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销讲手册完成版
千田·新开元销讲百问手册
(内部资料,严禁外传,仅限公司内部交流使用)
二零一一年三月
二、开发商简介及合作团队介绍
1、河南千田实业集团有限公司………………………………………………3
2、香港华艺设计顾问有限公司………………………………………………3
3、贝尔高林国际(香港)有限公司…………………………………………3
4、中建三局建设工程股份有限公司…………………………………………3
5、平顶山市第一建筑工程集团有限公………………………………………3
6、平顶山中兴工程监理有限公………………………………………………4
7、千田·新开元的源意理念…………………………………………………4
8、河南千田物业管理有限公司………………………………………………5
三、区域及配套介绍
1、区位优势…………………………………………………………………6
2、宾馆、饭店………………………………………………………………7
3、餐饮、酒楼………………………………………………………………7
4、娱乐设施…………………………………………………………………7
5、教育配套…………………………………………………………………8
6、商场、超市………………………………………………………………8
7、公园绿化…………………………………………………………………8
8、金融服务设施……………………………………………………………9
9、医疗机构…………………………………………………………………9
10、交通状况………………………………………………………………9
四、各部门答客问
1、产品篇……………………………………………………………………9
⑴建筑指标部分…………………………………………………………9
⑵建筑规划部分…………………………………………………………11
⑶景观部分………………………………………………………………13
⑷建筑材料部分…………………………………………………………16
⑸建筑设计部分…………………………………………………………23
2、工程篇……………………………………………………………………25
3、物业篇……………………………………………………………………26
4、销售篇……………………………………………………………………30
一、开发商简介及团队介绍
1、千田·新开元的开发商是谁?
是一家什么样的公司?
千田新开元由河南千田实业集团有限公司鼎力打造,千田集团成立于一九九二年,是集房地产开发、物业管理、建筑装饰、投资等为一体的集团化企业。
是平顶山地产界的老牌企业,以房地产开发为主的专业化集团公司。
开发东风路高档小区5A级写字楼千田大厦等项目。
目前,集团全力进军高端住宅产业,斥巨资聘请等公司,全力打造位于平顶山市南城,集高档住宅、办公、商业为一体的大型复合社区――千田·新开元。
2、千田·新开元的设计单位?
上海同建强华建筑设计有限公司担纲总体规划设计。
该公司所设计项目总建筑面积超过4200多万平方米,业务遍及国内外。
有近60个项目获得100次省部级以上奖。
主要代表项目有深圳火车站、万科四季花城等。
3、千田·新开元的景观设计单位?
贝尔高林国际(香港)有限公司(BELTCOLLINSINTERNATIONAL(HK)LIMITED)。
贝尔高林是一个国际性的景观设计顾问公司,在世界园林规划机构中排名前三位。
尤其擅于水体的设计与利用,理水方面常有惊世之作,被业界称之为“玩水专家”。
代表性的项目有:
广州、北京星河湾。
4、千田·新开元二期的建设施工单位
二期I标段建设单位:
中建三局建设工程股份有限公司;II标段建设单位:
平顶山市第一建筑工程集团有限公司。
中建三局建设工程股份有限公司具有房屋建筑工程施工总承包特级资质,截至目前,湖北省电力调度楼、武汉建银大厦、三峡工程开发总公司总部综合大楼、天津海关综合设施楼、等55项工程荣获中国建筑工程质量最高荣誉——鲁班奖,中央电视台新台址建设工程(世界十大建筑奇迹之一)、上海环球国际金融中心工程、平顶山宝龙城市广场。
平顶山市第一建筑工程集团有限公司是国家房屋建筑工程施工总承包特级企业,1996年以来连续多年荣获河南省建筑施工企业综合实力50强,2004~2006年连续三年获得河南省建筑安全先进企业和河南省建设工程质量管理先进企业,现有在建工程有:
河南报业集团、盛润国际空间等。
5、千田·新开元二期的监理公司?
