月可以剩余845元,所以20年共累积:
-845PMT,2gi,20gn,0PV,FV=249,103元
(ATC0058)下列关于影响租、购房决策的因素,说法错误的是()。
A.房租成长率越高,购房越划算
B.利率水平越高,购房越划算
C.居住时间越长,购房越划算
D.房价成长率越高,购房越划算
解析:
利率水平越高,买房的成本高,租房就越划算。
(ATC0059)陈烨夫妻二人均在北京工作,夫妻二人月收入合计10,000元,二人都参加了住房公积金缴存计划,单位缴存比例为8%,二人目前刚开始工作,住房公积金账户余额合计为0。
假设公积金的收益率为2%,自己投资的收益率为5%。
目前夫妻二人每月可拿出3,000元用做买房准备或买房还款,如两人打算在5年后购房,贷款七成,则到时两人可负担房子的目标总价为()(不考虑其他因素变化)。
A.1,088,826元
B.1,016,313元
C.1,102,265元
D.1,036,252元
解析:
夫妻二人每月可缴存住房公积金:
10,000×(8%+8%)=1,600元5年后夫妻二人可累积购房公积金:
FV(2%/12,60,-1600,0)=100,875.77元5年后夫妻自有资金累积:
FV(5%/12,60,-3000)=204,018.25元则5年后可拿出首付款:
100,875.77+204,018.25=304,894.02元可负担房价=304,894.02÷(1-70%)=1,016,313.39元
(ATC0060)房产投资的方式有()。
(1)合建分成
(2)以旧换新(3)以租养租(4)团购零售(5)拍卖会淘房(6)以租代购
A.
(1)
(2)(4)(5)
B.
(1)(3)(6)
C.
(2)(3)(4)(5)(6)
D.
(1)
(2)(3)(4)(5)(6)
解析:
以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。
若租户在合同的约定期间内购买该房,开发商就可以出租时所订的房价将该房出售给租住户,所付租金可以抵充部分房款,租住户交足余额后,即可获得该房的完全产权。
个人税务筹划
(ANF0051)按照现行税法,下列说法正确的有()。
(1)在计算企业所得税时,企业发生的合理的工资薪金支出准予税前扣除
(2)在计算企业所得税时,企业发生的薪金支出以每人每月1600元为限准予税前扣除(3)在计算个体工商户的生产经营所得时,个体户业主的工资支出不准予税前扣除(4)在计算合伙企业的生产经营所得时,投资者个人的费用扣除标准为每人每月800元
A.
(1)(3)
B.
(2)(3)
C.
(1)(4)
D.
(2)(4)
解析:
现行税法规定,企业发生的合理的工资薪金支出准予在企业所得税税前扣除,个体工商户业主的工资不得在税前扣除,按照税法规定标准扣除生计费用。
个人独资企业和合伙企业只对投资者个人取得的生产经营所得征收个人所得税;在计算个人所得税时,比照个体工商户进行。
(ANF0052)李某、王某打算成立一个企业从事生产经营活动,预计2008年盈利40万元,每人各占股份一半,李某、王某每月的工资标准为1500元。
以下关于在两种形式下的税负计算正确的是()。
(注:
2008年3月1日起,投资者的费用扣除标准上调为每人每月2000元。
)
(1)采取合伙制形式,应纳所得税12.286万元
(2)若采取有限责任公司,应纳企业所得税10万元(3)若采取有限责任公司,应纳个人所得税6万元(4)有限责任公司形式比合伙制形式多纳税3.714万元
A.
(1)
(2)(3)
B.
(2)(3)(4)
C.
(1)
(2)(4)
D.
(1)
(2)(3)(4)
解析:
以上计算都是正确的,过程如下:
(1)合伙制,合伙人工资不能税前扣除,[(400000+1500×2×12-1600×2×12-2000×2×10)÷2×35%-6750]×2=122860元
(2)企业所得税:
400000×25%=100000元(3)若企业税后利润分配给投资者,则还要按“股息、利息、红利”所得税目计算缴纳个人所得税,适用税率为20%。
(400000-100000)×20%=60000元(4)100000+60000-122860=37140元
(ANF0053)经税务机关通知申报而拒不申报,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴税款的行为是()
A.抗税
B.偷税
C.欠税
D.骗税
解析:
偷税:
伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
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