第一部分选择题.docx
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第一部分选择题.docx
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第一部分选择题
第一部分选择题
一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的,请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1.在我国,土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别,主要体现在()
A.租金的差别B.方式的不同
C.原土地使用者的权利、义务是否转移D.受让方的不同
2.租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房屋所在地房管机关()
A.登记B.备案C.批准D.公告
3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请,经审核其符合用地条件,该用地申请的审批机关应该是()
A.村民委员会B.乡级人民政府C.县级人民政府D.省级人民政府
4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后,其对所购房屋享有的权利是()
A.所有权B.使用权C.部分产权D.共有财产权
5.承租公有住房的,在租赁期内,房屋产权人转让房屋所有权时,原租赁协议应()
A.终止履行B.继续履行C.重新登记D.解除
6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以()
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D.处以20%的罚款
7.房地产开发企业资质等级有()
A.2个B.3个C.4个D.5个
8.设立房地产开发企业依法应实行()
A.审批制B.登记制(准则主义)C.申报制D.备案制
9."三通一平"的三通是指()
A.道路通、电力通、通讯通
B.道路通、上下水通、煤气通
C.道路通、电力通、给水排水管通
D.道路通、电力道、热力通
10.拆除临时建筑()
A.不予补偿
B.应予补偿
C.应予适当的补偿
D.如果该临时建筑未超过批准期限,则应给予适当的补偿
11.如果房屋的产权人和使用人是两个人,那么在该房屋被拆迁时,拆迁人需与()
A.被拆迁人签订拆迁协议
B.被拆迁人签订安置协议
C.被拆迁人签订拆迁协议和安置协议
D.产权人和使用人分别签订补偿协议和安置协议
12.北京某四合院为国家二级文物保护单位,在维修过程中资金不足。
有人建议将其部分房屋抵押进行贷款,以继续装修。
该建议()
A.合法,可以实施
B.不合法,应予禁止
C.报文物管理部门批准后即可实施
D.只要四合院的所有人愿意,就可以实施
13.房地产抵押合同的生效时间为()
A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时
B.自房地产抵押合同办完抵押登记时
C.自抵押人和抵押权人协商一致时
D.自房地产抵押合同成立时
14.企业为职工交纳的住房公积金()
A.一律从住房折旧中解决
B.一律从成本中列支
C.一律从费用中列入
D.首先从住房折旧和其他划转资金中解决,不足部分可依法在成本、费用中列支
15.当职工离、退休时,其积累的住房公积金本息余额()
A.一次结清退还职工本人
B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人
C.由职工本人决定是否当即退还
D.继续留在公积金帐户,供他人贷款之用
16.职工的住房公积金利息()
A.征收个人所得税
B.免征个人所得税
C.工资收入高的人征收个人所得税
D.工资收入低的人免征个人所得税
17.物业公司的管理权源于()
A.法律规定B.业主的委托C.业主委员会的授权D.开发商的委托
18.在业主委员会成立之前,物业管理公司由()
A.首批业主选聘B.开发商选聘
C.物业管理主管部门指定D.当地居委会选聘
19.业主公约对物业的受让人或承租人()
A.有约束力
B.无约束力
C.在被告知后有约束力
D.在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力
20.外商进行成片土地开发的必要条件是()
A.取得开发区域的集体土地使用权
B.取得开发区域的国有土地所有权
C.取得开发区域的集体土地所有权
D.取得开发区域的国有土地使用权
21.关于涉外商品房产的内、外销售,说法不正确的是()
A.一般来说,内销商品房产价格低些,外销商品房产价格高些
B.批准内销的,不准擅自外销
C.批准内销的,如要外销,须经重审新批,并补交增值税
D.外销比例不超过内销比例
22.涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时,须提前书面通知对方。
工商业房屋租赁,须提前()
A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月
23.场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素,由所在地的()
A.市、县人民政府规定
B.市、县人民政府土地行政主管部门规定
C.省、自治区、直辖市人民政府规定
D.对外经贸管理部门规定
24.土地增值税的征税范围为()
A.集体土地使用权及地上建筑物
B.国有土地使用权
C.集体土使用权
D.国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物
25.城镇土使用税的计税依据为()
A.纳税人实际占用的土地面积
B.纳税人实际占用的城市、建制镇的建筑面积
C.纳税人实际使用的土地面积
D.纳税人实际使用的城镇建筑面积
26.土地所有权发生争议,如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的,则属于()A.农民个人所有B.国家所有
C.房地产行政主管部门所有D.房地产开发企业所有
27.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,契税的计税依据为()
A.成交价格
B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定
C.土地使用权、房屋的交换价格的差额
D.交易双方申报的价格
28.在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,县级以上人民政府可以决定()
A.罚款B.行政拘留C.责令限期拆迁D.强制拆迁
29."将堆放于楼房公共通道的物件搬开,以便居民能够通行。
"上述这段话所表示的承担房地产民事责任的形式为()
A.停止侵害B.排除妨碍C.消除危险D.返还财产
30.依《城市房地产管理法》,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,并可以处以罚款。
其罚款额为违法所得的()
A.三倍以下B.五倍以下C.十倍以下D.二十倍以下
二、多项选择题(本大题共5小题,每小题2分,共10分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的,请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
多选、少选、错选均无分。
31.根据我国《土地管理法》的规定,符合土地利用总体规划,并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是()
A.改变经营方向B.连年亏损C.被其他企业兼并
D.被宣告破产E.资不抵债
32.设立房地产开发企业必须()
A.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
B.有100万元以上的注册资本
C.达到相应的资质条件,获取资质等级证书
D.在领取营业执照后的30日内,到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案
E.有可供开发的土地
33.房屋拆迁补偿的方式有()
A.产权调换B.作价补偿C.作价补偿和产权调换相结合
D.回迁E.翻建房屋
34.关于房产税,下列说法正确的有()
A.房屋出租的,以房屋租金收入为计税依据
B.依照房产余值计算纳税的税率为1.2%
C.人民团体自用的房产免征房产税
D.租典纠纷未解决的,承典人为纳税义务人
E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准
35.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费,包括()
A.人员安置费
B.征用土地的补偿费
C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用
D.原有建筑物的拆迁费
E.教育附加费
第二部分非选择题
三、名词解释(本大题共5小题,每小题3分,共15分)
36.住房部分产权
37.房地产违法行为
38.土地使用权
39.业主大会
40.房地产交易
四、简答题(本大题共3小题,41和42题各8分,43题9分,共25分)
41.简述城镇住房制度改革的基本内容。
42.如何解决土地使用权抵押纠纷?
