11深圳市城市更新项目实操系列.docx
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11深圳市城市更新项目实操系列
深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴——
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读
(一)城中村用地
根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定,拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
(二)旧屋村用地
根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定,市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的,现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价,超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
(三)工改工项目
改造后项目自用:
根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定,原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价,增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让:
根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第(三)款规定,旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目,改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的,按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让:
根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第(四)款规定,旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目,改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的,其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体(不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积)已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价;配套设施约定部分分割转让的,其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
(四)工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定,原有合法建筑面积以内部分,按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分,告基准地价标准计算的地价;
能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
(70个旧城旧村改造项目除外)
个旧城旧村改造项目(五)70根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定,市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目,改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积,按照《办法》第三十六条规定进行地价测算;原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积,按照《办法》第三十七条规定进行地价测算;其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积,按照改造后的功能和土地使用期限,以公告基准地价标准进行地价测算。
(六)其余用地类型根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》第(九)条、第(十)条规定,按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
超出基准容积率部分,住宅按照2.5倍基准地价标准计收地价,其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。
基准地价计算公式如下:
R深标基准-2013年版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。
(七)历史用地处置根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第十条规定,城市更新项目涉及历史用地处置的,项目地价应当区分为两部分进行测算:
(1)出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分,该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价;
(2)出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分,该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价,其中的10%用作对历史用地行为的处理。
政策依据:
■《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令第211号)
■《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》(深府[2012]1号)
■《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》(文号:
深府办〔2013〕3号)
■《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》的通知》(文号:
深规土〔2013〕721号)
■《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》
■《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》(深府办[2014]8号)
■《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》(深规土[2015]587号)
■《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》(深规土〔2013〕294号)
■《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》(文号:
深府〔2006〕258号)
二、即将出台的地价新政解读
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(送审稿、第日由市规划国土委上报市政府,待10三十稿),已于2016年10月市政府印发。
暂行措施第十五条:
整合地价标准类别,简化城市更新项目地价(详见后测算规则,建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系表)。
在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下,城市更新地价测城市更新项目地价可不计息分算逐步纳入全市统一的地价测算体系。
年内交清。
(请放大观,余款1期缴交,首次缴交比例不得低于30%看图片)
——工业用地历史遗留问题解决思路——年、1992为了给经济发展提供土地资源,深圳市政府先后在年进行了两次“国有化”行动,但因土地补偿不到位以及由此2004“抢建”现象,无形中造成了长期以来困扰深圳社带来的“违建”、而这在工业用地改造项目中影响尤甚。
会发展的历史遗留问题,
往往成如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题,
借助为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。
在实际操作中,城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主要途径;不过,随着商业竞争的白热化,不少工业用地项目的投资者正试图通过“引入产业+农地入市”等非城市更新的方式,寻找解决历史遗留问题的其他路径。
一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述
(一)两次“土地国有化”的补偿未到位为了给城市发展提供用地保障,深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》,对原特区内的集体土年,深圳市委、市政府发布2003地实行“统征”,转为国有用地;
《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》,把特区外的土地全部“转”为市政府发展储备用地。
然而,由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位,上述“征地”、“转地”行动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。
在性质上,原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”,但要真正实现流转,则需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。
(二)违法建筑的泛滥
深圳地区的快速发展,催生了巨大的用地、用房需求。
大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑,与村外个人或企业签订用地协议,使用年限50年甚至更久——事实上成了“以租代售”。
土地实际使用人在取得“土地使用权”之后,多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。
这些违法建筑不但数量众多,而且承载着大量的产业。
根据2010年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示,全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋,建筑面积3.57亿平方米,用地面积131平方公里[i],其中工业用地及地上建筑物占据相当大的比重。
若要对如此规模的“违法建筑”尽数拆除,不但阻力重重,还会对当地经济的发展以及大量人口的生计造成负面影响。
二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析
通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理,我们认
原农村集要处理好以上问题,首先需要理顺好项目用地上政府、为:
以及土地实际使用人的关系。
(以下简称“村委”)体经济组织
经过1992年、2004年两次“国有化”行动,深圳成为“名义上”全部由国有土地组成的地区。
从这个意义上说,政府是项目用地的征收、征用方;但需要完成征地补偿等手续,才真正转为国有用地。
在项目运作中,相关成本大多由项目投资者直接承担。
作为社会公共利益的管理者,在土地开发及历史遗留问题解决的过程中主要负责“算大帐”,其着眼点主要在于财政收入、城市规划的落实、公共设施用地的保障等。
在相关工业用地升级改造项目中,村委扮演着衔接和沟通政府和实际使用人的双重角色:
他们是项目用地的“名义产权方”,土地征收、征用关系的“名义被拆迁方”,同时也与项目用地的实际使用人存在租赁关系。
因此,村委(及所属大多数村民)成为了解决项目用地历史遗留问题、促使项目顺利推进的关键主体。
作为所在社区的主要经济来源,村委主要的利益着眼点在于土地项目分成,留用地、留用房的数量及收益等。
.
