XX产业园区标准厂房建设项目可行性研究报告.docx
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XX产业园区标准厂房建设项目可行性研究报告.docx
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XXX产业园区标准厂房建设项目可行性研究报告
目录
第一章总论 8
1.2建设单位简介 9.
1.3主要技术经济指标 10
1.3.1项目的建设规模 10
1.3.2主要技术经济指标 10
1.4报告的研究范围 11
1.5报告的编制依据 11
第二章项目的建设背景及必要性 13
2.1项目的建设背景 13
2.2项目建设的必要性与可行性 14
2.2.1建设标准化厂房产业园是现代工业发展的客观需求 14
2.2.2丰富的可利用水资源 16
2.2.3丰富的矿产资源 16
2.2.4丰富的生物资源 16
2.2.5XXX区的政治优势 16
2.2.6优越的区位优势 17
2.2.7较好的用地条件 18
2.2.8良好的基础配套设施 18
第三章项目市场分析 19
3.1目标市场分析 19
3.2市场竞争分析 19
3.3SWOT分析 20
3.4经营模式分析 21
第四章服务方案及建设规模 24
4.1服务方案 24
4.1.1 园区优惠政策 24
4.1.2工作措施 25
4.2建设规模 25
4.2.1建设规模的确定 25
4.2.2建设规模 26
4.2.3主要技术经济指标 27
4.2.3.1总经济技术指标 27
4.2.3.2各建筑物经济技术指标见下表 28
第五章项目选址及建设条件 30
5.1项目选址及选址原则 30
5.1.1 项目选址 30
5.1.2项目选址的原则 30
5.2建设条件 31
5.2.1优越的区位优势 31
5.2.2电力 31
5.2.3水泥 31
5.2.4钢材 31
5.2.5木材 31
5.2.6砂石 32
5.2.7水 32
第六章征地及拆迁方案 32
6.1征地拆迁范围 32
6.2征地拆迁组织工作 32
6.2.3征地拆迁工作原则 34
第七章建设方案 35
7.1钢结构 36
7.2排架结构 37
7.3门式钢架结构 37
7.3.1轻型门式钢架的结构特点 38
7.3.2轻型门式钢架的发展趋势 39
第八章土建及公用工程 40
8.1土建工程 41
8.1.1工业厂房发展方向 41
8.1.2现代工业厂房的趋势 42
8.1.3工业厂房的设计 42
8.1.4标准化厂房 44
8.1.4.1设计依据 44
8.1.4.2建筑平面设计 46
8.1.5结构体系的选择 48
8.1.5.1结构荷载设计 48
8.1.5.2结构形式 49
8.1.6配套服务用房 52
8.1.7抗震设计 54
8.2总平面图 54
8.3公用工程 55
8.3.1交通组织 55
8.3.2排水及污水 56
8.3.3供电、照明 56
8.3.4通信 57
8.3.5采暖、制冷 57
8.3.6园区道路 57
8.3.7建筑物的安全距离、采光、通风 57
8.4工业用水 58
8.4.1水源 58
8.4.2水质 58
8.4.3水量 59
8.4.4给水技术要求 59
第九章节能 60
9.1节能措施 60
9.2综合耗能计算 61
9.2.1用电估算 61
9.2.4单位产值综合能耗计算 62
第十章环境保护 63
10.1 设计依据 63
10.2设计原则 64
10.3项目建设期环境保护措施 65
10.3.1 噪声 65
10.3.2施工扬尘废弃 65
10.4项目运营期间环境保护措施 66
第十一章安全卫生与消防 67
11.1 劳动安全卫生 67
11.1.1 严格劳动保护要求 67
11.1.2 总图布置与厂内运输安全 67
11.1.3 各有害因素的防治和采取的措施 68
11.1.3.1 粉尘防治 68
11.1.3.2 噪声控制 68
11.1.3.3 防电伤、雷伤 68
11.1.3.4 其它安全卫生措施 68
11.2 消防 69
11.2.1 设计依据 69
11.2.3 消防措施 70
第十二章人力资源配置及项目管理 73
12.1 项目管理 73
12.2运行管理 73
第十三章项目实施进度及招投标管理 75
13.1 项目实施进度计划 75
13.1.1 项目建设工期 75
13.1.2 项目进度计划 75
13.2.招投标管理 76
13.2.1 发包范围 76
13.2.2 施工及监理等单位资质要求 76
13.2.3发包工作组织 76
第十四章投资估算与财务分析 77
14.1 投资估算 77
14.1.1 编制依据 77
14.1.2 估算范围 77
14.1.3 投资估算 77
14.2资金筹措 79
14.3还款能力分析 80
第十五章经济效益及社会效益 81
15.1 经济效益 81
15.2社会效益 82
第一章总论
1.1项目概况
项目名称:
XXX产业园区标准厂房建设项目
第十六章结论及建议 84
16.1结论 84
16.2建议 84
附图:
见“XXX产业园区标准厂房建设项目可行性研究报告-附图” 85
项目承办单位:
XXX区开发建设有限公司。
项目法人代表:
XXX
项目建设性质:
新建
项目建设地点:
XXX省XXX市XXX村
项目建设期限:
建设工期24个月
项目功能定位:
以XXX区特色产业为主导,发展食品加工、电子、仪器仪表、机械制造等
产业
项目区位图:
(附图)
1.2建设单位简介
XXX区开发建设有限公司成立于2010年,主要负责对XXX区建设项目进行融资、投资和
建设项目管理工作,公司性质为国有独资公司,注册资金20000万元人民币,公司下设办公室、
财务部、投融资开发部、征地拆迁部、道桥工程部、房建工程部、内审计部、安委办和监督考核
督查室。
1.3主要技术经济指标
1.3.1 项目的建设规模
项目用地总面积:
234404.19m2。
(该标准厂房项目的配套项如办公楼、宿舍、物流等不包
括在此红线用地面积内,本报告也不对上述项进行详细论述。
)
总建筑面积:
297309.18.m2,包括XXX栋标准厂房及门卫设备房等。
其中:
厂房面积:
272064.3m2;
库房面积:
22624.88m2;(13#、14#标准厂房和29#、30#钢结构厂房作为厂区配套库房)
公厕设备门卫等用房:
2620m2
项目占地率40.73%;环境绿化占地面积45708.82m2;绿化率19.50;容积率1.27。
1.3.2 主要技术经济指标
主要经济技术指标见下表:
总经济技术指标
指标
单位
备注
总用地面积
234404.19
平方米
总建筑面积
297309.18
平方米
其中
厂房(库房)部分
294689.18
平方米
其中
混凝土厂房
264686.94
平方米
钢结构厂房
30002.24
平方米
公厕设备门卫等
2620.00
平方米
容积率
1.27
建筑占地面积
95481.20
平方米
建筑密度
40.73%
绿地面积
45708.82
平方米
绿地率
19.50%
停车位数
690
辆
厂房按每100平方米0.2辆
1.4报告的研究范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定,结合本次建设园区研究分析
的特殊性,我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近
期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了
综合研究分析,重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、
投资估算和资金筹措及效益评价,以期为建设园区的决策提供可靠的依据。
1.5报告的编制依据
⑴中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第28号);
⑵中华人民共和国安全生产法(中华人民共和国主席令第70号);
⑶中华人民共和国城市规划法(中华人民共和国主席令第23号);
⑷中华人民共和国环境保护法(中华人民共和国主席令第22号);
⑸建设工程勘察质量管理办法(中华人民共和国建设部令第115号);
⑹《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》
⑺委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。
⑻项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。
第二章项目的建设背景及必要性
2.1项目的建设背景
随着XXX区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强,作为XXX区项目
投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得了长足发展和显著成就。
园区不仅成为了
XXX市最具活力的地区之一,而且也成了促进XXX区区域经济发展的强有力的推动器。
随着黔西北产业园区的发展,工业园的环境、服务得到社会广泛认可,更多新的企业有入
驻意向,而原有工业用地已基本用尽,可供使用工业用地日趋紧张,这种矛盾不仅大大弱化了园
区的功能,而且经济发展势头受到遏制,其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥,对推动经
济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。
为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用,走新型工业化道路,碧海投资公司在大
量调研和反复研究讨论的基础上,因地制宜,合理利用一切可利用资源,决定在黔西北产业园区
