广州海伦堡房地产项目可行性报告.docx
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广州海伦堡房地产项目可行性报告
“广州·海伦堡”
房地产项目可行性报告
广州市海伦堡房地产开发有限公司
地址增城市新塘镇南浦村中天花园2号
电话(020)32229999
传真(020)82687117
第一章项目概况
一、项目综述
“昆明.矣六乡子君村”项目位于昆明市官渡区,按照昆明市子君彝族风情小镇和广福国际商贸城的规划设计建设地处广深公路南侧,与广州市黄埔区南岗街道接壤(项目用地红线即是新塘与开发区的分界线),紧邻昆明呈贡新城,规划用地150亩(100005㎡),总建筑面积25.10万㎡,容积率2.51,建筑密度28%。
2003年,云南省委、省政府提出建设现代新昆明发展战略,为昆明在新世纪的开放与发展,注入了新的强大动力。
建设现代新昆明发展战略,概要地说便是实施“一湖四环”工程,逐步形成“一湖四片”的城市新格局,把昆明建成特色鲜明,环境优美的湖滨生态城市和面向东南亚、南亚的现代化城市。
经预测,现代新昆明城市发展战略实现后,全市总人口将从现在的578万发展到800万,城镇人口由300万发展到650万,城镇化率由52%提高到81%。
大开发、大发展、大机遇,我们将进一步放开投资领域、放开投资方式,改善投资环境,简化办事程序,提供优良服务。
热忱欢迎各方投资者参予现代新昆明的开发建设。
项目紧临昆明市建设的热点昆明呈贡新城,距离昆明呈贡新城不足1公里,周边拥有多个大型的工业园区和商业批发中心,如:
◆广福国际商贸城建筑面积64万平方米,是全省、西南乃至东南亚最大的服装、鞋帽、小商品专业市场之一,它集中了国内外多家知名品牌。
该市场共有八个功能交易区,即男装交易区、女装交易区、童装交易区、皮鞋箱包交易区、床上用品交易区、化妆品交易区、小商品交易区、工厂产品交易区。
其总体功能定位是集商品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体,并辅之餐饮、住宿、休闲娱乐等多种服务配套功能。
云埔经济开发区南岗片
◆东兴粮油批发市场
……
项目辐射区域内工业与商业均非常发达和成熟,范围内的工厂达3000余家,每年工业产值超过数百亿元,总人口超过15万人,为项目的成功提供了厚实的基础。
此外周边配套有小学、中学、医院、银行、康乐设施、超市、肉菜市场、粮油副食品市场等,生活、教育配套(仅公办的就有87中、南岗中学、红星小学等)比较完善。
二、项目总体规划经济技术指标
项目建筑规划主要经济技术指标如下表1-1。
该项目计划建设期设为四年,合计48个月。
表1-1:
“广州·海伦堡”项目建筑规划经济技术指标表
序号
项目
指标
单位
1
总建筑面积
251012.55
㎡
2
住宅建筑面积
229010.55
㎡
3
会所、公建建筑面积
502
㎡
4
地下车库建筑面积
21500
㎡
5
容积率
2.51
6
住宅户数
2010
户
备注:
2,3,4,6项为估计数.
