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土地估价师考试笔记
土地价格概念
第三部分地价理论
第一章土地价格
一、考试大纲要求:
一、土地价格的概念
(一)考试目的
测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1.土地价格概念
(1)土地价格的内涵与外延
(2)我国土地价格的形式
2.土地价格的主要特征
(1)土地价格是权益价格
(2)土地价格不由生产成本决定
(3)土地价格主要由土地需求决定
(4)土地价格呈上升趋势
(5)土地价格具有明显的地域性
3.土地价格的类型
(1)按土地权利分类:
土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格
(2)按土地价格形成方式分类:
交易价格、理论价格、评估价格等
(3)按政府管理手段分类:
申报地价、公告(示)地价等
(4)按土地价格表示方法分类:
土地总价格、单位面积价格、楼面地价等
(5)按土地的存在形态分为:
生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
(6)按土地交易的方式分为:
拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格
(7)按土地价格使用目的分为:
买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等
(8)其他一些划分方法形成的土地价格
4.我国土地价格的主要类型
5.我国土地价格理论的发展历史
(三)考试基本要求
掌握:
土地价格的定义,土地价格主要特征和我国土地价格的内涵;
熟悉:
不同分类方式下的土地类别,我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素;
了解:
我国土地价格理论的发展历史。
二、本章知识汇总:
1.1土地价格概念:
从内涵上看,土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。
购买土地实际上是购买土地的权利,也是购买一定时期的土地纯收益,土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同,在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家,我国实行土地公有制,土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格。
它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的一种实现形式,仅是土地所有权价格的一部分。
但由于我国土地使用年期较长,一般都在50年左右,而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利,又类似于土地所有权,因此,在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
土地价格的主要特征
1.2土地价格的主要特征
1)土地价格是权益价格
土地不具移动性,其可转移的并非土地本身,而是该土地的权利和收益。
谁获得了土地权益,谁就可以从这块土地收获产品和服务,这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。
因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。
土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2)土地价格不由生产成本决定
土地价格不是土地成本的货币表现,不依生产成本定价。
由于土地是一种自然物,不是人类劳动的产物,所以没有价值,自身无所谓生产成本;并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动,不足以表现其价格,现实中土地的开发成本,主要是土地的投资与回收及其应得投资收益,实质是地价的附加。
因此土地价格不由生产成本决定。
3)土地价格主要由土地需求决定
与一般商品的价格决定一样,土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。
但是从宏观上看,土地的自然供给是一定的,土地经济供给的弹性很小,而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化,因此从长远和总体上看,需求是影响地价的主要方面。
4)土地价格呈上升趋势
首先,随着社会经济的发展和人口不断增加,由于土地的稀缺性,其供给弹性很小,对土地的需求总是持续增加的,致使地价不断上涨;其次,社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达,工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小,从而整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。
5)土地价格具有明显的地域性
在地区性市场之间,因为土地位置的固定性,土地无法像其他商品那样可以到处移动,致使地价具有明显的地区性特征,各地域土地市场之间,很难相互影响,不能形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内,土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显,难以标准化,因而土地价格千差万别。
土地价格的类型
1.3土地价格的类型
1)按土地权利分类
土地所有权价格
是一种土地所有权转移价格,或说为买断价格。
土地使用权价格
是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。
土地租赁权价格
指租赁期内客观市场土地租赁价格与实际土地租赁价格之间差额的资本化。
土地抵押权价格
指抵押土地的清算价格扣除抵押土地负债总额、税金及拍卖费用后的余额。
其他他项权利价格:
如地上权、地役权、空间利用权价格等
2)按土地价格形成方式分类
交易价格
指通过市场交易形成的土地成交价格
理论价格
指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
评估价格
指由专门的机构和人员,按照一定的程序和方法评定的土地价格,包括交易底价、基准地价、课税价格等
3)按政府管理手段分类
申报地价
由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
公告(示)地价
是政府定期公布的地价,它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据
4)按土地价格表示方法分类
土地总价格
指某一宗土地的整体的价格
单位面积价格
简称单价,指单位土地面积的土地价格
楼面地价
土地单价的一种表示方法,以单位建筑面积来表示土地单价
其中:
在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
在这种情况下,楼面地价与土地总价的关系为:
楼面地价=土地总价/总建筑面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率的关系:
楼面地价=(土地总价/总建筑面积)*(土地总面积/土地总面积)
