项目工程管理行为标准.docx

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项目工程管理行为标准

项目工程管理行为标准

1.目的

通过建立工程标准化体系，提升工程管理效率、规范工程系统性风险、降低成本及减少无效成本，同时能够确保工程质量，从而实现规模扩大和效益提升齐头并进的管理目标。

2.适用范围

适用于XXXX公司开发的所有项目。

3.定义

1.工程标准化：

指对工程管理行为、工序施工流程、细节构造做法等编制形成标准化成果，并作为标准规定动作来进行推广运用、贯彻实施。

工程标准化按性质可划分成工程管理标准化和工程技术标准化。

2.项目工程管理行为标准：

项目工程管理行为标准属于工程管理标准化的范畴，是对项目开发全过程中的各个工程管理行为提出标准管理动作要求。

3.本标准文件中的【前置条件】是指该项目管理行为所需相关部门完成的前置动作和阶段成果；【区域规定动作】是指对该项目管理行为要求采取的强制性规定动作；【注意事项】是指针对该项目管理行为的区域规定动作补充说明或其它提示事项。

4.职责分工

4..1区域工程管理职责

4.

4.1.

4.1.1.负责落实集团工程管理制度在区域和城市/项目的贯彻落实；

4.1.2.负责区域项目工程管理行为标准的编制、修订、解释，确定区域项目管理行为规定动作；

4.1.3.负责不定期地采取项目评估和项目巡查等方式对项目工程管理行为标准贯彻实施情况进行检查；

4.1.4.每年度对城市工程管理系统的项目管理行为贯彻实施情况进行评价和考核。

4.2城市公司工程职能部门/项目部

4.2.

4.3.

4.2.1负责集团和区域项目工程管理行为标准在本城市/项目的贯彻落实；

4.2.2负责集团和区域项目工程管理行为标准在本城市/项目贯彻落实情况的总结和反馈。

5.标准内容

1

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5

5.1工程管理行为

5.1.1.项目部组建

【前置条件】取得土地实际使用权

【区域规定动作】

（1）成立项目部：

在项目启动会之前,城市公司应成立项目部，并任命项目经理（或土建工程经理）。

（2）项目部人员编制：

在项目部成立一个月内，项目经理（或工程总监）应负责牵头组织编制完成《项目部组织架构及人员配置要求》；在项目实施过程中，区域将对项目部人员的到位情况进行检查。

【注意事项】

（1）《项目部人员配置要求》要满足项目组织架构和岗位的相关要求，应包括项目经理、土建、设备工程师等核心岗位，项目部人员配备可按照施工阶段分阶段逐步到位。

（2）工程总监及项目经理应根据项目部人员配置要求，负责落实项目部人员到岗，并对新员工做好入职培训，确保项目前期工作顺利开展。

5.1.2.场地勘查

【前置条件】取得土地使用权、规划设计方案、测绘及勘察单位定标

【区域规定动作】

（1）用地红线、场地标高和场地周边管网复测：

在取得土地使用权后，项目部应进行红线复核，查看是否与周边边界冲突；复测场地及周边道路标高、市政管网检查井定位和井底标高等，为设计提供依据，同时场地标高复测图作为计算土方平衡依据和土方招标工程量计算依据。

（2）地质勘察：

在取得土地使用权后，根据场地地质条件，判断是否需要进行地质初勘，对需要进行初勘场地需在规划方案确认前完成地质初勘，并编制形成《地质勘察报告（初勘）》；对地质条件较好和地区地质条件变化不大区域，设计可以借鉴周边项目地质详勘结果，在规划方案确认后直接完成地质详勘，并编制形成《地质勘察报告（详勘）》。

（3）市政配套调查：

在取得土地使用权后，项目部应负责对项目红线内的场地现状、红线外的市政配套情况进行调查，并与相关政府主管部门提前沟通施工期间及交付后的市政配套接驳及解决方案；项目部应牵头组织设计部、报建部门相关人员召开市政配套解决方案的专题会议并形成会议纪要。

【注意事项】

（1）地质情况勘察的准确性对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，项目部应严格按照规范勘察密度及勘探深度组织勘察，对地质复杂、有可能存在不良地质情况的地块还需要适当加密勘探点或加深勘探深度，必要时还需要进行超前钻勘探，以尽可能避免在施工中因未探明的地质原因导致基础型式的重大变更。