租用项项目用地的实际使用人名义上与村委缔结了租赁合同,
目用地并在上面修建建筑、发展产业。
但由于历史原因,他们的用地存在合法性风报建手续不齐等缺陷,行为往往存在用地手续有瑕疵、险。
一方面,他们与目标用地的捆绑是最直接的,且大多在所在社区有着千丝万缕的关系,有着最迫切的利益诉求;另一方面,由于合法性上的缺陷,他们往往不愿意将“项目用地实际使用人”的身份展现实现自身利并常常需要与投资者联合促进项目的确权工作,于台前,益的“洗白”。
总体而言,在处理工业用地历史遗留问题过程中所涉及的主
体、法律关系,以及各方利益诉求可概括如下:
通过城市更新解决工业用地历史遗留问题的要点整理三、
自《深圳市城市更新办法》颁布实施以来,城市更新就成为了历史用地确权及历史遗留问题解决的主要途径。
2016年《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称“暂行措施”)等一系列措施的颁布,为解决历史用地遗留问题提供了更为灵活的选择。
(一)未征转用地:
理顺产权关系后可直接拆除,参与城市更新
《暂行措施》明确规定,针对用地行为发生在2007年6月30村委可自行在已批准纳入城市更新区域的情况下,日之前的建成区,理清处置土地范围内的经济关系,自行拆除、清理地上建筑物、构筑物,并与政府签订征(转)用手续的协议后,可作为历史用地参与城市更新。
政府将不另行支付补偿费用。
据此,项目投资者在理顺土地的利益关系后,可直接将地上建筑物、构筑物拆除,而不用要求建筑物的实际使用人出具产权证明,无形中降低了历史用地参与城市更新的难度。
但其代价有二:
一是交纳更高的地价。
相关用地上所分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价(其中的10%为对历史用地行为的处理)。
二是更高的公共用地贡献率。
根据《暂行规定》拆除类项目历史用地需要上交政府土地储备的比例如下表
处置土地土地中交纳入政继受单位拆除重建类城市更新项
土地储行城市更的比的比20%一般更新单80%
20%合法用地比例60%
80%
>合法用地比例6025%75%点更50%
单35%
65%>合法用地比例50%.40%
合法用地比例<40%
55%45%
(二)关于合法用地比例的灵活处理一般而言,城市更新单元的合法用地比例不少于60%。
但在合法用地比例不足60%但不低于50%的,拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理,经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
(三)关于建筑物年限的灵活处《暂行措施》规定,旧工业区申请拆除类城市更新的,建筑原则上不应少1年,但在“总面积不超600㎡”“不超过新单元拆除范围”1/”“提40作公共利益用地650平米独立占地作为公共服务设施”的情况下,可将未1年的建筑列入城市更新范围
总体而言城市更新通过构“土地一二级联动开发的机制让最先介入解决历史遗留问题的投资者在获得项目用地方面占据导地位以此激发投资者出钱出力参与解决项目用地的历史遗留题。
然而,随201年3”新政的到来,村委用地转让、参城市更新等均需要经过专门集体资产交易平台进行交易流程也越越往“招拍挂”靠拢。
随着竞争日趋激烈,不少投资者也在探索通非城市更新方式解决项目用地历史遗留问题的办法
农地入市”:
通过非城市更新途径解决工业用地历四、“引入产业+史遗留问题的思路探索
(一)法律依据1.村委未征转用地理清产权关系后可直接入市
》(试行)《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(下称“空间办法”)第七条规定,对于尚未完善征(转)地补偿手原农村集体经济组织继受单位在先行理清续且符合规划的工业用地,土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可进入公开市场挂牌交易;交易所得由政府和村委分配,法定的)250%分配方式有二:
(1)市国土基金和村委各分得的交易收益;(20%市国土基金获得70%的交易收益,以及的交易收益,村委获得30%的项目配套物业。
根据相关部门的反馈,在实际操作中,项目用地挂牌所得收益分配方案可通过各方协商予以调整。
针对产业用地可实现拟定出让方案、准入条件2.
