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凡凡的思维324
2014-03-24
凡凡 14:
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51
大鹏
凡凡 14:
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干啥呢
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12
上班啊 姐姐
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哈,今天你看起来好闲的
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不闲啊,
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上周刚从南京出差回来
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太累了
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美城的老大是不是姓汪
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接着又有要多工作要做
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嗯,汪巍
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前天他们人事约我呢,我跟他们老大谈了一下,感觉那个人不太靠谱,跟老孟有一拼,太忽悠了
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你忙啥呢?
累的很
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代理公司不都这样么
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03
我跟他喝了个茶
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08
代理公司 尤其是前期,不都是忽悠么,侧重后期营销的代理还能好一些,毕竟还有个业绩和绩效能够约束
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感觉这个人不太靠谱,是不是代理公司都这样啊,说话不靠谱
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他们又不生产什么实体产品,就是靠策略、方法、理念、方案这些东西卖钱,如果你认可这些,那就叫能力,不认可这些,那就可以叫忽悠
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最终是不是忽悠,还是需要客户和市场的检验
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不过我觉得他们好像拿忽悠当饭吃
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你在甲方,你也知道,甲方要的东西很简单
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其实就是一张总平图,一张定位说明,一张价格表
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嗯 知道
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有些甲方要的东西也不简单
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你也对接过中铁,
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类似这样的甲方,包括天朗在内
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很多甲方要的并不简单,
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我跟那个人聊,他还跟我谈空间规划啥的,我就直接问他了,你的意思是让策划做空间规划,他说不是,是让策划出设计任务书,我直接就问他:
你的言下之意就是策划一个外行指导设计内行怎么出活?
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我现在自己在甲方,我知道甲方很多时候也很谨慎和小心,不过他全要干货的
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就几页纸
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而不是一个很炫的方案
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跟美城聊了以后,我觉得小孟他们也许还真是一路子
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我想他的意思是,营销口和前期口的策划,对接市场、客户后,了解到详实的市场间隙、市场需求、客户需求等等,以此指导产品定位、项目规划和产品设计
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09
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哈哈
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说的可真溜哈
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不就是这样么
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正常正确的流程 也应该是这样
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从流程上说你说的对
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但是从策划的角度,你说的不对
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说说看
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17
事实情况是
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产品定位——不是靠市场间隙和调研出来的,而是靠经验和创意出来的
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不认同
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项目规划——不是靠数据出来的,而是靠财务和设计2个专业最优化出来的
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不认同
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哈哈
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就知道你不认同
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走着看吧
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19
等你做多方案了,你就发现,定位很模糊,创意是最难的的
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一个产品,很难在大定位上区分,只能在一些创意上胜出
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行活做的整齐不难,最难的是亮点突出
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我们觉得咱说具体一点比较好理解
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咱就拿住宅来说吧
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这样说吧,有个地,50亩,可以做城市综合体,可以上三种业态:
酒店、公寓和住宅,你可以用调研数据算出来地块的业态,甚至是配套比,也可以准确算出酒店的类型,公寓的规划和住宅的户数比
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但是:
定位怎么做?
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做城市综合体?
主打什么产品?
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定位包含很多内容,你所说的是哪种定位?
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我说的是核心定位
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地产行业首先要定的梯队定位
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也就是常说的:
站几号
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这些都是可以用调研做完的
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梯队定位,还真没听过
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主题定位
档次定位
客群定位
产品定位
价格定位
商业的话还有业种业态定位,大概就这些吧,
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你说的是哪种定位
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01
主题
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那也要分什么项目了
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而且这东西,就是个概念
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就跟品牌一样,
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本身就是个虚的东西,
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你看来在天朗学习不少嘛
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很多项目搞的意式风情,法式风格,欧式园林等等
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卖不掉照样卖不掉
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哈哈
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我在天朗什么都没学到
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有道理哈
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做的是产业地产
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跟以前的工作不搭边
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那你忙啥一天都
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我在营销口,现在还没项目落地,我既要做前期的策划调研工作,又要做营销口的推广和策划工作
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哈
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岂不是大拿了
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别花搅我啊
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哈哈
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你自己说的嘛
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20
我给你总结了一下啊
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别,咱还是讨论刚才的话题吧
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00
不管产品是住宅、商业,还是写字楼、公寓,甚至是厂房、工业别墅
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我个人觉得,都最应该以市场和客户需求为导向和依据,进行设计和产品定位
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这些都是功能性产品
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满足功能、优化功能是第一要素
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在此基础上才是设计和创意的发挥
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21
凡凡 14:
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28
说的好
凡凡 14:
33:
33
说的好
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...