建立标准化厂房工业园。
建立标准化厂房工业园区是XXX市经济社会发展的客观要求,有利于拉
动黔西北产业园区以及附近区域的经济增长,有效推进XXX区城市化进程和XXX市经济结构的
调整、优化和升级,大力促进XXX市“科教兴市”、“开放带动”、 “可持续发展”和“城市化”
战略的实施,对促进XXX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此,项目的建设不仅
是必要的,而且迫在眉睫。
2.2项目建设的必要性与可行性
2.2.1建设标准化厂房产业园是现代工业发展的客观需求
建立标准化厂房工业区,符合工业的布局规律,是实现资源配置的有效途径。
美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因,将之归结为10个方面的效应:
充分利
用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运
输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理
和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层
的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱
乐条件。
因此,建立标准化厂房工业园,集中安排工业项目,符合工业布局规律和工业企业在城
镇聚集的规律,同时也符合当前产业发展和转移的趋势。
建立标准化厂房工业园,走的是集中开发的规模经营之路,从供水、供电、供热、供气、提
供社会大生产的服务,到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、
企业与企业之间开展协作联合等,都可以在园区内得到较好的解决,充分实现资源共享,走集约
化经营之路,方便了企业运作,降低了企业的创业成本,使社会资源得到优化配置,大大提高了资源的产出效率。
随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强作,为XXX区项目投资依
托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得长足发展和显著成就目。
前,已有全国500强企业
之一的雨润控股集团、全国果汁业龙头企业汇源果汁等19个项目落户园区,预计总投资可达70
亿元。
在XXX区发展战略上,园区建设是其中重要一环。
如今,全国各地都在加速工业集中区的建
设。
而在工业集中区建设标准化厂房,是不容忽视的。
首先,标准化厂房是全民创业的孵化基地。
中小投资者在创业之初,资金是紧张的,多是首
选租用厂房。
因此,能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。
来承租厂房的都是中小投资者。
他们在这里进行最初的发展。
等发展到一定程度,还可以再征地建自己的厂房。
其次,标准化厂房是外来投资的承接平台。
外来投资,包括外资或是中心大城市“退二进三”
撤出的工厂,经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场,也许最初并没有长期在当地经营的计划。
因此,他们不愿意投资建厂房,更想租用标准化厂房,只要机器一安装,就可以很快地投入生产,将来向工资更便宜的地方转移也方便。
因此不少投资者到一个地方,先询问的就是标准化厂房的情况。
有了一大批标准化厂房,就有了招商引资的载体,有了低成本、快回报的投资优势,就能快速吸引投资,有效提高招商引资成功率,就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。
标准化厂房建设将为外来投资企业解决一次性投入过大,基础设施建设周期长等问题,使企业能够根据市场的变化,通过租货厂房等方式,迅速组织生产,促进企业产品早日上市,吸引投资开发商来此落户。
其三,建设标准化厂房,可以集约用地。
近年来,经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益
显现。
如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省,其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺,导致投资外流,发展受阻。
而标准化厂房是集约用地的一好办法。
在苏南各处,经常可以看到多层厂房整齐排列,厂房从单层“加”高到二层、三层,比起以往企业“各立门户”的建厂方式,标准厂房区的土地利用率提高了1倍以上,被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。
