灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程可行性实施报告.docx
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灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程可行性实施报告.docx
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灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程可行性实施报告
灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程
可行性研究报告
(评审后修改第二版)
附表:
1.建筑工程综合估算表
2.总投资估算表
3.项目总投资使用计划与资金筹措表
4.项目销售收入估算表
5.借款还本付息计算表
6.项目投资现金流量表
附件:
1.组织机构代码证
2.项目选址意见书
3.建设项目环境影响评价报告
4.JJ区统建房建设方案
5.中国(MM)JKC管理关于JJ区灾后重建集中拆迁安置统规统建小区项目立项的批复
附图:
1.项目用地区位图
2.总平面布置图
3.单体建筑平面、立面图
注:
该项目环评报告正在办理,另行补充。
第一章项目概要
1.1项目概况
项目名称:
JJ区灾后重建集中拆迁安置统规统建小区工程
1.1.2容提要
“5.12”地震对MM市JJJS开发区的农户自建房造成了不同程度的损害,当地居民对农房重建有极大的热情,更希望通过统一化、集约化建设,由过去的单家独户居住改变为现代化、智能化、配套完善的居住小区,感受城乡统筹协调发展的成果。
为有利于城市发展,有效节约和利用土地资源,本项目拟在MM市JJJS开发区C汛镇进行统规统建小区工程的建设,建设容如下(建设区域共分6个地块):
建设区域总用地251736.14平方米(共分6个地块),建筑面积319441.10m2与室外附属设施。
(1)一号地块
净用地面积:
16235.39平方米
公建建筑面积:
4255平方米
住宅建筑面积:
25384平方米
住宅户数:
392户
(2)二号地块
净用地面积:
7159.23平方米
公建建筑面积:
3138平方米
住宅建筑面积:
13264平方米
住宅户数:
160户
(3)三号地块
净用地面积:
39491.05平方米
公建建筑面积:
7895平方米
住宅建筑面积:
68993.3平方米
住宅户数:
857户
(4)四号地块
净用地面积:
37482.77平方米
公建建筑面积:
7909平方米
住宅建筑面积:
53995平方米
住宅户数:
592户
(5)五号地块
净用地面积:
38801.77平方米
公建建筑面积:
8171平方米
住宅建筑面积:
55737.1平方米
住宅户数:
617户
(6)六号地块
净用地面积:
39193.34平方米
公建建筑面积:
7676平方米
住宅建筑面积:
63023.7平方米
住宅户数:
748户
·项目总投资:
59000万元。
·资金来源:
根据JJ区统建房建设方案,资金筹措有以下两个渠道:
1.安置户还房折价和按平方米1100元购买20平方米生活保障房每人需支付34000元,则出售统建房共可获取20886万元。
2.节余土地出让后可获得净收益约45600万元。
3.项目建设期:
从2009年12月到2011年11月,共24个月。
项目承办单位
承办单位:
MMGG开发建设投资
法人代表:
郭旭东
通讯地址:
CC省MM市JJ区绵州大道北段13号
邮政编码:
621000
可行性研究报告编制单位
CC勤德建设工程造价
1.2编制依据
本可行性研究报告编制依据国家和地方的经济和社会发展规划,国家有关法律、法规、政策,国家有关机构发布的工程建设方面的标准、规、定额,业主提供的有关依据资料。
包括:
中华人民国《城乡规划法》;
《MMJKC发展纲要》;
《国务院关于建设MMJKC有关问题的批复》(国函[2001]76号);
《MMJKC2005-2010发展规划》;
《MM市国民经济和社会发展十一五计划纲要》;
《MM市城市总体规划(2007-2020)纲要》;
《建筑设计防火规》(GBJ16-87);
《城市居住区规划设计规》(GB50180-93);
