市房地产指数分析报告001.docx
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市房地产指数分析报告001
2004年12月份市房地产70指数报告
第一部分总体分析
1、2004年12月抉策70典型楼盘价格指数走势
1.1总指数
发布时间
市70典型楼盘价格总指数值
比上期增长率
2004年12月
127
0.3%
2004年10月
127↑
3%
2004年08月
123↑
1.98%
2004年06月
120↑
1.6%
2004年04月
118↑
1.7%
2004年02月
116↑
4.5%
1.2分区指数
发布时间
分区域指数
城北
城东
城南
城中
河西
江宁
江北
2004年12月
123
120
126
140↑
134↑
123
116↑
2004年10月
123↑
120
126↑
132↑
132↑
123↑
115↑
2004年08月
121↑
120
121↑
126↑
127↑
119↑
114↑
2004年06月
117↑
120↑
118↑
117↑
123↑
116↑
113↑
2004年04月
116↑
118↑
117↑
115↑
122↑
115↑
111↑
2004年02月
115↑
116↑
115↑
112↑
120↑
113↑
108↑
1.3分物业指数
发布时间
住宅
商住写字楼
别墅
2004年12月
129
129↑
126
2004年10月
129↑
125↑
126↑
2004年08月
126↑
121↑
123↑
2004年06月
125↑
116↑
116↑
2004年04月
123↑
114↑
115↑
2004年02月
121↑
112↑
114↑
2.2003年10月至2004年12月抉策70典型楼盘价格指数主要影响因素分析
2.1影响房价上涨的主要因素——宏观经济的发展
2.1.12004年四季度商品房供需形势——房价最强有力的支撑面
根据抉策地产研究中心的监测数据,2004年四季度,商品房总供需比为1.74:
1,供大于求情况较三季度有明显加剧,其中新建商品房的供需比是1.53:
1。
但是四度的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征:
一方面有114万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期未得到满足;另一方面约有344万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期得不到消化。
应该说从总体供需关系说,房价同时存在着上涨与下降的压力,具体表现就是在细分市场部有着微妙的调整已经开始,但总体房价仍然程平稳小幅上涨态势,因为大量未被满足的市场需求仍然是市房价居高不下的最强有力的支撑面。
2.1.2价格层次供需矛盾对市商品房价格的影响
图12004年二至四季度市商品房价格层次需求比例
楼市供求结构的不平衡也是房价不稳定的重要原因。
其表现为市场供应的商品房单价、总价、区域与消费者实际需求之间的差异。
目前,大部分的家庭年收入在15万元以下,而这部分人正是当前购房的主力军,他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格。
这部分家庭对均价4000—5000元/平米、面积60—80平米的住房需求最为强烈。
而根据最新的抉策购房会员俱乐部消费者数据统计显示:
居民对房价的期望值与市场实际情况相差甚远。
占需求比例66.7%的消费者接受的最高单价在3000元/㎡-5000元/㎡以下,严重供不应求,相比之下,单价在6001元/㎡以上的供给比例则数倍于需求比例。
2.2居民经济发展与消费能力增长,商品房价格的主要支撑面
今年,市人均可支配收入同步增加,今年前三季度市城市居民人均可支配收入为11570元,比上年增长13.5%。
而市各项城市建设速度将继续加快,明年城市建设完成投资将不低于300亿元,工业投入将完成550亿元以上。
以上数据表明,经济运行情况非常良好,各项主要指标高位运行,呈现出快速、健康的发展态势。
这充分说明经济持续、稳定发展,从而推动房地产业的发展。
对宏观经济持续走好的预期,消费者增强的信心,城市居民的消费质量不断的提升,多层次、多样化消费格局的逐渐形成,说明居民的商品房的购买力在不断的提高,必然增加对房商品房的消费量。
2.3房地产开发投资增幅对房价的影响
据国家统计局资料,2004年1-11月市累计完成城镇固定资产投资853.27亿元,其中上半年完成478.92亿元,占总量的56.1%;7-11月完成374.35亿元,占总量的43.9%。
