某超市选址评估实施报告告.docx
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某超市选址评估实施报告告.docx
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某超市选址评估实施报告告
上海XX超市选址评估报告
标案名称:
上海市XX商贸有限公司(XX超市)
标案位置:
上海市宝山区XXX路XX号
标案面积:
1300平方米(25.55×50.9),地上一层;另办公区200平方地上二层。
标案概况:
商铺面积为1300平方米,顶高4.68M(梁高4M),柱心距基本为8.3×8.3M,柱规格550×550MM,消防管道高3.8M,第一次消防验收已通过,房租为2.1元/M2/天,电费为1.1元/度,水费为3.8元/吨,物业为3元/M2通讯自理。
地面已铺地板砖,墙面基础刮白,电源预留150KV,无卫生间设施。
图1XX超市(标案)
标案商圈概述
一、XX生活广场基本情况
1、商业成长性前景规划图
图2XX生活广场规划图
各功能区商业形态划分
核心功能区:
该项目处于整个项目主体核心区域,该区域只提供给大型品牌商业
2、项目经济技术指标
地块性质:
商业用地
占地面积:
20000平方米
使用面积:
519号:
地上为上下两层,2983×2﹦5966M2;可做办公/商铺,含走廊、厕所472×2﹦944M2,可做办公/仓库;
517号:
地上为上下两层,1852×2﹦3704M2;
地下停车场面积:
3800M2;地上停车场面积:
3000M2;
管道排污量:
坡度排污,管道直径1米;
供气:
煤气0.9元/M3,天然气2.1元/M3;
供水:
商业标准,商业用水3.62元/吨
供电:
商业用电标准,浮动价格,基本在0.97—1.10元/度之间。
3、实地调查
(1)实地人口调查情况:
XX人口密集,入住率高,主要因为
A、与顾村交界,小区密集,本地人为主
B、出行方便,距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小距离;
C、停车场:
地上地下总面积6800M2均可停车,灵活方便;
D、地理位置:
该案位于富联路与蕴川路(一号线)地带的中心衔接处。
该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境;
E、周边商业配套:
周边社区较多,基本的商业、局部区域生活配套较成熟;
F、交通便利:
该案距1号线“共富新村”1.5公里交通便利,公交:
宝山3路,宝山1路,宝山社区巴士,在该案100米内均有站点。
图3标案门前站牌
G、人、车流量:
因中断商业未启动,通过现场记录与概算,平均单项人流量为18人/分,车流量为38辆/分,按照成熟商圈人流量58人/分的标准计算,该案明显人流量过小,车流量较为充足。
(2)周边商业市场调查
下图商业街在XX路西侧距该案750米处,经营业态以美食及路面店铺为主。
对面为润通菜市场,是该区域的主要生鲜场所。
图4标案西侧1公里十字路口西北方商业区(XX西路与富联路)
图5标案西侧1公里十字路口东南方商业区(润通菜市场)
右图(图6)为XX西路西侧,距该案1.5公里,世纪联华在商业街对面,面积约4千平方米,是本街区最大的零售场所,停车场在地下,地面无停车场。
在XX西路小
超市与便利店较多,约十多家,标准菜市场一处,商业街中餐饮业尤为旺盛,如肯德基西式快餐、天合火锅城、重庆鸡公煲、其它商业较为凌乱。
图6XX生活广场东侧菜市场
(3)周边居民部分
A、步行约10—20分钟范围进行市场调查。
如下图所示:
图7商圈覆盖图
B、该案向东方向步行十分钟范围。
依次经过XX馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。
如图所示:
图8标案向东10分钟区域图
C、该案向西方向,步行十分钟范围。
依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑
(二)、丽景花园、檀乡湾
(一)、檀乡湾
(二)。
如下图所示:
图9标案向西10分钟区域图
4、道路/商业设施
(1)
该案100米内有3个公交站点,地铁站与该案在1.5公里距离内,西侧
富长路即将动
工,政府计划
2013年年底完
工;商业外围路
面基础设施装修已完善,管道铺设到位,消防落实到位。
(如上图10)
(2)其余根据入住商业特征要求在进一步完善。
5、现存商业格局对本项目影响
(1)东西两侧繁华地段商业已基本成熟;
(2)我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处,商业未得到有效开发利用。
(3)XX路有大型超市的班车;
6、人口流动示意图
为了解项目周边市民的日常流动情况,已对区域内的动线进行了市场调查:
图11人口流动基本动向图
以上图所示可知,区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站,其次是宝安公路方向。
每条专线在该案均有站点,是必经之处,因本项目处两端繁华中心衔接位置,而且沿街商铺未得到有效开发利用,因此在消费支撑力上要有较好的支撑引导措施跟进。
