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一、九江经济环境分析
“师”之概念,大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰:
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义,现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称,隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》,有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制,老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”,其只是“老”和“师”的复合构词,所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称,虽能从其身上学以“道”,但其不一定是知识的传播者。
今天看来,“教师”的必要条件不光是拥有知识,更重于传播知识。
1、九江市概况
教师范读的是阅读教学中不可缺少的部分,我常采用范读,让幼儿学习、模仿。
如领读,我读一句,让幼儿读一句,边读边记;第二通读,我大声读,我大声读,幼儿小声读,边学边仿;第三赏读,我借用录好配朗读磁带,一边放录音,一边幼儿反复倾听,在反复倾听中体验、品味。
1)江西副中心,长江中下游及京九沿线交通枢纽,著名工贸、港口、旅游城市。
要练说,得练看。
看与说是统一的,看不准就难以说得好。
练看,就是训练幼儿的观察能力,扩大幼儿的认知范围,让幼儿在观察事物、观察生活、观察自然的活动中,积累词汇、理解词义、发展语言。
在运用观察法组织活动时,我着眼观察于观察对象的选择,着力于观察过程的指导,着重于幼儿观察能力和语言表达能力的提高。
九江
九江是仅次于省会南昌的江西第二大城市,总面积1.88万平方公里,占江西省总面积的11.3%,常住人口86万人。
九江先后荣获“中国优秀旅游城市”“最具国际影响力”的旅游城市称号,得天独厚的山水尽揽:
庐山、鄱阳湖、长江等,山脉、湖泊星河棋布。
九江市现辖九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县等九县、瑞昌市、浔阳、庐山两区、九江经济技术开发区、共青开发区和庐山风景名胜区管理局,俗称“九县七区”。
九江交通网络四通八达:
国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一,京九铁路交汇;九江港是长江流域十大港口之一,九江长江大桥在建;城际交通便利,往南昌只需要45分钟。
2)形成以港口建设为龙头、物流园区为纽带、产业聚集为延伸、临港新城为依托的发展格局。
九江经济发展格局
支柱产业:
石油化工、冶金建材、纺织服装、交通运输制造、电力等五大支柱产业。
战略部署:
作出“两区(城区、工业园区)互动,强工兴城”的战略部署,着力打造六大沿江工业板块,加速各种要素向13个工业园聚集,整合和建设了清洁能源、汽车、有机硅、钢铁、节能灯、温控器、造船、纺织服装、建材、生物医药等十大产业基地。
十大城建工程建设:
总投资约45.7亿元的九江长江公路大桥已于2009年7月开建;总投资20多亿元的十里河整治、长虹西大道、八里湖环湖路等三大工程建设全面推进;昌九城际铁路、沿江快速通道建设进展顺利,全面拉开了九江城市发展框架。
九江市今后3年将再投资200亿元,实施城市道路、市政基础设施等100个城市重点项目建设。
2、九江市经济环境
主要经济指标横向对比
城市
九江
南昌
赣州
中山
襄樊
城市规模(平方公里)
18796
7402
39400
1800
19700
常住人口(万)
478
464
842
147
221
GDP(亿元)
831
1837
940
1566
1201
人均GDP(元)
17420
39669
11201
62304
32284
人均可支配收入(万元)
14203
16472
12901
23088
13409
商品房销售面积(万㎡)
266
494
370
563
144
均价(元/㎡)
4106
4408
3738
4394
3840
九江市规模、人口与同级城市相比属于前列,GDP和人均可支配收入均与二线、省外同级城市有一定差距,与邻近的赣州水平相当。