第二章市场分析
一、宏观市场分析
1、宏观经济概况
据国务院发展研究中心预测,预计“十一五”期间,我国经济年均增长速度将保持在8%左右。
按2004年不变价格计算,2010年GDP将达到21.5万亿元左右,折合2.6万多亿美元左右,考虑人口增长因素,人均GDP将达到1900美元,与目前中等收入国家平均水平大体相当。
其后十年经济增长速度有所放缓,仍可实现十年翻一番。
这样,按2004年不变价格计算,2020年我国GDP将达到43万多亿元,折合5万亿美元以上,人均超过3500美元,进入中等收入国家行列。
届时,我国将建成更高水平的小康社会,全国人民将过上更加殷实的生活。
从我国经济发展的中长期背景看,我国目前的经济增长潜力没有充分发挥,未来经济增长的着眼点还应在于供给的有效扩大。
可以预见,在未来数年内,中国宏观经济仍将保持平稳发展态势运行,房地产作为国民经济的“晴雨表”功能将进一步显现,在扩大内需和规范市场的双重原则指导下,房地产业仍将获得良性健康的发展,游戏规则更加透明规范,市场参与者进入更深层次的优胜劣汰。
我们有理由对未来房地产业保持相对乐观态度。
2、行业概况
(1)昆明市房地产市场已经进入大众消费时代
目前,昆明人的住宅面积已达小康水平,昆明房地产市场个人买家的比例已经超过九成,78%的昆明人拥有自己的住宅,可以说昆明住房进入了大众消费时代。
其中,二次置业正方兴未艾。
国际经验表明,当一个城市的人均GDP超过3000美元时,市中心区人口会出现向郊区转移现象。
而昆明人均GDP2004年已经突破2800美元,加上城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设,更使广州城市空心化、居住郊区化的发展趋势日益明显。
房地产市场已进入买方时代,居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变,房地产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变,开发商的竞争也趋白热化,弱者死强者生,楼市将重新洗牌,经过整合后,要淘汰一批力量单薄的小型公司,占主流的将是资质优良、富有创新精神和核心竞争力的企业,未来昆明市房地产业将是“10%的发展商做90%的市场”。
(2)昆明房地产市场仍然存在巨大发展空间
昆明市房管局近日发布的数据则显示,虽然近年来昆明人均住房面积不断提升,住房条件不断改善,但截止2004年底,人均居住面积仅为18.18平方米。
以此计算,昆明要达到国家人均小康水平,每人还需增加住房面积近21.82平方米,对于将拥有800万常住居民的昆明而言,意味着住房面积的增加值高达亿平方米。
2004年昆明10区房屋销售总面积为872.36万平方米,据此计算,要求达到小康住房水平,以目前的开发销售速度,广州至少还要努力10年,更重要的是,这个数据本身并不包含质量指标,只是一个空间概念。
未来广州居民住宅还会出现大量“旧房改造”、“危房拆迁”以及居民居住条件“更新换代”的问题。
因此,无论从数量还是质量上说,广州房地产市场发展空间仍很大。
(3)昆明市房地产市场整体运行良好,逐步成熟
2005年上半年,新建商品房批准预售面积489.52万平方米,新建商品房交易登记面积为505.19万平方米,批准预售面积与同期的交易登记面积相比,市场吸纳率达103.2%,新建商品房市场需求旺盛。
2005年上半年,新建商品住宅成交均价在国家宏观调控的政策下,显示出平稳的良好态势,全市新建商品房住宅成交均价为5063元/平方米,环比上升4.8%,与2004年全年相比增长了9.6%,价格上升明显放缓。
价格上涨的最根本原因主要在于昆明市经济快速增长,市场对商品住宅的有效需求较为旺盛,行业供求呈良性循环。
此外,品牌企业的开发项目占据全市预售商品住宅大部分市场份额,高素质、高价格的住宅产品构成市场主流;新推住宅项目的质量、环境、装修包括成本等方面提高,使得商品住宅的销售价格提高。
还有,官渡
,呈贡新城两个区的商品住宅供应量上半年有所增加,成交的下降幅度不大,而这两个区的均价相对比较高,权重大,因此间接拉高了总的成交均价。
表2-1:
广州市新建商品住宅价格水平分区情况表单位:
元/平方米、%
资料来源:
广州市国土资源管理局
总的来说,2005年上半年,广州市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展:
在国家宏观调控政策下,土地供应得到有效控制,土地二级市场继续稳步健康地发展;房屋供求均衡,一、二手市场交易活跃,价格稳中略升,二手房市场份额继续扩大,房屋市场不断成熟。
二、项目区域市场分析
(1)周边经济环境分析
项目东接广州辖区内最大的镇——新塘镇区,西与黄埔区接壤,北靠天河区,南临东江,地理位置优越,距广州市区25公里,通过广园东快速干线可以很快到达广州市中心区。
