注册物业管理师《经营管理》—冲刺模拟试题一(10-16).doc
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物业经营管理模拟试题
(一)
一、单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、(C)是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
A、声誉B、租户组合与位置分配C、财务能力D、企业实力
2、写字楼物业治安的主要任务是(D)。
A、引导和监督B、疏导和防范C、监督和控制D、疏导与控制
3、零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住,其理论依据是(B)。
A、集聚效应理论B、需求外部效应理论C、同类零售聚集理论D、中心地理论
4、在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店,其理论依据是(B)。
A、中心理论B、集聚效应理论
C、同类零售店聚集理论D、需求处部效应理论
5、关于区域购物中心,表述错误的是(D)。
A、建筑规模10万m2以上B、有效商业服务半径可达到200km
C、是一个高效运作的统一体D、通常由一家大型百货公司为主要租户
6、别墅是指在风景区或在效外建造的供休养的住所、下列概念中,只有(C)具有别墅类产品的独有性
A、空中别墅B、叠拼别墅C、独栋别墅D、双拼别墅
7、一套公寓住宅的房间在相连的两层楼上,称为(C)。
A、花园公寓B、错层公寓C、复式公寓D、单间公寓
8、资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划,主要考察(C)。
A、这些资本开支是否符合财务会计原则
B、这些资本开支是否符合《条例》的规定
C、这些资本开支是否能有效提升物业价值
D、这些资本开支是否能降低物业管理成本
9、资产管理公司通过(A),来聘用、解聘和调配物业管理企业。
A、监控物业的运行绩效B、监控现场物业管理工作情况
C、监控物业管理和物业运营的收益
D、监控物业管理和物业运营的成本
10、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别,表述不正确的是(A)。
A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业管理活动中处在总包的位置
B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等、
C、管理型物业管理企业的出现,有利于提高物业管理体系运行率,为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务
D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务,既能提高管理效率和质量,也能在效控制和降低管理成本,提高物业管理企业的劳动生产率和效益
11、根据资产组合理论,不正确的是(C)。
A、投资者应当适当地分散投资,从而有效地抵消一部分风险
B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”
C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合
D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合,当不同投资之间相关系数为负,存在补偿,整体风险将低
12、关于物业维修和维护的开支,表述正确的是(C)。
A、在建筑物的经济寿命周期中,累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D、对于由业主承担维修责任的物业,机构投资者可能会因此拒绝参与投资
13、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、(A)、设施设备管理和物业保险管理。
A、日常维护和维修B、确定管理标准
C、资产管理D、构建信息基础
14、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、(C)、进行资产组合。
A、日常维护和维修B、成本管理C、决策分析D、物业保险管理
15、投资者进行房地产投资的主要目的是(D)。
A、获得作为房地产业的荣誉B、降低其投资组合的总体风险
C、抵消通贷膨胀对其资产的影响D、使其财富最大化
16、房地产区别与其他投资品最重要的特性是(D)。
A、政策影响性B、专业管理依赖性C、相互影响性D、位置固定性或不可移动性
17、由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性,所有其他影响房地产投次成败的要素均与(D)相关。
A、所投资的房地产类型B、投资决策的准确性
C、进入房地产市场时机选择D、房地产所处的区位
18、(D)是指在正常市场和运营状态下,房地产净收益大于零的持续时间。
A、使用寿命B、自然寿命C、设计寿命D、经济寿命
19、公寓的租户希望获得洗衣服务,出租人就增加自助洗衣房,这表明出租人考虑了房地产投资的(A)。
A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性
20、国外研究表明,公寓、酒店的经济寿命一般是(A)年。
A、40B、50C、60D、70
21、(B)是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A、房地产债券投资B、房地产间接投资
C、房地产开发投资D、房地产置业投资
22、(C)的出现,使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。
A、房地产开发企业的债券B、房地产投资企业的股票
C、房地产投资信息托基金D、房地产抵押支持证券
23、以下关于房地产开发投资的表述,不正确的是(B)。
A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资,获取开发利润
B、房地产开发投资通常属于长期投资
C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时,开发投资就转变成了置业投资
24、某投资者向银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金,则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是(D)万元。
A、160B、240C、320D、480
25、上题中如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是(C)万元。
A、356、23B、486057C、536、48D、684、75
26、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率、对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于(B)。
A、12B、1、2C、2D、0、2
27、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到了物业的(B)。
A、税前现金流B、有效毛收入C、净运营收益D、名义收益