九江房地产销售量处于中下水平,市场消化能力偏低,但价格与二线从省会南昌、广东省三线城市相当,表现出该市房地产市场的巨大潜力。
3、九江市规划
1)多核组团模式发展规划,中心转移,功能性强
一核心:
随着市政府的歉意,以八里湖为新行政中心,体育馆、博物馆等地标相继落户,是八里湖区成为九江市新核心。
四组团:
开发区全力发展商务金融业,提升城市竞争力;旧城综合组团与芳兰科教组团补充教育、配套功能,并进一步辐射到九江县沙河工业组团。
2)《九江市城市总体规划2019-2020》提出,加快城市建设步伐,拉大城市框架,实现从“两湖时代”走向“八里湖时代”。
目的:
九江中心城区东临鄱阳湖,南依庐山,北靠长江,区内水系纵横交错,城市发展受限。
从地理位置看城市主要发展趋势是向西发展。
范围:
八里湖新区规划范围东起长江大道至福银高速昌九段,南至九园路,西至赛湖及沙北编组站,北至长江大堤。
规划范围围绕八里湖,规划范围面积约为51平方公里。
依据:
八里湖、赛湖环湖地区是建设旅游、渡假、休闲、适宜人居,打造城市特色的最佳场所。
环绕八里湖周边地区,即柴桑组团,内含原柴桑新城、昌河汽车工业园、沙河综合工业园,其组团本身工业基础雄厚,是九江重要经济支撑。
3)本项目位于八里湖东区这个商业、居住中心,前景最为看好。
受益于政府规划,项目地块距八里湖东区未来商业配套集中区域仅2公里,未来可享受到八里湖区的配套支撑,体验“八里湖2公里生活圈”。
项目临近八里湖东区住宅用地集中供应区域,未来有望形成大型居住板块,区域前景明朗。
项目周边土地潜在供应量大,未来有望形成大型住区享有“八里湖2公里生活圈”配套。
4)200亿配套为八里湖保驾护航,同时为项目带来全方位的配套便捷。
4、区域总结
从城市规划看,从单核中心到一核心四组团模式,从两湖时代迈入八里湖时代,新城中心崛起。
从新城分区看,项目位于八里湖商业、居住中心,依托汽车工业园,区域价值凸显。
从市政利好看,市政府搬迁、斥资200亿的建设工程,全面提升区域交通、教育、医疗、文娱、商务功能,未来宜居新城正在完善。
从人群迁移看,新城中心必将带来大量高端工作人群及旧区改善人群,存在大量潜力客户群。
二、九江房地产市场分析
1、市场总体特征
1)近年来,九江市场量价齐升趋势明显,体现出需求的快速增长和市场的发展活力。
九江市场经过07年的爆发和08年的低潮后,近两年稳步上升,2019年成交面积近300万㎡,是成交走势最为看好的地区之一;
近年价格涨幅巨大,呈直线上涨之势,住宅均价突破4500元/㎡,品牌项目的热销带动价格急速上升。
2)下降的土地供应量和上升的地价,将引导后市土地往供不应求、价格攀升的趋势发展。
土地供应减少:
经历了08年的高峰后,09-10年土地供应量有所下降,09年以小面积地块为主,去年则出现大面积出让地块,将影响2019年新盘规模;
地价急速攀升:
去年地价涨幅巨大,十里大道出现361万/亩(5433元/㎡)的“地王”,以稀为贵的土地时代来临,将影响往后的价格走势。
2、九江市场板块特点
1)开发区、浔阳区、庐山区三大板块中,开发区楼盘最为密集,品质楼盘聚集,楼市“八里湖时代”也将来临。
项目地块
开发区
庐山板块
浔阳板块
板块特征
新中心,规划先进,生态资源丰富.
临近庐山,价格优势明显
旧城区,生活成熟,有湖、江资源
产品
多层、高层洋房为主,少量别墅
多层、高层洋房
供应量萎缩,少数高端项目
价格
5400/㎡,40-70万
4500/㎡,30-60万
6000/㎡,50-80万
代表楼盘
中体奥林匹克花园、新湖柴桑春天、信华观澜盛世
柏林印象、东方紫薇城
信华城市花园、丽景湾
2)开发区成交量处于全市前列,均价接近长期高企的中心楼盘,最被市场看好。
板块
近三个月销售套数
近三个月销售面积
销售均价
开发区
2521
26万
5400/㎡
浔阳区
514
5.7万
6000/㎡
庐山区
1116
10.1万
4500/㎡
开发区全面爆发:
新、旧盘的集中推货,使开发区环八里湖区成交火爆,成交总量占全市主导,价格也不断攀升,九江房地产主战场已经稳固;
浔阳区沉寂:
旧城区可售楼盘少,大部分为尾货,依靠少数名牌拉动成交量和价格,市场相对沉寂。
庐山区有待深挖:
楼盘集中在主干道,成交情况不如开发区热烈,由于以消化刚性需求为主,价格为三区最低,整体成熟度有待深挖。
3)各区楼盘以中、大规模社区为主,产品及户型单一同质,别墅、小三房存在市场空白。
板块
楼盘
占地面积
总建面积
主力户型
产品类型
开发区
中体奥林匹克花园
20万