1-11月市完成房地产投资额195.95亿元,其中上半年实现110.35亿元,占总量的56.3%,房地产投资额度有所回落,增速也趋缓。
但房地产投资已经占地区生产总值比重达到12.2%,支柱产业地位初现。
据市统计局统计数据显示:
我市现有房地产开发企业达446家,房地产开发企业注册资本96亿元,房地产从业人员约30万人,房地产开发项目337个,总投资591.87亿元,用地面积2034.67公顷,总建筑面积2492.93万平方米。
2004年市商品房新批上市总量达1000多万平米,在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。
虽然由于国家的宏观调控,房地产开发投资增幅有所缓和,但是投资结构不均衡现象依然非常严重。
市场60%以上的开发项目属于中高档,而市场80%以上的需求集中在中低档,中高档商品房开发量过大,直接导致了房价的攀升。
所以虽然房地产开发投资增长速度有所下降,但房价仍继续保持了增长态势。
2.4城市化进程继续加快,商品房价格的主要支撑面之一
随着及城市化进程的加快,城市的基础设施更完善,交通更便利。
从长期来看,城市化将带来城市人口的增加,居民对住房需求的增加。
2005年,市将进一步加大城市化进程建设,政府将继续鼓励市民通过购买商品房来改善居住条件;加快“一城三区”的建设,把主城区人口进一步向城外疏散;在相关区域,将房地产开发与创造就业机会并举,让小区居民能够就近就业,同时加快主城以外各板块的配套基础设施的建设。
城市化进程的要长期刺激房地产行业发展上午的重要动因,其不断增长的速度也是市商品房价格的主要支撑面之一。
2.5商品房成本上涨,商品房价格的主要支撑面之二
土地成本的上涨——由于政府的宏观调控,使得市目前用于建造商品房的土地相对减少,这也是市房地产价格较高的重要因素之一。
地价是由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其它土地开发费四部分组成。
土地出让金的高低又受地租、可供开发的土地数量和利息率的影响。
随着经济的发展,加速了对城镇用地的需求,然而土地作为一种稀缺资源,供住宅开发的用地相对减少,这就成为地价长期居高不下的客观原因。
8·31土地大限之后,地产商靠关系拿地的好日子一去不回头,这一天也成为土地正式市场化,协议出让土地正式推出市场的标志日期,而通过使用拍卖方式出让土地,导致本来就僧多粥少的土地供应市场更加紧。
同时,由于消费者对商品房的品质追求越来越高,导致商品房综合质量的提高,一些新科技,新材料的的引用势必将增加投资的成本,从而影响房地产的价格。
随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高和住宅建筑安装成本的提高和配套设备的建立,也促成了房价处于高位。
目前,开发建设的商品房普遍采用框架、半框架结构,使用塑钢门窗、PVC管等新型建筑材料,以提高住宅质量和档次;为满足住房需求,有些开发商还采用了中庭花园、纯净水供给系统、小区智能化等设计,以改善和优化居住环境;为使楼宇正常运转,还须将上下水、电力、电信、热力、天然气等配套设施与外围市政接通;为日常生活需要,修建了商场、学校、娱乐、通信设施,以及公交线路引入小区,等等。
由于销售压力日益加大,为了宣传推销自己的楼盘,广告费用和营销力度使得商品房间接成本也有增加,所有这些费用,均将被纳入购房者的成本中即最终的房价中,因此,商品房各项成本的上涨必然促使房价上涨。
2.6近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析
金融、信贷——今年以来,国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施。
在对房地产开发信贷规模控制的同时,各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。
特别是在二手房贷款方面,大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件,使购买商品房的申贷难度加大。
此外,银行的贷款品种也开始减少,部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务,比如“转按揭、换按揭”。
所以,金融信贷的缩紧在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时,短期也影响了一些真正的购房需求,影响了部分商品房的交易。