它紧邻云浦经济开发区南岗片、广州经济技术开发区东区,毗临广州开发区西区、永和经济开发区、科学城、广州出口加工区、新塘环保工业园、新塘现代物流园区(规划中,15000亩)、本田汽车出口基地、等。
周边10公里范围内有近100家世界500强企业;周边1公里范围内有广州出口加工区、本地汽车出口基地、广州国际玩具礼品批发城(总用地482亩,首期投资4.5亿元,建筑面积约10万平方计划总投资15亿元,玩具城项目距海伦堡项目仅800米,详见附件一)、东兴粮油批发市场(广东规模最大)等大型商业中心,区位优势明显。
项目区域周边常住人口23万,流动人口近20万(其中常住人口中,广州经济技术开发区近15万,黄埔南岗约5万,新塘东部近3万),周边工业非常发达。
近年来,广州开发区经济快速发展,主要经济指标在全国国家级开发区中名列前茅。
2004年,广州开发区的经济发展实现了7项历史性新突破:
生产总值达560亿元,工业总产值达1338.49亿元,均比2002年翻一番;新增工业总产值442.62亿元,占全市增量的40%;进出口总额达107亿美元,同比增长50.7%;财税总收入达126.13亿元,同比增长47.36%;一般预算收入32.1亿元,同比增长16.55%。
项目周边现有各类企业超过4000家(世界500强企业超过100家),其中大型工业企业超过560家,截至2004年10月聚集在开发区的各类科技企业达2700家。
项目周边1.5公里范围内的大型企业有:
统一企业、南玻集团、宝供物流、中远集团、本田桥车、台资广州顶益国际食品有限公司(康师傅)、中美合资百事亚洲饮料有限公司、澳大利亚独资广州BHP建筑钢品有限公司、中日合资广州昭和减震器有限公司、台资广州汇侨电子有限公司、中港合资广州骏利汽车电器有限公司、中日合资广州雅马哈.珠江钢琴有限责任公司、中英合作广州富斯乐有限公司、中英合资广州利高曼有限公司、中德合资广州博世制动系统有限公司、美资企业联信摩擦材料(广州)有限公司、美资德尔福派克电器有限公司美国联信(Alliedsignal)公司、德国博世(Bosch)公司、美国通用汽车所属的德尔福派克公司(Delphi)、日本昭和株式会社等。
(2)周边房地产市场分析
项目周边由于有巨大大量的外资企业和外来人口而且外来人口中大部分尚未置业,在加上外资企业优厚的待遇,使得大批外来人员具有强烈的置业欲望和巨大的消费实现能力。
项目毗邻西区、永和区、科学城、广州出口加工区、本田汽车出口基地、广州国际玩具批发城、东兴粮油批发市场以及几十家大型外资企业分布周围,大量的外资企业将为本项目带来大量的购房者。
由于广州开发区现在的生活配套还很不完善,加上开发区的商品住宅小区项目极少,使得很多人不得不“工作在开发区而住在市区”,他们每天要花费大量的时间在上下班的路上。
如果开发区能提供适宜的居住环境和大量优质的商品房住宅,将会吸引大量在开发区工作的人士(包括已经在市区置业的人士)在此置业。
按开发区的发展规划,开发区将发展为常住人口约70万人的城市新区(现常住人口为15万),项目周边将逐步建设为开发区的居住中心,市场潜力巨大。
目前靠近项目的开发区东区南部已经初步形成了一个居住中心,现有楼盘超过8个。
随着广州东进战略的推进和开发区的扩区工作的进行,项目周边的环境将得到了逐步的改善,将会吸引大量置业者。
随着广州东进战略的逐步推进,该区域的配套和环境将得到较大的改善,并将发展成为“既适宜投资发展、又适宜居住生活”的现代化新城区。
最近,国务院已批准广州开发区独立成为广州一个新行政区——箩岗区,这无疑会给本项目带来更大的发展空间。
第三章开发商简介
一、广州市海伦堡房地产开发有限公司简介
广州市海伦堡房地产开发有限公司成立于2005年,企业类型为有限责任公司,企业代表人为黄燕茹,注册资金800万元,注册号为:
4401252004080。
注册地址:
广东省增城市新塘镇南浦村中天花园2号。
公司股东两个:
广东中颐投资集团有限公司以现金出资700万元(占出资额87%),广州市华隆物业发展有限公司以现金出资100万元(占出资额13%)。
经营范围为:
房地产开发与经营。
二、企业以往开发项目及业绩
1、中颐集团简介
广东中颐集团有限公司成立于2004年,注册资金3000万元人民币,是一家以房地产开发为主导产业,业务覆盖建筑业、房地产开发业、物业管理业、酒店业、餐饮业、教育等房地产产业各环节的多元化企业集团。
2005年集团经营目标总营业收入11.7亿元,集团现有员工近3000人,总部人员130人。
集团全资及控股主要子公司包括:
◆广州市番禺华景房地产开发有限公司
◆广州市华隆物业发展有限公司
◆广州市番禺维信房地产开发有限公司
◆广州市海伦堡房地产开发有限公司
◆开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司
