上海学校物业管理服务收费规范指南.docx

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上海学校物业管理服务收费规范指南

上海学校物业管理服务收费指南

为了推进上海市学校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费，为各学校物业服务申报财政估量供应支持，依照上海市相关法律法规及收费方法，结合上海市各种学校实质，拟定此收费指南，建议上海市各种学校参照执行。

为了便于理解和掌握，现就相关编制作以下说明：

一、编制指导思想

在本收费标准编制中，按学校物业服务特点以及看法，参照《物业服务定价成本监审方法（试行）》、《学校物业管理服务规范》将收费种类分为六大类，“校园物业基础服务”、“校舍、场所及设施设施管理服务”、“序次保护及消防安全管理”、“校园环境保洁服务、学生公寓住宿服务”以及“校园绿化服务”。

在编制过程中，涉及到国家及上海市相关法律、法规文件可借鉴的内容，参照借鉴。

无相关法律、法规可借鉴的内容，依照各学校物业服务实质并进行广发调研的基础上编制。

本收费标准主要针对服务中人员花销进行划定，按《物业服务定价成本监审方法》中规定的，包括：

人员薪水、按规定提取的工会、职工教育经费以及依照政府相关规定由物业企业缴纳的住所公积金和养老、医疗、失业、工伤、节余保险等社保花销。

其他包括按政府规定应恩赐职工的节假日加班费、高温费、衣饰津贴、中夜班津贴、劳防福利、餐费津贴、培训费、劳动合同解约补充金等花销。

其他，包括了物业企业的酬金以及法定营业税。

其他相关花销，如各种物耗费料花销、专项设施设施的维修养护花销、学校特别服务需求（会议服务、大型活动款待、节能服务）等，将在今后的调研论证过程中渐渐完满。

二、依照相关法律法规依照

1、《中华人民共和国劳动法》（中华人民共和国主席令第二十八号宣告）

2、《中华人民共和国劳动合同法》（中华人民共和国主席令第六十五号）

3、《劳动防范用品管理规定》（劳部发〔１９９６〕１３８号）

4、《物业服务定价成本监审方法（试行）》发改价格【2007】2285号；

5、上海市劳动局市人事局市财政局关于调整中、夜班等津贴标准的通知》的文件（沪劳综发（95）7号）

6、上海市人力资源和社会保障局关于调整本市企业高温季节津贴标准的通知》【沪人社综发（2011）43号】

7、《中华人民共和国营业税暂行条例推行细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局第52命令）

8、《上海市住处物业服务分等收费管理暂行方法》沪价商【2005】011号；

三、参照相关种类文件

1、《上海市住处物业服务分等收费标准》（上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局）；

2、上海市地方标准《学校物业管理服务规范》（DB31/T779-2014）；

3、上海市地方标准《高等学校学生公寓管理服务规范推行细则》（DB31/T637-2012）。

四、其他说明

1、本“收费指南”中人员薪水水平及社保缴费基数均高于2014年上海市最低薪水标准以及社保缴费基数；

2、本“收费指南”中部分花销参照值内容为设定必然条件的花销，详见备注部分。

一、校园物业基础服务

级别

序号

服务内容

服务要求

收费

标准

校园业

基础服务

1

管理处人员

设置

管理处配置最少4名管理人员

46000

元/月

2

管理人员要求

学历：

主要管理人员大学本科学历，一般管理人员高中以上

执业资格：

主要管理人员具备物业管理师执业资格、一般管理人员具备助理物业管理师执业资格

3

服务时间

一周五天8小时，周六、日8小市价班

4

平常管理与服务

1.服务规范应吻合《上海市物业管理规范》、《学校物业管理服务规范》以及《高校学生公寓管理服务规范》

2.建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示

3.365天8小时款待师生报修及投诉

4.平常服务完成率不低于97%

5.物业管理档案完满率不低于97%

6.平常关于师生的投诉需在3个工作日内答复

7.每季度召开一次师生恳谈会，认识师生的实质需求，并予以改进

8.建立学校各种委托设施及房屋的台账资料，物质台账基真吻合率到达95%以上，并每季度更新。

9.每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85

备注：

以上标准依照按一个物业功能进行设计，如服务项目减少或只涵盖校区部分楼宇的物业服务则视情况花销相应减少。

二、校舍场所及设施设施管理

级别

序号

服务内容

服务要求

收费标准

校舍场所及设施设施管理

校舍场所及设施设施管理

校舍场所及设施设施管理

1

人员设置要求

依照实质校区情况配置相应的工种：

主管工程师、高压电工、暖通工、电梯工、一般水电工、泥木工等

117000元/月

117000元/月

117000元/月

2

人员岗位要求

工作经验：

拥有物业维修工作经历3年及以上

执业资格：

必要工种应拥相关执业资格中级证书上岗

3

服务时间

一周五天8小时上班，夜间及周六周日安排值班人员

4

4

4

校舍养护与保护

