漳平大景城商业地块调研分析Word文档下载推荐.docx
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周边自发形成一个小规模汽修市场
除大景城住宅区外,地块周边居住有人口有限
偏离城市商业中心,商服吸引力较弱
政府在此区域无重点进展计划
●从地段及交通条件看,本案地块具有进展物流产业得天独厚的条件与优势,而原先计划定位为汽贸城的方案也是具有必然的市场基础,但是随着市场的转变,汽贸城是不是是本案商业的最正确方案,应再从头研判、评估。
二、漳平城市概况
一、城市概况
漳平市地处福建省西南部,闽南金三角的边沿,泉州、漳州、龙岩、三明结合部,是福建沿海连接和辐射内陆腹地的重要通道。
漳平市的水电资源和以煤、铁矿石、石灰石为主的矿产资源较丰硕,同时又是全国48个重点林业县(市)之一(丛林覆盖率76%)。
全市人口27万人,市区人口约8万人。
市域辖2个街道、8个镇、6个乡,其中漳平市区以北乡镇(9个乡镇)大体要经过本案地段进出漳平。
2020年漳平市被评为“中国名茶之乡”、“全国重点产茶县”、“福建十大产茶县”、“中国绿色食物原料基地县(茶叶)”,并成功注册“漳平水仙茶”国家地理标志集体商标。
二、经济产业情形
漳平作为国家农业综合开发县,农产品丰硕,专门近几年农业产业化进展取得必然的成效。
其水果、茶叶、林产加工、食用菌等农副产品产量丰硕,产值不断上升,且已形成品牌,乃至远销海外。
据统计,2020年,漳平市茶园面积万亩,茶叶总量6018吨,增加%。
毛茶产值亿元,增加%,商品茶产值8亿元,增加60%。
龙岩市茶叶龙头企业9家。
各项农产品中,漳平水仙茶知名度最响,产值最高,但其要紧集中于南洋乡及双洋镇部份乡村种植。
而食用菌种植遍及各乡镇,散布最广,产量最多,但因食用菌产销未能市场化、产业化,产值一直上不去,据了解,目前漳平食用菌的产销仍是收购商直接到种植户进行压价收购的传统模式。
漳平市历年各项农产品产量情况
项目
单位
2000年
2005年
2007年
2008年
2009年
农业总产值
亿元
粮食
万吨
烤烟
吨
1822
1927
1433
1669
2141
食用菌
4836
7425
11706
14206
16406
茶叶
713
1140
1877
3519
4787
水果
三、漳平城市商业情形调研
一、漳平商业散布情形
中心商业圈:
华裕商业区、汇盛商业街、江滨路
综合商业街:
和平中路
新兴商业街:
万成商业街、凯源景弘路
专业市场:
闽西南商贸城、锦辉家居建材城、东环路汽贸汽修市场
农贸市场:
漳平老市场、综合市场、东环市场
二、各商圈、商业带、专业市场调研分析
⏹中心商业圈
商圈概况:
要紧由华裕商业区、汇盛商业街、和平中路、江滨路组成,是漳平最先的商业街。
其中华裕商业区要紧经营年轻时尚的服装、鞋、化妆品、饰品,要紧吸引漳平年轻消费群体;
汇盛商业街要紧经营超市、高级服装等,要紧吸引中青年消费群体;
和平中路那么是综合性商业街,汇聚银行、超市、酒店和通信、电器、食物等各类商品店铺;
而江滨路那么以休闲餐饮为主。
近几年华裕商业区商业配套掉队,道路及停车条件较差的劣势慢慢突显出来,中心商圈的人流开始被新兴商业街分流。
租金水平:
70-180元/平方米/月
经营业种:
超市、服装、鞋、化妆品、饰品、电器、家纺、餐饮、休闲等;
⏹新兴商业街
商业概况:
漳平近年新兴的商业街要紧有万成商业街(和平北路)及凯源商业街(景弘路),这两条商业街均是随着城市的向外拓展,由漳平最大的两个商品房项目开发后形成的商业街。
随着两个项目的住宅交房入住,这两条商业街渐趋成熟,目前仍以经营建材、餐饮、休闲、娱乐为主,店面大体销售完毕。