（2）市政配套调查包括对场地内遗留物（如高压线塔、排水沟渠等）和红线外水、电、气、路等周边市政情况进行现状查询及现场复核，市政配套解决方案应进行经济方案的优化必选，同时需在工程管理策划中体现，并经区域公司工程管理策划评审会评审，以便为规划设计及成本测算提供依据。

（3）红线内存在古墓暗坟、人防孔洞、排水涵洞、光缆、燃气管道等不明地下障碍物可能性时，在取得土地使用权后，项目部应及时组织场地探测，《地下物探图》应放入土方、桩基工程等招标文件中，并要求投标单位上报相关的施工措施费用，以消除施工过程中有可能出现的法律和合约风险。

（4）结合市政配套调查情况，项目部在室外化粪池选址、变配电、发电机房、水泵房位置选址与设计部进行切商，从成本、客户、销售等维度进行综合判断是否合理。

5.1.3.工程管理策划

【前置条件】项目启动会、报建方案文本确认后

【区域规定动作】

（1）工程管理策划书编制：

在项目启动会后一个半月内，项目部应编制完成工程策划书，项目经理主持工程策划报告编制，工程策划报告的内容和深度应达到区域工程策划制度的相关要求，并完成城市公司内部评审。

（2）区域联合评审会：

区域在收到工程策划报告7天内，牵头组织区域设计、成本、运营、营销等相关部门召开区域联合评审会，区域及城市公司工程主管领导应参加评审会，区域工程管理人员负责记录并填写《工程策划评审意见表》；评审意见经项目部修改调整后提交区域运营管理中心备案。

（3）工程策划区域评价：

区域工程管理人员负责组织对备案完成的工程策划报告按照编制时间、编制内容、质量深度、评审意见落实等维度进行打分评价，并记入对城市公司工程管理评价维度。

（4）工程策划落实：

项目部应负责将工程策划思路落实在监理、总分包招标技术要求和现场施工管理中去，并结合现场实施情况对工程策划进行合理调整和定期总结，区域工程管理人员将在项目巡检中对工程策划的现场实施情况进行检查评价。

【注意事项】

（1）工程策划书需重点阐述项目周边市政配套情况和解决方案、展示区专项策划、重点难点分析及解决措施、项目品质保障措施（防渗漏、防空鼓开裂）、交付风险分析及解决措施。

（2）涉及规划验收或竣工验收之后改造项目需在工程管理策划书中针对加建项目进行前期策划，涵盖设计报建图纸、改造预留预埋、加建部位防渗漏、工期、改造前后施工单位界面划分等。

5.1.4.监理管理

【前置条件】规划设计方案、监理单位考察及投标入围名单

【区域规定动作】

（1）监理单位考察及入围要求：

项目经理应全程参与监理单位考察，组织拟入围投标监理单位拟派驻总监答辩，答辩合格单位方可入围。

（2）监理人员配置及招标技术要求：

在取得初步规划设计方案后，项目部应参照区域公司监理单位配置标准和奖罚细则结合项目特点编写本项目监理人员配置要求及具体奖罚措施。

监理招标技术要求还应包括对各施工阶段的监理人数、资历和专业能力的要求，器材设备及检测工具配置要求、现场管理行为、内业资料要求等招标技术要求。

（3）在现场开工之前，监理人员应进驻现场，项目经理负责对到岗监理人员进行面试审核，并监督管理监理部按照监理合同协议要求履约监理责任。

（4）在监理进场后15天内，监理总监应提交《监理工作实施规划》；在各分部分项工程开工之前7天内，应提交《各专项工作监理细则》；监理工作实施规划及监理细则应经过项目经理审批，并组织对监理工程师及施工单位进行技术交底。

（5）监理人员根据现场进度和施工质量及时组织进行隐蔽验收和工序验收或移交，对土方回填、桩基施工、混凝土浇筑、防水施工等工序进行旁站监理；对施工单位不能满足现场管理要求的行为应发出监理指令并限期整改落实；监理工程师应填写《监理日志》，对每日工地进度、质量、安全文明状况和监理实施情况进行记录。