《汽车库、修车库、停车场设计防火规荡》(GB50067-97);
《城市道路和建筑物无障碍设计规》(JG50-2001);
《夏热冬冷地区居住建节能设计标准》(JGJI34-2001);
《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)2005版;
《建设工程设计文件编制深度规定》(DBJ08-64-97);
《商店建筑设计规》(JGJ48-88);
现行其他有关现行规、规章、制度。
1.3研究结果
本项目主要数据和经济指标详见表1-1。
表1-1主要数据和经济指标一览表
序号
名称
单位
数据
备注
1
建设容
1.1
新建建筑面积
m2
319441.1
1.2
室外附属设施
道路、绿化、广场等
2
建设投资
万元
59000
3
本项目新增人员
人
17000
4
主要动力用量
4.1
用电设备装设容量
kW
22148.2
4.2
新增变压器装设容量
kVA
1250
12台
4.3
新增自来水用量
t/d
3400
不含消防用水
第二章项目提出的背景与项目建设的必要性
2.1项目提出的背景
2008年5月12日在CC省汶X县发生的特大地震,是新中国成立以来破坏性最大、救灾难度最大的一次地震灾害。
这起历史罕见的地震灾害所造成的巨大破坏,举国震惊,举世关注。
灾情主要包含以下五方面:
一是人员伤亡惨重;二是房屋大面积倒塌;三是基础设施严重损毁;四是次生灾害多发;五是正常生产生活秩序受到严重影响。
汶X地震使MM市的人民生命财产遭受重大损失,也对MM市经技术开发区的农户自建房造成了不同程度的损害,当地居民对农房重建有极大的热情,更希望通过统一化、集约化建设,由过去的单家独户居住改变为现代化、智能化、配套完善的居住小区,感受城乡统筹协调发展的成果。
依据MM市灾后重建工作的总体进度,考虑在农房重建中进行集中建设,统一规划布局,集约化使用土地,按照现代化住宅小区的标准,对MM市JJJS开发区的农房进行统筹建设。
MM市JJJS开发区统规统建房建设项目位于MM市涪城区C汛镇文武村,GG大道以北、文武西路以西,规划用地总面积197525.76平方米。
共划分为6个地块,建成后项目总建筑面积302657.83平方米。
统建房有利于推进新农村建设和城乡统筹发展,有利于推动宜居MM建设和可持续发展,也有利于改善群众的工作、生活环境,真正维护好群众的切身利益。
统规统建工作是一项系统工程,政策性强,涉与面宽,关系群众切身利益,应充分发挥好政策的引导作用,多管齐下,多措并举,统筹推进。
做好安置点规划、基础设施规划和产业规划的编制,突出规划的前瞻性、科学性和针对性,进一步完善功能配套,满足群众需求。
从节约、集约用地角度出发,充分利用重建土地政策,为统规统建提供用地保障。
同时,从改善民生的角度考量,应着重提高公共服务水平, 环境评价等方面的困难和问题。
要在充分尊重群众意愿基础上,耐心细致做好群众工作,引导群众主动支持和配合教育园区建设工作。
本项目属于JJ区统建房项目之一,项目实施完工之后将能够妥善地安置拆迁户。
对于构建和谐,维护社会稳定,建设社会主义新农村与推动经济发展有着极为重要的意义。
2.2项目建设的必要性
(1)项目实施符合城市相关规划,是完善城市功能的需要
本项目符合《MM市城市总体规划(2007-2020)》与《JJ——小枧片区控制详细规划》。
本项目的实施是完善城市功能,推进城市规划落实的需要。
(2)体现国家对灾区人民的关心,恢复与促进地方经济社会发展
灾后重建基础设施建设项目是体现党、国家、全国人民对灾区人民的关心,鼓舞、激励灾区人民重新开启新生活,塑造社会、人文关怀的需要。
从灾后救援到恢复重建,党和国家心系灾区,有力部署,陆续出台相关政策,全力救助和组织重建;全国各地区、政府、各界人士奋力支援。
农房统一重建不仅是实现灾区人民群众生活尽快恢复正常的手段,而且是从根本上提高人民的生活质量,促进城乡统筹协调发展的重要途径。
恢复重建项目带来的不仅仅是生产、生活、消费的新场所,还是安全、舒适、社会更具可持续发展性,同时在对保障灾区人民重返家园、改善生活质量、安居乐业上有极其重要的作用。
(3)节约土地资源,完善区基础设施,促进JJ区城乡统筹协调发展
统建房工程不仅能避免农房分散自建造成的土地资源浪费,而且统建房工程的配套设施能够完善MM市JJ区的基础设施,带动沿线村舍、城镇与MM市区的联系,从基础设施上消除城乡之间的隔阂,促进JJ区城乡统筹协调发展。
