房地产开发企业收入的核算.docx
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房地产开发企业收入的核算
房地产开发企业收入的核算
房地产开发企业的收入,从经营的业务内容来区分,具体可分为三个类别:
一是开发产品的销售和结算收入,包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等;二是出租开发产品及多种经营业务收入,包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等;三是其他业务收入,包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
木章主要介绍房地产开发企业收入的来源、收入的实现以及收入的核算。
第一节房地产开发企业收入核算概述
一、房地产开发企业经营收入的构成
经营收入是指房地产开发企业在生产经营活动中由于房地产开发、
销售商品和提供劳务等而取得的收入,房地产开发企业的经营收入分为
主营业务收入和其他业务收入两部分。
主营业务收入是指从事主要经营活动所取得的收入。
在企业的经营收入中,主营业务收入是主要部分,它直接影响企业的经济效益。
房地产开发企业的主要业务是从事土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等,因此房地产开发企业的主营业务收入主要是房地产的经营收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收人等。
其他业务收入是指从事主营业务活动以外的其他业务活动所取得
的收入。
其他业务收入是主营业务收人的补充,房地产开发企业的其他
业务收入主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让
收人和固定资产出租收人等。
另外,房地产开发企业还可能从事多种经
营,比如有附属的商业、饮食服务业等等,从事多种经营取得的收入也
应属于其他业务收入的范
二、房地产开发企业经营收入的确认
经营收入的确认是指何时登记经营收入。
一般来说,经营收入的确认应以权责发生制为基础,而不是以是否收到货币资金的收付实现制为基础。
按照企业会计准则的规定,企业应当在发出商品、提供劳务、同时收讫或者取得索取价款的凭据时,确认经营收入。
由此可以看出.企业确认经营收入,应符合两个基本条件:
第一,是物权转移,即企业已经发出商品或产品,或者已经提供劳务;第二是已经收到商品或产品的价款,或者得到了收取价款的凭据。
房地产开发企业在确认经营收入时,应结合房地产开发企业的经营特点具体应用会计准则。
例如,房地产开发企业由于开发建设的周期长,投资的数额较大,在房屋建设过程中,一般釆取预收购房订金的形式,筹集资金,向购房单位或个人收取的这一部分购房订金不能在取得款项时就确认为是企业的经营收入.因为,向购房单位收取的预收款项,不符合确认经营收入的两个基本条件,也不能反映合同的完成程度。
根据确认经营收入实现的两个基木条件,结合房地产开发企业经营的特点,房地产开发企业经营收入的确认分为以下几种情况:
1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房,应在上地和商品房已经移交,已将发票结算账单提交给买主时,作为销售实现。
2.房地产开发企业代建的房屋和代建的工程,应在房屋和工程竣工验收,办妥财产交接手续,并已将代建的房屋和工程价款结算账单提
交委托单位时,作为销售实现。
3.房地产开发企业釆取赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房的,可以按合同规定的收款时间分次转为收入,但是必须以土地和商
品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。
房地产开发企业釆用分期收款方式销售开发产品,买卖双方订有合同,卖方已将产品提交给买方,开发产品的所有权已经转移,就可视为营业收入实现。
但是釆用这种销售方式,由于收款期限长,应收账款的金额大,带有很大的不确定因素,具有一定的风险性。
因此,釆用分期收款方式销售上地和商品房的,不应在交货时确认全部的经营收入,应当根据合同的规定来分期确认经营收入的实现。
4.房地产开发企业出租开发产品,应该在出租合同(或协议)规定日期收取租金时,作为收入实现;如果合同规定的H期已到,租用方未付
租金时,仍视为经营收入的实现。
第二节房地产开发企业经营收入的核算
一、经营收入的核算
(一)经营收入核算的类别
房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的经营收人,应设立“经营收人”账户。
“经营收人”账户的贷方登记本期实现的经营收入,借方登记期末结转的经营收人、销售退回、销售折让和折扣,期末结转后,该账户应无余额。