43.土地使用权的特征是什么?
五、案例分析题(本大题共2小题,每小题10分,共20分)
44.1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。
1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。
随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。
其中,最底一层承租给某国有商场,二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。
后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。
但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:
该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?
45.1996年,A村延长土地承包期至30年(1996年~2026年)。
2003年4月,外村农民甲拟在A村租赁土地租种良种水稻,A村五户农民因从事非农业生产,无意种田,五户遂与甲达成书面协议,五农户将本户责任田共三十亩转租给甲,租期10年,由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元,原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳。
上述协议达成后,分别于2003年4月30日前将土地承包经营权租赁合同递交A村集体经济组织。
A村集体经济组织认为:
(1)甲是外村人;
(2)五农户从租赁合同中渔利;(3)五农户出租承包地,事先未经A村集体经济组织同意。
A村集体经济组织以上述理由,于2003年5月8日诉至某人民法院,要求确认土地承包经营权租赁合同无效,并与五农户终止承包合同,收回其承包地。
[问题]法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力?
法院应如何作出依法处理?
一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)1.C2.B3.C4.C5.B6.C7.D8.B9.C10.D11.D12.B13.B14.D15.A16.B17.B18.B19.D20.D21.D22.D23.C24.D25.A26.B27.A28.C29.B30.B
二、多项选择题(本大题共5小题,每小题2分,共10分)31.CD32.AB33.ABC34.ABC35.ABCE
三、名词解释题(本大题共5小题,每小题3分,共15分)
36.是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利,包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权,并可以继承。
37.是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。
表现形式包括:
违反土地管理法的行为;违反基本农田保护条例的行为;等等。
38.是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
39.业主大会是由物业内的业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
业主人数较多时,可按比例推选业主代表,组成业主代表大会。
40.房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。
不包括房地产开发。
房地产转让的基本特征是权属的转移。
四、简答题(本大题共3小题,41和42题各8分,43题为9分,共25分)
41.
(1)把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;
(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;(3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;(5)建立住房公积金制度;(6)发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展;(8)加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。
42.
(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同没有生效。
(2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后,又与他人就同一土地使用权签订抵押合同,并办理了抵押登记手续的,应当认定后一个抵押合同有效。
抵押人给前一合同的对方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
(3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同,一般应当认定为无效,但在一审诉讼期间依法补办出让手续的,可以认定合同有效。
43.土地使用权具有以下几个特征:
(1)权利的派生性。
土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。
(2)客体的有限性。
土地使用权的客体仅限于地面,不及于地下资源、埋藏物。
(3)取得的法定性。
土地使用权的取得必须经过法定程序。
(4)使用的期限性。
土地使用权是有期限的。
在我国土地使用权的期限通常是法律明确规定的。
(5)目的的特殊性。
土地使用权的取得一般都具有特定的目的。
五、案例分析题(本大题共2小题,每小题10分,共20分)
44.1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
•2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
•3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
•4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
•5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.
•45.①A村五户承包的是耕地,按《农村土地承包法》的相关规定属家庭承包方式,其取得的是物权性质土地承包经营权。
②按《农村土地承包法》土地承包经营权的流转”第32条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”规定分析,五户承包方有出租承包耕地的权利。
•③土地承包经营权出租的条件完全符合,其条件包括:
第一,承租方“须有农业经营能力”,主体种类法律没有限制。
显然,本案中承租方是外村农民甲符合条件。
第二,土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同(《农村土地承包法》第37条第1款规定:
“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同”)。
本案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同,符合法律之规定。
•第三,租赁的期限不得超过承包期的剩余期限(《农村土地承包法》第33条第1款第3项),且最长不得超过20年(《合同法》第214条第1款规定:
“租赁期限不得超过20年。
超过20年的,超过部分无效”)。
本案中承包期的剩余期限为23年多,租赁期限为10年,符合法律之规定。
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