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策划和设计的根本立足点啊
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又花搅我,我不会说了
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00
真的啊
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任何一个营销代理公司如果能这么想,房子就好卖了
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但 其实你也刚提到了,理论上是这样的,现实中,太多太多的开发商和项目,都不是按这个道理和流程来的
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这其实就是 问题所在,
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还有一点可能的原因,就是 市场太多变了,市场需求和客户需求太难捉摸 太难把握了
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是的
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而 大多数代理公司的生存必须靠多接项目 来维持
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也就是保量
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没有那么多时间和人力去就每个项目专门去研究市场、研究产品
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所以质就下来了
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所以 代理公司现在越来越不好干了
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好点的,有实力点的开发商都自己成立营销团队,
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自己成立代理公司了
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自己人为自己做事儿,相对就踏实一些,成本也低
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是的
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但 又有新的问题了
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代理公司如果前期能加强设计力量,提的方案有一些实质性的产品建议和亮点也不错
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开发商大多擅长 项目的开发
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政府、土地、建筑、工程、设计院这些板块
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营销板块主要是靠人力,或者说营销团队的销售能力
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是滴
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这时候对营销团队人员素质、案场管理、形象包装的要求就比较高,但甲方又没有这方面的经验和专业性
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营销团队的强弱取决于什么
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还有,代理公司主要是唯能力是用
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唯才是用
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好多甲方 跟国企 企事业单位有点像,
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有点论资排辈的调调
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是的
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上下级之间、同事同事之间相处起来的关系也很微妙
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可能工作能力都可以商量,要求不那么够爱,但必须八面玲珑 甚至虚与委蛇
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这就搞得专业性更差了,
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哈哈
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你现在的感触吗?
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而且,作为粗枝大叶、不太会八面玲珑的人来说,这就很累,既要工作尽心尽责,又要照顾各种人的情绪、感受、面子
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等等
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我现在有点这种感受吧
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举个例子,
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我前几天被公司调去南京出差,大概10个工作日,12天
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一个项目,从去年13年年中,公司就开始接触
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我是第一次去,第一次接触这个项目,去了没任何人跟我交代对接这项目的任何信息和资料
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我自己一个人,靠双脚走
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5天时间 把项目周边的商业街、社区、学校、商家、学生从头到尾 ,调研了一遍
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也不算详细,
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公司没派车给你吗?
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毛都没有
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有些时候,我自己打的车
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还不知道能不能
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报销
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为何不要求?
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48
那边就三辆车,领导都不够用
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为何提前不列个计划,支出个费用?
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哪有什么计划,临时通知
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哈
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周六晚上10点半,我都准备睡觉了,打电话通知我周一去
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出差
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天朗把你招聘真是赚大发了
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你一个人去的吗?
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居然是12小时的火车,回来是16个小时的火车
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你敢信
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我们跟两外两个同事,他们是去负责另一个地块
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跟我负责这个项目没一点关系,也没啥帮助
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临行前,我们部门领导跟我说,之所以派我去,因为部门12个人,大都没接触过商业
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哈哈
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有些甚至都没做过房地产
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....
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你去调研了一番
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嗯,我一个人尽我所能 5天把所有能调研采集到的数据统计、汇总、分析
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出了一份十几P的ppt
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发来我看看
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明天发你吧
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行吧
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今天u盘忘在家了
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你现在在你们部门可是受重视哈
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不错
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no
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并非你想象的
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为什么?
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员工手册中 规定像我这个级别的,出差住宿标准200,吃饭100每天
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然而去了跟总经理、副总经理还有另外3个同事住一个loft
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每天早饭煮鸡蛋、买面包
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每天中午是外卖、晚上回去做饭....偶尔在餐馆吃,
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这都没什么
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关键问题是,这一个屋檐下相处过程中,
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我比较粗枝大叶,
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不太会察言观色
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而且就工作上的事儿,有过几次跟领导的辩论
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把你领导得罪了?