我们聘请的平顶山中兴工程监理有限公司,平顶山中兴工程监理有限公司具有建设部核定的房屋建筑工程,近三年监理的工程获“鲁班奖”3项、国家金奖3项、建设部优质工程8项、省优质工程49项。
2004、2005年度,公司在建设部“全国百强监理单位”评定中分别位居全国第45、43位,2006年度被中国建设监理协会评定为全国先进工程监理企业。
2005年以来监理过的类似工程有:
平顶山国际会展中心、发展大厦、平顶山宝龙城市广场等。
6、新开元的源意理念?
新开元渊源?
新开元,源自希腊文,“思考”的意思。
生活于公元前469至前399年的古希腊著名哲学家苏格拉底著作《思考》,提倡以宏观的看待世界。
在德语中,也代表着美好的建筑。
新开元是什么?
新开元就是国际社区,千田·新开元是2006中原地产最具代表性的国际化社区项目。
它处于平顶山市老城区与郑东新区CBD的分割点上,依托金水路和中州第一景观大道,千田·新开元的建筑规划、景观设计、样板区规划分别由国际顶级机构联袂打造。
作为一个国际社区,新开元应包括以下内涵:
P(PARK):
公园式的景观资源。
千田·新开元,俯瞰郑东新区CBD,紧邻CBD中央公园,独享约45亩市政三角公园及项目自身的约20000平方米的台地式中央景观;
A(Aesthetics):
建筑大师,建筑美学。
千田·新开元的建筑规划、景观设计、样板区规划由国际顶级机构联袂打造。
香港华艺——经国家建设部批准的具有甲级工程设计证书的唯一外商独资工程设计咨询企业。
香港贝尔高林——世界排名前3的景观设计机构;
香港梁景华事务所——李嘉诚私宅和办公室的御用室内设计师。
M(MIX):
地标性综合体。
千田·新开元金水路30万平米的综合体,集高层豪宅、风情商业街、甲级写字楼等于一体;在现在及未来的新老城区黄金交界点,成就一个新的城市地标。
A(ATTITUDE):
世界前沿的态度和理念。
千田·新开元,一个有意识引导市场潮流的创新楼盘,一个关注细节、追求精致的阶层社区,一个具备生活质感与高舒适度、高享受度的超值物业,并秉承了真正国际观人文视野造屋,打造出中原第一个内外兼具的国际、大气、世界性的前瞻项目。
7、千田·新开元的物业管理服务公司?
河南千田物业管理有限公司,自1997年正式成立以来,本着“一切为业主着想”的宗旨,严格管理,逐步建立并完善了各项规章制度,不断提高服务水平,所托管物业“千田国贸大厦”于2002年被评为“国家级示范大厦”。
公司于2002年正式通过ISO9001:
2000质量体系认证,以优质的服务为平顶山物业管理上水平、上台阶做出贡献。
主要管理物业:
千田国贸大厦、河南省高级人民法院。
二、区域介绍
8、千田·新开元的区位优势?
位于金水路和中州大道交汇处西北角,与建设中的中央商务区CBD仅一路(中西部第一景观大道——中州大道)之隔。
金水路横贯平顶山东西,被誉为平顶山市的长安街,是平顶山最繁华的大道,也是联结老城区和郑东新区的纽带,同时也是平顶山向东沟通开封的形象出口。
中州大道(也就是老107国道)是政府投资将近18个亿打造的中西部第一景观大道,是平顶山的形象大道,位于本市新、老城区的分界处,北到黄河大桥收费口,南到机场高速收费口,全长约26公里,道路两边是各50米的景观绿化带,八大景观区域中最重要的城市中央公园穿过这个地下人行通道就到了,它的位置在这(分别指示)。
郑东新区规划总面积约150平方公里,相当于目前平顶山市已建成市区的规模,CBD中心区将是郑东新区最早呈现的区域,它不仅是郑东新区的核心,也是未来平顶山市的核心。
郑东新区规划的绿化率是51%,仅在CBD周围就有6个城市公园、7个河川公园、8个交通公园、2个平顶山森林公园和1个中央公园,总面积约200万平方米,我们项目与它仅一路之隔,从我们项目可以鸟瞰整个CBD,另外从我们项目到CBD之间有一个地下人行通道,入口在中州大道上(指示),您一出家门就可直达CBD(商务西七街)。
