工业地产项目可行研究报告.docx

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工业地产项目可行研究报告

*****国际工业园

可行性研究报告

2008-1-1

§第一章、总论

§第二章、市场分析

§第三章、*****国际工业园项目建设内容

§第四章、项目优势和价格定位

§第五章、项目建设缘由

§第六章、市政配套（简）

§第七章、*****国际工业园与周边地区发展的互动关系

§第八章、*****国际工业园体制与开发模式设计

§第九章、工业园功能分区、开发时序、产业空间布局

§第十章、园区开发投资估算和投资计划（略）

§第十一章、资金筹措（略）

§第十二章、财务效益分析（略）

§第十三章、研究结论和建议

§第一章、总论

一、加快*****国际工业园开发的客观要求

*****国际工业园位于安徽省当涂经济开发区（省级）南端，紧临国家级芜湖经济开发区，项目占地340000㎡，建筑面积300000㎡。

秉承规划科学，便于生产使用和管理的理念，致力于打造环境优美、管理完善、服务超值的现代化工业园。

园区将建成集制造加工、产品研发、物流仓储、生活服务为一体的综合型工业园区。

设立并加快开发*****国际工业园，不仅具有必要性而且具有可行性。

一方面它是宏观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进一步建设发展安徽省当涂经济开发区，推动地域经济跨越式发展的一项根本性举措。

1.1宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求

1.1.1国家新一轮经济景气周期

党的十七大大的胜利召开，继续推进全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。

进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。

长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。

尤其值得注意的是，东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。

与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。

我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。

这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。

国家新一轮经济景气周期的来某，对全国各地区都既有机遇又有挑战，处于安徽省东南翼的马***鞍***山市更不例外。

作为安徽省的东向战略的起点地区，马***鞍***山市加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。

从马***鞍***山市的区情和资源优势出发，设立*****国际工业园，依托当涂经济开发区和长江马***鞍***山港的有利条件，发展大进大出的现代化工业，就成为未来马***鞍***山当涂培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。

1.1.2国内外产业转移的趋势和机遇

21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。

从国际看，工业发达国家的制造业特别是重化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移，我国已成为国际产业转移的首选地，并在快速形成世界制造业的中心。

而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择，仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备优越的沿海、沿江区域。

从国内看，以钢铁、石油化工、农副产品加工等为重点的工业制造业，也出现向沿海、沿江城市转移的趋势。

这种产业区位的调整，首先是由于内陆矿产资源的枯竭及从国际市场获取原料来源的需要，其次是为了更靠近市场，再次，依托港口建设可以大大降低运输成本，符合重化工产业布局的一般规律。

随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。

现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。

因此，无论是国际重化工向中国转移，还是国内重化工向沿江转移，都为*****国际工业园的发展带来难得的机遇。

1.1.3大区域经济发展态势对本地区发展的压力和动力

从马***鞍***山当涂所处的大的区域环境来看，位于沪宁芜经济线上的长三角经济圈内，为马芜铜经济带起点之一。

一方面，由于当涂经济开发区享受安徽省政策支持，特别是马***鞍***山被确立为安徽省东向发展战略排头兵地位，对马***鞍***山经济的优势发挥，带来很大的压力。

近些年，随着慈湖经济开发区、雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区的加速建设，特别是项目正是紧邻芜湖国家级经济开发区，对*****国际工业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。

另一方面，随着长三角地区经济的全面发展，马芜铜经济带的进一步成形，长三角地区的强势地位与本地区的弱势落差会越来越明显，无论是在吸引资本，还是国内其他地区的资本或产业转移方面，难以有充分的竞争优势。

二、*****国际工业园开发的市场依据

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。

工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

2.1、四大特性之一——大投资

工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。

工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。

因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。

工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。

直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。

2.2、四大特性之二——快速启动

基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。

基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。

在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。

只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。

供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。

另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、休闲和服务设施。

2.3、四大特性之三——提供增值服务

目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。

分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。

针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。

建设完善的配套产业环境。

随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。

随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。

由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。

搭建物流服务体系。

根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。

在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。

完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。

为投资者提供良好的投资软环境。

近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。

由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。

如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。

另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。

协助园区企业解决融资渠道问题。

完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。

近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。

因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。

完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。

2.4、四大特性之四——追求长期稳定回报

根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。

投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。

因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。

因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。

工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。

众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。

工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。

业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。

如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是40年，以现时建造标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。

三、*****国际工业园的地域基础建设状况分析

3.1马***鞍***山市的发展状况分析：

马***鞍***山市临江近海，交通十分便利，铁路、公路、水运俱全，宁马、马芜高速与沪宁、合芜高速相连，距南京45公里，上海340公里，到南京禄口国际机场28公里；宁铜线贯穿全线，与京沪、宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停靠；长江马***鞍***山港是长江十大港口之一，可停靠万吨级船舶。