2016年10月20日,深圳市政府颁布《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》(下称“产业用地供应管理办法”)。
根据前述的规定,为确保产业用地供应,可由区政府负责牵头拟定建设用地项目的具体出让方案与准入条件。
在企业正式进驻项目用地之前,区政府应当与用地单位签订产业发展监管协议对产业准入、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更约束、退出机制、违约责任等问题作出具体规定。
(二)操作要点与案例现阶段,已有工业项目的投资者通过“引入产业+农地入市”的方式与村委合作获得项目用地,借此理顺项目用地利益关系、解决历史遗留问题。
其操作要点可归结如下:
首先是产业认证,投资者可通过自行研发、合作或并购的方式获得产业技术成果,按照《深圳市高新技术项目认定实施办法》等规定,通过区一级的科技部门,完成高新产业项目认定工作,为产业进驻提供资质条件。
在此同时,投资者可同时与村委、街道办沟通,确定当地产业引进的意向,并根据《空间办法》、《产业用地供应管理办法》的规定,由村委提出申请,区政府主导,为意向进驻企业“量身定做”进驻条件,在此基础上正式启动入市交易程序。
在联系项目用地,启动“农地入市”交易程序的过程中,投资者需要与村委、实际使用人进行充分沟通,进而解决好项目用地的历史遗留问题、理顺土地利益关系,为项目用地入市出让做好准备。
以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通过“农地入
。
近年来,随[ii]市”方式获得宝安区福永街道凤凰社区的工业用地通过以及对工业用地资源的保护,着深圳政府对先进制造业的重视,、大族激[iii]前述方式获得用地的企业越来越多,比如大疆无人机将是一个有光[iv]等。
以此作为契机解决项目用地的历史遗留问题,益的尝试。
深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操——
为防止对工业用地、用房的炒作,深圳市政府颁布了《深圳市工业楼宇转让管理办法》等一系列政策,通过限制工业楼宇转让、划定自持比例等措施,加强对工业用地、用房市场的干预。
这无形中为项目运作设定了更高的门槛。
随着深圳“工改工”项目的越来越受青睐,如何在政策允许的范围内灵活运作,扩大盈利空间,成为“工改工”项目运作的重要问题。
一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳
(一)对物业类型与设计的限制
(下称“深标”)对于工根据《深圳市城市规划标准与准则》),均M0业用地——无论是普通工业用地(M1)还是新兴产业用地(明确其“主导用途的建筑面积(或各项主导用途的建筑面积之和)不”。
所谓“主导用途的建筑”,在工业用地宜低于总建筑面积的70%领域主要是指生产厂房和研发用房。
如此一来,其他用途(主要包括商业、宿舍,以及附属的市政设施、交通设施、配套辅助设施)的建筑面积加起来就不得超过总建筑面积的30%。
2017年1月,深圳市规土委公布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》。
该通知一方面强调工业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计,另一方面明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。
如该通知未来付诸实施,未来“工业厂房改公寓”的相关运作将受巨大限制。
(二)对受让人资格的限制
“工改工”项目的主要物业类型为工业楼宇,包括厂房、研发用房等。
对此,《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(下称“办法”)第五条明确规定,工业楼宇的受让人必须是企业;有准入条件。
[1]的还应经产业部门资格审查.
对具有居住功能的的工业楼宇配套设施(含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等)的转让,市规土委在《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》第一条还规定了四种例外情形:
、前述通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二1、前述通知实施前2款规定情形的(即符合项目设定的准入条件);已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的;、市政府批准的其他情形。
、经房改部门批准被纳入房改范围的;34
(三)对转让方式、范围和比例的限制
根据《办法》的精神,工业楼宇一般情况下可以整体转让。
但如需要分割转让,则需要用地批文、土地使用权出让合同的明确规定,或符合《办法》第四条第二款所规定的九项情形。
根据其中第(四)、(五)、(六)项的规定[2],在用地批文、土地使用权出让合同没有明确规定的情况下,开发商如无后续操作,在一般情况下能够对外分割转让的,不超过总面积的50%(其中已包括办公、宿舍等配套措施)。
(四)对转让价格及收益进行限制
《办法》明确规为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府,定:
“工业楼宇在转让的,纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理”。
总体而言,工业楼宇(请横屏查看)转让增值收益上缴方式可概括如下图:
二、怎样盘活工业地产类资产
(一)土地经济指标设定
根据《深标》的规定,普通工业用地(M1)和新兴产业用地(M0)中最多有30%的建筑面积可用作商业、宿舍及其他配套设施。
如何让这30%的物业获得最大的利润,有赖于投资者事前做好全盘的规划。
对此,投资者应当对项目用地的规划情况、市场需求、周边项目情况等因素进行充分调研,在此基础上聘请合资格的专业咨询机构设计规划(或规划调整)方案。
.
