投资管理部操作大纲.docx
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投资管理部操作大纲.docx
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投资管理部操作大纲
项目的前期策划
项目
工作程序
执行标准(执行人)
信息搜集
1.搜集、分析、筛选项目信息
2.根据信息来源,分类登记,判断其真实性、实用性、前瞻性,并决定是否存入项目信息库
3.确定项目选题
4.制定推荐项目建议书,确定项目责任人,签署意见上报总裁
5.按照公司决策制定下一步工作计划,经总裁办公会审议通过后实施工作计划
附:
开发项目信息登记表
合作经营项目建议书(范本)
1.2.(总经理、相关人员)
3.结合公司发展战略和经营思路,准确判断、选择(总经理)
4.(总经理)
5.(总经理)
开发项目信息登记表
时间:
年月日编号:
项目名称
类别
项目来源途径
项目所在企业
(单位)名称
联系人
地址
联系电话
传真
网址
项目
跟办人
项目
内容
概述
拟总投入资金
拟合作方式
对信息处理
意见
房地产管理部监制
合作经营项目建议书(范本)
一、项目名称:
合资经营××××项目
项目主办单位:
(企业名称)×××××
二、兴办合作经营项目的理由:
说明兴办合作经营项目的必要性和重要性。
三、我方合营者的情况:
介绍我方合营者的基本情况和兴办合作经营项目的有利条件。
四、对方合营者的情况:
对方合营者公司名称、国别、资本、业务范围、规模、产品声誉、销售情况等。
五、合作经营的主要内容:
(一)经营范围和规模。
(二)投资总额、注册资本和各方出资比例。
(三)投资方式和资金来源。
(四)项目技术性能及销售方向。
(五)经营所需条件。
(六)初步的技术、经济效益分析。
六、项目实施计划:
何时进行技术交流、考察、编写可行性研究报告、组织洽谈、签约、施工等。
附件:
(一)与对方的交流、洽谈计划。
(二)考察、论证计划。
(三)可行性研究工作计划,包括负责可行性研究的人员安排;如需聘请专家指导或委托咨询的,要附加计划。
注:
报批项目建议书时,附件要齐全。
项目的前期策划
项目
工作程序
执行标准(执行人)
项目考察
一.参加集团领导组织的考察
1.做好与对方的联系、协调
2.准备相关资料等
3.根据领导有关项目考察的意见,起草相关文书
4.提交考察报告
二.根据项目信息经集团批准的独立考察
1.提交项目考察申请书
2.按照审批意见实施考察
3.提交项目考察报告及下一步工作建议
附:
项目考察申请书
一、
1.按领导指示及时办理
(总经理、相关人员)
2.(总经理)
3.按照集团领导意见,及时完成
(总经理、相关人员)
4.根据考察情况和领导指示起草上报集团领导(考察结束后两天内)(总经理)
二.根据集团对项目建议书批准意见,独立组织对项目信息实地考察
1.填写《项目考察申请书》(包括内容、人数、交通工具、差旅费标准、往返时间等),上报集团领导审批(总经理)
2.(总经理)
3.考察结束后两天内起草上报(总经理)
项目考察申请书
时间:
年月日
项目名称
考察负责人
考察目的地
名称
往返
时间
自年月日时
至年月日时
考察内容
所需费用
住宿
标准
招待费
考察所需
其他事项
房地产
管理部
意见
相关部门
意见
集团批准
意见
房地产管理部监制
项目的前期策划
项目
工作程序
执行标准(执行人)
项目考察
三.接待客户来司考察
一般为公司邀请、朋友介绍来司的洽商、考察,或为合作对方直接就某项目需要专程来本司的考察
1.确定会谈、介绍内容及主谈人选
2.确定接待事项
3.做好陪同、协助接待工作
4.起草相关文书
三.