40-50元/平方米/月
店面价钱:
凯源:
元/平方米;
汽车站:
20000元/平方米。
建材、餐饮、休闲、娱乐等;
⏹步行街
万成百乐汇是目前漳平唯一一条步行街。
2009年年末招商开业。
步行街要紧面向年轻消费群体经营时尚品牌服装、精品。
目前步行街仍未形成人气,人流量不多,整体经营状况一样。
30-40元/平方米/月(第一年30、第二年40、第三年50)
服装、鞋、包等;
⏹专业市场
✧闽西南商贸城
漳平此刻具有规模的专业市场就仅闽西南商贸城及锦辉家居建材城。
其中闽西南商贸城是集建材城、奇石文化城、汽贸城、茶都、物流园为一体的大型商贸城。
2008年建材城开始招商,目前建材城开业率不足60%;
奇厂文化城2020年开始招商,目前开业率不足30%;
汽车城2020年引进环球汽贸,但整体开业率仍不足50%;
2020年4月,开始茶都的招商,目前仅有两家茶叶店进驻开业。
闽西南商贸城住宅销售顺利,但商业却未有转机,销售不睬想,一直阻碍着整个项目的进度。
茶都:
12元/平方米/月(免租一年)
主街:
20000元/平方米(称已售完);
内街:
12000元/平方米(此价钱为表价,实际成交议价空间较大)。
建材、陶瓷、奇石文化、汽贸、茶业等;
✧锦辉家居建材城
锦辉家居建材城位于外环东路,是总建约1.3万平方米的地下两层商场,-1F计划家具城,-2F计划建材城。
2020年12月开始进行-1F家具城的招商,2020年10月开业,目前-1F招商率60%;
2020年12月开始-2F建材城的招商,目前-2F招商率不足30%。
-1F:
20-25元/平方米/月(免租半年);
-2F:
18-20元/平方米/月(免租半年);
家居、建材等;
✧东环路汽贸汽修市场
东环路汽贸汽修市场是因东环路自身的交通功能与道路条件自发形成的,要紧散布在东环路,但相对较分散,尚未形成明显的集聚效应。
同时因漳平全市汽车保有量较低,增加速度较慢,和闽西南汽贸城的招商运作,以后东环路汽修汽配市场的进展空间已不大。
龙岩各区域汽车保有量(辆)
区域
2010年
龙岩
133272
164974
新罗
65185
77950
永定
18137
23105
上杭
13317
17713
长汀
9076
11938
连城
7414
9467
漳平
7302
9338
武平
6841
9532
20元/平方米/月;
汽贸、汽配、汽修等(以中大型货车为多);
⏹农贸市场:
目前漳平要紧有三个农贸市场,其中以综合市场最大,老市场那么是历史最久。
据调查,漳平从来农业发达,农产品产量丰硕,三个农贸市场在圩天之时,也是喧闹超级,尽显农产品市场繁荣景象。
60-100元/平方米/月(市场边侧店面租金);
农副产品、食杂、土特产等;
(经调查,大部份土特产店的理想经营面积是100平方米,2层,一层作为门面,二层用于仓储。
)
3、漳平城市商业市场小结
●漳平的商业仍然以传统的商业街为主,整个城市仍未显现明显的商业街功能分区,近几年闽西南商贸城、锦辉家居建材城及万成百乐汇步行街的显现,表现了漳平的商业业态开始升级转型。
随着城市的进展,应市场需要,以后漳平将慢慢显现各类专业市场。
●漳平人从来注重饮食、娱乐的消费,市区整体餐饮娱乐业较发达,酒楼、KTV、娱乐城较多,但较为分散,且档次偏低,漳平目前未显现娱乐休闲业的领头羊,高层次的娱乐休闲市场处于空缺。
●漳平目前的建材专业市场招商、经营状况均不如人意,一方面是因为掉队的招商、运营治理理念,另一方面那么是因为漳平限的消费力,咱们以为,本案的进展方向已不适合向建材家居类考虑。
●而漳平东环路因自身的交通功能及道路条件,目前已自发形成了漳平较集中的汽修汽配市场,但受漳平全市汽车较低保有量的限制,和闽西南汽贸城的招商运作,以后东环路汽修汽配市场的进展空间已不大。
