物业进驻管理方案1.docx
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物业进驻管理方案1.docx
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物业进驻管理方案1
一、物业项目概况
二、物业管理计划
(一)、工作流程
(二)、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划
(一)、进驻前期工作计划
(二)、项目管理工作前期培训内容要求
(三)、关于进驻当天的有关要求
四、常规期物业管理方案
(一)、甲方物业管理需求说明
(二)、常规期物业管理工作计划表
(三)、组织架构
(四、人员配备
(五)、管理标准和主要工作措施
-1
物业管理方案
一、物业项目概况
(一)项目概况
1、项目位于:
2、总建筑面积
3、外墙总面积
4、外围停车位0个,地下室停车位0个。
5、区域内道路0米。
(二)宿舍楼项目概况
1、项目位于:
2、总建筑面积0平方米,建筑层数:
0层。
3、外围停车位0个。
二、物业管理计划
(一)、工作流程
组建项目管理处管理处人员全部到岗员工培训落实物资装备等
向提交验收报告提
清洁拓荒
根据分工
资源普查
绿化美化
实施接管验收
出改进建议
验收档案存档协助设备调试批准后实施整改
-2
(二)、进驻前工作计划
序号项目内容完成时间责任部门
1、收集办公室分布,建立主要人员联系
电话
2、收集报纸、杂志发放清单
1
与沟通前期
3、收集、建立甲方车辆登记表
正式进驻
项目负责人
准备
4、收集、建立水、电、煤气、社区、派
二天内
出所等市政部门电话,编制管理处通讯
录。
5、与协调有关事宜
1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方
的选择,合同洽谈
2、落实清洁人员到位、进场,编制开荒
管理处外包
计划,并组织实施,即由清洁公司增派人
正式进驻
2
员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、
项目负责人
方确定
一周内
沟渠、池等进行全面彻底地清洁
3、普查绿化品种、数量及长势情况,制
定维护、整改计划,组织实施。
1、跟踪落实人员到位
2、分组现场跟踪,提成清服务要点和细
节
进驻前一
3组建管理处3、修订岗位职责,编制服务流程程序、项目负责人周内
标准
4、岗前培训
1、拟制筹备、接管进驻计划
进驻前三
4进驻准备
2、拟制进驻后的工作/排班计划
项目负责人
3、参加承接查验工作
天内
1、各专业人员到岗
5
接管进驻
2、管理物资、装备到位
进驻前二
各专业组
3、妥善安排工作人员
天内
4、与协调有关事宜
-3
三、项目进驻前期工作计划
(一)进驻前期工作计划
序号
项目
内容
完成时间
责任部门
1、管理人员、维修工、保安员、清洁
管理处各专业
工统一着装进场;
2012年7
1
2、对及宿舍楼整体环境进行了解;
各专业组
组人员进驻
月14日
3、按及宿舍楼出入口、区域,设置配置
人员到岗。
2
3
4
5
6
7
8
清洁拓荒
绿化管养
资料交接
主管部门沟通
每周例会及管理内容培训
安全管理
内部管理
清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面彻底地清洁
1、普查绿化状况,作好绿化现状记录,并制定维护、整改计划;
2、做好绿化管养实施的;
3、统计绿化品种数量等。
分局相关资料的交接、存档,技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。
对工作进展向主管部门汇报,听取建议,及时按的需求进行改进和调整方案。
管理处每周组织管理骨干召开会议,总结当日工作不足,布置明日工作,并对物业管理内容和具体措施进行培训。
1、排查安全防范重点部位,修改巡逻路线和频次;
2、排查安全隐患,提出整改方案;
3、结合现场情况修订应急预案;
4、落实岗位技能培训、训练;
1、统一考勤、排班、考核的该当、表格;
2、统一交接班、夜间报岗的时间次数,集中受理;
3、统一维修材料的入库、发放的控制方法;
4、现场跟踪修订各岗位作业文件;
5、统一、落实工作汇报制度。
进驻后
两天内
进驻后
一周内
进驻后
二天内
进驻后
进驻后5
天
进驻后
一周内
进驻后
清洁组
环境组
维修组
项目负责
人
项目负责
人
保安中队
长、分队长
现场负责
人
-4
9现场标准化
设备设施承接
10
查验
11档案资料
12环境管理
13维修养护
14标识完善
15总结完善
1、制度上墙(值班室、设备房)
2、统一记录及签到本的挂放、归档、存放;
3、机房、设备房管理标准化;进驻后
4、消火栓、防火门标签完善,洗手间一月内挂保洁卡;
5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。
1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普
查交接;进驻后
2、普查登记设备设施数量,验收设备设一月内施运行状况,编制承接查验资料;
3、档案技术资料交接、钥匙交接。
1、制度、表格领取、分发、登记;进驻后