◆广州市海伦堡酒店有限公司
◆广州市鸿基建筑工程公司
◆广州市番禺方正物业管理有限公司
中颐集团是以成立于1998年的广州(番禺)华景房地产开发有限公司为龙头的大型房地产开发集团,经过七年多的艰苦奋斗和开拓创新,中颐集团已成长为一家具有广泛市场影响力、实力雄厚的企业集团,并以每年30%以上的增长速度不断发展壮大。
截至2005年9月,中颐集团累计完成建筑施工面积约170万平方米,累计完成房地产开发面积约100万平方米。
2、番禺华景房地产开发有限公司简介
华景房地产开发有限公司(以下简称华景地产)成立于1998年,开发资质为二级。
六年的房地产专业打造,令华景地产迅速成长为一家集建筑设计、建筑工程、房地产开发、物业管理、学校和会所经营于一体的综合性企业,发展潜力深为业界看好。
华景地产以房地产开发为核心业务,坚持以稳健经营和科学管理为发展基础,首倡导入六西格玛质量管理体系,实施全面卓越管理。
凭借着超前的战略把握、优异的产品体系、精确的市场定位,强大的营销策划能力,华景地产连续四年名列市桥楼盘销售收入、销售面积双第一,即使与名震全国的“华南板块”一起比较,也一直名列前茅。
目前已成功打造出“华景新城”、“晴波绿舍”、“海伦堡”和“海伦堡·御院”等优秀项目品牌,企业品牌建设获得长足发展。
目前公司拥有固定员工500多人,已累计开发面积近70万平方米,多次荣获番禺地区“纳税大户”等荣誉称号。
(1)公司历年销售业绩及展望
番禺房地产开发有限公司2001年房地产开发销售额为1.9亿元,2002年销售额为3.5亿元,2003年销售额为4.1亿元。
2004年销售额达到4.5亿元,2005年预计销售额达9.7亿元。
3、广州海伦堡公司简介
广州市海伦堡房地产开发有限公司于2005年成立,与华景房地产开发有限公司均为广东中颐集团旗下子公司。
其中,番禺华景房地产开发有限公司经过多年的耕耘,已成功奠定了其品牌在番禺的领导性地位,华景新城历经7年的精心打造,已成为番禺市桥地区销售率、入住率、销售均价最高的超大型楼盘,目前企业运作健康有序,产品产销两旺,企业发展潜力不可估量。
自广州海伦堡动工以来,其一举一动都吸引了消费者的目光:
首先是品牌影响力,中颐集团名下的番禺海伦堡已在行业内成功树立自己的品牌形象,高升值能力已是行业对番禺海伦堡共识。
此次是中颐集团首次进军广州本土市场,因此项目动工,即吸引了大量媒体和消费者的目光,每日均可接到大量的咨询电话;其次是惊人的建设速度,凭借雄厚的资金实力和充足的人力等资源,仅仅5个月,即成功完成了从空地到销售的过程,实际完成接近5万㎡的工程量,如此建设速度在广州实属罕见,也让消费者对项目充满了信心和期待;再次是一枝独秀的产品品质,远优于辐射范围内其他同等竞争对手的产品品质,独有的“一湖、两岸、三半岛”规划,为只有“山景、人文景”当地房地产市场注入了新鲜血液,成为当地唯一的“水景”楼盘,这一点不但获得了消费者的认可,也得到行业内的承认;最后是产品的定位,由于考虑到项目所处的市场环境,客户定位主要是广州开发区和新塘镇的企业管理人员,此部分客户属外来人员较多,项目开发力争各项配套完善,以吸引消费者,小区内有幼儿园、小学、会所、游泳池、足球场等,附近还有广州第一家平价医院(广州济慈医院-广州华侨医院分院)、大型菜市场、超市等,且开通了海伦堡至黄埔、新塘等地的楼吧,为业主的生活提供了充足的便利条件。
综合上述如此利好的因素,才有2006年元旦广州海伦堡正式公开发售当日销售150多套,首期推出产品当月售磬的销售热潮。
目前正热推电梯洋房单位,共有400余套,本次推出的单位以70~100㎡的两房、三房单位为主,以中心湖景和大型景观广场为卖点,首次展示产品的“水景洋房”的产品设计,如前所述,“亲水”是广州海伦堡产品特性,且推出的单位户型比较实用、价钱适中、性价比高,估计将延续一期的销售热潮,掀起当地市场的“水景洋房”销售浪潮。
第四章项目建设合法性
一、项目合法性评价
“广州·海伦堡”项目从用地取得、规划、设计、施工按照国家建设项目程序进行,具备合法性。
该项目各项合法性文件如表4-1所示。
表4-1:
项目开发各项合法性文件
序号
文件名称
文件编号
取得时间
1
企业法人营业执照
4401252004080
2005.4.14
2
组织机构代码证
77331456-2
2005.4.19
3
税务登记证(国税)
税务登记证(地税)
440183773314562
440183773314562
2005.4.14
4
建设用地规划许可证
增规地证〔2005〕第139号
2005.04.25
5
国有土地使用权证
增国用(2005)字第B0400747号
2005.04.27
6
建设工程规划许可证
7
建设工程施工许可证
二、建设条件评价
1、建设方式