（6）监理总监应每周负责组织定期召开监理例会和安全文明联合检查，并具体负责监理例会纪要的整理、归档、跟进落实等相关工作；及时安排进行实测实量检查，记录实测实量结果，保留原始测量数据。

督促施工单位对现场施工作业面进行100%的实测实量并形成实测实量记录，监理部应不少于30%的抽查，及时反馈实测成绩至甲方项目部，并阶段性完成测评总结和提升措施。

（7）监理工程师应参与样板确认和样板验收，主持材料进场验收和材料有见证送检，监理单位需对材料进场建立台账管理，明确材料进场时间、规格、品牌、送检时间及送检结果等。

（8）监理部资料员需按照主管部门要求，做好技术、隐蔽验收、竣工验收等系列资料，并按要求分类归档管理。

【注意事项】

（1）项目部根据监理奖罚措施对项目部监理人员及时进行工作业绩评估和落实奖罚。

（2）项目部需针对监理团队进行项目过程测评和交付测评标准培训，项目部专业工程师需对监理工程师评估体系熟悉程度和测评动作进行检查，并督促监理工程师按照集团和区域测评标准对总分包施工质量动态管控。

5.1.5.总包管理

【前置条件】施工图出图或模拟清单、考察及投标拟入围名单、工程策划评审

【区域规定动作】

（1）项目部参与区域招采部门组织的供应商考察，其中第三方测评成绩作为衡量是否入围的重要条件。

（2）要求入围总包单位按照项目总包答辩会相关要求进行答辩，对答辩不满足要求的单位取消入围资格。

（3）总包招标质量技术要求编制：

项目部应牵头组织编制《总包招标质量技术要求》，将工程策划的主要思路及现场管理要求在招标文件中进行落实。

（4）标前交底及标后约谈：

项目经理应全程参与标前技术交底、标中技术澄清总包招标工作；工程总监及项目经理应参与成本管理部牵头组织的标后约谈会，形成的《标后约谈记录表》会议纪要。

（5）进场交底会议：

项目部根据现场进度要求及时组织召开总包进场交底会并形成会议记录，参会人员包括区域工程人员、负责招采和成本人员、城市工程总监、项目部、监理部成员以及总包方项目主管领导及主要管理人员。

【注意事项】

（1）进场交底会议内容包括：

项目部人员介绍、项目日常管理要求、总包管理要求、项目内业资料要求、展示区施工及配合、项目快速启动的要求等。

（2）在总包进场后，项目部应组织公司成本管理部相关人员到现场对总包单位进行合同交底，合同交底会议可与进场交底会议合并进行。

交底内容包括合同承包范围、工作界面划分、合同主要条款、进度款支付及变更签证管理等相关合约成本要求。

5.1.6.计划管理

【前置条件】取得土地使用权、集团一级进度节点要求

【区域规定动作】

（1）进度节点分解：

按照集团一级进度节点，区域运营管理中心和项目部应编制《项目总体开发进度计划》，项目部再编制出《进场专项配套计划》、《展示区施工进度计划》、《竣工验收专项计划》，其中节点计划和专项配套计划应经过区域工程策划报告评审会评审，展示区施工进度需要在地下室施工阶段需再次进行单独梳理和评审，确保展示区展示节点顺利实现。

（2）进度计划审核：

施工单位进场后7天内，项目部应要求总分包施工单位上报施工总进度计划（要求按照楼栋进行分解）进行审核，施工总进度计划应满足项目一/二级节点进度的要求。

（3）区域运营管理中心根据《项目总体开发计划》对城市公司及项目部考核，同时项目部进度管控结果也作为工程管理行为评价重要依据。

【注意事项】

参照区域计划运营进度管理相关制度执行。

5.1.7.图纸管理

【前置条件】扩初图纸、施工图纸、二次深化图、设计变更

【区域规定动作】

（1）项目部跟踪设计图纸进度，参与设计图纸阶段性成果审核，特别是对涉及标高、市政配套接驳、设备间位置、客户投诉重点等方面进行合理性审核，同时跟踪多轮审核意见落实情况。