2、承接查验资料收集、整理、归档。
一月内
1、落实清洁、绿化、消杀到位,落实监
管责任人进驻后
2、制订、提交环境整理、整顿计划;一月内
3、整理、整顿清洁、绿化问题。
1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆;
2、制订设备设施巡视路线、点检部位、进驻后
保养计划;一月内3、制订接管问题整改计划,分步实施
针对现场状况统计和上报标识标牌和上进驻后一
墙制度月内
根据进驻情况,对拟订的规章制度及管理
进驻后一
方案进行修订完善,保证满足使用人的要
月内
求
项目负责
人
项目负责
人
客服组
环境组
现场维修
工
现场负责
人
现场项目
负责人
-5
(二)、项目管理工作前期培训内容要求:
1、仪容仪表与言行规范
2、客服维修岗位礼仪
3、物业项目基本情况:
委托管理内容及特别要求;公司的承诺和标准。
4、客服类:
员工的岗位职责;主要工作程序;表格的填写。
5、环境管理类:
员工的岗位职责;清洁作业流程及注意事项;绿化作业流程及注意事项;
6、消杀服务标准和监管程序;各类表格填写规范。
7、安全管理类:
消防知识培训;治安重点位置防护;重点物资管理;岗位职责;应急突发事
件处理和流程。
备注:
具体培训记录和考核记录见《培训记录》
(三)、关于进驻当天的有关要求:
1、2012年-月-日上午,管理处拟制好联系电话一览表,明确管理处电话、联络人,并上交
甲方领导。
2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格,分为设备、环境、安全查验组分别
进行查验。
并在承接查验结束后,将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。
3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求,个人的工具、装备、
服务、工牌是否配齐。
4、管理处人员必须按商定的时间提前到达,确保人员、物资全部到位。
四、常规期物业管理方案
(一)、甲方物业管理需求说明
1、管理范围:
区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内(正门到侧门间的
人行道及车辆辅道)的物业管理及相关服务。
2、房屋建筑本体的养护、管理。
3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。
物业管理范围内的机电设备设施(包括配
电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调)的运行管理、日常维护保养、
定期维护、故障维修。
4、清洁卫生管理。
包括室内、室外、墙体的清洁卫生,垃圾的收集、清运,以及四害消杀、
化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品,办公桌椅、电脑设备的保洁等。
-6
5、室外绿化的养护和管理;节假日、会议花卉摆放(花卉采购方提供)、室内植物花卉养
护。
6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。
(1)实行24小时的门岗、消防监控和安全防范,及时发现和处理各种安全事故隐患,迅速
有效处置突发事件;
(2)秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查;
(3)秩序维护员要穿着统一的制服,工作规范,作风严谨;
(4)负责每天报纸杂志、信件的接收,做好相关的登记记录;
(5)按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、
(6)管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。
(7)物业档案资料管理。
(二)、常规期物业管理工作计划表
序号
项目
内容
责任部门
工作标准
1、保安管理;
完成公司品
1
保安消防
2、办公楼秩序管理;
安全组
质服务标准、
安全管理
3、消防及生产安全管理;
达到甲方满
4、各类应急事件的处理。
意
完成公司品
2
车辆行驶和
1、机动车辆的停放和安全;
安全组
质服务标准、
停放
2、非机动车的停放和安全。
达到甲方满
意
1、分局本体定期养护和维修计
局本体及相
划;
3关公共设施
2、公共设施的维修养护管理。
维修养护
机电设备设
1、基础资料管理;
2、设备的运行管理;
4
施运行管理
3、设备的维修养护;
和养护
4、节能和环保。
维修组
维修组
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
-7
智能化设施
5管理
电梯运行
6
管理
7环境管理
8文化活动
9品质管理
绩效考核和
10
行政管理
11成本管理
12档案管理
1、智能化设施的维护;
2、掌握操作和预防故障。
1、电梯的运行管理;
2、掌握操作和预防故障。
1、室外绿化养护;
2、室内外清洁、保洁、维护;
3、四害消杀。
1、与委托方共同举办各项文化活动;
2、为委托方提供辅助性文化活动。
1、ISO9001质量体系管理与质量