标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积,美化城市环境,节约能源,减少城市污染;改善
了城市居民居住水平,改善投资环境,可有效完善区内交通网络,拓展城市发展空间,增大城市面积,推进城市化进程;可有效加快城镇化、扩大城乡就业。
该项目的建设有利于加快XXX区经济可持续发展;有利于调整XXX区的生产力布局,发展开放型城市经济;有助于促进西部城市化水平提高,优化西部地区产业结构。
2.2.2丰富的可利用水资源
XXX市XXX区拥有较为丰富的水资源。
年均地表径流量为14.92亿立方米,平均每亩土地地表降水总量654.3立方米,径流量为291.4立方米,地下水储量为4.33亿立方米,尚待进一步开发利用。
水能资源可开发量为115714千瓦,在XXX省属水能资源丰富县区。
2.2.3 丰富的矿产资源
XXX市XXX区矿产资源有硫、铁、煤、锌、大理石、硅砂、铜、草炭、粘土、高岭土等20余种,其中:
煤炭地质储量达42.55亿吨,以无烟煤为主,有少量烟煤、煤层4至5层,机械性能好,热量7000至8000大卡;硫磺矿储量达8.41亿吨,有铁磺、褐铁磺、菱铁磺、针铁磺等类型,品位较高,易采、易选;已探明的粘土储量达到3000万吨以上,三氧化铝含量平均达30%以上,其它有害物质均低于2%以下;大理石资源尤为丰富,作为建筑材料颇具开采价值。
2.2.4 丰富的生物资源
XXX市XXX区生物资源十分丰富。
全区林木资源有700余种,农作物资源有玉米、稻谷、小麦、马铃薯、烤烟、油菜籽、花生、大蒜、苎麻、蚕桑等455种,中药材有杜仲、天麻、半夏、何首乌、金银花、苦参等2000多种;花卉类400余种,此外还有蕨类、菌类和饲料类等植物资源,草种资源378种。
XXX市XXX区还有独具高寒山地特色的猪、牛、马、羊等产品,沔鱼河四腮鱼属全国珍稀鱼种,资源丰富齐全。
2.2.5XXX区的政治优势
在制度上,作为为喀斯特地区经济社会发展提供借鉴的全国第一个综合改革试验区X,XX区是由中国共产党领导的多党合作共同推进改革开放和贫困地区实现可持续发展及跨越式发展的成功范例,试验区的发展凝聚了各民主党派的智慧,显示了统一战线的强大力量。
在发展理念上,XXX区作为国家实施贫困地区科学发展的试验场,始终坚持以创新的思路开展试验区工作,超前探索,先行先试,成为可持续发展战略的探索和实践基地。
在智力支持上,
各民主党派中央、全国工商联、中央智力支边协调小组暨支援XXX区顾问组20余年如一日,深
入XXX区,指导制订试验方案,协调解决改革试验中的重大问题。
引进资金、联系项目、培训干
部、帮助输出富余劳动力、兴办各种社会事业,这些不仅直接推动了XXX区产业结构和基础设施
建设不断发展,有力地促进了试验区的各项工作,也为XXX区的未来发展奠定了良好的基础。
这些优势,将对食品药品工业园区的发展起到很好的推动作用。
2.2.6优越的区位优势
XXX区地处乌蒙山腹地,位于川、滇、黔三省交通要冲,交通便利,四通八达。
目前,横穿
毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路“杭-瑞”、“厦―蓉”和穿越毕节腹地的“成
都—贵阳—广州”客运专用高速铁路(350公里/小时)毕节段全面动工,毕节——威宁省级高
速公路、XXX机场已基本完成,国家规划的4条铁路7个通道经过毕节并将于2011年全面动工。
随
着交通基础设施的进一步完善,作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市,
XXX区将成为川滇黔三省交汇处的区域性物流中心。
详见下图所示:
项目区交通优势、区域优势图
2.2.7 较好的用地条件
XXX区位于XXX省西北部,是典型的喀斯特地形地貌特征。
境内山高坡陡,峰峦重叠,沟壑
纵横,河谷深切,土地破碎,高原山地比例高达93.3%。
但食品药品工业园区的规划范围内,用
地总体较为平坦,坡度适宜、可作为城市建设用地的用地比例在80%以上。
2.2.8 良好的基础配套设施
XXX区大量的基础设施已经建成投入使用,可以为拟建园区的修建提供交通通道。
XXX市有
着几十年的现代城市建设经验,施工技术力量雄厚,劳动力资源丰富。
综上所述,建立该项目是XXX区经济社会发展的客观要求,有利于拉动黔西北产业园区和
XXX区的经济增长,有效推进XXX区城市化进程和经济结构的调整、优化和升级,大力促进“科
教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施,对促进当地经济的持续、健康、
快速发展具有重要意义。
因此,项目的建设不仅是必要的,而且迫在眉睫。
第三章项目市场分析
3.1目标市场分析
项目目标客户主要定位在以下产业:
建适合机械、电子、仪器仪表、食品加工等行业需要厂房。
该项目主要以招商引进成长性好的中小企业为主。
