第八章 个人房地产投资.docx
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第八章个人房地产投资
第一节房地产投资根本知识
房地产的根本概念:
房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可别离的局部和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。
这些特性包
括:
位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
对一般的投资者来说,房地产就意味着各种类型的房屋。
在美国它主要包括:
1.单一家庭住宅(single-familyhome)
它是指独立的供一个家庭使用的住宅,该住宅所占土地完全为屋主所有。
这种住宅在中国一般称为别墅,能显示拥有者的财富与地位。
2.公寓(condominium)
它是指一个大的房地产工程中的一套单元,产权独立,但土地由该地产工程中所有公寓的所有者共同拥有。
3.合作单元住宅(cooperativeapartments)
它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有,每个住户按照在公司的股份比例,从公司租入居住的单元。
房地产的类型:
中国的房地产市场形成时间不长,具有浓厚的转轨经济色彩。
从性质上划分,中国的房地产有多种类型,主要有:
1.商品房
商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购置商品房拥有独立的产权,土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
根据销售对象的不同,商品房又分为内销商品房和外销商品房。
外销商品房的销售对象为境外的公司或个人,其价格比内销商品房相对高些。
2,安居房、解围房和经济适用房
安居房是指为实施国家“安居工程〞而修建的住房,是政府为了推动住房制度改革,由国家安排贷款和地方自筹资金,面向广阔中低收入家庭而修建的非营利性住房。
解困房是指在实施“安居工程〞之前,为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。
经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的,以建造本钱价向中低收入家庭出售的住房。
3.房改房
房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方
法,将原属单位所有的住房以房改价格或本钱价出售给职工的住房。
职工购置
房改房时享有政策优惠,但在进入市场出售时有限制,需持有一定时间前方可出
售或需补交地价款。
房地产投资的优点
投资者为寻找有吸引力的投资时机,经常把注意力转向房地产。
他们可能会进行土地投资,也可能购置能产生未来预期收益的房产,还可能购置房地产信托投资指数(REIT)。
当然,最终投资于哪一种房地产取决于投资者希望从他的投资中得到的是什么样的回报,或者说,取决于他认为哪一种回报形式对他更重要,是租金还是资产价值的升值。
那么,是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢?
这应该从房地产投资特有的优点加以考察。
1.现金流和税收
在美国,投资于房地产的投资者,其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值,还依赖于折旧和税收。
那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的局部应税收入。
这是因为,房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损,折旧那么为资产所有者提供了一个补偿这局部毁损价值的津贴。
折旧费用可以作为一项现金流出,在纳税之前从收入中扣除,从而减少了资产所有者的税收支付,因此,折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。
但是折旧费用是有一定限额的,而且只有收入到达一定水平的投资者才可以使用这项优惠。
2.价值升值
某些类型的房地产,特别是土地,,升值非常快。
从美国的历史看,总的来说,在20世纪70年代的大局部时间和80年代的一局部时间,房地产投资是一项相当有利的投资。
房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。
当每年通货膨胀率维持在10%一15%[t寸,大局部房地产投资的收益率保持在15%一20%之间,有的甚至更高。
虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平,美国大局部地区的房地产市场泡沫破裂,但是局部地区的房地产市场价格仍然保持在高位,并且保持了一定的增长速度。
其他类型的房地产,如公寓,同样在价值上有着升值的过程。
因此,对一项房地产的估价,不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现,还应该估计到资产价值的升值。
在很多例子中,房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。
第二节房地产价格的影响因素
一、供求状况
供应和需求是形成价格的两个最终因素。
其他一切因素,要么通过影响供应,要么通过影响需求来影响价格。
房地产的价格也是由供应和需求决定,与需求成正相关,与供应成负相关。
供应一定,需求增加,那么价格上升;需求减少,那么价格下跌。
需求一定,供应增加,那么价格下跌;供应减少,那么价格上升。
房地产的供求状况可分为如下四种类型:
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性,决定某一房地产价格水平上下的,主要是本地区本类房地产的供求状况。
至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度,要看这些供求状况的涉及性如何而定。
二、自身条件
房地产自身条件的好坏,直接关系到其价格上下。
所谓自身条件,是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。
这些因素分别如下:
1、位置
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。
房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响,因此,房地产坐落的位置不同,价格有较大的差异。
无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。
尤其是城市土地,其价格上下几乎为位置优劣所左右。
房地产价格与位置优劣成正相关。
商业房地产的位置优劣,主要是看繁华程度、临街状态。
居住房地产的位置优劣,主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便,以及与市中心的远近。
其中别墅的要求是接近大自然,环境质量优良,居于其内又可保证一定的生活私密性。
“一步差千金〞对于商业来讲永远是个真理,但对于营造别墅那么是个误区。
工业房地产的位置优劣,通常许视其产业的性质而定。
一般来说,要是其位置有利于原料与产品的运输,便利于废料处理及动力的取得,其价格必有趋高的倾向。
房地产的位置从外表上看是个几何概念,但实际上并不是一个简单的几何概念,而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。