城市滨江环湖依山而建，是国家卫生城市、国家园林城市和中国优秀旅游城市。

当涂经济技术开发区位于城市南部，这一区域是马***鞍***山城市“东扩南进”发展规划的重要组成部分，交通地理条件良好，是理想的投资开发场所。

马***鞍***山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。

外商在马***鞍***山开发区投资，既有东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。

开发区对各项企业的管理、服务实行零收费。

在开发区办企业所需的土地费用、水电费用、劳务费用等都比较低廉。

因此，不少外来企业把生产基地设在马***鞍***山开发区。

马***鞍***山市每万人中具有大中专以上专业人才410人，居华东地区城市之首，高出合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马***鞍***山市是中国政府建设的又一人才高地。

马***鞍***山还拥有一支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。

全市现有中等技术等级以上的职工9万人，占职工总数的54％；有技工学校4所，其中高级技校2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人才2000人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。

可以满足各类企业对职业技术人才的需求.

3.2*****国际工业园的周边发展状况分析

*****国际工业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区的南端，紧邻芜湖国家级经济开发区，而芜湖具有独特的优势，自古以来便是众商云集的商贸集散地。

市场面向华东，背靠华中腹地，拥有2亿多人口的市场容量。

以开发区为中心的650公里范围内，人口400万以上的城市有15座。

距上海市383公里、杭州210公里、苏州321公里、徐州462公里、马***鞍***山市637公里。

距离在200公里以内的城市有无锡、常州、镇江、扬州、南京、合肥、安庆、宣州、铜陵等。

开发区位置优越，交通便利，信息传递快，有着极大的市场容量。

芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部、长江南岸，1993年4月被国务院批准为国家级经济技术开发区，享有市级管理权限。

规划面积56平方公里，就业人数3.7万人。

2003年，实现GDP75.4亿元，出口额6108万美元，财政收入15.1亿元。

开发区内主要著名工业产品有：

奇瑞汽车，年产10.1万辆；海螺型材，年产20.9万吨；美的空调，年产250万台；日立空调，年产60万台；科龙冰箱，年产50万台。

芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中腹地，有着巨大的市场潜力。

四、*****国际工业园可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《马***鞍***山市规划管理条例》及《技术规定》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（9）《工业建筑设计规范》

（10）《工业建筑设计标准》

§第二章、市场分析

一、马***鞍***山的发展为*****国际工业园项目提供基础保证：

1.1马***鞍***山是一座新兴工业城市

马***鞍***山市是新中国成立后建设和发展起来的一座新兴工业城市。

全市现辖三区一县，总面积1686平方公里，总人口120万，其中市区面积301平方公里，人口53万。

临江近海，毗邻长江三角洲，属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量1100mm，年均气温15.7摄氏度。

马***鞍***山市是工业城市。

同时也拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”等多项荣誉称号，近期将创市区面积一百平方公里、人口一百万的“双百城市”。

1.2马***鞍***山市是安徽省东大门

地处长江中下游南岸、长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京30分钟车程，经沪宁高速公路到上海约3小时。

马***鞍***山火车站是二等大客站，皖赣线、宁铜线衔接京沪线。

长江马***鞍***山港是天然深水良港，国家一类口岸，可停靠万吨级船舶。

1.3马***鞍***山生活环境优美，适宜人类居住。

整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出“半城湖光半城山”的秀丽风貌。

经过多年不懈努力，先后获得“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”等称号。

优美的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马***鞍***山购房定居。

1.4马***鞍***山工业经济实力较强，产业基础较好。

马钢是国内最大的上市公司之一，2001年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5位。

目前以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工建设，到“十五”末全部建成后，80%以上的钢材产品将达到国际先进水平，总规模达800万吨。

地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。

农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业的发展潜力很大。

1.5马***鞍***山科技人才众多，劳动者素质较高。

每万人中具有大中专以上专业人才410人，居华东地区城市之首，高出合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马***鞍***山市是中国政府建设的又一人才高地。

马***鞍***山还拥有一支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。

全市现有中等技术等级以上的职工9万人，占职工总数的54％；有技工学校4所，其中高级技校2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人才2000人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。

可以满足各类企业对职业技术人才的需求。

现有安徽工业大学、隶属中冶集团的钢铁设计院、中钢集团旗下的矿山研究院等各类教育、科研、咨询机构100多家。

马***鞍***山是国家科技兴市试点市，近些年每年的专利申请以及获得批准的数量，排在国内同等城市的前列。

城乡教育体系完善，不同层次的劳动者都能受到良好的教育和培训。

作为一座移民城市，马***鞍***山具有很强的包容性。

不同地域的人在此居住，安居乐业，社会秩序井然，治安状况较好。

1.6马***鞍***山城市基础设施承载能力较强，投资成本低廉。

这里滨临长江，水资源十分丰富。

拥有三个大型的火力发电厂，可以提供充足的电力资源。

除现有的管道煤气、液化气外，正在建设的国家“西气东输”管线已经接入马***鞍***山。

马***鞍***山水、电、气、土地等价格低于沿海城市。

靠近南京、上海，在技术、贸易、金融服务上可取得支持。

良好的投资环境正吸引着越来越多的投资者来马***鞍***山投资兴业。

世界著名的跨国公司如法国圣戈班集团、日本丸红株式会社、台湾中橡公司、香港廖氏集团，以及国内知名的青岛啤酒、蚌埠丰原、新力药业、珠海格力、北京首创等一大批中外企业，都相继进驻马***鞍***山，并且取得了较好的经营业绩。

