富力盈盛广场营销策划方案工作范文.docx
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富力盈盛广场营销策划方案工作范文
【富力盈盛广场营销策划方案
篇一:
广州某商业广场营销执行方案
第一部分项目分析
市商业地产的市场现状
(一)近期xx市商业地产市场概况
20XX年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下,呈现出稳步发展的势头,在售和在租的的大型商场亮点频现,正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织(布艺)城、十甫名都等大型商业,分布在市内各个热点区域,四面开花,去年的商用物业大旺,呈现一派喜人景象,主要表现在以下六方面:
1、体验式商铺开发(SHOPPINGMAII)引领潮流
体验式商铺开发(SHOPPINGMAII)是20XX年最流行的商业形态,不少商用物业发展商竞相尝试,去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。
据悉,目前xx在建的MAII有5个,天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场,位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。
除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。
xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。
xx广场就项目的实际情况,借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨
由于xx经济的持续高速发展,加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持,xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环,且各类专业市场的表现的非常繁荣。
20XX年下半年陆续有专业市场商铺推出市场,销售和出租情况都相当理想。
如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场,布艺专业市场有海印盛贤纺织(布艺)城,美容美发专业市场有美博城,电脑专业市场有颐高数码广场等,我司认为,专业市场的选址十分重要,去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方,或者在传统的商业街,这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色,对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用,也是商用物业发展商喜欢的形式之一。
20XX年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势,如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等,都很受置业者、投资者和消费者的关注。
根据发展趋势,所以四楼考虑作为儿童主题的商场。
因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用,所以建议五楼做主题餐饮,设置西餐厅和咖啡馆,如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺,一靠地理位置。
二是靠聚集人气,此外还看能否提供齐全的商品种类,让顾客实现“一站式”消费。
如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户,一是可以提高档次,另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。
经过招商部的努力,主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增
20XX年11月1至12月20日,共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告,比9-10月份多出4个,其中xx市内有34个,市外有2个。
报纸的广告量为13337664元,比9-10月份增加%,其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99%。
广告投放量原定为500万,我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要,应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求,总体价格走低。
20XX年1-9月xx市批准的商预售面积达平方米,成交面积为万平方米,同比增长%和%。
xx市特别是八区商铺的供应量大增,呈现出迅猛发展的势头。
受供应量的巨大影响,虽然20XX年前三季度的成交量与20XX年相比有较大幅度的增长,但少于20XX年的供应量,目前市场的售货量仍较多,有待市场进一步消化。
同时,因20XX年商铺市场供大于求,导致20XX年的商铺成交价继续下滑,八个区的商铺成交均价为9810元/平方米,与20XX年商铺的成交价格同期大幅下降了%。
不过,受城市规划和市政建设等利好因素影响,现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-20XX年全市商铺成交均价表
(单位:
万平方米)
(二)、近期xx市商业物业市场发展变化
数据:
xx市国土房管局及xx市房地产交易所
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看,预计未来一年xx市商业市场有以下趋势:
全市各片区商铺走势差别较大,专家预计,20XX年xx市热点地区的商铺价格仍
将稳中有升,但幅度不会太大,其中,地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬,而其他商铺市场的价格走势会与20XX年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:
东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米,实用率是80%折合实用面积售价60000元/平米。
xx广场因为街铺的数量很少,如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米,那么我们认为风险很高,因此建议首层建筑面积销售均价为28000-30000元/平米,负一层建筑面积销售均价为13000-15000元/平米应该比较适合。
位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出,由于其成本较低,租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。
因此建议本项目的租金适当降低首层180-200元/平米,负一层100-120元/平米之间。
二、项目概况
(一)项目基本经济技术指标
结合项目推广的需要,和项目作为MAII的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米.