校舍平常养护

1.房屋外观圆满、整齐，外墙是建材贴面的、无零散；是玻璃幕墙的。

干净光明、无破坏；是涂料的，无零散、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2.楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破坏；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能优异；卫生间、水房等管理圆满。

3.共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆下班业原料、废料、杂物及违章占用等。

天台隔热层无破坏。

校舍计划维修

1.依照校舍各种构、部件的合理使用年限，订立如期养护、修葺计划。

2.依照校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同样的养护要求，拟定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等如期养护、修葺计划。

3.依照防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，拟定季节性预防养护计划。

4.合时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修保护计划。

校舍装修管理

1.对进入校区的施工人员及工具、资料等推行考据、登记管理。

2.督促施工单位装备消防器材、确定消防安全责任人。

3.对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

4.配合学校为装修施工供应供水、供电保障服务。

变配电系统

高压配电柜/低压配电柜

1.配合校方做好高压电气设施检测工作，保留高压电气测试合格的报告。

2.依照规定的周期对变配电设施、设施进行检查、保护、干净。

3.供电维修人员必定持证上岗，一般故障消除时间不高出24小时，一次维修合格率不低于99%。

4.供电设施圆满率98%以上，保证无重要责任事故，保证用电安全。

5.配电间推行封闭管理，装备灭火器材。

6.拟定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

7.遇紧急情况时，应采用必要的紧急办理措施。

给排水系统

活水泵/

消防泵/

喷淋泵/

稳压泵/

潜水泵

1.应如期对给排水系统进行保护、润滑。

2.污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统畅达，各种管道阀门圆满，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户尾端的水压及流量满足使用要求。

3.如遇供水单位限水、停水，按规准时间提前通知校方。

蓄水箱

屋顶水箱

1.保证水质无污染并吻合规定的要求：

生活饮用水水质应吻合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

2.涉及生活饮用水设施的平常使用管理、冲刷消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理方法》执行。

3.水箱每学期由具备资质条件的专业冲刷企业冲刷消毒，无二次污染，冲刷消毒后的水箱应获取水质检测报告，并交校方审察。

空调系统

热泵机组/

VRV空调/分体空调

1.空调系统应由专业维保单位进行如期养护，做好平常空调系统的巡检与记录。

2.空调系统开机前应进行检查，如期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，解析运行记录。

3.每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

4.各种管道圆满，阀件及仪表齐全，无跑、冒、滴、漏。

5.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

6.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规准时间内到达现维修

7.拟定中央空调发生故障应急办理方案

起落系统

起落电梯

1.电梯准用证、年检合格证、维修养护合同齐全。

2.电梯由专业队伍维修养护；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货

3.保证起落电梯24小时正常运行，电梯运行平稳，乘座酣畅，电梯正确启动运行，停层正确。

轿厢内、外按钮、灯具等配件保持圆满。

4.运行出现故障后，维修人员应在规准时问内到达现场维修电梯设施圆满率达到99%。

5.运行出现险情后，应有消除险情的应急办理措施

消防系统

消防报警与灭火系统

1.消防控制中心24小市价班、消防系统设施设施齐全、完好元损，可随时起用

2.消防管理人员掌握消防设施设施的使用方法并能及时办理各种问题

3.中央联动装置工作正常、显示正确；数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整齐；尾端设施安装牢固、地址正确、线路整齐、工作正常。