故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。
房地产的自然地理位置虽然固定不变,但其社会经济位置却会发生变动,这种变动可能是因城市规划的制定或修改,交通建设或改道,也可能是其他建设引起的。
但房地产的位置由劣变优时,那么价格回上升;相反,那么价格会下跌。
2、地质
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求,不同的土地有不同的承载力。
地址条件决定着土地的承载力。
地址坚实、承载力较大,有利于建筑使用。
在城市土地中,尤其是在现代城市建设向高层化开展的情况下,地质条件对地价的影响较大。
地价与地质条件成正相关;地质条件好,地价就高;反之,地址条件差,地价那么低。
3、地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。
地势是指本块土地与相邻土地的上下关系,特别是与相邻道路的上下关系,如,是高于或低于路面。
一般来说,土地平坦,地价较高;土地上下不平,地价较低;在其他条件相同时,地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积
同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有上下差异。
一般来说,凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。
地价与土地面积大小的关系是可变的。
一般来说,在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高,而在市郊或农村那么相应较低。
土地面积大小的适宜度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。
例如,某地方市场假设普遍接受高层楼房,那么该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值,因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。
相反,如果地方市场仅能接受小型建筑型态,那么较大面积土地的价格与较小面积土地的价格,差异不会很大。
5、土地形状
土地形状是否规那么,对地价也有一定的影响。
土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。
形状不规那么的土地由于不能有效利用,价格一般较低。
土地经过调整或重划之后,利用价值提高,地价立即随之上涨。
地价与土地形状成正相关:
土地形状规那么,地价就高;土地形状不规那么,地价就低。
6、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。
房地产价格与日照的关系具有以下特征:
一方面与日照成正相关;另一方面与日照成负相关。
一般来说,受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格〔尤其是住宅〕,必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。
日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
7、通风、风向、风力
一般情况下,风力越大或时常出现风灾的地方,房地产价格越低。
房地产价格与风向的关系在城市中比拟明显,在上风地区房地产价格一般较高,在下风地区房地产价格一般较低。
8、气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏,均不利于生产和生活,因此会降低房地产价格。
把降水量与地势结合起来看,其对房地产价格的影响更明显。
地势虽然低洼,但假设降水量不大,那么不易积水,从而地势对房地产价格的影响不大,但在地下水位高的地区例外;反之,降水量大,地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害
但凡天然周期性灾害的地带,土地利用价值必然很低,甚至不能利用。
但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程,不再受周期性灾害的影响,其价格会逐渐上涨。
甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故,可以获得特别的条件,如风景、水路交通,从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调,对房地产价格有很大影响。
凡建筑物外观新颖、优美,可以给人们舒适的感觉,那么价格就高;反之,单调、呆板,很难引起人们强烈的享受欲望,甚至令人压抑、厌恶,那么价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三、环境因素
影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。
这方面的因素有:
1、声觉环境
噪声大的地方,房地产价格必然低下。
噪声小,安静的地方,房地产价格通常较高。
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等,对房地产价格影响也很大。
凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何,对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱,建筑物之间是否协调,公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目,这些对房地产价格都有影响
5、卫生环境
清洁卫生情况如何,对房地产价格也有影响
四、人口因素
房地产的需求主体是人,人的数量、素质如何,对房地产价格有着很大的影响。
人口因素对房地产价格的影响,具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。
就一国而言如此,一地区或一市的情况也如此。
特别是在城市,随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大,从而促进房地产价格的上涨。
人口高密度地区,一般而言,房地产求多于供,供应相对匮乏,因而价格趋高。
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格上下的变化。
人类社会随着文明的兴旺、文化的进步,公共设施必然日益完善和普遍,对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加房地产的需求,从而导致房地产价格趋高。
如果一个地区中的居民素质低,组成复杂,秩序欠佳,人们多不愿在此居住,房地产价格必然低落。
3、家庭规模
是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。
家庭规模发生变化,即使总数不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住宅数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
一般而言,随着家庭规模小型化,即家庭平均人口数的下降,房地产价格有上涨的趋势。
五、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有:
经济开展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支以及金融状况,物价〔特别是建筑材料价格〕,建筑人工费,利息率,居民收入,房地产投资。
1、经济开展
经济开展,预示着投资、生产活动活泼,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。
通常物价普遍波动,房地产价格也将随之变动;如果其他条件不变,那么物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比,而两者的动向也应一致。
就单独一宗房地产而言,物价的变动可以引起房地产价格的变动,如建筑材料价格上涨,引起建筑物建造本钱增加,从而推动房地产价格上涨。
从一段较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高,从而促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。
如果居民收入的增加,是中、低等收入水平者的收入增加,对居住房地产的需求增加,促使居住房地产的价格上涨。
如果居民收入的增加,是高收入水平者的收入增加,对房地产价格的影响不大,不过,如果利用剩余的收入从事房地产投资〔尤其是投机〕,那么必然会引起房地产价格变动。
六、社会因素
1、政治安定状况
政治安定状况,是指现有政权的稳固程度,不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。
一般来说,政治不安定,意味着社会动乱,影响人们投资、置业的信心,造成房地产价格低落。
2、社会治安程度
社会治安程度,是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。
房地产所处的地区,如假设经常发生此类犯罪案件,那么意味着人们的生命财产缺乏保障,因此造成房地产价格低落。
3、房地产投机
房地产投机,简言之就是投准时机,利用房地产价格的涨落变化,通过在不同时期买卖房地产,从价差中获取利润的行为。
一般来说,房地产投机对房地产价格的影响要能出现以下三种情况:
引起房地产价格上涨;
引起房地产价格下跌;
起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时,那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购,造成一种虚假需求,无疑会促使房地产价格进一步上涨。
而当情况相反时,那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产,那么会促使房地产价格进一步下跌。
当房地产价格低落时,怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产,以待日后房地产价格上涨时抛出,这样,就会出现当房地产需求小的时候,投机者购置房地产,造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产,增加房地产供应,从而平抑房地产价格。
4、城市化
一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,带动城市房地产价格上涨。
七、行政因素
影响房地产价格的行政因素,是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素,主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市开展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。
例如,在中国传统的土地制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。
2、住房制度
住房制度与土地制度一样,对房地产价格的影响也是最大的。
实行低租金、福利制,必然造成房地产价格低落。
3、房地产价格政策
房地产价格政策,有两类:
一类是高价格政策;一类是低价格政策。
所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或有意通过某些措施抬高房地产的价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。
因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立经济特区,实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施,往往会提高该地区的房地产价格。
5、城市开展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体表现为以下两个方面:
〔1〕就某一块土地而言,它会降低地价。
〔2〕从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用。
6、税收政策
直接或间接地对房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而造成房地产价格低落。
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利,但实际上并不便利,这就是受到了交通管制的限制。
实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格,但对另一些房地产来讲,实行这种交通管制那么可能会提高房地产的价格。
如果住宅区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声和行人行走的不平安感,因此会提高房地产的价格。
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可无视的因素。
影响房地产价格的因素主要有以下七个:
〔1〕购置或出售心态;〔2〕欣赏趣味〔个人偏好〕;〔3〕时尚风气;〔4〕接近名家住宅心理;〔5〕讲究门牌号码,楼层数字或土地号数;〔6〕讲究风水;〔7〕价值观的变化。
九、国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何,对房地产价格也有很大影响。
影响房地产价格的主要因素有以下四个
1、经济状况开展良好,一般有利于房地产价格上涨。
2、军事冲突情况。
一旦发生战争,那么战争地区的房地产价格会陡然下落,而那些受到战争威
胁或影响的地区,其房地产价格也有所下降。
3、政治对立状况。
如假设国与国之间发生政治对立,那么不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、
终止往来等,这些一般会导致房地产价格下跌。
4、国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争,竞争剧烈时,房地产价格一般较低落。
十、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外,还有一些。
如:
有时房地产购置者出于自身的急迫需要,使得他只求得到房地产,从而抬高价格等。
还有5点原因:
第一,地段
第二,城市就业率
第三,整体市场的运营模式
第四,国家政策
第五,通货膨胀率
还有很多原因了:
国家政府机构的政策和法律、开发商的品牌效应、固定资产投资商的资金、地产的区位〔商业区、交通枢纽、工业区、经济特区、绿地区、滨江海岸区〕、银行货币利率、金融业与证券业的走势、开发城市的市场环境、地产的功能和开发目的、居民的收入人均生产总值、银行的信用贷款政策、开发地区的消费水平、开发商的经营模式、建筑和家居材料的价格、流动生产力的本钱、市场供需条件......