的容积率上限较大,在实际操作中,投资者大都青睐由于M0”项目。
然而,随着《深圳市城市更新“十三五”规划》“工改M0”项目。
根据笔者所了解到的信息,的出台,政府有意收紧“工改M0”类项目的审批,需要提交到市一级主管部门审查,M0目前“工改其时间成本和不确定性均较以前大大提高。
(二)适当确定自持和销售的部分
如没有后续操作(如补地价等),根据现有根据前文的分析,工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑面积的政策,——这个比例是确定的,但具体哪一部分物业可销售则由投资的50%者决定。
通常情况下,工业用地项目的产业/研发用房占比为70%,配套用房占比30%,可售物业占比50%。
可售物业包括产业/研发用房及配套用房。
为此,投资者需要根据不同的项目背景,以及对项目开发预期的不同,确定可售物业中产业研发用房和配套用房的占比,以及可售物业的具体位置。
(三)将厂房改为其他物业类型
工改项目的产业研发用房占比都在根据深圳现行政策的规定,以上,且大部分不能分割转让。
这一大部分工业厂房的消化给后70%续的项目运作带来了较大的压力。
很多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等更为此,具价值的物业类型以规避产业研发用房体量过大的问题。
在实际操作中,这种做法早已屡见不鲜。
但由于政策的收紧,投资者近期需要密切合规性风险。
这主要体现在以下两个方面:
一是部分地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。
比如宝安区政府不久前出台了《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》,同时请拆了不少“厂房改公寓”项目。
相关政策是否会得到深圳其他区域的响应,有待进一步观察。
二是物业经营前置审批的收紧。
根据笔者了解,深圳部分地区的消防主管部门收紧了写字楼、酒店的消防审批,尤其是厂房改造项目的消防审批。
这势必会对相同项目及其投资者产生消极影响。
(四)完善物业流转方式
对于不少于50%的不可分割转让的产权部分,除了变更物业类型以提高其价值与吸引力以外,更重要的是实现物业的流转。
对此,
相关经营者想出来“长期租赁”、“会籍绑定”、“股权绑定”等方式。
“长期租赁”是最常见的流转方式。
与客户签订长期租赁协议,将约定物业租给客户长期使用,物业的流转。
但租赁合同的年限受限于《合同法》赁期限不得超过二十年”的限制,且投资者的资金无法一次性回笼。
“股权绑定”是以将相关物业作为资产成立项目公司,合伙企业,并将具体物业与股权、持有或转让股权、投资份额,间接实现物业的流转。
“会籍绑定”则是由设立会员制俱乐部,连带销售物业。
在满足约定条件的情况下,
在物业不能直接分割转让的情况下,流转的变通性措施。
在此基础上,投资者可引入资管计划、基金等金融工具,通过将物业收益权打包出让的方式,实现资产的融资功能,提升资产流动性。
交易模式可简单归纳如下:
投资份额进行绑定,
经营者成立物业管理公以此实第二百一十四“或有客户通过受让通过销售会籍的方会籍可对外转让以上安排均属于完善物
总体而言,与一般的城市更新项目相比,“工改工”项目受当地政策影响程度更高。
投资者一方面要不断加大“土地”与“产业”的结合度,让项目用地最大限度地服务于产业发展;另一方面要时刻留意当地政策风向的变化,做到“带着脚镣跳舞”。
随后,《<深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)>[1]实施细则》(下称“实施细则”)第六条规定了四项例外情形:
“1、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的;2、因继承、受遗赠取得物权的;3、因共有分割取得物权的;4、因政府行使优先购买权的”。
但这些都不属于正常的市场流通行为。
[2]“……(四)企业将其拥有的工业楼宇作价入股,其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;(五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;(六)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让;……”
——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧——
前言
深圳的城市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益的平衡,政府得以借助城市更新落实规划、公共配套及保障房等,开发.
而权利商则通过城市更新项目获得了在深圳房地产市场的投资机会,直接参与城市发展红人则大多通过城市更新实现了居住条件的改善、深圳城市更利的分配。
在传统的净地开发模式已十分成熟的情况下,拆迁
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