“经营收入”账户应按照经营收入的类别设置明细账,进行明细分类核算,设置的主要明细账户有:
“土地转让收入”、“商品房销售收人”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收人”等。
1.土地和商品房销售收入的核算
房地产开发企业转让、销售上地和商品房,应该在土地和商品房已经移交,已将发票结算账单提交买主时,作为销售的实现。
对于当时收到款项的经营收入,应借记“银行存款”账户,贷记“经营收入”账户;对于尚未收到的款项,应根据有关凭证借记“应收账款”账户,贷记“经营收入”账户。
企业如果有预收款项,应将预收的购房订金等。
由“预收账款”账户转入“应收账款”账户。
如杲预收款项大于成交金额。
应将其差额退给买方。
如果预收款项小于成交金额,买方应补足款项。
在经营收入实现的月末,企业要将为取得经营收入而发生的各种耗费,由“开发产品”账户转入“经营成本”账户。
如果有些企业预收账款业务不多,也可不设置“预收账款”账户,用”应收账款”账户代替“预收账款”账户,企业预收款项时,直接记入“应收账款”账户的贷方,在土地和商品房移交时.借记“应收账款”账户。
例10—丨天地房地产开发公司收到京乐公司预交的购房订金
500000元存入银行。
根据有关凭证,作会计分录如下;
借:
银行存款500000
贷:
预收账款一一京乐公司500000
天地房地产开发公司商品房建设完工,验收合格,每平方米售价
2000元。
京乐公司购买商品房600平方米,已经预付购房订金500000
元,其余款项当即付清,天地房地产开发公司收到款项后存入银行。
根
据有关凭证,作会计分录如下:
借:
预收账款一一京乐公司500000
银行存款700000
贷:
经营收入——商品房销售收入1200000
月未,天地房地产开发公司结转600平方米商品房的开发成本.每平方米成木1500元,经营成木为600x1500=900000(元),根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
经营成本——商品房销售成本900000
2.代建房屋和工程结算收入的核算
房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。
代建工程开发是指企业接受委托单位的委托,代为开发建设的工程,代建工程包括房屋建设工程,场地和城市建设、基础设施等市政工程。
代建工程完工或竣工后,房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法,向委托单位进行结算,取得代建工程结算收入。
房地产开发企业代建房屋和工程,应在房屋和工程竣工验收,办妥财产交接手续.并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时,确认经营收人的实现。
房地产开发企业取得的代建工程结算收入,包括代建工程的预算成本和计划利润,根据国家有关规定,代建工程可以釆用以下两种结算方式:
(1)一次结算。
接受委托单位的委托,代建工程(项目)全部建筑安装期限在1年以内的。
或者工程合同价值在100万元以下的。
可以采用一
次结算方法。
具体做法为:
工程价款每月预支,竣工后一次结算。
(2)分期结算。
接受委托单位的委托.代建工程(项日)当年开工.半年不能完工的.应按照工程的形象和讲度,划分不同阶段,分段分期结
算收入。
房地产开发企业一般釆用一次结算的方式。
在代建工程(项目)开发中.房地产开发企业与委托单位之间发生的
一些材料往来,可以按规定抵扣工程价款。
例10-4天地房地产发公司接受市政工程局的委托,代建某项工程,按合同规定.期限力5个月,工程合同价款为280万元.每月对方预付工程款400000元。
第一个月预付款400000元收到后存人银行。
根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
银行存款
400000
贷:
预收账款市政工程局
400000
例10—5天地房地产公司收到市政工程局按合同发来的钢材,价款
为900000元。
根据有关凭证.作会计分录如下:
借:
物资釆购钢材
900000
贷:
应收账款市政工程局
900000
例10—6第2、3、4、5月天地房地产公司收到预付款时:
借:
银行存款
400000
贷:
预收账款市政工程局
400000
例10—7天地房地产公司代建的某项工程全部竣工,验收合格,按
照合同规定,将代建工程账单提交给市政工程局,工程全部价款为3000
000元。
根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
应收账款——市政工程局3000000
贷:
经营收人——代建工程结算收入3000000
例10-8天地房地产公司与市政工程局结清代建工程款,收取工程