第三十节房地产估价根本方法
房地产估价根本方法:
三大根本方法:
比拟法、本钱法、收益法
1、比拟法的步骤:
搜集交易实例;选取可比拟实例、建立价格可比根底、进行交易情况影响修正,进行交易日期影响修正、进行房地产状况影响修正,求取比准价格。
2、本钱法的步骤
搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料估算重新购建的价格估算折旧求取积算价格。
公式:
积算价格=重新购建价格-折旧重新购建价格:
估价时点;重新购建价格的客观的;建筑物的重新购建价格是全新状况下,未扣除折旧的价格;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格重置价格:
是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑式样和建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
重建价格,又称重建本钱。
是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑式样和建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
建筑物的折旧:
建筑在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的差额。
物质折旧,功能折旧,经济折旧建筑物折旧的方法:
年限法,实际观察法,成新折旧法
3、收益法
是预测估价对象的未来正常净收益,选用适当的资本化率将其折现后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
第四节房地产投资风险分析与防范研究
风险在房地产开发过程中无处不在,如果没有很好的风险管理措施,开发商就会被可能发生的损失所困扰,其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。
因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。
1加强风险管理的重要意义
房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法,对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价,选择最正确风险管理措施,保证以较低的消耗最大限度地降低风险损失,获得平安保障的过程。
加强房地产开发风险管理对房
地产开发企业而言,意义重大:
风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性,风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算根底,又能够用科学、系统的方法,对各种风险对策的本钱及效益加以比拟,从而得到各种对策的最正确组合;风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化,减少决策的风险性;风险管理有利于房地产开发商增强风险意识,从被动成为主动管理型,为工程开发提供平安的生产经营环境。
房地产开发过程的风险类别
2.1决策风险
在可行性研究阶段,由于信息的不完备,引起建设工程定位不准确,往往导致建设工程的收益损失,形成决策失误。
2.2财务风险
建设资金不到位,工程款无法按时支付,容易导致施工承包商的索赔,造成工期延期,甚至会出现“烂尾楼〞。
2.3技术风险
由于建设工程所选用的工艺、设备在工程建成时已过时,或由于设计施工单位的技术管理水平不高,使工程工程出现质量缺陷或事故等。
2.4经济风险
工程建成后遇到强有力的竞争或由于居民购置力有限而导致工程工程滞销,通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。
2.5不可抗力风险
如台风、洪水、地震,由此蒙受的投资损失。
2.6管理失误风险
缺乏管理和常识,与承包商签订的合同不严密,致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和平安事故的风险。
2.7组织风险
工程业主假设是联合体,那么可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成工程进展缓慢,即使在工程执行组织内部、工程管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。
3加强风险管理的对策
房地产开发企业要加强风险的防范,强化风险管理,可以从以下几方面进行风险管理:
3.1正确对待开发风险
风险是一种客观存在,是不可防止的,只要房地产开发商开展业务,就必然伴随着风险。
对待风险,不能过于保守,要合理承当,不能为了回避风险,而降低工作效率,从而失去竞争力;但也不能盲目乐观,有的风险虽然较少发生,但它一旦发生,带来的后果较为严重,损失巨大,甚至有可能“拖垮〞一个企业,所以要正确衡量风险的发生概率及其后果,使“风险与收益对等〞。
3.2主动进行风险识别
风险识别是风险管理的首要内容和根底工作,任何风险,尤其是重大风险,如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。
房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境,剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点,以及对企业利益可能造成的威胁。
3.3科学进行风险评估
对房地产开发风险进行量化和测定,确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。
3.4强化风险防范与控制
在市场经济下,房地产市场是瞬息万变的,风险无处不在,制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。
重视前期可行性研究工作。
可行性研究是开发建设工程投资决策的根底,是防范开发风险的保证,因此必须重视加强工程的可行性研究工作,加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入;科
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