中央商务区CBD由外环、内环、核心区三部分组成,外环由30栋高120米的商务楼组成,内环由30栋高80米的商住楼组成,内外环之间由一个环形的商业步行街,核心区由平顶山会展宾馆、国际会展中心、河南艺术中心三大标志性建筑物组成,您现在看到的这个塔形建筑就是超五星级的平顶山会展宾馆,它高280米,不仅是平顶山第一高,也是目前整个中西部地区的最高建筑,建成后将成为平顶山新的标志性建筑,环绕平顶山会展宾馆四周的是平顶山国际会展中心,它的投入使用吸引了大型的商品交易和展览展示活动,平顶山国际会展中心与香港会议展览中心正式签署托管协议,2006年5月,由代表世界一流管理水平的港方正式接管,这个位置是河南艺术中心(指示出来),它有大剧院、艺术馆、美术馆、音乐厅、小剧场等场所。
年底,艺术中心的大剧院将进入设备调试期,艺术馆、美术馆、音乐厅、小剧场四个单体竣工并将投入使用。
另外这还有一个160余亩的CBD如意湖,最深处约3.5米,湖水一年四季清澈透明,湖面上有游艇、水幕电影,而这一切您只需通过中州大道上的地下涵洞步行5分钟就可以尽情的享受了。
如果您选择较高的楼层,只需推开窗户便可以欣赏到了。
CBD中心区的西侧是繁华的老城区,东侧是日新月异的郑东新区,而千田·新开元项目恰恰处于平顶山市的长安街——金水路与中西部第一景观大道——中州大道交汇处,与开发建设中的郑东新区CBD仅一路之隔,是名副其实的CBD门户,地处新老城核心交汇处,使您既能得尽老城之繁华又能体验新城之日新月异,其得天独厚的区位优势无与伦比。
9、千田·新开元周边有哪些宾馆、酒店?
平顶山市目前仅有的四家五星级酒店,我们项目附近就集中了其中的三家。
您看这是平顶山索菲特国际饭店,紧邻它的是中州皇冠假日宾馆,再往前面走不远,就是兴亚建国饭店了,它离我们项目大约一百米。
另外,CBD中心还有一家待建的超五星级酒店——平顶山国际会展宾馆。
除了五星级酒店,还有四星级酒店以及既经济又舒适的快捷酒店,这些酒店对于您招待亲朋好友将会非常方便。
10、千田·新开元周边有哪些餐饮、酒楼?
千田·新开元附近三公里范围内,高档酒楼餐饮机构云集,如越秀酒家、香港鱼翅皇酒楼、祥记鱼翅鲍等,基本上囊括了平顶山市大部分的高档酒楼,这个距离对于高档消费场合来说是非常便利的。
而且随着附近区域的快速发展及周边各大高档楼盘的相继投放,周边配套会快速成熟,尤其是郑东新区的带动,此区域无可争议的会成为平顶山市的高档居住区。
11、千田·新开元周边有哪些娱乐设施?
(选讲内容)
千田·新开元附近的娱乐配套非常发达,距离都比较近,上档次的场合非常多。
TOPTEN娱乐迪厅、威威娱乐广场、德亿歌剧院、河南省艺术中心等。
因为对于追求居住品质的中高端客户,娱乐场和功能离住宅小区稍远一点、距离三公里之内适中是最佳之选,非常便捷。
这样您既能享受到平顶山市良好的娱乐设施又拥有一个静谧的居家氛围。
12、千田·新开元周边有哪些教育配套?
幼儿园:
首先我们社区内部就有自己的幼儿园,教学设施非常完善,可以完全解决你的子女入托问题。
另外您还可以选择我们项目南边新鑫花园内的幼儿园和项目不远处的建业小哈佛双语幼儿园,这些完全可以满足您的需要。
小学:
比较近的有建业小哈佛双语学校、英协外语小学(也叫平顶山师专附小)。
稍远一点的还有省实验小学、北大附小,它们都是省重点小学。
中学:
项目附近有不少知名度很高的中学,沿金水路向东,郑东新区有47中,它是省级示范中学,优越的地理位置、花园式的学校、强有力的师资力量,培养出许多优秀人才;从小区出来,沿中州大道向南走五分钟左右是建业外国语中学(初高中都有),它的师资力量也非常完备,而且注重外语教学,是您不错的选择;稍远一点的,沿中州大道往北,农业东路是北大附中,还有位于老城区的平顶山61中(初中),师资力量也非常完备。
相信您的孩子一定能在这里接受良好的教育。
大学:
河南省内仅有的一家中医本科院校——河南中医学院。
13、千田·新开元周边有哪些商场、超市?