加息——10月28日,中国人民银行正式宣布加息0.27%。
此次加息是9年来的首次加息。
对于购房者来讲,加息会增加多少月供是他们最关心的问题。
其实,加息对于月还款的影响并不大,在经济的不断增长和收入的不断提高下,消费者对住宅仍然有较高整体需求。
虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响,但自住型的购房者的购房需求还是不会因此改变。
但加息对于个人投资的影响还是存在的,并在一定程度上打压房产投机行为。
此次加息,上调房贷利率,直接增加了投机性购房需求者的投资成本。
同时对中长期存款利率的上调幅度明显,使得中长期储蓄行为得到鼓励,收益增加。
一方面投机成本的增加,另一方面中长期存款储蓄收益的提高,这就使得房产投资者在房产投资和储蓄之间进行抉择,另外由于对房价上涨趋缓,对未来走势的判断难度增加,会使一部分投机者退出房产投资市场。
因此,对于那些购买两套、三套甚至多套住房进行投机的投资客来说,利率的上调将会在一定程度上抑制他们的房产投机行为。
消费心理变化——经过政府引导和宏观调控,市商品房“买方市场”格局正在逐步成型,市场逐步趋于成熟和理性。
具体表现在买卖双方心态有所调整,开发商不再盲目定高价,而消费者更加务实。
2.7城市化进程对房价的影响
随着及城市化进程的加快,使城市的基础设施更完善,交通更便利。
居民的住房总需求仍将增加,同时新建商品房的新增需求也将增加,二手房市场也将更加活跃,从而促使了房地产市场的发展,使价格增长。
3.2004年6月至12月抉策70典型楼盘价格指数分析
根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据监测,统计分析并以双月刊形式发布《70典型楼盘价格指数报告》。
以下为抉策地产研究中心2004年6月至2004年12月70典型楼盘价格指数商品房、商品住宅、分物业商品房价格走势统计分析:
3.12003年12月至2004年12月市商品房价格走势
图22003年12月—2004年12月市新建商品房价格走势(单位:
元/平米)
根据抉策地产研究中心楼盘数据库和2004年12月70典型楼盘价格指数。
以市七大片区的典型楼盘作为统计对象,根据供给面积与市场价格加权计算,得出2004年12月新建商品房加权平均价格为5062元/平方米。
各片区的价格如图2所示。
相比于上期,本期市的商品房均价上涨了14元/平方米,增长趋势缓慢。
但从上表可以看出,城中片区的价格仍然高居不下,其主要原因是商铺和商住写字楼的供给量的增加,带动了整个城中片区新建商品房价格的“一枝独秀”。
图32004年12月市新建商品房均价涨幅图
如图3所示:
根据抉策地产研究中心发布70指数显示,2003年12月,市商品房总均价涨幅为155元/平方米,且各片区价格涨幅均比较平稳;2004年,市新建商品房全年涨幅为11.57%,但各片区价格涨跌相对不均。
由此可见,目前市商品房价格增长速度相对缓慢。
3.22003年12月至2004年12月市商品住宅价格走势统计
图42003年12月至2004年12月市新建商品住宅价格走势(单位:
元/平米)
根据抉策地产研究中心楼盘数据库统计,得出2004年12月市新建商品住宅均价为4778元/平方米。
比2003年12月上涨400元/平方米。
各片区的价格走势如图4所示,城中片区新建商品住宅均价已达8012元/平方米,远远高于其他片区,比2003年12月上涨了2162元/平米。
其余片区均保持较大的涨幅,且涨幅相对的稳定。
图52004年12月市新建商品住宅价格涨幅图
根据抉策地产研究中心70指数数据统计显示,2004年12月市商品住宅均价涨幅为16元/平方米;而2003年12月市商品住宅均价涨幅为216元/平方米。
2004年,市商品住宅全年涨幅为9.1%,价格上涨了400元/平方米。
图62003年12月至2004年12月新建商品房分物业价格走势(单位:
元/平米)
根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计,如图6所示,2004年12月市分物业新建商品房价格走势。
本期70指数典型住宅加权均价为4778元/平方米,新建别墅及高级公寓均价为7201元/平方米,新建商住、写字楼为7579元/平方米。
与2003年12月相比,住宅上涨400元/平方米,别墅及新建公寓上涨1213元/平方米;新建商住、写字楼上涨1553元/平方米。
其中新建商住、写字楼较上期有较大涨幅,涨幅为25.7%。