(二)xx现时情下项目S、W、O、T的变化
1、项目优势(S)
1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道,地理位置昭示性强,易引起往来潜在客户关注;
2)、地铁5号线的区间站紧邻本项目;扩大了项目的辐射区域。
3)、靠近多条城市交通要道,享有优越的城市交通条件;倚靠东西主干道黄埔大道,多路公交车途经本项目及周边区域;
4)、员村二横路是区域板块的中心,生活配套成熟完善;
5)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套,;邻近天河区政府及天河公园;目前天河区一带约有20万白领,而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人,具有巨大的消费能量;
6)、市场的稀缺性和唯一性。
员村二横路能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。
路边的商铺全部零散分布,形象差,无舒适的购物环境。
xx是一个长年炎热的城市,而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场,是本地段商场的稀缺性。
xx广场是旧城新区的特性商业代表,城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果,对商业中心的发展有利。
2、项目劣势(W)
1)、现时消费能力不足。
原居民主要是村民和外来人,消费能力和消费水平不是特别高。
2)、地段的知名度与价值认识有待提高。
作为xx的农村地带,xx市民对此区域的认同仍时间;
3)、员村二横路商业规划不够完善,周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展;
4)、项目太过于靠近xx市的主商圈天河城和正佳广场。
3、发展机遇:
1)、xx的城市建设规划以20XX年,员村周边地区四大重点市政工程,即位于琶洲的xx新国际会展中心、地铁二号线总站,以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工,以往因工厂云集、环境杂乱而在xx人心目中形象不佳的员村,社区面貌会发生脱胎换骨的变化。
2)、20XX年的亚运会将在xx举行,天河区作为主场地,市政设施的建设将进一步完善。
3)、员村地块已成为政府在20XX年至20XX年重点开发建设的大型地块之一。
可出让建筑面积达万平方米,规划性质为酒店、居住、商业用地。
4、发展威胁:
1)、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场;
2)、项目附近的阳光都会广场仍在售;
3)、附近的社区商铺供应量在增加。
4)、正佳商业广场仍在售。
三、项目定位评估
(一)项目定位
根据市场现状和项目的自身特点,建议项目定位为:
形象定位:
xx首席社区MAII
消费定位:
我的生活购物乐园
市场定位:
xx社区商铺中的暴涨铺
(二)客户定位
本项目面向投资和经营两大类客户,结合项目自身的物业质素和客观的市场情况,建议项目的客户群定位如下:
1、目标市场
本项目所处位置是天河东部的员村区域,该区域在大多数xx人心中的商业印象较为模糊,在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外,更围绕项目从近到远划出不同的市场区域,在不同时期,进行分类推广的手法:
2、目标客户群定位
1.投资者分析(预计所占之购买比例为:
55%左右)
2.客户类型
第一类:
经济基础雄厚,先富起来的人士
1)、拥有大型企业的人士;
2)、拥有家族生意,以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者;
3)、经济相当富裕,具丰富积蓄,以投资置业作为保值用途的人士;
4)、企事业机关之高层国家干部;
1.购买心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验,主观性较强,消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。
故此该客户群多为选购首层街铺或地铺,购铺预算相对较多,多至过百万甚至上千万不等,首要考虑的因素为商铺位置、人流量等,其次才考虑价格及回报率的问题。
对返租回报等促销措施的需求不太高。
本项目的街铺数量不多,故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。
约占成交客户的5%。
第二类:
经济富裕的本地村民
1.客户类型
1)、当地乡村士干部,经济富裕,具丰富积蓄,拥有相当资产及物业;
2)当地村民,经济基础良好,拥有一定资产及物业。
1.购买心理分析
当地村民随着城市的发展建设,继而土地出让而获利甚丰,并且享有村政府的花红补贴,收入稳定,多具良好投资意识,较具投资经验,对于优质物业将会有相当的兴趣。
约占成交客户的20%。
第三类:
经济基础扎实,收入丰厚,尤指专业人士
1.客户类型
1)、在大型企业公司或事业单位,年收入10万以上的高层管理人士;
2)、营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户;
3)、南下广东创业,并已取得一定成就之外地成功人士;
4)、曾拥有较多房地产,现已套现,拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部;
1.购买心理分析
以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作,该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺,部分资金周转能力稍低的人
篇二:
30个房产营销策划经典案例
30个房产营销策划经典案例
1.?
春之声?
服饰广场营销推广及传播策略........................................10
2.?
弄海园?
浪潮行动公关企划方案....................................................21
3."夕阳红"金港花苑项目策划案.............................................................26
4.?
湘艺苑?
广告策划方案....................................................................29
5.?
在水一方?
全程策划........................................................................50
6.《天河花园》整体策划报告书............................................................54
7.20XX年明都.锦绣苑行销企划案........................................................66
8.20XX年北京房地产十大营销经典回顾..............................................74
9.ESPRIT济南专卖店开业形象策划案.................................................79
10.XX大厦推广策划..................................................................................87
11.XX花园市场研究报告提纲................................................................108
12.Z市某房地产臵换有限公司爱家看房直通车项目策划...................116
13.安徽宣城敬亭香榭〃山景别墅策划报告..........................................122
14.天兆家园(左岸半岛一泉点睛四海成龙)....................................131
15.北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』..........................................137
16.北京富力城20XX营销攻略...............................................................159
17.北京华杰大厦推广策划......................................................................161
18.奔达项目投资营销及定位分析报告..................................................180
19.草桥居住区西(B)区上市前整体营销策划方案市场篇...............201
20.长安园〃产业别墅全案营销战略案..................................................215
21.三星映月产权酒店的营销策划..........................................................228
22.成都芙蓉古城策划方案......................................................................236
23.?
芙蓉古城?
楼书文案1...................................................................266
24.?
芙蓉古城?
楼书文案3...................................................................319
25.成都华阳滨河花园项目整体策划......................................................331
26.成都市天之韵策划案..........................................................................342
27.成都王府花园策划案例......................................................................366
28.城龙花园裙楼商铺营销策划案..........................................................383
29.大连海昌欣城策划案..........................................................................395
30.青岛?
红秋千?
儿童游乐城市场导入传播营销策划方案..............433
?
春之声?
服饰广场营销推广及传播策略
二、?
春之声?
服饰广场整体推广策略
通过一系列的营销推广手段,展示?