4.消防泵每个月启动一次并作记录，每学年养护一次，保证工作站工作正常、整齐；消火栓每个月巡逻一次，保持消火栓箱内各种配件圆满；消防带每学期检查一次，阀杆处每学期加注润滑油并做放水检查一次。

5.拟定突生气灾/火情应急方案。

照明系统

庭院照明/楼道照明/

应急照明

1.路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，若出缺损，应及时更换。

2.泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持干净圆满，并保持98%以上的亮灯率。

3.公共电器柜电器设施，遇有故障，应及时办理，保证运行安全、正常。

备注：

以上标准依照校区内涵盖上述各种设施进行计算，设定校区总建筑面积为15万平方米左右，如服务内容以及校区面积相应未达到上述标准则视情况相应减少花销。

三、序次保护及消防安全管理

级别

序号

服务内容

服务要求

收费标准

序次保护及消防安全管理

1

岗位设置要求

学校主要大门配置24三岗次要大门配置单岗安排两组双岗人员进行校区安全巡视

主门岗：

67800

元/门/月

次门岗：

22600

元/门/月

安全巡视：

45200

元/门/月

2

岗位人员要求

从业经验：

有相关工作经验3年及以上

执业资格：

安保人员初级证书

3

服务时间

365天24小时

4

出入管理

1.主校门常开，设24小时三岗，次校门常开，设置24小时单岗。

2.人车分流，校内灵巧车辆推行车辆通行证制度，外来灵巧车辆出入需进行考据和刷卡。

3.出入巅峰时段，有专人负责校区出入口的交通指挥和开导。

安全巡视

1.校区设置特地24小时巡视人员，拟定相对固定的巡视路线，巡逻路线设置覆盖率100%；

2.劝阻和制止危害安全、影响授课环境序次的行为进行劝告和制止。

3.每日授课、办公活动结束后，对授课、办公场所进行巡査、清场。

4.巡视中发现各地域内的异常情况，采用必要措施，启动相应的应急方案

车辆出入管理

1.设定校区内固定停车点，引导车辆停放整齐。

2.教职工车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆鉴别率100%。

3.校内道路拥堵时及时开导车辆，保持大门出入通道畅达。

消防检查和演练

1.无重要责任火灾。

2.预防为主，培养职工火情办理能力，每学年二次全体职工参加的消防演练。

3.每个月系统检查楼内消防设施设施的功能性检查消防设施设施圆满情况，圆满率100%。

4.消防培训率100%。

突发事件

1.突发事件响应率100%。

2.突发事件办理率100%。

3.突发事件演练率100%。

四、校园环境保洁服务

级别

序号

服务内容

服务要求

收费标准

校园环境保洁服务

校园环境保洁服务

校园环境保洁服务

1

保洁人员设置

公共地域3500㎡/岗；室内地区1500㎡/岗；外场道路1.5万㎡/岗

公共地域：

1.57

元/月.平方米

室内地区：

3.66

元/月.平方米

外场道路：

0.37

元/月.平方米

公共地域：

1.57

元/月.平方米

室内地区：

3.66

元/月.平方米

外场道路：

0.37

元/月.平方米

公共地域：

1.57

元/月.平方米

室内地区：

3.66

元/月.平方米

外场道路：

0.37

元/月.平方米

2

人员岗位要求

从业经验：

相关工作经验3年及以上

3

服务时间

一周六天7小时工作

4

4

4

外面场所及

绿化的保洁

1.道路地面、广场所面大件垃圾≤1件；

2.绿化内大件垃圾≤1件；

3.室外体育场所面明显垃圾。

授课及授课辅助用房保洁

楼内公共地域

1.房屋周边地域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾；

2.平台台阶保持干净；

3.楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾；

4.扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘；

5.消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰；

6.垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋；

7.开放式地沟无大件垃圾。

公共教室和阶梯教室

1.桌椅保持干净、水迹和污渍；

2.地面保持整齐，无大件垃圾；

3.阶梯教室多媒体设施保持整齐表面无明显积灰；