(4)支撑JJ区灾后重建工作,推动JJ区快速发展
开发建设统建房工程,不仅能够完善JJ区的城市基础设施,融入城市服务功能,改善和提高当地人民群众生活质量,而且支撑起JJ区的灾后重建工作,促进JJ区国民经济发展和社会全面发展。
该项目的建设,将形成MM城南片区的南花园,这是适应MM城市发展的要求,有利于吸引投资,加快区域土地利用和开发,推动城市化进程的加快。
(5)应对经济危机,促进经济发展
经济危机爆发以来,国家提出了拉动需的战略,灾后重建是保障国民经济持续稳定发展的支持系统之一。
农村与城市的差距,在很大程度上体现为土地利用集约化程度低,基础设施不完善,城市生活配套设施欠缺,从而吸引投资的能力较差。
通过实施本项目后,使其成为JJ区对外开放、招商引资新的窗口,促进地区的投资情况,加强与外界的交流合作;吸引更多的资金、人才与先进的技术进入JJ区,为地区的发展注入更多的活力,促进整个JJ区的产业升级,推动JJ区社会经济加速发展。
(6)增加灾区人民的就业机会与收入
统建房工程的建设涉与到很多相关单位,而施工等单位的进入,也能为当地人民提供更多的就业机会,从而增加收入。
(7)改善当地城乡综合环境,促进环境保护
统建房工程的建设是一项庞大的系统工程,需要各组成部分相互协调配合,确保工程稳定坚固,外观顺适优美。
首先,统一兴建的统建房工程,完全按照现代化、智能化的城市社区进行建设,体现我国社会主义新农村的面貌。
其次,完善的生活配套设施,有利于消除城乡之间在基础设施方面的差异化,实现城乡统筹协调发展。
第三,完善的给排水工程可以防止过去分散农房造成的生活污染物直接排放。
第四,小区绿化作为国土绿化的重要组成部分,不仅可以有效地改善居住环境,还可以起到美化社区,优化环境的作用。
综上所述,该项目的建设是十分必要的。
第三章承办单位的基本情况
MMGG开发建设投资成立于2001年11月28日,注册资本金1.5亿元,为国有独资公司,是MM市政府批准设立的在JJ区围进行投资建设的法人公司。
独家承担JJJS开发区土地、资产等综合开发。
经营围为对进入辖区的工业科技项目或科技企业的投资,对辖区土地、资产等资源进行综合开发投资。
截至目前,公司资产总额为103857万元,利润总额为1846万元,公司按《公司法》设立了董事会,董事会对JJ区管委会负责,是MMGG开发建设投资的最高决策机构,决定公司的年度经营计划、投资方案、利润分配与部管理机构设置等。
公司现有职工46人,其中大专以上学历34人,占总人数的74%,中高级管理人员15人,其它职称的技术人员6人。
公司董事会由XXXXX10人组成,XX担任董事长,XX担任副董事长、总经理,XXX担任监事会主席。
公司成立以来,致力于JJJS开发区建设,坚持以国家经济政策为指导,按照市场配置原则,大力进行资本营运和投资经营。
先后投资5000多万元建成了GG电子信息工业园A区标准厂房53000平方米,投资3000多万元建成了30000平方米B区标准厂房;C区10万平方米标准厂房正在做前期的准备工作。
公司成立以来,共出让土地2369.85亩,收购了南湖体育公园,拥有土地与水面540多亩,公司还入股市政园林公司,占25%的股份,公司利用国家开发银行贷款40000万元人民币进行B、D片区基础设施建设。
公司还与市农业银行、市工商银行、市商业银行等多家金融机构建立了良好的信贷关系,成功融资97000万元,并获得省农业银行授予AA企业信用等级,工商银行授予AA—企业信用等级。
在所获得的融资中,对JJ区总投资97246万元。
为了规管理,公司正准备通过ISO9001质量认证。
公司所属GG电子信息工业园已有30余家企业入驻,总投资超过5亿元,年工业产值达8—10亿元,实现税利6000万元,出口创汇1500万美元。
企业共分以下几类:
电子信息产业XXXXX)、新材料产业(XXXX)、汽车零部件和机械制造产业(XXXX)、医疗仪器产业(XXXX)等。
面对新形势、新任务、新机遇、新挑战,公司将以新思维、新举措、新动力、新突破为基本理念,紧紧围绕区党工委、管委会中心工作,牢固树立科学发展观,努力推进公司跨越式发展。
第四章建设条件分析
4.1项目区位城市行政区划与地理位置
行政区划
MM市位于CC地西北部,涪江中上游地带。
东邻XXX和XXX;南接XX县;西南接XX市,西北与XX和XX接壤。
全市幅员面积20249km2,人口530万。
XXXXX6县,XXX2区与江油县级市(6县2区1市),距CC省省会DD90km。