小区自建有临街商铺,可提升您生活的便利性,另外您一出小区向西走300米就有大型商场超市——沃尔玛,中州大道上还有易初莲花大型超市。
金水路上有欧凯龙家具广场和通利永乐家电量贩。
另外紧邻我们项目的CBD内还将建有一条50米宽的商业步行街,内建有多家大型的超市商场。
可以完全满足您的日常生活需要。
由于CBD区域会成为平顶山新的经济中心,因此项目所在的区域的商业配套会越来越成熟。
14、千田·新开元周边有哪些公园绿化?
我们项目的绿化规模在整个平顶山市是绝无仅有的:
小区内绿化率高达55.5%,大门外有一个市政配套的约45亩的三角公园,这个三角公园只有我们项目能够享受到,是我们的私家花园。
另外项目所在的中州大道两边还有50米的景观绿化带,它是平顶山市政府投资将近18个亿打造的中西部第一景观大道,由世界知名的景观公司德国AS&P公司设计。
八大景观区域中的最重要的城市中央公园从我们小区过中州大道就到了,中州大道是平顶山最漂亮的一条大道,是平顶山的脸面和对外的形象窗口。
在平顶山市能享受到两条景观大道并独自拥有市政公园的小区,目前只有我们千田·新开元。
15、千田·新开元周边有哪些金融服务设施?
金水路上集中了平顶山的主要金融商业机构,只要入驻平顶山的银行这条路上都可以找到,紧邻我们项目的有平顶山商品交易所,如果您有兴趣投资期货的话,对您来说会很方便的。
另外我们也完全共享CBD的金融商业配套。
16、千田·新开元周边有哪些医疗机构?
三公里范围内有全国百佳医院省人民医院、专科医院河南肿瘤医院和河南胸科医院,郑东新区的新平顶山医院、热力颐和医院、同仁医院。
医院不需要建在家门口,毕竟医院是一个病人和病毒集中的地方。
这个距离是最最恰当的,既能满足看病的便利性又能与之保持适当的距离。
17、千田·新开元周边交通情况?
本项目紧靠中州大道、金水路,这两条道路重新规划后将是平顶山乃至整个中西部地区最重要的交通大动脉,因此自驾车到城市其他主要道路是非常便捷的。
拥有了这两条平顶山市的交通大动脉,使您的驾车之行更加便利,不仅能够远离市中心塞车之苦更能独享一路畅行之快感。
从我项目乘公交车前往主要商业区域和商务办公区域都比较方便,比如到紫荆山、二七广场、火车站、碧沙岗、文化路、花园路等地段,只需乘一路公交车不用换乘就可以到达,稍偏僻一点的地方也只需换乘就可以到达。
千田·新开元附近的公交系统极其相当便利。
公交线路有23、26、37、58、209、215、77、305、87、43等线路。
三、答客问
产品篇
建筑指标部分
基本问题:
18、千田·新开元项目主要规划指标?
总建筑面积?
答:
约30万㎡
总占地面积?
答:
占地约134亩。
覆盖率?
答:
约18.5%。
容积率?
答:
约3.31。
绿化率?
答:
约55.5%。
19、二期外立面材质和颜色?
楼宇的外墙三层以上采用面砖,颜色为米白色和灰褐色;
20、项目地理位置?
千田·新开元项目南临金水路,西接兴亚建国饭店(五星级),东依中州大道,与兴建中的郑东新区中央商务区(CBD)隔路相望,东南面紧靠45亩的市政公园。
21、分期建设指标?
二期:
面积(平方米)
住宅建筑面积?
答:
约10万㎡
商业建筑面积?
答:
约7500㎡。
车库建筑面积?
答:
约4万㎡。
22、二期住宅总户数?