价款余额500000元。
根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
预收账款一一市政工程局1600000
借:
银行存款500000
贷:
应收账款——市政工程局500000
3.分期收款开发产品收入的核算
房地产开发企业为了促进销售,可以釆用分期收款销售方式,对于上地和商品房釆用赊销和分期收款销售方式的,应在土地和商品房移交给买主后,按合同规定的收款时间分次转入收入,在月末结转与经营收入相配比的经营成木。
在按合同规定的收款时间转入收入时,借记“银行存款”或“应收账款”
账户,贷记“经营收入”账户。
例10—9天地房地产开发公司2001年1月5日销售商品房1200平方米,每平方米售价2000元,每平方米成*1500元,销售合同约定售价240万元,釆用分期收款方式销售,价款三次付清,1月5日付
80万元,6月5H付80万元,11月5日付80万元。
(1)1月5日,天地房地产开发公司将商品房移交给买方时,将商品房的实际成本转入“分期收款开发产品”账户。
根据有关凭证,编制会计
分录如下:
借:
分期收款开发产品1800000
贷:
开发产品——房屋1800000
1月5日根据销售合同规定,收到买方交来的第一期房款800000
元,款项存人银行。
根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
银行存款800000
贷:
经营收入——商品房销售收入800000
同时,按相应的比例,结转商品房成木600000元(1200x1500十3
=600000)o根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
经营成木——商品房销售成本600000
贷:
分期收款开发产品600000
(2)6月5日,按销售合同规定收到买方交来的商品房款800000元,
款项存人银行。
根据有关凭证.作会计分录如下:
借:
银行存款800000
贷:
经营收入800000
同时,按相应的比例,结转商品房成本600000元。
根据有关凭证,
作会计分录如下:
借:
经营成本——商品房销售成木600000
贷:
分期收款开发产品600000
(3)11月5FI,按销售合同规定应收到买方商品房款800000元.但款项尚未收到。
根据有关凭证.作会计分录如下:
借:
应收账款800000
贷:
经营收人——商品房销售收入800000
同时,结转经营成本600000元。
根据有关凭证,作会计分录如下;
借:
经营成木——商品房销售成本600000
贷:
分期收款开发产品600000
(二)销售退回、销售折让和销售折扣的核算
房地产开发企业在销售过程中,由于各种原因会发生销售退回、销售折让和折扣,使经营收入减少。
1.销售退回和折让
销售退回是指销售商品以后,由于商品的质量、品种不符合购销合同的规定,买方要求将其购买的全部或部分商品退给卖方的事项。
销售折让是指销售商品以后.由于商品的质量、品种与购销合同不符或由于其他原因,买方要求在价格上给予减让的事项。
房地产开发企业在销售过程中,如果出现销售退回和折让,要对经营收入进行调整。
在调整时,不论是属于本年度还是以前年度销售的,均应冲减本期的经营收入。
2.销售折扣
销售折扣包括商业折扣和现金折扣两种。
商业折扣是指对商品价目单上所列价格给予一定的折扣。
房地产开发企业为了鼓励购买者多购买商品,在价格上要给购买者一定幅度的折扣.购买得越多,价格越便宜。
由于商业折扣只是提供价格方面的优惠.在确认收人时,是以实际成交价格人账,所以不需要对经营收人进行调整。
现金折扣是指销售企业为了鼓励客户早FI偿还所欠货款,对销售货款给予规定的折扣优惠。
比如,按照购销合同规定付款期限为1个月.如果在Io天内付款;可以享受货款2%的现金折扣,如果在20天内付款•可以享受货款1%的现金折扣,超过20天付款的,按原贷款支付.不享受折扣优惠。
现金折扣一般用缩写2/10.1/20、N/30表示。
现金折扣对原来已经确认的经营收入,由于买者付款时间提前而给予折扣.使原来确认的经营收人减少,因此应将折扣部分从木期经营收入中扣除。
在发生销售退回与折让、销售折扣以后,房地产开发企业的经营收人可用下列公式表示:
经营收入净额=经营毛收入一销售退回与折让一销售折扣
例10—10天地房地产开发公司销售商品房,某单位购买商品房5套.买卖双方签订的购销合同规定,商品房建筑面积为350平方米,每平方米售价2000元,货款总计700000元,购买单位先支付30%购房订金,其余款项于交付使用3个月后一次付清。
商品房交付使用后,其中1套出现严重质量问题,购买单位要求退货,其余4套也存在不同程度的质量问题,购买单位提出折让。
经双方协商同意后,1套作为退回处理,其余4套商品房按全部价款的3%给予折让。
有关会计处理如
下:
210000
(1)收到购房订金时:
借:
银行存款
(2)交付商品房时:
借:
应收账款XX单位
490000
预收账款XX单位
210000
(3)
发生销售退回和折让时:
退回的1套商品房,应冲减经营收入:
冲减的经营收人=2000元/平方米x70平方米=140000元
销售折让金额=(2000元x3%)x280平方米=16800元
销售退回和折让总计=140000元+16800元===156800元
借:
经营收人——商品房销售收人156800
贷:
应收账款——xx单位156800
同时应冲减商品房经营成本。
二、经营成木的结转
房地产开发企业为取得经营收入而发生的各种耗费,称为成本费
用。
成本费用包括企业在开发经营过程中发生的直接费用、间接费用、
销售费用、管理费用和财务费用等。
直接费用和间接费用构成开发企业
的开发产品成木。
企业销售开发产品后,实现了经营收人,应该将为取
得经营收人而发生的成本与之配比,以计算经营利润,因此要进行经营
成木的结转。
经营成本是指房地产开发企业由于对外转让、销售、结算
和出租开发产品等应结转的成本。
为了核算企业对外转让、销售、结算和出租产品应结转的经营成本,
应设置“经营成本”账户。
该账户的借方登记本期对外转让、销售和结算
开发产品的实际成木,贷方登记期末结转到“木年利润”账户的经营成本。
期末结转后,该账户应无余额。
“经营成本”账户应按照经营成木的种类,
类设置明细账,如“上地转让成木”、“商品房销售成木”、“配套设施销售
成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。
房地产开发企业实现经营收入以后.应按照本期转让、销售开发产
品的数量、开发产品实际发生的成本.将经营成本由“开发产品”账户转
入“经营成本”账户。
结转时的会计分录为:
借:
经营成本XXX
贷:
开发产品XXX
釆用分期收款结算方式销售产品时,应根据销售合同规定的收款时间确认经营收人•同时相应地结转与经营收入相关联的经营成木。
结转时,应将经营成本由“分期收款开发产品”账户转入“经营成木”账户。
结转时的会计分录为:
借:
经营成本XXX
贷:
分期收款开发产品XXX
房地产开发企业出租开发产品的成木,应根据耐用年限计提摊销
额.企业按月计提出租产品摊销时,应作如下会计分录:
借:
经营成本XXX
贷:
出租开发产品一出租产品摊销XXX
出租开发产品发生的修理费用,也在“经营成木”账户核算。
在租赁
期间发生的数额不大的修理支出,可直接记入“经营成本”账户,会计分
录为;
对于数额较大的修理支出.为了均衡成本负担.可以先记人“待摊费用”账户,然后分期转入“经营成木”账户。
三、经营税金及附加的结转
房地产开发企业在转让、销售和出租开发产品取得经营收入时,按照税法的规定,要缴纳相应的经营税金及附加。
房地产开发企业的经营税金及附加包括:
营业税、城市维护建设税和教育费附加。
营业税金及附加是企业经营收入的一个抵减项目。
按照税法规定,营业税以营业收入作为计税依据。
营业税的计算公式为:
应纳营业税=经营收入X规定税率
城市维护建设税是以应缴纳的营业税的税额为计税依据缴纳的一
种税。
城市维护建设税的计算公式为:
应纳城市维护建设税=应纳营业税X规定税率
教育费附加是以应缴纳的营业税的税额为计税依据缴纳的一种附
加费。
教育费附加的计算公式为:
应纳教育费附加=应纳营业税X规定费率
为了核算企业由经营收入负担的经营税金及附加,应设置“经营税金及附加”账户,该账户借方登记应由本期经营收入负担的经营税金及附
加,贷方登记期末转入“木年利润”账户的数额,月末结转后,该账户应
无余额。
月份终了,企业按照规定计算出应由当期经营收入负担的经营税金
及附加时,借记“经营税金及附加”账户,贷记“应交税金”、“其他应交款”
账户。
例10—11天地房地产开发公司开发完成土地10000平方米,每平
方米售价600元,每平方米成本450元,上述土地有偿转让给世纪公
司。
双方签订了有偿转让的协议,按照协议规定,世纪公司应缴纳订金
3000000元,其余款项在土地移交时结清。
有关的会计分录如下:
(1)收到转让土地订金时:
借:
银行存款3000000
贷:
预收账款一一世纪公司3000000
⑵将土地移交给世纪公司时:
借:
预收账款——世纪公司3000000
银行存款3000000
贷:
经营收人——土地转让收入6000000
(3)同时,结转经营成本4500000元。
贷:
开发产品——土地
4500000
(4)按照税法规定,该项业务应按照3%纳税率缴纳营业税,按营业税额的7%缴纳城市维护建设税,按照营业税的1%缴纳教育费附加。
各项税额的计算如下:
营业税=6000000x3%=180000(元)
城市维护建设税=180000x7%=12600(元)
教育费附加=180000x1%=1800(元)
应缴各项税金的会计分录为:
借:
经营税金及附加194400
贷:
应交税金——应交营业税180000
