某出租物业项目经济评价文档格式.docx
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1.总成本费用构成。
根据本项目的经营范围及属性,其成本费用构成为:
商品销售成本、经营费用、管理费用、财务费用。
2.成本费用估算。
根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下,商品销售成本按销售收入的70%,工资以2003年的工资水平为基础井考虑适当的增涨;
折旧按综合折旧率8%计,固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用,而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产按5年摊销完。
详见表4:
总成本费用估算表。
(四)销售税金及附加
根据新税制,根据本项目为适用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值税,营业税,税率分别为17%、5%;
城市维护建设税和教育费附加分别为增值税,营业税的7%和3%。
详见表5:
营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
2项目财务评价
2.1财务分析辅助报表
(1)固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用,固定资产原值为7912.248万元,按平均年限法计算折旧,折旧年限为12年,残值率为5%,折旧按综合折旧率8%计,年折旧额为626.4万元。
详见表6:
固定资产折旧费估算表
(2)而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产采用平均年限法,按5年摊销完,年摊销额为287.4万元。
详见表7:
无形资产及其他资产摊销费估算表
表1建设投资估算表
单位:
万元
序号
工程或费用名称
估算价值
1
建筑工程投资
5500
2
设备运杂费
928.9
3
经营用家具投资
133.4
4
其他费用估算
3057.7
4.1
土地费用
1620.7
5
预备费
180
6
其它
490
合计(1+2+3+4+5+6)
10290
表2流动资金估算表
项目
2006年
2007年
2008年及以后各年
一、
流动资金运用
流动资产
14625
17610
1.1
现金
7500
9031
1.2
应收账款
1250
1505
1.3
商品资金
5125
6171
1.4
其他
750
903
流动负债
6623
2.1
应付账款
5000
6021
2.2
500
602
流动资金
9125
10987
二、
流动资金来源
流动资金借款
5475
6592
流动资金自筹
3650
4395
表3
项目
2004年
2005年
合计
—、
总投资
4786
5504
7783.563
3814.986
21277
建设初投资
建设期利息
150.563
460.986
611.549
流动资金
7633
3354
二、
资金筹措
3590
7389
5512
自有资金
1914
外来投资
2394
705
6689
自筹
359
722
1440
集资(商业网点等)
837
487
2161
借款
长期借款
流动资金借款
2.3
其他
表4
总成本费用估算表
合计
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
商品销售成本
249303
17500
21073
经营费用
40786
2749
3447
3459
直接/人工附加
1587
80
137
进货运杂费
18432
1294
1558
广告费
7491
631
636
2.4
商品损耗费及削价损失
3536
225
301
2.5
水电费
9363
625
788
795
2.6
其他
377
25
32
管理费用
22147
1822
2034
2030
1743
3.1
业务招待费
1120
75
95
3.2
管理人员工资及附加
127
11
3.3
固定资产修理费
3341
120
292
3.4
折旧及摊销
9943
996
709
3.5
其它
7626
635
财务费用
9605
860
其中:
流动资金借款利息
9405
660
长期借款利息
总成本费用
321641
22731
27349
27357
27070
经营成本
302293
21075
25558
25566
表5
营业收入和营业税金及附加估算表
营业收入
374490
25000
31530
31625
31815
商品销售收入
356144
30104
经营收入
18346
1426
1521
1711
营业税及附加
26963.28
1800
2270.16
2277
2290.68
营业税(5%)
18724.5
1576.5
1581.25
1590.75
城市维护建设税(7%)
5767.146
385
485.562
487.025
489.951
教育附加税(3%)
2471.634
165
208.098
208.725
209.979
增值税(17%)
63663.3
4250
5360.1
5376.25
5408.55
表6
回收固定资产折旧费表
折旧率
达到设计生产能力期
固定资产合计
8%
原值
7912.25
折旧费
7516.64
626.4
净值
7285.9
6659.5
6033.1
5406.7
4780.3
4153.9
3527.5
2901.2
2274.8
1648.4
1022.0
395.6
表7
无形资产及其它资产摊销费估算表
摊销年限
无形资产
摊销
其他资产
1437
287.4
1149.6
862.2
574.8
无形及递延资产合计
2.2项目财务盈利能力分析
(1)利润与利润分配:
利润总额正常年为25885.72万元,所得税按利润总额的25%提取,法定盈余公积金按税后利润的10%计取。
详见表8:
利润与利润分配表
(2)静态投资回收期为5.17年(含建设期调整所得税前),项目静态投资回收期为5.22年(调整所得税后),项目动态投资回收期为7.91年(所得税前),由于项目静态投资回收期和动态投资回收期均小于项目计算期14年,表明项目投资可行。
(3)根据利润与利润分配表,建设投资估算表,计算一下指标:
总投资收益率=
×
100%
=
100%=13.82%
项目资本金净利润率=
100%=15.72%
(4)在基准收益率为20%的前提下,项目投资财务净现值(所得税前)为¥
3,167.43万元,项目投资财务净现值(所得税后)为¥
1,613.68万元,所以NPV>0说明方案除了满足基准收益率要求的盈利外,还能得到超额收益,故方案可行。
(5)项目投资现金流量表见表9。
根据该表计算的评价指标为:
项目投资内部财务内部收益率(FIRR)为28.28%(所得税前),项目投资财务净现值(ic=25%)(所得税前),项目投资内部财务内部收益率(FIRR)为24.71%(所得税后),项目投资内部收益率大于基准收益率,说明盈利能力满足了行业最低要求,项目投资财务净现值大于零,该项目在财务上是可以接受的。
项目资本金现金流量表见表10,根据该表计算资本金财务内部收益率为35.97%。
表8
营业税金及附加
补贴收入
利润总额
25885.72
469
1910.84
1991
2167.32
2454.32
弥补以前年度亏损
7
应纳税所得额
8
所得税
6471.43
117.25
477.71
497.75
541.83
613.58
9
净利润(5-8)
19414.29
351.75
1433.13
1493.25
1625.49
1840.74
10
期初未分配利润
可供分配的利润(9+10)
12
提取法定盈余公积金(9*10%)
1941.429
35.175
143.313
149.325
162.549
184.074
13
未分配的利润(11-12)
17472.86
316.575
1289.817
1343.925
1462.941
1656.666
14
息税前利润(利润总额+利息支出)
35290.72
1129
2705.84
2786
2962.32
3249.32
15
息税折旧摊前前利润(息税前利润+折旧+摊销)
45233.72
2125
3701.84
3782
3958.32
表9
项目投资现金流量表
建设期
2004
2005
现金流入
385872.6
32633
34884
31625
31815
32210.6
374490
25000
31530
回收固定资产余值
回收流动资金
10987
7633
3354
现金流出
350533.3
4786
5504
30508.0
31182.2
27843.0
27856.7
建设投资
10290
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