马***鞍***山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。

外商在马***鞍***山开发区投资，既有着东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。

开发区对各项企业的管理、服务实行零收费。

在开发区办企业所需的土地费用、水电费用、劳务费用等都比较低廉。

因此，不少外来企业把生产基地设在马***鞍***山的开发区。

进入新世纪的马***鞍***山，正全力实施双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，力争经过10－15年的不懈努力，把马***鞍***山建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。

二、当涂开发区为*****国际工业园项目提供政策保障：

安徽马***鞍***山当涂经济开发区，是安徽省人民政府于2006年5月正式批准升格的省级经济开发区，前身为当涂工业园区。

位于芜湖与马***鞍***山两市之间，紧靠205国道、宁马芜高速、宁芜铁路、芜湖长江大桥、马***鞍***山长江大桥及拥有自建500万吨码头的长江黄金水道；北倚规划中的新芜申运河航运入口通道姑溪河；北距南京禄口国际机场仅40分钟车程。

区位优越、交通便捷、一期规划面积3平方公里，远程规划6平方公里，其中起步区500亩。

开发区按照马***鞍***山市和当涂县城城市新区发展的要求，和"八通一平"的标准，先后推进了黄山园区，焦家园区，竹山园区，新桥工业城的基础设施建设，累计投入近10亿元，道路建设近30公里，供电，供水，供气，排水，排污，通讯，宽带，广电等管网建设，随道路工程同步推进。

长江码头一期已投入运营，新桥工业城件货及油码头已进行前期设计。

开发区自2002年5月成立以来，秉承“只在投资者的成功，才有我们的成功”的招商和服务理念，凭借优越的区位，便捷的交通，优惠的政策和低商务成本优势，吸引了红太阳，山鹰纸业，桂龙药业，海狮织造，神鹿药业等知名企业，以及香港长江生命科技，星马国际，美国吉米瑞德，天勤国际等境外公司，共100多家境内外企业入园投资。

合同利用境内外资金43亿元人民币。

目前，已完成工业项目固定资产30多亿元。

另外投资历超百亿元的大唐电厂项目，已正式签约，并破土动工。

当涂经济开发区已成为主要的经济增长级。

为响应中央中部崛起的号如，实施省委省政府打造马芜铜经济带的发展战略，县委县政府正进一步优化经济发展环境，举全县之力支持当涂经济开发区的建设和发展。

2.1、用地政策

1、入园项目由园区管委会统一协调服务，工业项目可按协议出让方式取得国有土地使用权，使用期限为50年；其他项目出让方式和使用年限按国家规定执行。

2、入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目力求高科技，无污染。

3、征地费用付款方式：

签订协议时付款30%，交净地时付50%（净地达到园区统一标准，统一规划设计，达到六通一平），交国有土地证时付20%。

2.2、财政政策

入园企业在享受国家、省、市政府及省级开发区相关政策优惠后，还可及时得到园区财政的积极扶持：

1、入园工业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财政实得部分，第一年返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。

2、入园非工业企业（含注册经营性公司），自纳税当年园区财政实得部分，5年内由园区财政按一定比例扶持调整经营结构。

其中第一年为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。

3、园区管委会每年按园区财政实得部分的10%提取专项资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户的奖励。

4、入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府的文件为依据，按下限标准减半征收。

2.3、奖励政策

1、凡为园区管委会引进国内外无偿资金和使用期限在3年以上的有偿无息资金，分别按到位资金的12‰和8‰一次性奖励引荐者。

2、对引荐客商入园新建工业项目，固定资产投资额3000万元以上的，按项目建成后到位资金的6‰一次性奖励引荐者。

属于跨国公司、上市公司、国内知名企业和国家级高新技术项目，奖励标准为8‰。

3、对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为工业配套的服务业和有财政收益回报的基础设施、环境建设项目等，按固定资产实际投资额的6‰一次性奖励引荐者。

4、上述引资属于外币投资到位的，其奖励标准均相应提高2‰。

§第三章、*****国际工业园项目建设内容

一、项目概况

*****工业园位于马***鞍***山市当涂县经济开发区的南端紧临芜湖市经济开发区,205国道以西,经二路以北，项目总