36万
88-90㎡二房、106-120㎡三房、140㎡四房
多层、小高层、高层、花园洋房
新湖柴桑春天
63万
95万
88㎡二房、100-140㎡三房、300㎡联排
多层、高层、别墅
信华观澜盛世
40万
66万
90-110㎡二房、120-140㎡三房、150-160㎡四房
高层
东方塞纳
9万
13万
83㎡二房、129㎡三房
多层、小高层
浔阳区
信华城市花园
10万
36万
88㎡二房、106-122㎡三房
多层、小高层、高层
丽景湾
5
18
85㎡二房、100-133㎡三房
高层洋房
庐山区
柏林印象
7.5万
11万
89㎡二房、110-130㎡三房
多层、小高层、高层
东方紫薇城
12万
20万
80㎡二房、110-127㎡三房
多层、小高层、高层
楼盘规模放大:
除30万㎡以上的几个大盘外,各区中等规模楼盘达10㎡以上,市场对大盘情有独钟;
产品类型同质化:
大部分楼盘洋房为多层+小高层+高层配搭,别墅产品稀缺。
主流户型单一:
80-90㎡二房、110-130㎡户型占各区楼盘配比的90%,100㎡左右小三房、130㎡左右四房户型存在市场空白点。
3、九江洋房市场分析
1)品质大盘成交、价格均领跑市场,同质化楼盘成交量、价格相近,竞争激烈。
板块
楼盘
销售单价
销售总价
在售套数
销售率
开盘时间
月均去化量
开发区
中体奥林匹克花园
5500-6000/㎡
50-75万
300
72%
2019.2
72套
新湖柴桑春天
5500-6500/㎡
50-85万
180
64%
2019.4
110套
信华观澜盛世
6500/㎡
60-90万
739
83%
2019.11
100套
中星宜景湾
4900/㎡
40-60万
166
12%
2019.4
20套
浔阳区
信华城市花园
5500/㎡
50-70万
200
83%
2019.2
50套
丽景湾
7000/㎡
60-90万
487
94%
2009.5
20套
庐山区
柏林印象
4900/㎡
40-60万
157
35%
2019.4
56套
东方紫薇城
4700/㎡
37-60万
208
70%
2019.1
36套
楼盘价差大:
位于中心区、品牌发展商的高品质楼盘与普通项目价差高达2000/㎡以上;
品牌大盘走势良好:
中体奥园、柴桑春天、信华观澜盛世等品牌发展商的大盘既是价格标杆,同时也是成交排名前列。
4、九江全市别墅情况
1)九江别墅市场开始放量,以八里湖城市别墅和庐山区远郊别墅为主。
别墅逐渐放量:
目前市场在售别墅社区4个,未售4个,其中有一半为纯别墅社区,集中放量有望打破九江几年来的别墅市场空缺局面;
集中在开发和庐山区:
八里湖沿岸别墅相对密集,体现区域溢价空间和乐观市场;其余别墅分布在庐山区,距离中心城区远,属于远郊别墅。
2)别墅项目货量在100套左右,面积设计已形成市场习惯,并拥有洋房无法比拟的溢价能力。
板块
楼盘
主力户型
产品数量
销售价格
(元/㎡)
消化率
开发区
新湖柴桑春天
联排210㎡、双拼350㎡
共95套
联排:
8400-10000
双拼:
11500
57%
首府天湖美墅
叠墅240㎡、双拼310㎡
共108套
叠墅:
4900
双拼:
9000
90%
信华西郊花园
联排230-260㎡、双拼300-320㎡
共210套
联排:
6000-8000
双拼:
10000
未售
源丰紫庐
联排230-300㎡
共168套
未定
未售
庐山区
国豪山景城
联排277㎡、双拼320㎡
共56套
未定
未售
庐山国际新城
联排180㎡、双拼300㎡
共67套
未定
未售
信华映日荷花
类独栋、双拼为主,面积未定
共86套
未定
未售
新湖庐山国际
联排、双拼为主,面积未定
共300套
未定
未售
规模、户型类似:
所有含别墅的项目,别墅体量在100套左右;联排面积在250㎡左右,双拼基本在300㎡以上;
溢价能力高:
在售别墅联排价格在6000-8000,双拼在10000左右,高于自身洋房产品3000-5000源不等,并突破万元大关,显出稀缺产品的高溢价能力。
三、市场分析总结
从大市看,九江市场量价齐升,后市信心足,本项目明年入市时机看好。
从区域看,开发区已成为主力区域,项目所在八里湖板块是瞩目热点。
从洋房市场看,同质化竞争激烈,高层产品爆发,项目自身规划和产品打造是制胜关键。
从别墅市场看,目前属于稀缺产品,但溢价高潜力足,需要亮点产品引爆市场。
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