4.垃圾桶表面无污迹、无积灰。

公共洗手间

1.坐厕内、小便池内洗漱干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；

2.间隔、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；

3.地面整齐、无污渍、无积水；

4.镜面保持光明，无明显水迹，面盆无水锈；

5.废物箱表面无明显积灰、无异味；

6.洗手间内保持空气清爽、无异味；

会议室

1.门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰；

2.桌、椅、隔栏无污渍、无积灰；

3.地毯整齐，无污渍；

4.玻璃幕墙光明、无污渍，横档无明显积灰；

5.室内空气无异味。

指定办公室

1.办公家具、椅子无明显积灰；

2.门、门框、照明开关无污渍、无明显积灰；

3.内側玻璃幕墙光明、无污渍；

4.窗帘干净整齐；

5.废纸篓无污渍、垃圾不满溢；

6.室内空气无异味。

电梯轿厢

1.电梯轿厢四壁光洁光明、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光明、无污迹；

2.操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕；

3.每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹；

4.保持轿厢内空气清爽、无异味。

生活辅助用房

楼内公共

地域的保洁

1.地面每日打扫二次，其中门厅每日打扫二次，每日拖洗一次，地面干净。

2.楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹四次。

3.消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹一次。

4.天花板、公共灯具每学期除尘一次。

公共洗手间/盥洗室

1.坐厕内、小便池内洗漱干净，保持无异味、无垃圾、无积水；

2.间隔、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；

3.地面整齐、无污渍、无积水；

4.镜面保持光明，无明显水迹，面盆无水锈；

5.废物箱表面无灰尘、无异味；

6.洗手间内保持空气清爽、无异味。

学生浴室的保洁

1.墙面，门、门框、照明开关无污渍、无积灰；

2.换衣箱表面无污渍、无积灰；

3.洗手盆表面整齐、无积垢；

4.金属配件表面光明、无明显伤害；

5.玻璃窗、化妆镜光明、无污渍；

6.地面整齐、无污渍；

7.废纸篓不满溢，无异味。

垃圾清运

1.垃圾箱筒表面无污渍、无积灰；

2.垃圾箱筒内的垃圾不高出3/4的高度；

3.垃圾清收率不低于99%。

卫生消杀

1.无老鼠活动迹象；

2.室内地区无苍蝇、蟑螂活动迹象；

3.蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室宣告的虫害密度控制标准；

4.虫害控制措施看守达到100%。

备注：

以上标准只涵盖了物业保洁服务中老例服务内容，专项服务如外墙冲刷、大理石晶面办理、地毯冲刷等将另行拟定。

五、学生公寓住宿服务

级别

序号

服务内容

服务要求

收费标准

学生公寓住宿服务

1

岗位人数设置

配置4岗/班.门设置2人/岗巡视检查

33600

元/月/幢

2

管理人员要求

从业经历：

从事相关宿舍管理工作3年及以上

3

服务时间

全天24小时

4

再生入住管理

再生入学迎新

与准备

依照学校住宿分配方案供应迎新服务

入住的分配

依照学校入住相关规定供应入住分配服务

授课期

管理

宿舍

值班

1.学生宿舍楼设专职宿管门岗，推行分时段封闭管理；

2.外面人员未经同意不得进入学生宿舍。

巡楼

管理

负责楼内防火安全以及序次保护及安全宣传教育

假期

管理

留宿

管理

1.对假期、假日留校住宿的同学要关心照顾，合适组织有益身心健康的各种文体活动。

2.做好假期同学集中住宿的相关服务工作。

空房

管理

做好无人寝室的通风和检查工作

计划性养护

配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护

学生退宿管理

一致退宿/

个别退宿/换房管理

依照学校相关规定，办理一致退宿/个别退宿/换房服务

财富清点

共用设施设施或个人设施设施等公物发生人为损毁、丢掉的，按市价赔偿；

六、校园绿化服务

本服务参照《上海市住处物业服务分等收费标准》中绿化养护三级注明推行。