MM市JJJS开发区是2000年8月成立的国家级开发区,是国务院批准建设的MMXX的重要组成部分,MM市新型工业集中区和特色产业园区,位于MM城南,距市区约2公里,幅员面积约38.86平方公里(含水域面积5.06平方公里)。
下辖XX和XX道,涉与10个村、6个社区(居委会),人口约5.6万(城镇居民约3.6万)。
自然地理
MM市地处涪江中上游地带。
地理坐标为:
东经103045′~105043',北纬30042′~33003′。
MM市境地貌受地质构造制约,地势西北高、东南低。
西北部为山地,山脉有XX山脉、XX山脉和XX山脉,包括最高峰海拔5500米的XX;东南部为平坝、丘陵,位于东南端海拔307.3米的郪江河谷短沟口,是境最低点。
境幅员面积构成比为山区占61.0%,丘陵占20.4%,平原占18.6%。
4.2项目区位优势与发展机遇
4.2.1区位优势
MM市是CC省经济发展战略中“XX”经济走廊上重要的一环,CM高速公路开通后,拉近了MM与DD的距离,公路里程约100公里,促进了两城市间的交流与互补,进而加快了MM的经济与社会事业的全面发展。
连接的绵遂高速公路年动工,公路里程仅280公里,使MM的交通地位进一步提升。
4.2.2区经济基础好,发展潜力大
MM自1985年撤地建市以来,坚持实施“军转民”科技兴市战略,深化改革,扩大开放,经济建设、科技、社会事业持续快速健康发展,国生产总值GDP以年均10.8%的速度增长。
4.3项目区位生活配套设施状况
4.3.1自然资源
MM自然资源丰富,涪江水系流贯市境。
水能蕴藏量超过300万千瓦,天然气储量10万亿立方米。
4.3.2基础设施
开发区日供水能力1.8万立方米,日供气量70万立方米,有装机容量5.1万千瓦电站一座、110KV变电站两个,220KV变电站一个,日处理20万立方米污水处理厂一个,燃气、通讯、网络、道路等设施完善。
正在建设的日处理50万立方米污水处理厂、加气站、加油站、消防站将进一步提升园区的产业承载能力。
4.3.3交通状况
MMJJJS开发区位于DD、XXXX构成的大三角区域之,道路运输是主要的运输方式,是XX经济圈的重要一极。
开发区距离DD100公里,XXXXX城际铁路客运专线和第二条CM高速公路正在加快建设,建成后行车时间将大幅缩短。
开发区距离XX300公里,正在建设的XX高速公路建成后只需2.5小时即可到达。
正在建设的MM至XX高速公路通车后,开发区至西部各大城市之间物流成本将大大降低。
开发区距MM火车客站5公里,离火车货站6公里,位于开发区的机场开通有至、XX、、等国10多个主要城市的航线。
依据JJJS开发区十一五规划,根据紧靠XX高等级公路、CM高速公路、XX铁路的特点,区5年拟投资6亿元改建、新建中心干道和城市主干道;MMXX机场到2005年达到旅客吞吐量50万人次,货邮吞吐量达4000吨,开通航线20条,航班起降达6000架次。
五年可基本形成一个集高等级公路、城市路网、航运输相交错的立体交通网络。
经济状况
经过8年多的发展建设,JJJS开发区已形成了以XX为龙头的电子信息和以XX\XX等为代表的XX两大主导产业,以XXXX为代表的机械制造,以XXX为代表的食品饮料等其他产业。
2008年,实现地区生产总值22.7亿元、规模以上工业总产值56.4亿元、规模以上工业增加值17.16亿元、财政收入1.04亿元、企业总数212户、规模以上企业74户、亿元企业9户。
下一步,将按照“两年打基础、三年翻两番、五年大跨越、2020年产值达千亿”的目标,重点发展电子信息、精细化工、环保与新材料三个主导产业,深入实施“园区倍增计划”、“产业倍增计划”和“一基两化”战略(强化基础设施建设,强力推进新型工业化和新型城镇化),建成资源节约型、环境友好型的电子信息、化工环保、军转民三个特色产业园区。
至2012年,力争实现“三年翻两番”。
实现工业总产值300亿元,年均增长62%,工业增加值达到80亿元;实现财政收入11亿元,年均增长35%。
至2015年,实现工业总产值500亿元,年均增长39%,工业增加值达到150亿元;实现财政收入16亿元,年均增长15%;科技进步贡献率达58%。
至2020年,实现工业总产值1000亿元目标,年均增长27%,工业增加值达到300亿元。
4.4工程地质与水文地质条件
4.4.1工程地质条件