参与开发“广州·海伦堡”房地产项目的企业包括表4-2所示的三个专业机构。
表4-2:
参与项目开发专业机构
序号
项目
单位名称
1
设计单位
增城市城市规划设计室
2
监理单位
广州市百业建设顾问有限公司
3
施工单位
广州市鸿基建筑工程有限公司
三、建设进度安排
本项目开发期为48个月,项目于2005年6月开工施工,预计项目于2009年6月全部竣工交付使用。
四、环境保护评价
本项目是以住宅为主要用途的开发项目,为了不影响工地周围居民的正常工作、生活、学习环境,在项目开工过程中,开发商及项目施工单位将严格按照有关施工操作规定执行,避免可能造成限定外的噪音或粉尘污染。
第五章总投资费用估算表
一、投资进度:
总投资113945万元,建设期为48个月,第一年(12个月)投资37146.07万元,占32.6%;第二年投资23700.56万元,占20.8%;第三年投资27460.74万元;占24.1%,第四年25523.68万元,占22.4%。
二、项目资金来源
本项目计划总投入资金为113945万元,前期投入60000万元,其中企业自筹资金28,000万元,拟向银行借贷资金32,000万元,其余资金53,495万元通过项目滚动发展筹集(以项目销售收入补充),分析显示上述安排能够较好的满足项目各项投资要求。
三、投资估算
项目的各项成本估算如表5-1所列。
其中单方成本以总建筑面积作为基准。
表5-1:
项目投资成本估算
内容
概算(万元)
单方成本(元)
单方成本比率
一、土地成本
21000
378
15.8%
二、前期工程
1756.8
70.0
2.9%
三、建安成本
2338.6
932.5
39.0%
1、土建成本
34760
730.0
30.5%
2、安装工程
9642
202.5
8.5%
智能化系统安装工程
1571
33.0
1.4%
消防水电系统
2143
45.0
1.9%
给排水
2119
44.5
1.9%
室内电气系统
2857
60.0
2.5%
其它
952
20.0
0.8%
四工程建设其他费用
6790
142.6
6.0%
配套设施建设费
2625
55.1
2.3%
工程监理费
266
5.6
0.2%
质监、检测费
89
1.9
0.1%
防雷工程
190
4.0
0.2%
供水供电工程费
857
18.0
0.8%
电梯及发电机组
1905
40.0
1.7%
排污、道路
857
18.0
0.8%
五、住宅室内装修
14982
315
13.1%
六、园林景观、绿化
5238
110.0
4.6%
七、会所、公建配套设施
2500
52.5
2.2%
小计
95244
2000.3
83.6%
可销售收入
181294
八、财务费用(利息)
4535
95.2
4.0%
九、销售费用
7252
152.3
6.4%
十、管理费用
4532
95.2
4.0%
十一、不可预见费用
2381
50.0
2.1%
合计
113945
2393.0
100.0%
第六章销售收入
一、项目销售收入(按100%销售计)
内容
时间
第一年
第二年
第三年
第四年
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
住宅(均价3500元/平方米)
总建筑面积(平方米)
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
428050
销售率
5%
8%
5%
5%
9%
7%
10%
6%
13%
6%
7%
5%
4%
4%
6%
销售收入(万元)
0
8561
13698
8561
8561
13484
11985
17122
10273
22259
10273
11985
8561
6849
6849
10273
车位(均价100000元/个)
可售车位(个)
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
销售率%
2%
4%
6%
10%
6%
8%
9%
12%
7%
13%
8%
6%
4%
5%
销售收入(万元)
0
0
240
480
720
1200
720
960
1080
1440
840
1560
960
720
480
600
现金流入合计(万元)
181294
0
8561
13938
9041
9281
14684
12705
18082
11353
23699
11113
13545
9521
7569
7329
10873
二项目盈亏平衡分析
(1)项目保本点开发量Q0
表6-2:
项目各项重要数据
固定成本Cf万元
20500
变动成本Cv万元
92559
销售单价Ps元
4000
销售数量Qs平方米
428050
总工程量Q平方
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