28、收益性物业的运营费用是除(A)外物业发生的所有费用。
A、抵押贷款还本付息B、税金C、保险D、人员工资
29、从(A)中扣除后就可得到物业的净运营收益,简称净收益。
A、有效毛收入运营费用B、潜在毛租金收入运营费用
C、有效毛收入空置和收租损失D、潜在毛租金收入空置和收租损失
30、(C)是业主十分关心的问题,也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A、潜在毛租金收入的最大化B、税前现金流的最大化
C、净运营收益的最大化D、税后现金流的最大化
31、关于物业经营过程中的准备金下列表述,不正确的是(B)。
A、准备金又称大修理基金B、用于物业的日常维修和更新改造
C、如果这部分资金来自物业的收益,应从物业现金流中扣除
D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金
32、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内(D)的简化图式。
A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态
33、有关绘制现金流量图的基本规则的表述,不正确的是(C)。
A、横轴为时间轴,横坐标轴上“0”点通常表示当前时点
B、时间“1”表示第1个计息周期的期未,同时又是第2个计息周期的开始
C、如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期未,计算时通常采用期初惯例法
D、某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和
34、关于资金的时间价值下列论述,不正确的是(D )。
A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
B、从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值
C、从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D、资金时间价值的大小,取决于通贷膨胀率的大小
35、关于名义利率与实际利率关系的下列表述,不正确的是(C)。
A、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B、名义利率与实际利率的考虑只在复利计息时才有意义
C、名义利率越小,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大
D、当计息周期数为1时,名义利率与实际利率相等
36、下列关于设备磨损的表述,不正确的是(B)。
A、设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损
B、由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备的有形磨损
C、设备有形磨损使设备精度降低,设备最终丧失使用价值
D、无形磨损不表现为设备原始价值的贬值
37、关于设备磨损的补偿,表述不正确的是(C)。
A、有形磨损的局部补偿是修理
B、无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
C、有形磨损的完全补偿是现代化技术改造
D、无形磨损的完全补偿是更换
38、设备更新的核心工作,是确定设备的(D)。
A、价值B、自然寿命C、技术寿命D、经济寿命
39、设备经济分析中的沉没成本等于旧设备(B)减去其当前市场价值后的差值。
A、原值B、账面价值C、历史价值D、入账价值
40、关于设备更新分析的表述,不正确的是(B)。
A、只考虑未来发生的现金流量
B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本
C、一般只比较设备的费用D、设备更新分析以费用年值法为主
41、房地产投资企业通过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的那部分收益,成为(D)。
A、MBS投资者B、REITs投资者
C、房地产直接投资者D、房地产间接投资者
42、与初始投入的资金相比,投资完成后,收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为(A)。
A、通贷膨胀风险B、或然损失风险C、变现风险D、个别风险
43、住房抵押贷款券化是指将金融机构所持有的(B)转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A、住宅开发抵押贷款债权B、个人住房抵押贷款债权
C、经济适用住房抵押贷款债权D、住房公积金抵押贷款债权
44、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为(D)。
A、个别风险B、利率风险C、系统风险D、变现风险
45、房地产投资之利在于:
相对较高的收益水平;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持;(D);能够提高投资者的资信等级。
A、变现性能较好B、投资收回周期短
C、对专门知识及经验的要求不高D、能够抵消通贷膨胀的影响
46、从房地产投资的角度来说,风险(D)。
A、是获得预期收益的不确定性B、是无法估计获得预期收益的可能性
C、是未获得预期收益可能性大小D、实际收益与预期收益的差别
47、投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险,称为(D)。
A、收益现金流风险B、个别风险C、比较风险D、时间风险
48、物业内部分建筑设备能正常运行,但运行费用过高,而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择,但该更新不提升物业运行服务质量、此时进行更新决策的逻辑是:
在现有设备的年运行费用与更新设备的(A)之间,选择数值较低的方案。
A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用B、年运行费用
C、初始购买成本支出的分摊D、运行费用的分摊
49、某物业内现有设备为旧式空调机组,剩余使用寿命5年,年电费支出40万元、市场上销售的新型节能空调机组,使用寿命10年,初始购置费用支出120万元,年电费支出20万元、采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是:
采用新设备每年节约费用支出(A)。
A、8万元B、20万元C、4万元D、10万元
50、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平乘积是(D)。
A、税前现金流B、有效毛租金收入C、净运营收益D、潜在毛租金收入
51、投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬,称为(B)。
A、投资回收B、投资回报C、投资收益D、现金回报
52、“等额还本利息照付”是指(B)。
A、借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部全金并支付当期利息
B、规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C、借款期内任意偿还本息,到期未全部还清