1.及时请示,周密计划,谨慎周到
(总经理、相关部门)
2.按集团确定的接待原则,安排好接送、食宿、洽谈、参观等活动
(总经理、相关部门)
3.热情细致,言行严谨
(总经理、相关部门)
4.按实际需要及时完成
(总经理、相关部门)
项目前期策划
项目
工作程序
执行标准(执行人)
项目
论证
1.索取相关资料
2.对项目执行所需专业种类的考察论证
3.收集、整理项目所需的政治、经济、金融、文化政策、周边环境等因素的调查分析材料
4.开展市场调查
5.签订开发项目意向书(备忘录、会议纪要)
a)拟订项目投资意向书
b)组织对意向书的会签
c)按照授权签订项目投资意向书
1.有关项目合作方必备的法律文书及与项目有关的其它资料(图片、图纸、声像宣传材料等)
(总经理、相关人员)
2.(总经理、相关人员)
3.认真细致,全面掌握
(总经理、相关人员)
4.根据项目开发的实际,进行市场调查分析
(总经理、考察人员)
5.严格按集团领导指示精神拟稿、严格执行会签制度
(总经理、被授权人)
项目论证及洽谈签约
项目
工作程序
执行标准(执行人)
项目洽谈
形成意向
对拟开发项目在考察、评估、论证得到集团认可基础上,开始项目合作的谈判,为项目的正式签约做准备
一、索取对方相关资料
1.营业执照(复印件)
2.财务报表
3.企业信誉证明材料
4.其他必要的资料
二、草拟谈判要点
三、组织讨论、确定谈判要点和谈判方式
四、组织洽谈
1.约请合作对方人员,发出洽谈通知
2.组织集团相关部门三人以上人员参加
3.做好洽谈纪录
五、根据洽谈共识形成备忘录
六、将洽谈资料、备忘录移送存档
附:
经济合同洽谈通知书
一、资料可靠,数据准确
(总经理、相关人员)
二、按合同需要(总经理)
三、(总经理、相关部门)
四、填写经济合同洽谈通知书(经办人)
五、双方签订
(授权签订人)
六、办理资料移交手续
(经办人)
青岛裕源集团公司合同会签/洽谈通知书青岛裕源集团公司合同会签/洽谈通知回执
主办部门
时间
主办部门
事
由
时间
事
由
合同洽谈时间
合同洽谈
时间
合同洽谈地点
合同洽谈
地点
受理人/
部门
受理时间
法律事务
部意见
签收人
备注
备注
注:
1.本表适用于五万元以上的合同
2.合同经办部门填写,法律事务部留存 法律事务部监制
3.本表时效按照法律事务部操作手册执行
项目论证及洽谈签约
项目
工作程序
执行标准(执行人)
项目合同
的草拟、
签订
一、起草项目合同、协议
二、组织合同会签
三、签订正式合同、协议
四、合同、协议的移送、存档
一、(总经理、项目负责人)
二、按会签制度进行
(总经理)
三、按照授权意见执行
(授权人)
四、按合同移送规定办理
(经办人)
项目的组织实施
项目
工作程序
执行标准(执行人)
制定落实项目实施方案
一、编写项目组织实施方案
二、通报、落实项目的组织实施方案
1.组织项目实施情况通报会,告知集团相关部门
2.组织相关单位、相关部门落实项目实施方案
一、(总经理、相关人员)
二、(总经理、相关人员)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《项目选址意见书》的办理
《项目建议书》的办理
应提供以下资料:
1、申请表及法人委托书;
2、《建设用地规划设计条件通知书》;
3、土地权属证件或土地预审报告;
4、地形图(1:
500)及电子文档;
5、水利、环保、消防、人防、空港等部门书面审查意见书;
6、可行性研究报告。
按要求提供相关资料经当地发展改革委员会审批
上报项目所在地规划部门审批取得(经办人)
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《建设工程规划方案审查意见书》、《建设用地规划许可证》的办理
应提供以下资料:
1、申请表及法人委托书;
2、《选址意见书》及附图;
3、《建设用地规划设计条件通知书》;
4、水利、环保、消防、人防、空港等部门书面审查意见书;
5、建筑工程规划设计方案:
包括总平面设计、竖向设计、道路设计、管线综合设计、环境设计、说明书的彩图和蓝图三套;
6、与报审图纸相符的电子数据文档。
上报项目所在地规划部门审批取得(经办人)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《建设工程建筑方案审查意见书》的办理
应提供以下资料:
1、申请表及法人委托书;
2、《选址意见书》及附图;
3、《建设用地规划许可证》及附图;
4、建筑方案设计文件(含建筑、环境、外装饰方案的图纸、效果图)2套;
5、高层建筑的日照分析图及报告书;
6、与报审图纸相符的电子数据文档。