——应交城市维护建设税12600
其他应交款1800
第三节房地产开发企业出租经营收入的核算
房地产开发企业开发的土地和房屋,除了销售和转让外,还可以对
外进行商业性出租,获得上地和房屋租金收人。
对于出租的上地和房屋,应在出租合同或出租协议规定H期收取租
金时,作为经营收人的实现;如果出租合同或出租协议规定的日期已到,
租用方未付租金的,仍应视为经营收入实现。
收入实现时,借记“银行
存款”或'应收账款”账户,贷记“经营收入”账户o
企业用于出租经营的土地和房屋,在签订出租合同或出租协议后,应将土地和房屋的实际成本,由“开发产品”账户转入“出租开发产品”账户,出租开发产品实际成本,应按照使用期限分期平均摊人经营成本。
例10—12天地房地产开发公司开发建成的房屋,对外出租,与承租人签订出租合同,按合同规定,出租房每月租金收入20000元,出租房的实际开发成本为800000元。
(1)根据出租合同,将1U租房的实际开发成本800000元转账,根据
有关凭证,作会计分录如下:
借:
出租开发产品800000
贷:
开发产品800000
(2)天地房地产公司收到木期出租房的租金20000元,款项存人银
行,根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
银行存款20000
贷:
经营收人——出租产品租金收入20000
(3)天地房地产公司按O.3%的摊销率,摊销出租房屋的成本。
本月应摊销金额=800000x0.3%=2400(元)
作会计分录如下:
贷:
出租开发产品2400
(4)天地房地产公司按照出租合同Fl期,应向承租人收取租金20000元,合同日期已过,承租人尚未付款,根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
应收账款20000
贷:
经营收入20000
同时:
借:
经营成本2400
贷:
出租开发产品2400
(5)天地房地产公司出租房发生维修费用5000元,以银行存款支付。
根据有关凭证,作会计分录如下:
借:
经营成本5000
贷:
银行存款5000
房地产开发企业出租经营上地和房屋,如果中途改变用途,将其作为商品对外销售,应在销售实现时,按照售价,借记“银行存款”、“应收账款”账户,贷记“经营收入”账户。
同时,按照出租产品的摊余价值,借记“经营成本”账户,按出租产品累计摊销,借记“出租开发产品——出租产品摊销”账户,按出租产品的原价,贷记“出租开发产品——出租产品”账户。
房地产开发企业开发完成用于出租的土地,应在签订出租合同、协议后,按照土地的实际成本借记“出租开发产品”账户,贷记“开发产品”账户。
如果合同、协议规定出租土地的全部租金一次收回,应设置“递延出租收人”账户。
“递延出租收人”账户核算已收回,但应递延到以后各期的收人,在租赁期内将其平均转作当期收入,同时结转相关成本。
房地产开发企业出租土地一次性收回租金时,有关会计分录如下:
收到承租人交来的租金时:
借:
银行存款XXX
贷:
递延出租收入XXX
每期转作收入时:
借:
递延出租收人XXX
贷:
经营收入XXX
在结转收入时,同时结转相关的成木:
借:
经营成本XXX
贷:
出租开发产品XXX
第四节周转房的核算
一、周转房及其投入使用的核算房地产开发企业的周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。
包括在开发过程中已明确其为安置被迁居民使用的房屋,开发的商品房在未销售
前用于安置拆迁居民使用的房屋,以及搭建用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。
周转房随着使用和自然力的侵蚀。
会逐渐发生损耗而减少其价值。
因此,它与出租房屋一样,电应按期计算其摊销额。
为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况,企业应设置“周转房”账户,并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目.用以核算在用周转房的开发成本及其损耗价值的摊销情况,同时应根据周转房的使用情况,按周转房的幢号(或楼层层次、房问号)进行明细分类核算.并建立“周转房卡片”,详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、浙积、安置居民姓名等。
企业开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房和临时性简易
房屋,应将其实际开发成本先从“开发成本——房屋开发成木”账户的贷
方转入“开发产品——房屋”账户的借方。
作如下分录入账:
借:
开发产品——房屋XXX
贷
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