D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息
53、根据是否考虑(D)因素的影响,盈利能力指标分为静态指标和动态指标。
A、利润率B、通贷膨胀C、利率D、资金时间价值
54、(C)是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A、现金回报率B、资本化率C、内部收益率D、基准收益率
55、下列关于内部收益率的表述,正确的是(C)。
A、内部收益率在数值上等基准收益率
B、内部收益率是项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率
C、如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损
D、内部收益率小于基准收益率时,项目在财务上是可接受的
56、(C)是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
A、全部投资回收期B、动态投资回收期
C、静态投资回收期D、投资回收终止期
57、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元,第10年末净转售收入为600万元,如果折现率为10%,该写字楼投资项目的收益现值为(B)万元。
A、846、23B、538、55C、726、14D、485、64
58、某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元,年运营费用为30万元,如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长,折现率为8%,该出租公寓的净运营收益现值为(A)万元。
A、1107、57B、1224、35C、1253、65D、1304、58
59、属于写字楼物业管理风险特点的是(C)。
A、全员性B、全期性C、确定性D、动态性
60、(D)是高层写字楼最重要的消防武器。
A、完善的消防设备B、训练有素的消防人员C、紧急预案D、自动消防系统
二、多项选择题(每题2分,每题中的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意、错选或多选,本题不得分;少选,所选每个选项0、5分)
1、居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有(ABCD)。
A、市政公用和公建配套设施的完备程度B、公共交通便捷程度
C、环境因素D、居民入口与收入E、政府控制环境污染的政策
2、选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有(CDE)。
A、当地提供主要原材料的可能性B、技术人才和劳动力供给的可能性
C、易接近性D、周围土地利用情况和环境
E、与其他商业设施接近的程度
3、物业经营管理的目标包括(ABCE)。
A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值
C、在物业经济寿命的全周期内,持续满足租户正常空间使用需求
D、物业经营成本最小化E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力
4、人们主要依照写字楼(ABC)等对其进行等级划分。
A、收益能力B、所处的位置C、楼宇设计和装修状况
D、使用时间E、投资者类型
5、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有(ABC)。
A、利于选择优良租户B、利于优化零售商业的业态组合
C、利于实现业主总体利益的最大化D、可使商业辐射区域覆盖整个城市
E、能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求
6、物业经营管理与传统物业管理关系,表述不正确的是(AB)。
A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动,像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
7、工业物业是为人类生产活动提供空间的物业,包括(ABCD)等。
A、工业厂房B、仓储用房C、高新技术产业用房
D、研究与发展用房E、写字楼
8、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑,包括(ABCD)等。
A、写字楼B、高尔夫球场C、休闲度假村D、赛马场E、花园公寓
9、设施管理的对象,主要是(ABCD)等。
A、高新技术企业用房B、医院设施C、科研教学设施
D、政府办公楼E、甲级住宅楼
10、物业经营管理内容的三个层次中,(DE)以策略性管理为主。
A、物业管理B、设施管理C、运行管理
D、房地产资产管理E、房地产投资组合管理
11、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业,除了物业管理,还要进行(CE)工作。
A、日常管理B、现场管理C、房地产资产管理
D、企业管理E、房地产投资组合管理
12、物业管理企业按工作内容可以分为(ABE)。
A、管理型企业B、专业型企业C、委托型企业
D、兼营型企业E、综合型企业
13、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括( ABCD )。
A、负责管理物业管理企业和设施管理公司
B、监督物业管理企业和设施管理公司的行为
C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划
D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化
E、满足业主、租户和物业管理企业的要求
14、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业、资产管理一般按照(AB)的分类原则来管理物业。
A、物业类型B、地理位置C、物业新旧程度
D、物业产权类型E、物业运营成本
15、房地产组合投资管理的内容包括(ACDE)。
A、理解和执行物业业主的投资目标
B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现
C、审批资产管理公司提出的更新改造计划
D、以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
E、在合适的时机购置和处置物业资产
16、房地产投资的利润是通过(ACD)途径创造出来的。
A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原业主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业
17、下列关于专业型物业管理企业的表述,正确的是(BCE)。
A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任
B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务
C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务
D
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