检查;
2、ISO14001环境体系管理与质量检查。
办公、培训、考核、薪酬。
1、财务账务;
2、费用收取与开支;
3、采购、仓储、办公设备、装备。
1、各种资料管理;
2、各类信息的及时发布。
维修组
电梯中心
环境组
客户服务组
客户服务组
客户服务组
客户服务组
客户服务组
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
完成公司品质服务标准、达到甲方满
意
完成公司服务标准
完成公司品质服务标准
完成公司品质服务标准、
-8
(三)、组织架构
(四)、人员配备
人员配置数量要求表
序号项目名称
主任管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
-9
(五)、管理主要工作措施
甲方标准/
测算
序号指标名称公司品质
依据
要求
达到《深圳
市物业管理
专家考
1
考核评比
三年内
评、打
(写字楼)
分
标准
对管理
服务满
意人数/
2业主满意度95%参加评议的人
数
X100%
有效投
诉次数/
使用人
3有效投诉率低于0.2%
总人数
×
100%
4
有效投诉率
100%
100%
5
专业人员持
100%
100%
证上岗率
投标指标
90分以
上
95%以上
0.1%
处理的有效投诉/总有效投
×100%
培训合格
人数/上
岗人员
主要措施
1、进驻当日即进行全面拓荒,消除卫生死角;
2、建立环境管理制度,完善监督考核机制;
3、制订创建实施计划,落实专人负责;
4、实施效果与个人的薪酬待遇,年终考核挂
钩;
5、实施14001环境管理体系,以及5S的管理办法,保证目标的完成。
1、实行公开透明管理,每季度向甲方领导提交
工作报告,汇报服务内容、自查各项工作达到的标准,使物业管理始终处于甲方监督之中;
2、设立服务电话,每半年向物业使用人作一次
征询意见调查,并对信息进行分析,及时调整和改进管理服务方案;
3、对出现的不合格提出纠正和预防措施,并对
纠正、预防措施的实施进行跟踪、调查处理结果直接向业主汇报公布。
1、严格按ISO900质量保证体系实施日常管理、质量控制;
2、设立二十四小时值班制,受理投诉。
各类投诉信息在3分钟内完成登记,按投诉内容传递至相关责任部门,并在登记本上注明信息传至
何部门、何人。
所有投诉须统一编号,以便跟踪检查;
3、责任部门接到投诉后,应立即采取补救措施,
在预定时间内向客户回复,回复时间不超过一个工作日。
1、管理人员经物业管理专业培训,合格后上岗;2、取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一;
3、维修人员、消防安全人员100%持证上岗。
-10
6
7
8
房屋、公共
配套设施完
好率
房屋及公共
配套设备、
设备完好率
治安案件发
生率
1、接管后10日内组织工程技术人员对办公楼
的房屋及配套设施进行全面的普查,
登记造册;
完好房+
2、编制房屋及配套设施状况编制大、
中修及维
护保养计划,报局审批后组织实施;
基本完好
96%以
3、实行目标责任制,日常巡查、维护服务标准、
95%以上
房的建筑
上
工作责任分散到人,建立三级质量控制网络,
面积/部
使其始终处于良好状态;
建筑面积
4、建立暴雨、台风应急处理预案,提前防范,
严格装修管理,全程跟踪、及时处理、避免损
坏结构、危及配套设施安全的事故发生。
1、接管后1周内逐台对各类设备进行完好状况
普查,发现隐患立即处理;
2、制定达标整改计划,三个月内设备状况达到
品质管理标准;
3、根据设备的重要性,对设备实行分级管理;
完好设备
编制设备维修保养计划、工作标准,保证按计
95%
98%以
总数/设
划执行,确保设备始终处于良好状态;
上
备总数×
4、实行目标责任制,日常巡查、维护、监督检
100%
查工作责任分解到人,严格考核;
5、建立设备、设施检查评比制度,每季度检查,
检查结果与管理处的考核挂钩;
6、建立停电、水浸、暴管、设备故障的应急处
理预案,避免意外的发生,损坏设备。
1、建立24小时巡查制度,按重点与非重点部
位确定巡查路线和频度,实行点线结合,固定
岗与伏击岗结合的巡查,伏击的措施;
2、监控中心24小时值班,持证上岗;
无任何重
3、实行外来人员来访登记制度和跟踪路线制
大事故发
度,重要部位不得进入;
0
0
生(以辖
4、实行大件物品搬出的登记制度,
没有主管部
区公安部
门许可,不得旅行;
门记录为
5、建立车辆档案,严格车辆出入登记发卡制度,
依据
作好节假日、放假期间的普查登记工作;
6、实行三级检查制度,保安队长、班长、保安
中心定期与不定期的检查保安值班情况,落实
考核。
-11
消防设备
消防管理通
设施完好
9过政府规定,100%
100%数量/消
自检完好率
防设备设
施总数量
环境卫生、消达标面积
10杀、绿化达标95%96%以上/总面积
率X100%
利用现代化
手段对物业
11管理进行管
理
维修工程
合格数/
12零修合格率100%100%维修工程总数
X100%
1、制订消防安全管理制度,组建消防应急分队;
2、每天对消火栓、灭火器、防火门、疏散
指示灯等消防设施进行检查,发现问题及时汇报;
3、每月2次消防泵试运行,启动送、排风机;