该项目招商引进的目标企业——中小企业在我国经济中占有重要地位,中小企业基数大,占企业总数比例高,据国家工商行政总局统计,2011年中小企业占企业总数的99.6%,占中国GDP的58%,占工业新增产值的74%,占社会销售总值的59%,占税收的63%,占出口总额的68%。
中小企业厂房需求量最大,选择标准厂房的比例也最高。
3.2市场竞争分析
主要是近郊农村的社、村、镇三级集体建设的非法工业园,这些工业园土地属农用地,没有经过合法手续将农用地转为工业用地,建设也没经过规划部门审批,属乱搭乱建0。
6年8月31日,国务院颁发了《关于加强土地调控有关问题的通知,》按通知精神,这部分厂房和土地属于国家清理整顿范围。
据我们统计,近郊这类厂房供应量约有10万M2,也没有招商优惠政策,主要面向中小企业出租。
这类厂房生产环境较差,无合法手续,随时有搬迁的可能,对企业发展不利,存在多次搬
迁费用产生。
这类厂房与该项目目标客户有交叉,但竞争关系不大,对该项目影响较小。
3.3SWOT分析
根据企业战略分析方法(SWOT),即根据企业自身的既定内在条件进行分析,找出企业的
优势、劣势及核心竞争力之所在。
其中,S代表strength(优势),W代表weakness(弱势),
O代表opportunity(机会),T代表threat(威胁),其中,S、W是内部因素,O、T是外部因
素。
可以看出:
该项目优势大于劣势,机会大于威胁,该项目有宏观调控带来的风险,但只要该
项目把握好了开发节奏,该项目完全能够开发成功。
详见SWOT矩阵列表:
SWOT矩阵列表
优势(S)
劣势(W)
1、 区位交通:
(1) 位置优越
(2) 节约物流成本;
2、 产品特点:
(1) 有明确的产业定位,按行业对厂房需求打造。
(2) “三位一体”规划,办公、加工基地、生活配套三个方面完美结合,有利于企业发展壮大。
(3) 纯框架结,高挑空,自由组合,深受客户欢迎。
(4) 人性化设置,规划合理
(5) 花园厂区,提高企业生产经营环境。
1、 项目所在工业园区:
(1) 工业氛围较差,工业气候不成熟
(2) 工业园配套设施还不成熟
(3) 所在园区知名企业少
(4) 园区现在交通还不太方便,公交车少。
2、 项目自身:
(1) 客户有购地自建的习惯,标准厂房要客户
接受,还需耐心解答客户疑问。
(2) 产品价格与购地自建相对较高
(6) 高标准规划、高品质建设、高档次服务,企业无后顾之忧。
(7) 量身定造,满足客户个性需求
(8) 付款方式灵活,还能为客户提供按揭等融资服务。
机会(O)
威胁(T)
1、 工业地产最大的收益者是政府,标准厂房会得到园区及政府的支持;
2、 市政府出台了标准厂房优惠政策,可一定程
度降低开发成本,与企业自建厂房价格差距缩小。
3、 该项目定位的行业比较成熟,企业厂房需要量较大,需求比较迫切。
4、 该项目定位行业是最适合集约化建设标准厂房的行业。
5、 “三位一体”集约化打造产业基地,填补市场空白。
1、 国家加大了宏观调控力度,未来2-3年内,
企业经营环境有可能发生大的变化,该项目正好处
于紧张的建设过程中,可能对项目带来较大的风险。
2、 大企业有购地自建厂房的习惯,企业厂房消
费习惯的改变困难。
3.4经营模式分析
XXX区黔西北产业园按“高起点规划、高标准建设、高质量服务”的“三高标准”进行开发
经营。
该项目聘请上海翰联设计院进行施工图设计,按“统一规划、统一建设、统一配套“三”统一”模式进行开发运作。
(一)统一规划
该项目拟按“三位一体”规划设计理念进行统一规划,按“盈田模式”模式打造现代化的集
约化的产业基地。
所谓“三位一体”就是将所有入驻企业的商务办公、生产加工、生活配套分别
进行集中建设,该项目自然形成“商务办公区”、“生产加工区”、“生活配套区”三个不同功能
的区域。
各区域功能具体如下:
1、 商务办公区:
拟按生态商务花园的标准进行规划建设,是入驻企业的首脑机关机关集中
区,也适应只需要办公的公司总部入驻,具有总部经济的功能。
商务办公区集中规划建设在项目
最佳位置,避免了车间对办公环境的影响,统一了企业形象。
该区域除了满足基本的办公要求以
外,还具有研发、产品孵化等功能,还配备健身、娱乐、商务活动配套设施。
所有企业的首脑机
关都集中在这个区域,企业的所有商务活动都可以在这个区域举行,有利于提高企业对外形象。
2、 产品加工区:
拟将所有入驻企业的生产厂房集中规划建设在一个区域,建设有标准厂房
和专用厂房,每个企业的生产加工车间又是相对独立。
产品加工区实行人车分流,保证生产加工
所需物流通畅。
该项目将根据机械、电子、食品等产业特点,预先规划建设一部分标准厂房,来
满足企业的生产加工需要,同时该项目还将根据部分企业工艺流程等自身特点,进行量身定造专
用厂房,为企业提供完善的厂房解决方案。
3、 生活配套区:
拟将所有入驻企业的员工宿舍及其他配套设施进行集中规划建设在一个区
域,与办公区域、生产区域严格分开,
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