=土地单价/容积率
认识楼面地价的作用非常重要,在现实中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
注:
容积率=总建筑面积/建筑用地面积
5)按土地的存在形态分类
生地
价格
指已完成土地使用批准手续,而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下,一定年期的土地使用权价格。
熟地
价格
指完成了土地开发等基础设施建设,具备建设条件的正常市场条件下,一定年期的土地使用权价格
毛地
价格
指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下,一定年期的土地使用权价格
净地
价格
从物质角度来讲,净地是指完成基础设施配套,场地内达到开工条件的土地;从权属角度看,是指没有设定他项权利,土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地
6)按土地交易的方式分类
拍卖
价格
即拍卖日对土地进行拍卖的底价,一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格
招标
价格
指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加投标时,根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的标底或者底价
协议
价格
指市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者通过充分协商后达成的成交价格。
挂牌
价格
是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并进行更新的价格。
7)按土地价格使用目的分类
买卖价格
是土地权利和预期收益的交易价格,即地租的资本化
租赁价格
我国土地租赁存在着两种不同的方式:
国有土地租赁和土地使用权出租,具体指以上两种租赁的交易价格。
抵押价格
是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的正常市场价值。
课税价格
是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格
征地价格
指征用、征收土地时给予的补偿金额
我国土地价格的主要类型
1.4我国土地价格的主要类型
在我国的土地市场中,已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式,例如:
根据地产市场状况,在一定区域内形成的区域平均价;政府确定实施各项土地管理措施所依据的地价标准;清产核资中反映占用土地资产量的地价标准;股份制企业土地作价入股的地价标准;政府出让土地使用权确定的最低价、期望成交价格及实际出让价格等等。
因此,借鉴国内外土地估价与地价管理的成功经验,根据我国地价管理制度的特点和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型:
1)反映城镇整体地价水平,作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价;
基准地价是某一时点的土地使用权价格,这一时点就是基准地价评估的基准日。
基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。
2)反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价;
标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
标定地价是宗地地价的一种,由政府组织或委托评估,并被政府认可作为土地市场管理的依据,其评估方法与一般宗地估价方法相同。
标定地价与基准地价一样,由政府定期公布。
3)反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平,供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价;
4)反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格,由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价;
5)以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。
上述5种类型的土地价格相互作用,相互联系,在我国地价体系中起到不同的作用,具有不同的地位,显示出不同的特点。
从地价的性质看:
基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价,是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价,而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
从地价的特点看,基准地价属于区域平均地价的一种,是目前我国最常见的区域平均地价形式,标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言,故都属于宗地地价类型。
若按各地价在地价体系中的作用和地位分析,基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的,对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用,因而是我国地价体系的核心;标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式,因而是地价体系的主要成分;而成交地价反映的是地产市场的现实,故是地价体系内最关键的参照指标。
我国土地价格理论的发展历史
1.5我国土地价格理论的发展历史
现代土地价格评估理论形成于19世纪末,英国经济学家阿尔雷德•马歇尔(AlftedMarshall,1842—1924)作为新古典学派的代表人物,他在边际效用价格理论基础上,应用古典学派的“供应一成本分析”地租地价,提出土地价格是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。
古典经济学家的地租地价理论和马歇尔的均衡价格理论,共同形成现代土地价格评估理论。
收益还原法、市场比较法和成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法一直沿用至今。
20世纪80年代中期以来,我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成,在马克思地租理论的基础上,形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。
发展了马克思主义地价形成理论,并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论),来指导我国的土地使用制度改革与实践,取得了巨大成就。
1、主要地价影响因素
一、大纲要求:
(一)考试目的
测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1.主要地价影响因素
2.主要地价影响因素的作用规律
3.不同用途地价影响因素的特点
(三)考试基本要求
掌握:
主要地价影响因素的种类;
熟悉:
主要地价影响因素的作用规律,不同用途地价影响因素的特点。
二、本章知识汇总:
影响土地价格的因素,可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。
1)一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
这些因素对土地价格总体水平产生影响,是决定各个地块土地价格的基础。
①行政因素
行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。
国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发,制订有关政策,或推动土地的转移,或限制某类土地的利用等,从而达到提高土地总体利用效益的目的。
这种干预,对土地价格影响至关重大。
影响地价的行政因素有:
土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
土地制度:
包括土地所有制和土地使用制等。
土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。
住房制度:
住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标,从而促进了房地产投资的良性循环,推动了地价的合理实现。
城市规划:
在城市规划中,对用途、容积率和建筑密度的规定,对地价有重要的影响。
地价政策:
高地价政策即政府放开对地价的管制,会促使地价上涨;低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨,从而导致地价水平的下跌或停滞。
同时,地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣,从而影响地价的高低。
税收政策:
税赋增加--→居民和企业的储蓄减少--→社会投资减少--→经济增长幅度降低--→企业无力或不想扩大投资--→土地需求降低--→土地价格降低。
行政隶属变更:
行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。
通常分为以下两类,一是级别升格,如某一城市由县级市上升为地级市,或某非建制镇上升为建制镇等等;另一类是级别不变,其管辖权由原地区划归另一地区。
②人口因素
②人口因素
人口状态是最主要的社会经济因素。
人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。
人口密度:
人口密度提高,对土地的需求上升,导致地价上涨。
人口素质:
这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。
人口素质高的住宅区通常社会秩序安定,环境优美,给人们形成良好印象,间接引起对该类住宅区的需求增加,促使地价上涨。
家庭人口构成:
由于传统生活方式改变及城市化的影响,家庭结构越来越小。
传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代,家庭结构越小,对住宅的需求相应增加,对小面积套房和出租性住宅的需求也会增加,从而导致住宅用地的地价上涨,而且这种上涨的趋势越来越明显。
③社会因素
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。
影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。
政治安定状况:
政局稳定,则房地产投资的运转渠道正常,风险小,资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润,从而投资者的投资信心增强,带动地价上升。
社会治安状况:
社会秩序良好,人们会感到安全,从而愿意投资、购物、居住,因此带动地价上升。
房地产投机:
这个因素对市场地价水平有突出的影响。
土地供不应求,投机者抢购哄抬地价;土地供大于求,投机者抛售使地价下跌。
城市化进程:
城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面:
一是城市地区人口分布密集的地点,地价涨幅较高;二是人口迁入比例高,即城市化进程速度快的地区,地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。
④国际因素
④国际因素
国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。
国际经济状况:
一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外,总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。
随着世界市场的进一步开放,这种联系只会越来越密切。
因此,一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关,地产市场状况也不例外。
国际政治因素:
国家之间关系良好,外交环境宽松、和谐,有利于投资者的越洋投资,致使土地需求和地价上涨;反之,对立国家彼此经济封锁,限制人员往来和资金的流向,其结果就是对土地的需求下降,地价下跌。
⑤经济因素
⑤经济因素
经济情况的演变对国计民生及国际地位的影响有着重要的作用。
在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中,一切民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。
经济发展状况:
衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。
国民收入增加,意味着社会总投资增加,对土地的总需求不断扩大,带动土地价格上涨。
从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看,土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。
储蓄和投资水平:
储蓄水平和投资水平是正相关的,即储蓄增长则投资也相应增长。
这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。
因此,分析储蓄和投资水平对地价的影响,就可以用分析储蓄水平对地价水平的影响来概括。
当储蓄能力愈大而且储蓄意愿愈高时,储蓄额越多,资本积累就越快。
从资本积累的角度看,房地产价格比其他财产价格总量要高。
一般家庭购买不动产时,必须经历一段较长时间的储蓄,而储蓄率高,有利于资本的积累,才能提供足够的购屋准备款。
所以,储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。
一般地讲,一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期;储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时,则是房地产热潮期,此时地价会飞涨。
财政收支与金融状况:
财政、金融状况的外在表现是货币供给量,其增加则表示市面上的流通资金增加,即社会闲散资金增加。
游资过剩会导致过多的货币,争相购买少数的货品,特别是购置可以保值的房地产,造成对房地产的需求增加,促使地价上涨。
居民收入和消费水平:
从收入水平和消费水平变化中看不动产市场,一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高;三是高收入者有较高的自有住宅比率,与之相应的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。
物价变动:
房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性,因此物价变动对房地产市场的影响成正比,需要说明的是,房地产价格巨涨,只会发生在城市地区,乡村地区较少受影响,甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。
利率水平:
一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款项,所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。
为此,投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策,特别是了解利率水平的变化。
2)区域因素
2)区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。
这些条件相互结合所产生的地区特性,对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。
①繁华程度:
主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。
商业服务业的规模等级越高,土地利用的集聚效益越高;且土地效用随着距离商服中心距离的增加,呈现递减的变化趋势。
②交通条件
影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。
③基础和公用设施条件
影响地价的基础设施条件,主要包括基础设施和公用设施两大类。
指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。
这些投资有的含于土地之中,对地价产生直接影响;有的则通过影响区域周围的环境,间接影响土地价格。
④环境质量
影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境,包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。
⑤城市规划限制
影响地价的城市规划因素,主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。
3)个别因素
3)个别因素
个别因素是指宗地本身的条件和特征,因而又称宗地因素。
个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,是同一区域内地价差异的重要原因。
影响地价因素:
①面积
宗地面积必须适宜,过大、过小都不适宜土地利用
②宽度
临街宽度过窄,影响土地使用,也影响展示效果和收益
③深度
宗地临街进深过浅、过深,都不适合利用,从而影响地价
④形状
宗地形状以矩形为佳,其他如三角形、梯形、不规则形等都不便于利用
⑤坡度
坡度过大,不容易开发或使开发成本过高
⑥宗地基础设施条件:
指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、电讯设施等
⑦宗地临街状况:
宗地是否临街,前后均临街或街角地等,对宗地地价都有很大影响
⑧城市规划限制:
作为个别因素考虑的城市规划因素,主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
⑨土地使用年限:
决定了可以使用该土地并获取收益的时间,从而直接影响地价
2、地价影响因素的作用规律
(1)一般因素从宏观上对土地价格的总体水平产生影响。
(2)区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。
同一区域因素对不同用途土地价格有不同的影响。
(3)个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,是同一区域内地价差异的主要原因。
3、不同用途地价影响因素的特点
一般来讲,商业用地特别注意繁华程度、营业环境和收益状况;居住用地特别注重治安状况、环境优美;工业用地特别注重交通运输和水、电等条件。
地租概念
地租理论
一、考试大纲要求
三、地租理论
(一)考试目的
测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1.地租概念
2.马克思地租理论
(1)级差地租
(2)绝对地租
(3)垄断地租
(4)矿山地租
(5)建筑地段地租
3.新古典城市地租理论
4.地租与地价的关系
5.地租理论在土地估价中的应用
(三)考试基本要求
掌握:
地租的定义,地租与地价的关系,我国土地价格的内涵;
熟悉:
马克思主要地租理论,新古典城市地租理论;
了解:
地租理论在土地估价中的应用。
本课由于结构调整,将地租与地价的关系放在了新古典城市地租理论之前讲解。
详细讲解:
3.1地租概念
地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。
地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。
马克思从土地所有制入手对地租进行分析,论证了无论地租的性质、内容和形式有何不同,都是土地所有权在经济上的实现;并且严格区分了地租和租金这两个范畴,指出:
“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。
马克思主义地租理论
3.2马克思主义地租理论
马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上,根据地租产生的原因和条件,把地租区分为级差地租和绝对地租,指出这是资本主义地租的两种基本形式。
此外,还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
1、级差地租
①概念:
级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。
资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相联系,故称为级差地租。
②马克思对资本主义级差地租的实例分析:
A、假定前提条件:
资本主义的生产关系在农业中已占统治地位,资本在国民经济各部门之间,在农业和工业之间可以自由转移,平均利润、生产价格已经形成,农产品像其他一切商品一样,按照生产价格出售。
B、实例分析:
根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别,把土地划分若干个地块,分为优、中、劣三个等级,分别由各租地农场主耕种。
尽管他们在相同面积的土地,投入等量的劳动和相同的资本,也会形成不同的劳动生产率,使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量,其个别生产价格就会相应最高。
假定农产品的社会生产价格,也像工业中产品价格,是由社会平均必要劳动时间决定的,或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。
那么,劣等地所生产的产品的个别
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