●考虑到汽贸汽修市场租金水平不高,要求场地大,商业价值受到贬损,且其形象也不利于后期住宅开发,因此建议本案商业定位应躲开恶性竞争,从头寻觅市场机遇点,充分挖掘本案商业价值。
四、项目地块开发定位分析
近几年漳平农产品生产进展迅速,专门是水仙茶、高山茶、水果、蔬菜、食用菌等一大量具有特色的农产品快速走向全国,产量大幅度爬升。
同时漳平市目前没有一处农产品批发与配送中心,制约着漳平农产品的生产与销售,阻碍农人收入的提高。
因此,建设农产品批发与配送中心具有绝佳的市场机遇,同时具有良好的社会效益与经济效益。
本案的地段与交通,更是具有打造漳平首个农产品批发市场的得天独厚的条件与优势。
综合考虑本案50亩的商业体量,和大景城住宅体量所需的商业配套,建议本商业地块分三期开发:
一期15亩计划社区商业:
结合下一期住宅开发,引进米兰春天,既提升住宅价值,又能提升商业气氛;
二期15亩计划漳平不夜城:
考虑到漳平高端娱乐休闲业存在较大的市场空间,且大景城成功引进万和国际会所,成功塑造了高贵娱乐市场,同时随着周边工业区的进展,入驻企业的增多,人员聚集,在二期建议设置酒店、KTV、足浴城(可引进家富富侨)等休闲娱乐业,打造漳平不夜城;
三期20亩计划漳平首个农产品批发市场:
大部份农产品批发商店可经受租金较高,其中以香菇、木耳、笋干等土特产为最高,租金可达60元/平/月,第二为茶叶店,租金可达40元/平/月,考虑漳平茶叶店已泛滥成灾,市场供过于求,不建议本案商业直接打造茶业市场。
五、项目计划建议
一、总平计划建议
二、各类商业形态设计建议
⏹社区商业配套
计划两层商场,每层面积至少5000平方米,一层沿街设置独立店面。
⏹星级酒店
计划至少11F以上的酒店大楼,要求达到4星级硬件标准。
⏹漳平不夜城
要紧针对KTV娱乐城、足浴城、台球城进行计划设计,建议计划三层商场,考虑设置观景电梯。
⏹农产品批发市场
农产品种类繁多,本案计划的农产品批发市场,那么是以漳平盛产的香菇、木耳、笋干等土特产和茶叶为主。
因此在计划农产品批产市场时可分为:
漳平土特产区、茶叶区及农贸市场区。
在产品形态上以2F的独立店为主,面宽4米,进深13米,面积操纵在100平方米左右。
附:
漳平各商业街业态及租金情形调查
店面、商场租金调查
店面
地址
面积m2
面宽m
进深m
层高
月租金
单位租金
元/月/m2
业种
备注
锦来布艺
凯源景弘路
45
4
11
5
2100
40
卖窗帘
E佳便利店
10
1600
便利店
购买
兴元电脑
12
2000
电脑
陈氏果业
50
扬子地板
60
2300
38
地板
胡椒猪肚鸡
144
6
7200
餐饮
2010年租的
五金店
和平南路
3500
70
五金
漳平大桥南侧
来一杯果汁奶茶
江滨路
20
3
7
1300
75
奶茶
门口宽阔
大排档
3000
佳贸五交化
3600
180
红绿灯附近
康泰药店
医药
华美土特产
二环路
18
1200
67
土特产
综合市场边
阿桂土特产
快餐店
旧汽车站
35
1500
120
快餐
旁边
顺驰车行
33
8
汽车租凭
二中附近
安信地板
万成
木地板
心点灯
灯具
喜客来
9
西式快餐
新力门业
门
诚信食杂
火车站
2500
闽南饭店
泰龙汽贸
新华加油站
100
30
汽配
外环东路
32
东环市场斜对面
售楼处
59
25
08年租的
沙县小吃
漳平水仙茶
1800
机修汽贸
东环路
65
13
东山别墅对面
建国汽修
48
1000
21
大景城对面
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