（2）图纸会审：

在总、分包开工之前，由项目经理牵头组织设计院进行现场设计交底和答疑，并形成图纸会审记录，并经公司变更审核流程确认后，按设计变更的程序进行下发。

（3）图纸管理：

项目部资料员协助专业工程师做好完整的图纸及设计变更登记表（台帐），并具体负责替图、换图、变更上图标注、图纸变更交底等图纸管理工作。

【注意事项】

（1）项目部专业工程师要根据工程进度与研发设计人员倒排出图计划，并跟踪出图进度；同时配合研发设计部组织的各相关部门对施工图出图之前的图纸内部审查，并形成会议记录，并将问题在正式施工蓝图中消化。

（2）施工图、门窗、外墙、景观等二次深化图纸均需要分别组织图纸会审，并视现场情况需要可组织多次图纸会审。

5.1.8.技术管理

【前置条件】施工图纸、专项工程供应商定标

【区域规定动作】

（1）施工方案审批：

在施工单位中标进场后，项目部应在进场交底会上明确其上报《施工组织设计》的上报时间，对重要的分部分项工程和关键施工工序还应要求施工单位编制专项施工方案进行报审，监理单位和项目部应在7天内完成审批，对未经施工方案报审就擅施工，且施工质量未满足要求，监理部或项目部下发责令停工及整改通知。

（2）技术交底：

在各分部分项工程大面积开工，监理部结合施工样板、项目测评标准等编制《监理工程实施细则》，并集合施工单位申报的施工方案进行审批；施工单位在施工前组织施工班组人员召开技术交底会，项目工程师及监理工程师可参与技术交底会，并应不定期抽查施工单位的技术交底会议记录。

【注意事项】

（1）《监理工程实施细则》、《施工组织设计》、《技术交底》等相关技术文件需在相关规范要求基础上，结合融创集团或广深区域评估要求等相关制度或指引要求，有针对性编制，特别关注防渗漏、防空鼓开裂等发生几率较高问题解决方案或技术要求。

（2）项目部督促监理和施工方按照审批方案进行过程监控和组织施工。

5.1.9.样板管理

【前置条件】施工图、二次深化设计图、设计样板

【区域规定动作】

（1）材料样板管理：

在工程招投标阶段，投标单位应对所有涉及设计效果的材料部品进行送样，经设计师确认并签字认可后作为材料样板；在中标进场后，施工单位应对涉及工艺质量的材料部品进行材料送样，经项目部确认后作为材料样板并封样管理，未送样板或未经过样板确认的材料不得使用。

（2）施工样板管理：

对涉及设计效果和工程质量的施工工艺均需要制作施工样板，施工样板确认由项目部牵头组织，由设计师、各专业工程师、监理工程师对施工样板提出修改意见并填写《样板验收表格》，经设计师、项目部工程负责人进行签字确认。

（3）工序样板集中展示：

总包在进场后两个月内，应在施工现场设置工序样板集中展示区，项目部组织监理部进行联合验收并有验收合格的会议记录，集中展示区应包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏七类工序样板。

【注意事项】

（1）材料样板包括：

外墙砖、外墙石材、门槛石、精装修材料、楼梯间地砖、踢脚、铝合金/塑钢门窗、百叶窗、阳台栏杆、楼梯栏杆、入户门门锁、门碰、外墙涂料色板、屋面瓦、园建面层装修、庭院栏杆、栏杆扶手、烟道、水表箱、配电箱、开关面板、室外灯具、防水卷材、PPR\UPVC管材等。

（2）施工样板包括：

标准层模板施工、标准层钢筋绑扎、砌筑工程、抹灰工程、外墙砖及外墙石材粘贴或干挂、标准层门窗安装、入户门安装、标准层栏杆安装、防水施工、地库及管井等管道设备安装、智能化综合布线、各种精装修工程、景观工程等。