原因是商住写字楼主要集中在城中片区,地理位置的稀缺性因素决定了起价格上涨。
图72004年12月市新建商品房分物业均价涨幅比例比较图
4.存量房价格走势分析
图82003年12至2004年12月市存量房(二手房)市场价格走势
(单位:
元/平米)
根据抉策地产研究中心房地产存量房数据库监测数据统计得出市个片区存量房价格。
数据跟踪项目包括:
房源地址所在的区域、面积、单价、总价、套型、配套设施等。
如图8所示,从2003年12月到2004年12月,市各片区存量房价格均有不同程度的上涨,且涨幅较大。
其中,2004年12,城中片区的二手房均价已达6386元/平方米,其余片区存量房市场存量房的价格也均有不同程度的上涨,除城东片区有所下跌。
这主要与所监测的存量房房源地址有关。
主要原因是选取的房源样本不一样,而且影响二手房价格的因数有很多。
除了与房源的地址、面积、户型、年代等基本因素有关以外,还与房源本身的装修程度、朝向、居住年代等有关。
所以二手房价格波动比较大。
图92004年12月市各片区存量房涨幅比较
5.市租赁行情分析
根据抉策地产研究中心出租房数据监测统计得出,2004年12月市租赁市场价格与上期相比仍然保持一定的上涨趋势,比较火热。
往年这个时期,应该是房地产租赁市场的“冷”期,但今年却没有受到季节的影响。
主要原因目前数量巨大的潜在购房者持观望态度,选择租赁房屋解决居住问题,等待新建商品房价格的下调,而目前市二手房市场的价格并不低于新建商品房的价格。
所以选择租房的人比较多,使租赁房市场保持一定的上涨趋势。
租赁市场月租金主要与出租房的房源地址,建筑年代,装修情况,以及配套设施有关。
图102004年12月市分片区普通住宅租赁均价(单位:
元/平米/月)
第二部分分物业情况分析
根据抉策地产研究中心70楼盘价格指数监测统计得2004年12月价格,其中新建商品住宅均价为4778元/平方米,新建别墅及高级公寓均价为7201元/平方米,新建商住、写字楼为7579元/平方米。
以下为分物业典型项目价格状况举例:
1.本期入选70指数的典型别墅举例(单位:
元/平方米)
楼盘名称
物业类型
2004年10月价格
2004年12月价格
立信·瑞景文华
别墅
6400
5866
水韵别墅
别墅
6600
7028
运盛·美之国花园
别墅
8333(独立)
6700(联排)
翠屏国际城
别墅
13000
13000
翰海翠庭
别墅
4200—4340
4200
爱涛漪水园
别墅
9000(独立)
6750
复地朗香
别墅
6440
6319
未来城
酒店式公寓
10000
10000
亚东名座
酒店式公寓
8200
8300
君临国际
公寓
9000
9000
10月物业指数
126
双月指数升降
3↑
本期2004年12月市别墅的分物业指数比2004年10月上升一个点,典型新建别墅价格所有所上涨,但并不是很明显,许多别墅楼盘的价格还是与上期持平,变化不是很大。
根据抉策地产研究中心数据监测统计得出2004年12月比2004年10月,新建别墅均价上涨了65元/平米,其销售均价为7201元/平方米。
由于别墅面向的主要是高端的购房者,所以本身的市场相对住宅比较小。
楼盘的在售周期也比较长,再加上国家的一些宏观调控政策,使某些品质不够全面的别墅项目的销售状况不是很好,所以本期别墅的价格上涨势头有所放慢。
2.入选70指数的典型住宅举例(单位:
元/平方米)
楼盘名称
物业类型
2004年10月价格
2004年12月价格
风情国度·尚园
住宅
5200
5200
家天下·城市桃园
住宅
7600
7600
瑞鑫·兰庭
住宅
7200
7200
顺驰·滨江奥城
住宅
6200
6150
万科·光科城市
公寓
6500
6500
金马郦城
住宅(花园洋房)
6500
6600
漫城
住宅
6300
6300
托乐嘉
住宅
3400
3550
水月淮
住宅
3600
3600
明月港湾
住宅
3480
3510
翠岛花城
住宅
5200
5200
阅城国际
住宅
4800
4800
仁恒翠竹园
住宅
5500
5700
鑫园凯旋城
住宅
5800
5700
御水湾花园
住宅
5400
5450
东郊·美树苑
住宅
6000
6200
北苑之星
住宅
4600
4600
万江新城
住宅
2580
2588
碧云山庄
住宅
2800
2700
12月物业指数
129
双月指数升降
0
本期2004年12月抉策70指数楼盘新建住宅指数为129点,较上期没有上升。
目前房地产市场价格持上涨缓慢的态势,新建住宅市场也不例外,许多楼盘都存在卖不动的情况。
销售状况也不是很好,所以许多开发商利用圣诞节和元旦这两个节期,采用各种优惠政策,来吸引消费者。