4、安全主管负责进行消防月检查,保安员每季进行消防全面检查;
5、每年度对消防设备设施全面检查。
1、明确责任区,工作质量、操作规程,要求具体、严格;
2、管理处环境主管严格按作业规程检查,
发现问题立即纠正,每月考核结果与供方经济利益挂钩,严重不合格,立即终止合同;
3公司定期抽查工作质量,严格考核。
1、管理处配置熟练的操作电脑的人员,通
过公司的办公自动化软件,实施文件管理、材料管理、人事管理和账务管理;
2、利用局的内部管理网络系统,随时了解
市局会务、活动的信息、动态,通过网络平台进行信息交流,实现资源共享;
3、运用自动化监控系统、自动化消防报警系统、自动化节能降耗系统,实施科学化的管理。
1、严格按ISO9001质量保证体系实施工程维修、质量跟踪与验收;
2、客户提供的维修材料,在维修前检验其型号,规格与质量,合格方可实施维修;
3、对难度大,复杂系数高的维修工程,由公司的技术部门现场指导、监督与质量控制;
4、所有大中修工程实施业主质量验收签证制度。
-12
附:
清洁卫生、消杀作业详细要求及作业标准
一、清洁岗位分布:
(1)本部:
序号
岗位
服务项目及工作内容
作业时间
1、负责完成管理处各项清洁工作、任务的安排;
2、对现场的清洁环境卫生进行检查和协助清洁工
07:
30—11:
30
1
清洁主管
完成保洁工作;
14:
00—18:
00
3、制订保洁工作计划及安排、员工的管理、培训
及考核。
2
1层
3
2层
4
3层
5
4层
6
5层
7
6层
8
7层
9
8层
10附楼
11地下室
12一楼外围
1层办公室、走廊、大厅、电梯、消防楼梯、门窗、
07:
00—11:
00
消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
2层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防
07:
00—11:
00
设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
3层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防
07:
00—11:
00
设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
4层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防
07:
00—11:
00
设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
5层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防
07:
00—11:
00
设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
6层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防
07:
00—11:
00
设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
7、层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防
07:
00—11:
00
设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
8、层层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消
07:
00—11:
00
防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
附楼2、3、4层会议室、走廊、消防楼梯、门窗、
07:
00—11:
00
消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
13:
40—17:
40
地下车库及附楼1楼走廊、消防楼梯、门窗、消
:
—
12
:
00
08
00
防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。
14:
00—18:
00
一楼大厦周边、车场车道、绿化带清理,配合各
08:
30—12:
00
楼层岗位清理垃圾。
14:
00—18:
30
-13
(2)、宿舍楼:
序号
岗位
服务项目及工作内容
作业时间
1楼外围、天面、1、2层走廊过道、消防楼梯、
07:
00—11:
00
1
一号保洁区
门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁,
14:
00—18:
00
垃圾清理。
2
二号保洁区
3、4、5层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设
07:
00—11:
00
备设施等公共区域的清洁保洁,垃圾清理。
14:
00—18:
00
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- 物业 进驻 管理 方案