二期的总户数:
约651户。
23、项目二期户型种类和面积区间分布?
户型有两房、三房、四房和复式。
面积区间约为90――400㎡。
24、二期各种户型的主要面积?
(销售面积未最终确定)
两房:
80~90㎡;三房:
120㎡左右、130㎡左右、150㎡左右、160㎡左右;四房:
170㎡左右、180㎡左右、190㎡左右、200㎡左右,230㎡。
现在面积正在测量中,这只是一个大概面积。
25、项目二期开发几栋楼?
小区二期开发1、2、3、5、6五栋楼。
26、住宅层高为多少米?
建筑层高3.0米左右。
27、项目停车位?
车位比大概是1:
1.1
28、国家规定的可分摊的公用建筑面积有哪些?
按照国家规定凡是参加分摊的公用建筑面积,售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
根据该《规定》六条可以参加分摊的公用建筑面积具体包括:
大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、变(配)电室、空调机房值班警卫室等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房,以及部分公用墙体的面积,具体指的是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
另外,其他的购房人受益的非经营性用房,根据情况也可以参加分摊,但必须在销(预)售合同中特别写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
根据该《规定》第七条,不应计入的公用建筑空间包括:
作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间以及售房单位自营、自用的房屋。
建筑规划部分
基本问题:
29、规划总体特点?
品质缔造典范:
1、开放空间规划体系;2、中原首家引入超高4.2米台地设计,立体空间全新感受;3、转角落地飘窗;4、全明、通透户型布局;5、自然采光地下车库;6、所有户型南飘北落。
项目总规划布局顺应城市的架构,充分照顾到与城市道路的关系。
建筑布局以公建与住宅围合而成南北两大组团花园的格局,有机高效的组织商业、公寓、住宅和公建配套的关系。
千田·新开元项目作为平顶山少数纯高层住宅小区,注重小区群体视觉感,整个建筑群形体挺拔、俊秀、大气,立面简洁明快,强调虚实对比,突出建筑的体量感与整体感,突出中心区城市住宅品质,商业裙房以简洁有序的元素,与整体建筑相协调。
建筑色彩以冷色调为主。
办公楼作为新、老区之间城市的节点,造型新颖独特,标志性极强并与郑东CBD核心商务区遥相呼应。
30、规划体系如何开放空间?
总体布局以开放空间体系作为结构形态的基本原则和设计手法。
建筑顺应轴线以板、点形式布局,在组团合围之时并不与外界隔绝,而是最大限度地使CBD新区景观纳入小区内,不仅有中原别具匠心的台地设计,同时两个组团之间相互通透,地块周边商业裙房也在面向外部有更好的景观地带处取消了商业店面,从而让外部45亩市政公园景观资源自然引入进来,使小区内部景观与城市景观充分交融。
整个立体空间形态开阖有序,富有节奏韵律之美。
31、城市界面的处理策略?
设计中注重小区与城市环境的协调性。
在中州大道一侧,3栋点式建筑沿曲轴缓缓展开,同郑东新区的圆弧状规划遥相呼应。
客运东街一侧,板式建筑逐次后退,将入口引入到小区内部,形成广场,使得入口不仅仅是小区的门户,更是景观系统中的一个重要节点。
打破了常规小区规划中入口沿街设置,过于呆板的局面。
金水大道一侧,办公楼和住宅形体构成连续统一的整体,突显金水大道作为城市景观大道的重要性。
32、何为台地规划概念?
在设计中引入了台地建筑规划概念,在整个中原地区独树一帜。
设计中将北庭院抬高一层形成台地,既能利用架空层解决住户停车,又能增加了小区内部景观的层次,使整个小区的空间不再是一个平面而呈现立体空间形态,台地之上对小区广阔的绿地及CBD区有更好的视野。
33、户型分布及景观视线如何分布?
户型布局注重均好性,按景观优势布置户型单元。
基地外部拥有的郑东新区和绿化公园两大景观优势,视野开阔、绿地面积更是广阔,整体规划不只是外借丰富的景观,内部也设置了两个中心庭院。
设计充分利用环境优势,充分利用各环境组团,使得住宅通过多样的室内外空间,感受到环境的多元化。
本小区四房户型均能享受郑东新区和绿化公园的双向景观。
34、小区主要配套?