5.1.10.工作面移交

【前置条件】上一道工序完成

【区域规定动作】

（1）工作面移交记录：

在进行工作面移交时，应由监理工程师组织及见证施工单位之间办理工程面移交手续，并填写《场地移交记录表》，三方签字确认。

两个单位按照移交标准及施工样板进行交接，如上一道工序不满足移交标准，下一道工序单位可拒绝接收，直到整改达到移交标准。

【注意事项】

（1）在总、分包合同文件中，应明确工作界面划分及工作面移交标准；在现场工作面移交前，项目部应组织工作面移交样板确认。

（2）需要办理正式工作面移交手续的施工工序如下：

a）土方单位完成后移交给桩基或总包单位

b）桩基完成后移交给总包单位

c）地下室回填完成后移交给园林景观单位

d）土建完成后移交给精装修单位

e）总包对门窗洞口向门窗单位移交（三线）

f）总包单位向栏杆单位移交（标高、进出位）

g）总包向电梯单位移交电梯基坑、井道和机房

h）总包各类设备房、管井等处的基础、墙面装饰完成后向设备单位移交

i）总包向变配电单位移交变配电房

5.1.11.材料管理

【前置条件】选型定样、甲供材

【区域规定动作】

（1）材料供货计划：

项目部应编制《甲供材料选型、定样、分判、进场专项进场计划》，并与招采部门、设计部门进行沟通确认最终可行计划表，各责任部门根据招采计划提供各自招标文件。

在进场交底会上，项目部应要求施工单位在规定时间内上报《甲（乙）供材料设备进场计划表》，经监理部、项目部审核后组织实施。

（2）材料进场登记：

监理工程师应建立《甲（乙）供材料建立材料进场登记台帐》，对所有甲（乙）供材料设备的到场、送检、检验结果、使用情况等信息进行登记，作为现场查询及材料结算的依据，项目部应不定期对材料进场台账的真实性和完整性进行检查。

【注意事项】

（1）对甲供材料设备，应由施工单位填写《甲供材申请单》，由项目部进行审核，供货商按照合同规定的供货周期组织供货；对乙供材料设备，在正式供货前应报送材料样板，由监理和项目部确认后方可供货。

（2）甲（乙）供材料设备进场时，监理工程师应严格进行进场验收，并由监理工程师进行见证送检，未取得《材料送检合格报告》的材料设备不得使用。

5.1.12.变更和签证

【前置条件】设计变更及现场签证

【区域规定动作】

（1）变更和签证下发：

所有设计变更和现场签证指令均需要经过项目部工程管理指令的形式下经监理部发给相关的施工单位，并做好文件发放登记，项目部主管工程需对设计变更文件下发及时性进行检查。

（2）变更和签证登记：

项目部资料员应建立设计变更和签证台帐，专业主管或专业工程师及时将设计变更内容在施工图纸中进行标注，并对执行情况做好相关记录。

（3）设计变更和现场签证执行情况：

项目部工程师需根据设计变更和现场签证台账，对设计变更和现场签证执行情况进行检查，避免现场设计修改遗漏，同时将设计变更和现场签证执行情况作为结算依据。

【注意事项】

（1）对设计变更和现场签证指令，项目工程师应及时做好现场交底和确认工作，包括已完成的工程量、新增工程量、变更时间点的现场条件记录以及其他可能影响造价的情况记录等，并在规定的时间内传递到公司相关部门。

（2）对设计变更和现场签证，项目部应严格审核工程签证所述事实是否属于施工单位合约外工作内容或是否符合合约规定，并审查工程签证时限性及支持性文件是否齐备，否则应一律拒收或拒签。

（3）严格按照集团/区域变更签证管理制度执行。

5.1.13.竣工验收

【前置条件】楼栋内现场大面已经施工完毕、室外工程已经开始大面施工

【区域规定动作】

竣工验收计划：

在竣工验收前三个月，项目部应牵头编制《竣工验收专项计划》，并逐项细化落实各个专项竣工验收及综合验收的现场条件、文件资料、验收时间、责任人，确保最终按期取得竣工备案证书。

【注意事项】

在竣工验收前3个月，项目部应牵头监理和各施工单位成立收尾销项工作专项小组，分楼栋、按楼层逐套进行清查，对未完工程和质量缺陷进行清点，并落实具体的责任单位、责任人、整改时间进行逐个问题销项，为进行全面的竣工验收奠定条件。

5.1.14.整改移交

【前置条件】竣工验收完成并取得竣工备案证书

【区域规定动作】

（1）交付样板房联合验收：

在交付前四个月，项目部应施工完成交付实体样板间（包括公共空间交付样板），经相关部门联合验收并形成会议记录。

（2）物业移交：

项目应在交付前两个月开始进行物业移交，针对物业移交过程发现的问题，项目部下发《整改通知》，责成相关单位在规定时间内整改完毕，在交付前应完成物业移交手续，并填写《物业移交记录表》。