春之声?
服饰广场的特色和独特的定位,以唤起社会公众的关注和目标消费者的青睐,激发出大家的购物热情,提高?
春之声?
服饰广场在本地区的影响力。
并在此基础上,增强经营户的信心,推动?
春之声?
服饰广场的市场建设,以此影响目标消费群体,形成市场经营的良性循环,从而推动?
春之声?
服饰广场的健康发展。
1、导入概念
(1)?
春之声?
的品牌识别系统:
(2)?
春之声?
的品牌核心概念:
(3)?
春之声?
的品牌延伸概念:
(4)?
春之声?
的品牌个性:
青春、时尚、运动、休闲
(5)?
春之声?
的推广主题:
购物即享受
2、营销推广周期
(1)20XX年12月12日——20XX年1月11日,开业前期的铺垫和蓄势。
(2)20XX年1月12日——20XX年2月19日,本案的重点推广期,利用节假日造足人气。
(3)20XX年2月20日——20XX年4月5日,持续的推广活动,创造出?
淡季不淡?
的销售氛围。
3、营销推广战术手段
(1)广告宣传:
塑造?
春之声?
的品牌的知名度和美誉度,将它打造成重庆一流的购物广场。
(2)新闻炒作:
对?
春之声?
的独特定位和?
购物即享受?
的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明,利用新闻优势推出新闻题材。
(3)公关活动:
对于知名度和美誉度的建立,有效的公关活动是永远不可替代的方式,同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。
在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作——只有活动才能吸引更多的年轻人参与,才能建立起对?
春之声?
品牌的忠诚度。
(4)主题推广活动:
利用?
春之声?
的各个主题进行一系列的活动。
(5)?
精确制导?
推广:
对不同的目标消费者的不同消费特性采取不同的营销推广方式。
(6)推广对象延伸:
对能够影响直接消费者的第三人或第四人展开推广活动,使其在影响直接消费者的过程中自己也变成直接消费者。
(7)购物有奖刺激活动:
适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。
(8)商业推广合作:
联合各经销商或生产商,在奖励性销售活动中联合推动市场的发展。
三、传播策略
1、总体策略
(1)阶段性和集中性相结合的整合传播策略:
根据商品销售的规律性,对每个不同的推广阶段采取不同的整合传播策略。
(2)?
全方位?
的媒体组合策略:
l报纸:
报纸具有灵活、及时、本地区市场覆盖率高、容易被公众接受和信任的特点,可以利用报纸的时尚专栏,对?
春之声?
服饰广场进行较为全面的宣传。
l电视:
与其他的电视媒体相比,电视媒体以其传播速度快,受众面广,形象生动的表现形式,富有感染力,触及面广,千人成本低的优势而独占鳌头。
可以利用电视的特点
(3)以?
春之声?
服饰广场的特色定位传播内容,辅以品牌宣传的策略。
(4)传播的内容与方式:
l影视:
专题片、形象宣传片
l广播:
高频次信息传播
l报纸平面:
形象宣传、商品信息告之
l其他平面:
户外品牌广告、宣传单页、导购手册。
2、阶段性战略
(1)蓄势期:
20XX年12月12日——20XX年1月11日,开业前期的铺垫和蓄势。
这一阶段主要介绍?
春之声?
服饰广场的特色定位,极力倡导?
购物即享受?
的全新消费理念,通过推广活动形成?
春之声?
服饰广场的品牌形象,为开业打下良好基础,并加强系列宣传活动,以全方位立体的宣传态势扩大?
春之声?
服饰广场的知名度。
篇三:
30个房产营销策划案例
30个房产营销策划案例
1.“春之声”服饰广场营销推广及传播策略...........................................2
2.“弄海园”浪潮行动公关企划方案.....................................................13
3."夕阳红"金港花苑项目策划案..............................................................18
4.“湘艺苑”广告策划方案.....................................................................26
5.“在水一方”全程策划.........................................................................46
6.《天河花园》整体策划报告书.............................................................50
7.20XX年明都.锦绣苑行销企划案........................................................62
8.20XX年北京房地产十大营销经典回顾..............................................71
9.ESPRIT济南专卖店开业形象策划案.................................................80
10.XX大厦推广策划..................................................................................88
11.XX花园市场研究报告提纲..................................错误!
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12.Z市某房地产臵换有限公司爱家看房直通车项目策划错误!
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13.安徽宣城敬亭香榭〃山景别墅策划报告.............错误!
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14.天兆家园(左岸半岛一泉点睛四海成龙)......错误!
未定义书签。
15.北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』.............错误!
未定义书签。
16.北京富力城20XX营销攻略.................................错误!
未定义书签。
17.北京华杰大厦推广策划.........................................错误!
未定义书签。
18.奔达项目投资营销及定位分析报告.....................错误!
未定义书签。
19.草桥居住区西(B)区上市前整体营销策划方案市场篇错误!
未定义
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20.长安园〃产业别墅全案营销战略案.....................错误!
未定义书签。
21.三星映月产权酒店的营销策划.................
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