会所:
作为小区的重要形象至于主入口处,功能配备齐全,形态轻盈活泼具有标志性、五星级装修并设置室内泳池,外维护采用大面积玻璃幕墙,与室外水景连成一片、丰富了小区的入口形象。
泛会所:
旨在突破那种“四壁合围”的传统会所概念,充分挖掘“泛”的内涵,将空间延伸至社区每一个角落。
它强调开放性、参与性,主张人与自然、人与人的沟通,倡导和谐共生的社区文化。
主要通过无拘无束的开放空间,让业主都参与到小区的休闲活动中去,使不同年龄、不同爱好的人群都有自己的活动空间,利于交流和了解,增进相互之间的感情,以达到在方便、简单的健康运动休闲方式中,体验身心的愉悦。
千田·新开元在住宅楼底层架空处设置泛会所,主要功能有:
休闲茶座、书吧-阅览室、棋牌室等并将室外景观自然地引入室内。
公用运动设施:
在社区景观中布置如小区台地、下沉式广场(二期)、扶手电梯,连廊(二期)可散步也可跑步,羽毛球练习场、户外表演场地(二期)、儿童游戏场等,将人的活动融于景观之中。
具有商务功能的咖啡吧、茶座等分布在项目周边的商业或办公物业上
配套商业:
社区配套商业将引进名牌商业企业连锁旗舰级的品牌店。
教育配套:
社区配套幼儿园
景观部分
35、景观总体介绍?
千田•新开元项目规划重视对环境空间品质的打造,突出的自然写意风格,为您打造一个舒适的庭院式生活。
整体景观规划采用隐性轴线建立空间结构,建筑顺应轴线,以板、点形式布局,对区内规划注重园林景观与住宅朝向、住户活动空间相结合,除主会所之外更别出心裁的布置“泛会所”功能设施,达到景观享用的最大化,对区外规划重视内部景观与城市景观的交流与共享;并且引入台地建筑规划概念,将二期中心庭院抬高一层形成台地,增加小区内部景观的层次。
整个小区的空间结构力图形成从喧闹的都市向宁静的家园逐渐自然过渡的清晰形态。
总体景观面积为四万多平方米。
设计主题为自然写意的园林景观。
设计师的设计理念是以象征性的手法表达自然与生命间的关联性。
因此,在设计手法上的表现避免明显使用某种文化的设计风格,而更加专注于富有当代摩登元素的人性化设计。
36、景观概念设计包含什么主要元素?
景观概念设计包含五个主要元素:
●都市绿洲:
宽广的绿地是本项目的重要中心,这里具备各样尺度的空间以提供动态与静态活动的场地。
加上本小区独享的45亩市政三角公园,并与郑东新区百十公顷的大型景观绿化带一起,成为呵护业主的“生态氧吧”。
●特色水景:
绿化空间是社区户外空间的主体,而水岸边则可提供不一样的景观布局。
一二期不同的水景类型,带给您不一样的体验。
同时,我们将水景的设计深度控制在30厘米左右,可以使业主更安全地与之亲近。
●泛会所:
泛会所的前面设置了亲水平台以作为户外活动空间,羽毛球场与儿童游乐设施也同时设置在这个区域使泛会所的功能更加多元化。
●绿化小径:
于楼房之间将人行步道与消防车道结合,随意却又细腻的绿化布局缓和周边建筑物带来的局促感,同时其在空间中的铺排自然地成为公共空间与亲密庭院之间的屏障。
即使是消防车道,设计中也将其“揉和软化”在小径、草地、小广场之中,消除其带给业主的生硬感觉。
●亲密庭院:
小型广场及户外公共空间将错落有致地设于沿途道路及楼栋旁边,方便就近使用,增加住户邻里气氛。
景观分析
37、景观设计轴线及焦点景观?
小区所在的地块由四条道路围合而成,利用台地形式自然形成南北两个组团。
南北组团均以水景为中心,遥相呼应。
南北组团都考虑了小区内居民的休闲生活,南组团规划有羽毛球场、露天游乐场、棋艺园等。
北组团
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