2004年12月,市住宅的均价为4778元/平方米。
比上期上涨16元/平方米。
除城中片区仍然保持较高的增长势头外,其他片区均涨幅缓慢或有轻微下跌。
3.入选70指数的典型商住、写字楼举例(单位:
元/平方米)
楼盘名称
物业类型
2004年10月价格
2004年12月价格
华荣大厦
写字楼
7300
7300
时尚空间
写字楼
7400
7400
新世纪广场
写字楼
9000
9200
新世界中心
写字楼
6800
6800
城市先锋
商住楼
7600
7600
亚东名座
商住楼
8300
8300
国际广场
写字楼
8200
8300
壹空间
商住楼
7500
7500
未来城
商住楼
10000
10000
10月份物业指数
125
双月指数升降
4↑
本期2004年12月抉策70指数楼盘新建商住、写字楼分物业指数为129点,较上期上升了4个点。
商住、写字楼与别墅一样,销售进步较长,价格较高。
至2004年12月市新建商住、写字楼的均价达7579元/平方米。
比上期增长449元/平方米。
由于近期市新增商住、写字楼供给面积较多,而且大部分都集中市中心,所以价格上涨比较明显。
4.入选70指数的典型商铺举例(单位:
元/平方米)
楼盘名称
物业类型
2004年10月价格
2004年12月价格
金浦广场
商铺
8000—10000
8000—10000
海德商厦
商铺
20000
20000
太古风情街
商铺
9300—12000
9300—12000
银河国际广场
商铺
16000—50000
16000—50000
本期2004年12月,市房地产市场商铺价格比较高,而且供应量也比较大。
所以带动了整个商铺价格的上涨,目前商铺均价已达22062元/平方米。
而且价格的波动也比较大。
与商住、写字楼一样,大部分的商铺集中在市中心,所以价格较高。
如珠江路上的未来城,其商铺均价在14000/平方米-40000/平方米之间。
第三部分典型楼盘样本片区分析
根据抉策地产研究中心楼盘数据库对本期楼盘进行的加权平均计算并分析后得出结论:
2004年12月个片区典型楼盘价格指数在原有的程度上均没有太大变化(除城中片区)12月分指数变化最大的仍为城中片区,涨幅也较大。
以下为各片区价格指数评定表及其分析:
1、2004年12月城中片区典型楼盘价格指数
表1城中片区典型楼盘价格指数评定表(单位:
元/平方米)
楼盘名称
物业类型
2004年10月价格
2004年12月价格
城市先锋
商住楼
7600
7600
金鼎湾
公寓
9200
9500
君临国际
公寓
9000
9000
家天下·城市桃园
住宅
7600
7600
汇林绿洲
住宅
7000
7300
亚东·名座
公寓
8300
8300
皇册家园
住宅
7500
7500
瑞鑫·兰庭
住宅
7200
7200
华荣大厦
写字楼
7300
7300
10月片区指数
140↑
双月指数升降
4↑
本期城中片区共选取9个典型楼盘,从2004年12月城中片区的新建商品房均价来看,达8469元/平方米,比2004年10月上涨了484元/平方米。
其房价高的原因是近期城中片区的商住、写字楼和商铺的供应量的增加以及本身住宅价格的稳定,带动了城中片区的整个新建商品房价格的上涨幅度较大。
但也有一些楼盘接近尾盘,但总体并不影响城中片区的价格。
城中片区新建商品房价格高的原因,仍然是其自身的地理位置和交通因素造成的,再加上本身楼盘的品质较高,所以仍然受到许多消费者的青睐,销售状况相对较平稳。
2、2004年12月河西片区典型楼盘价格指数
表2河西片区典型楼盘价格指数评定表
(单位:
元/平方米)
楼盘名称
物业类型
2004年10月价格
2004年12月价格
顺驰·滨江奥城
住宅
6200
6150
千峰彩翠
住宅
5600
5600
万科·光明城市
高档公寓
6500
6500
金马郦城
住宅(花园洋房)
6500
6600
曲水文华
住宅
6100
6100
云锦美地
住宅
6000
多层6500-6700
小高层6000-7000
万达华府
住宅
5800
5800
宁·千秋情缘
住宅
6800
6800
香缇丽舍
住宅
5400
5400
香缇丽舍
商铺
11000
11000
12月片区指数
134
双月指数升降
2↑
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- 关 键 词:
- 房地产 指数 分析 报告 001
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