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得罪到没有
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我对领导还是很尊敬
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很服从的
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只是小的细节 我承认自己做的不好
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你一次说完嘛
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比如前一天晚上做方案、讨论问题睡得晚
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第二天没有领导起得早,结果鸡蛋领导煮好了,面包酸奶领导热好了,
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起来后,明显就能感觉到很不舒服、很尴尬
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但这并非我自身生活习惯的问题啊
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好几次都是 讨论方案到十一二点,
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还有一次到晚上1点半,一次凌晨4点半
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你想太多了
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不是,
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弄个早点还能给你摆脸色
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30
不是我想多了,真的是这样,
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这么小肚鸡肠,不会的
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是总经理还是副总经理
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他们都是打工的,无需计较
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反正你又不是给他们干
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你这个人最大的缺点就是太好说话了
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太诚实了
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笨蛋的很
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你知道临回来的前一天早上,我们讨论方案到1点半,上楼后,我和另一个同事又讨论了一个小时,2点半才睡,第二天7点54起床后,副总见我第一句话:
领导您起来了,啊?
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我们总经理人很好的,
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起码 对待下属很和善,不管是交代工作还是指出错误,都是用一种很容易被人接受的方式
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先不论专业性如何,就人格和领导力上来说,我们都很任何很尊敬
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副总就不同了,专门唱黑脸
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细雨流光.. 15:
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而且是当真的那种
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35
那就跟不用理他啦
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阉党而已
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要是总经理如果这样,你考虑走人,因为跟他混没前途
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副总经理是专门跑业务的,也就是挡酒的,陪吃的,业务口的
凡凡 15:
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29
哈哈
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他以前是平安保险的
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44
差不多 就这这种
凡凡 15:
04:
44
哈哈
凡凡 15:
04:
45
果然
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专业性 根本谈不上
凡凡 15:
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04
这种人一般在客户面前跟孙子一样,心里极度不平衡
凡凡 15:
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估计你们总经理用他也是用来喝酒和攒人脉的
凡凡 15:
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07
凡凡 15:
06:
14
所以,你要淡定的呆着嘛
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16
我倒没有别的啥想法,我只想把我所负责的工作做好
凡凡 15:
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18
你的机会来了
细雨流光.. 15:
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45
在不得罪任何人的前提下,最大化我的工作效率和工作成果
细雨流光.. 15:
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05
说实话,我来天朗我就是来好好干,好好奋斗的
细雨流光.. 15:
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我要是想混,我不用来大公司,随便找个小公司,混着多安逸
细雨流光.. 15:
07:
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来这大公司 每天都要换工装、难受死我了
凡凡 15:
07:
53
大鹏:
如果你想赚钱,就把你工作做的差不多就行了,别太出头,也别太落后,把精力腾出来,干点别的事
细雨流光.. 15:
08:
01
各种条款 制度 规章 ,
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我忍受这些 就是为了来这儿学习 成长 奋斗的
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你需要的是机会,而不是拼命干
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嗯,你说的也对
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制度啥的都一样,不说了
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刚才要说的南京的事儿 还差一点没说完
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只不过你需要的是平台和一个机会,你可以爬上去,如果这里没有就要去别的地方找
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千万不能蛮干,猛干,有些人会感激你,有些人会等着看你笑话
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我做的方案 跟领导汇报了 也认真讨论了,领导认为有点单薄,需要再多做些侧面的工作辅助
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具体工作内容,我明天给你发了ppt后 再说
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成吧
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然后我看了一下 我们拓展部和设计部同事他们做的ppt
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洋洋洒洒六七十页,看了近两个小时
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看完后毫无头绪
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你发个他们的东西我看看
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哈哈
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全是些概念
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让我学习一下你说的超牛PPT
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我明天一起发给你,
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哈哈
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我等下找他们要一下
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哈哈
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好
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我很期待哈
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笑死我了,还概念设计
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问题是,他们可是从去年年中就开始对接这个项目
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呵呵
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最少都来出差过三五次
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对项目及周边了如指掌的啊
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做的东西,全是些空大虚
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举个例子,
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你发个来看看
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你去要去
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我看完后再讨论
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要不我先入为主
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好,我先不做评价
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影响我判断
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有道理,我收回我的话
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等我要一下
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你去找
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我等你
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一会讨论
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嗯,
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大概看了一遍
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概念性规划嘛
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所以,你认为问题再哪里?
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咱一个个说
2014-03-24
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洗耳恭听
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说
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这个ppt可不算是个概念性规划
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哈哈
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因为定位凭空而来
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一下子跳出来了
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哈哈
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我刚要到文件,名称是 求雨山文化园策划方案8.0
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8.0 你想想看
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前面已经做了7版了
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领导很需要确切的方案,合理化、可执行的方案
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哈哈
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从去年年中就一直在做这个项目前期工作,现在都快一年了
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这个方案根本落不下去
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怎么可能还停留在概念性上
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连基本的土地属性和周边业态都没有分析
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咋落嘛
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哈哈
细
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