上报项目所在地建设、规划部门审批取得(经办人)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《建设工程规划许可证》的办理
须具备以下条件后核准下发:
一、办理人防工程审核手续
1、提交基建计划批文;
2、提交建设工程方案审查意见书;
3、规划部门批准的建筑方案图或清照图纸。
二、办理施工图审查
1、提交经济发改委批文;
2、提交工程勘察合同及备案号;
3、提交工程设计合同及备案号;
4、提交抗震及地震安全性评价报告;
5、提交行政主管部门已核准的批准文件、图纸等结构计算书或软件;
6、提交审查合格的工程地质勘察报告;
7、提交建筑节能登记表及设计图;
8、证章齐全的施工图纸。
一、上报项目所在地人防办审批取得(5-10日内)
(经办人)
二、上报当地施工图审查中心取得施工图设计审查合格书
(7日内)
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《建设工程规划许可证》的办理
三、办理燃气、热力设计审查
1.提交工程建设项目申请表;
2、提交设计方案(或施工图纸);
3、提交设计单位资质证书;
4、提交计划、规划、环保、公安消防部门的审查意见。
四、办理商业网点用房及物业管理用房等设施确认手续
1.提交开发建设项目的总平面图;
2、确认网点及物业用房所在楼座的平面图。
一、上报项目所在地燃管部门审批取得(5日内)
(经办人)
四、上报项目所在地物业办审批取得(5日内)
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《房地产开发经营许可证、项目手册》的办理
1、提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;
2、提交小区环境配套、管线综合等有关文件图纸;
3、提交房地产开发企业资质证书;
4、提交固定资产投资计划;
5、提交建设土地批准文件。
上报项目所在地房地产开发管理部门审批取得(7日内)
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《建设工程施工许可证》的办理
须具备以下条件后核准下发:
一、办理安全报监手续
1、提交施工合同;
2、提交中标时投标报价书;
3、提交施工企业在银行开设单独帐户证明、银行进帐单或对帐单;
4、发票;
5、建筑工程安全防护、文明施工措施费审查意见单。
二、办理审批建筑工程全权报监书
1、提交建筑工程安全报监书;
2、提交施工现场周边环境安全评估表;
3、提交工程特种作业人员资格证书;
4、提交施工现场总平面图;
5、提交临时设施规划方案和搭建计划;
6、提交专项安全施工组织设计;
7、提交所在地登记备案的计划生育协议书;
8、提交建筑施工企业以外伤害保险。
一、上报项目所在地建管部门审核建筑工程安全防护、文明施工措施费(2日内)
(经办人、施工单位)
二、上报当地建管部门审批取得安全报监书
(5日内)
(经办人、施工单位)
项目的报建工作
项目
工作程序
执行标准(执行人)
《建设工程施工许可证》的办理
三、办理质量监督手续
1、提交建设工程规划许可证;
2、提交施工、监理单位中标通知书及合同;
3、提交勘察、设计、施工、监理单位资质证书及项目负责人资格证书;
4、提交工程地质勘察报告;
5、提交建设工程竣工档案移交合同书;
6、提交施工图设计文件及审查意见;
7、提交建设工程质量监督登记表;
8、提交建设、勘察、设计、检测单位质量责任制度报告书;
9、提交施工、监理单位质量保证体系报告书;
10、提交土地批文或土地证。
三、上报项目所在地质检站审批取得(5日内)
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作内容(程序)
执行标准(执行人)
《商品房预售许可证》的办理
1、提交营业执照、法人认证书和委托书;
2、提交房地产开发企业资质证书;
3、提交土地证、;
4、提交建设工程规划许可证、施工许可证、房地产开发经营许可证;
5、提交房屋基础工程验收合格证明及投入开发建设资金达到总投资25%证明文件;
6、提交预售项目的预测绘报告;
7、提交商品房预售方案;
8、提交房屋总平面图、分层平面图,外销的提交安全部门出具的涉外审查意见书;
9、提交物业办审查证明、物业服务合同、业主临时公约、派出所出具的门牌号证明;
10、已设定土地和在建工程抵押登记的,提交抵押权人同意办理预售许可证的证明。
上报项目所在地房产管
理部门审批取得(10日内)
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作内容(程序)