为此XX生活广场计划在商业入住后开通双向免费班车,届时局面会得到有效的改善。
7、XX生活广场优势:
XX生活广场的总面积20000平方米,层高两层,地上地下有足够的停车位,楼宇跟前向北延伸的富长路即将开始动工,在距该案东西两侧100米内均有公交站,该案东面是绿地公园早晚人比较多,在该案锻炼的人也比较多,马路对面是篮球场,周末开车来打球的人比较多,其余时间也有,有利开发高消费群体。
商业氛围的培养期:
前期进驻业主或多或少无法形成良好的商业氛围,且本商业需要一定的培养期,随着商业的进驻增加,以及我们人性化配套服务推出,大众对本商业的认可度和需求度的提高,商业的局面会逐步转好。
8、人口增长性分析
目前以该案为轴心各向东西两方步行10分钟区域,现有人口在3.5万—4.5万之间,该案西南对面是“绿地”檀乡湾二期已开盘,为高端别墅区。
另外对面的绿地石库门商业也已开盘,下三层为商铺,高层为办公。
西北方向新楼盘正在施工中。
9、XX生活广场社区商业中心运作思路
运作思路
该项目为沿街式商业布局,按规模和辐射范围分:
内向服务型(服务对象是一公里范围内9个入住满额的社区居民);外向型(服务范围可延伸至社区外部消费人群及流动群体)。
该案的主要职能,是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境,在满足周边社区居民日常生活需求的同时,更注重消费水平进行组合,力争实现人性、和谐、品质、便捷、愉快的现代的人文商业。
该案的运作核心,是从前期的市场调研、招商,到后期的营销推广、经营,都以整体“经营为先”,共同促进发展。
放水养鱼,他们清晰的知道与商家的利益不是对立的,而是相互依存的。
持续经营才是各方共同的根本利益所在。
频繁的更换承租人,只能是死路一条。
招商思路
他们将其分为四个部分:
主力店、次主力店、独立精品店和特色店。
该商业地处东西两处繁华点的中心衔接地段,着于眼前及今后的发展,他们计划采取如下几点入手开展基本面:
●有效运作手段打开局面:
以“为人民服务”为本,不断推出人性化行动塑造口碑。
●准确商业定位,提高一次性成功率
●前瞻性商业布局,考虑长远;
●不断挖掘潜在力,全方位拓展人流。
二、投资预估分析
1、前期资金投入
房租:
73万(交6押2)
装修:
30万(门头、墙面处理、包柱、架设灯带、卫生间、操作间、
木制作等)
设备:
50万(立式风幕柜、冰柜、POS机、电子秤、货架、其它陈列
道具等)
货款:
100万
车辆:
7万
流动资金:
40万
合计:
300万
2、全年费用预估
超市房租:
1300M2,2.1元/M2/天,2730元/M2/天;81900元/M2/月;
98.28万/M2/年
办公房租:
200M2,1.7元/M2/天,340元/M2/天;10200元/M2/月;
12.24万/M2/年
宿舍房租:
四套三居室,2000元/套/月;8000元/月;9.6万/年
人员工资:
12万/月;144万/年(明细如下表)
职务
工资
人数
小计
职务
工资
人数
小计
店长
8000
1
8000
财务
2
15000
主管
4000
3
12000
采购
4500
2
9000
资讯
3000
2
6000
防损
3000
4
12000
收货
3000
1
3000
收银
2500
4
10000
送货
3000
1
3000
文员
3000
1
3000
理货
2500
14
35000
水电工
4000
1
4000
合计
120000万元
电费:
20000元/月;24万/年
水费:
10元/天;300元/月;3600元/年
公关费:
10万/年
生活杂费:
1万/月;12万/年
全年费用合计:
310.48万/年;25.87万/月;8625元/天。
销售保障:
按毛利15%计算,营业额需做到5.75万/天;172.5万/月。
3、全年销售预估
客流量:
按统计数字每分钟18人计算,营业时间内840分钟为15120人
流,按20%进店客流计算,客流量为3240人
客单价:
根据同行业平均标准预估25元/单
销售额:
25×3240﹦81000元/天243万/月;2916万/年(毛利437.4
万/年)
外租区:
5万/月;60万/年
营业外收入:
1万/月;12万/年
合计收入:
437.4+60+12-310.48=198.92万
4、销售风险预估
客流量:
1500人
客单价:
22元/单
营业额:
33000元/天;99万/月;1188万/年(毛利178.2万/年)
外租区:
2万/月;24万/年
营业外收入:
3000元/月;3.6万/年
合计收入:
178.2+24+3.6-310.48=-104.68万
三、投资可行性分析
综合以上数据及概况进行分析,该案目前尚处培养期,没有成熟的商业氛围,人口密度还不够密集,属于投资劣势;但房租相对该区平均价(6元/M2/天)较低,地处两个繁华商业地段中间,且是十字路口,升值空间较大,该案的外广场及停车位都很大,方便有车顾客消费,对面的篮球场及东侧绿地,都是附近居民休闲的主要场所,更有助于吸引消费者,从而也成为该案的优势。
所以,投资成功可能性较大。
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