（3）交付评估：

按照集团交付评估要求执行。

【注意事项】

（1）项目部应在竣工验收完成后组织监理单位、施工单位开始启动现场查验，最迟在入伙前两个月必须全部查验及整改。

（2）在交付前的整改期间，区域工程、客服等相关职能部门应进行过程跟踪和督促；

（3）区域客服部通过CRM系统对交付期间的户均问题数进行统计，并纳入区域对项目部工作评价维度。

5.1.15.业主开放日活动

【前置条件】第一次：

主体结构施工阶段、已销售；第二次：

入伙前一个月

【区域规定动作】

（1）项目现场在业主开放日前需系统性进行质量、安全风险排查，并及时整改，区域将在主体结构阶段业主开放日前安排第三方项目测评。

（2）竣工验收备案后，项目在15天内完成交付标准确认。

（3）第二次业主开放日阶段，项目部应督促施工单位做好自检自查，对质量问题及时整改，施工单位整改完成后，立即组织监理部、物业工程接管人员、维保人员再进行户内部分物业接管查验，监理单位根据查验结果督促施工单位进行整改，并做好销项管理。

在经过一轮户内物管接管查验整改后，项目部组织客服、营销口人员对户内进行抽查，重点检查系统风险。

【注意事项】

（1）第一次业主开放日活动前，项目部需提前对客户关注的渗漏、观感等问题进行系统排查，并做好质量整改，开放日当天现场需做好业主工地参观安全保障措施和安全提示，现场做好参观指引；

（2）第二次业主开放日活动前，项目部需根据合同交付标准提前确认现场交付标准是否满足要求规避系统风险，提前完成物管接管查验及整改，特别是对客户关注的渗漏、空鼓、开裂、门窗框破损、玻璃刮花现象等进行及时整改。

5.1.16.交付维修

【前置条件】现场整改已完毕

【区域规定动作】

（1）集中维修整改：

在集中交付期，项目部应组织施工单位成立维修队，对质量投诉问题进行集中维修整改，确保客服维保系统内部验房销项率达到100%。

【注意事项】

（1）可通过客服维保对交付维修期的户均质量问题、维修及时率、一次维修成功率进行统计并制定具体考核实施细则。

（2）在磨合期及稳定期，原项目部主要负责人需对跟进维修质量，协助维保部门做好保修工作。

5.2.工程管控要点

5.2.1.土方工程

【前置条件】取得土地使用权、规划方案定稿并确定基坑边线和地下室埋深

【区域规定动作】

（1）场地标高复测：

方案设计开始前，由第三方测绘单位进行原始地貌测绘，方格网密度宜为5米×5米，当场地起伏较大时，可适当加密方格网密度,并编制形成《场地标高复测图》，作为土方结算依据。

（2）土方施工技术方案：

在土方招标前，项目部应编制土方开挖技术要求，包括开挖顺序、马道收口方案、现场挖掘机和运输车数量、无证施工的应对措施等要求；在土方开挖前，应由土方单位上报土方开挖方案供甲方和监理进行审核；土方单位进场后，项目部应组织技术交底，并按照土方施工方案进行施工。

【注意事项】

（1）研发设计管理部应根据场地标高复测图进行土方平衡计算,综合确定±0标高及基坑开挖深度。

（2）场地标高复测图应作为土方招标合同附件，土方单位在现场踏勘时应自行对场地标高进行复核；土方及基坑工程量应由原状标高和设计标高的计算值进行结算。

5.2.2.支护工程

【前置条件】规划方案确定、基坑支护施工方案

【区域规定动作】

（1）基坑支护方案评审：

研发设计管理部应牵头组织工程、成本、项目部等相关部门参与基坑支护施工方案的评审，并编写专题会议记录，以确保基坑设计的经济性和安全性的平衡。

（2）边坡挡墙总体策划：

对地形变化复杂的山地项目，在规划方案确定后，项目部应牵头组织设计管理部、成本管理部结合景观方案对边坡挡墙进行总体策划，以便于完善边坡挡墙施工图设计。

【注意事项】

（1）深基坑开挖时，应注意同步进行第三方基坑安全监测，随时关注基坑边变形、周边建筑物和管线沉降以及坑底状况。

（2）项目部在工程策划时应合理划分基坑支护工程、土方工程、桩基工程的合同界面，以便于各项前期工程能够合理组织、快速展开施工。