执行标准(执行人)
竣工验收
备案的办理
1、提交建工程竣工验收报告(建设单位)、工程竣工报告(施工单位);
2、提交工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、;
3、提交监理单位提供的工程质量评估报告;
4、提交建设工程竣工验收登记表、建设工程竣工验收会签表;
5、提交市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料;
6、提交规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;
7、提交施工单位签署的工程质量保修书;
8、提交商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;
9、提交《建设工程竣工档案验收意见书》。
10、提交土地批文或土地证。
上报项目所在地质检站审批取得
(经办人)
项目的报建工作
项目
工作内容(程序)
执行标准(执行人)
房产证
的办理
1、提交土地使用权证;
2、提交建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证;
3、提交施工验收证明;
4、提交档案合格证明;
5、提交营业执照;
6、提交房屋实测绘报告。
上报项目所在地房产管理部门审批取得
(经办人)
销售管理
项目
工作程序
执行标准(执行人)
营销策划
销售政策制定
案场管理
1.参与房地产项目前期策划,提供周边售楼市场房型、价格及走势
2.跟踪工程进度,跟进《商品房预售许可证》的办理
3.招聘、培训售楼人员或组织销售外包招标
4.跟办售楼部的设计和建设
5.提出推广(广告)预案
1.组织销售价格的拟订
2.制定销售计划和资金回笼计划
3.拟订销售费用、佣金的政策
1.编制工作计划及资金计划
2.资金支付/核销
3.房款收取
4.银行按揭
5.合同登记备案
6.合同分发
(销售主管)
(总经理、相关人员)
(销售主管)
项目人财物的协调
项目
工作程序
执行标准(执行人)
对派出建设项目(公司)负责人的管理考核
一、根据项目的不同运作要求,提出建设项目(公司)负责人(项目代表)的人选》
二、提交集团领导审批
三、签订《建设项目(公司)负责人目标责任书》
四、跟踪检查、考评建设项目(公司)负责人(项目代表)履行职责、工作纪律、计划完成情况
五、根据监督检查和考评意见,对建设项目(公司)负责人(项目代表)的任职、调整、免职、奖惩提出建议
一、(总经理)
二、报集团管委会会审批,配合有关部门做好外派的后勤保障工作
(总经理)
三、(总经理、总裁)
四、五、
按集团制定的《建设项目(公司)负责人目标责任书》落实考核
(总经理、相关部门)
项目人财物的协调
项目
工作程序
执行标准(执行人)
对建设项目(公司)综合计划的汇总、审核
1.收文、审核、汇总
2.组织建设项目(公司)对综合计划进行审核
3.协调上报集团工作(资金)计划的审批
4、协调集团下达执行
1.即时办理(投资主管)
2.即时办理
(项目负责人)
3.(总经理)
4.即时办理(总经理)
投资项目的后期管理
项目
工作内容(程序)
执行标准(执行人)
投资计划完成情况分析、检查
监管经营情况、考核投资效益
项目竣工结算的审计
1、确认实际投资总额
2、成本分析并提交分析报告
3、审核报告,检查评估资产总额
1、按月收集投资项目(实体)的经营报表
2、按季检查投资项目(实体)的经营情况
3、按年度考核投资项目(实体)的投资效益
1、组织筛选专业的工程审计公司实施竣工结算审计
2、参与项目竣工结算审计和审计报告的编写
3、督导专业审计公司落实对竣工项目的结算审计和审计报告的编写工作
1.(投资主管)
2.(投资主管)
3.(总经理)
1.(投资主管)
2.提交经营情况分析。
报告(总经理)
3.(总经理)
1、(总经理、相关人员)
2、(预算主管)
3、(预算主管)
文档、资料管理
项目
工作内容(程序)
执行标准(执行人)
打印、
归档、
移送
与其他
部(室)的协调
1.文件:
建设项目(公司)移送的各类文件
2.资料:
工程图纸和其他工程资料
3.起草编写部门文件、整理相关会议纪要
1.对建设项目(公司)呈报给集团其他部(室)和领导签批的各项文件、资料进行跟办处理
2.跟办审批后的工作(资金)计划的执行情况,及时反馈
1.统一编号、登记后归档、移送(文员)
2.对建设项目(公司)报送的资料逐项登记,移送給总裁办档案室(文员)
3.(文员)
1.2.(文员)
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