项目实施区域地貌为XX二级阶地,地势较平坦开阔,沿河岸阶地为第四系全新统冲洪积层,粘土、粉土、粉沙土,砂卵石层,基岩地层以侏罗系紫红色泥岩为主,间有长石石英砂岩。
其中泥岩易风化,砂岩抗风化能力较强,地层承载力高,工程地质条件较好。
4.4.2地质构造与不良地质
拟建工程地区地质构造处XXMM帚状构造带,西北侧紧邻前XX山褶断带,东南云风场向斜以南,出现成群的新月型平缓褶皱,呈半环状排列,靠近MM附近褶皱大部分收敛,地层趋于平缓,地层倾角3-4度,近于水平,倾向北西,区未发现断层构造。
自中更新世起,区地壳的运动方式以间歇性整体升降为特征。
由于是整体运动,区未发现明显断裂构造,自有记录以来,区未发现大规模的地震灾害,表明区地壳相对稳定,地质构造条件较单一,新构造运动不明显,未见滑坡、崩塌等不良工程地质现象,区域相对稳定,适宜建筑。
据《中国地震烈度区划图》(2008版),本区地震基本烈度为VII度。
4.4.3水文地质条件
区域水资源丰富,不仅与涪江相邻,而且地下水源充沛,沿涪江岸有冲积而成的河滩,砂石资源极为丰富。
本区域水文地质条件简单,对路基和路坡的稳定有利。
场地地下水主要赋存于地基下部砂卵石层中,为松散岩类孔隙潜水,主要接受大气降水和地下侧向径流补给,以地下径流排泄或从井中人工排泄。
水位变化受季节控制,
据区域水文地质资料,地下水位年变幅1.5-2.5米,结合场地附近管井抽水试验资料,卵石含水层透水性、富水性良好,单井出水量一般大于500立方米/天。
据资料,地下水无色、无味、透明,PH值7.1,为HCO3-Ca型水。
地下水按环境分类属II类,水质较好,对混凝土无腐蚀性。
4.5建设场址条件分析
建设用址
本项目位于MM市JJJS开发区的C汛镇,南可到三台,北可到MM,区位、交通条件优越。
四面均有城市规划道路规划道路,交通便捷,场地仅有少量的待拆低层房屋,为拆迁带来方便。
场地四周没有污染项目,适合于修建居住小区。
地形、地貌
本地块总用地面积为251736.14平方米,净用地面积为178363.55平方米,场地较为平整,附近没滑坡,泥石流等不利因素。
4.5.3水文地质条件
通过勘察资料分析表明,该拟建场地无不良地质现象,地壳处于稳定状态,场地地貌简单,场地地下水对混凝土结构无腐蚀性,适应本项目工程建设。
根据原《中国地震烈度区划图》,项目所在地不会受到山体滑坡与泥石流等次生灾害的影响。
气象情况
本项目建设区域属于亚热带温润季风气候区,气候温和,四季分明,雨量充沛,无异常极端高温与低温,最大风速16.3m/s,年平均湿度79%,不属于雷区。
4.6建设条件分析结论
综上所述,建设用地区域地理条件与自然条件好、交通便利、水、电气与通信设施配套完善,周边无污染企业,环境优美。
建设用地无不良地质现象,地壳处于稳定状态,场地地势平坦开阔,地貌简单,处于建筑抗震有利地段,场地地下水对混凝土结构无腐蚀性,适宜本项目的建设。
第五章项目建设方案
5.1项目建设原则
符合城市总体规划,满足MM市JJJS开发区总体发展需要;
因地制宜,合理用地,提高土地利用率,满足土地利用总体规划要求;
满足雨、污水排放,给水、电力、天然气、通讯等的需要并方便与区外市政管网的联接;
满足投资者和市民生产经营、生活、休闲的需要。
5.2项目建设规模与合理性
项目建设规模
“5.12”地震对MM市JJJS开发区的农户自建房造成了不同程度的损害,当地居民对农房重建有极大的热情,更希望通过统一化、集约化建设,由过去的单家独户居住改变为现代化、智能化、配套完善的居住小区,感受城乡统筹协调发展的成果。
为有利于城市发展,有效节约和利用土地资源,本项目拟在MM市JJJS开发区C汛镇进行统规统建小区工程的建设,建设容如下(建设区域共分6个地块):
(1)一号地块
净用地面积:
16235.39平方米
公建建筑面积:
4255平方米
住宅建筑面积:
25384平方米
住宅户数:
392户
(2)二号地块
净用地面积:
7159.23平方米
公建建筑面积:
3138平方米
住宅建筑面积:
13264平方米
住宅户数:
160户
(3)三号地块
净用地面积:
39491.05平方米
公建建筑面积:
7895平方米
住宅建筑面积:
68993.3平方米
住宅户数:
857户
(4)四号地块
净用地面积:
37482.77平方米
公建建筑面积:
7909平方米
住宅建筑面积:
53995平方米
住宅户数:
592户
(5)五号地块
净用地面积:
38801.77平方米
公建建筑面积:
8171平方米
住宅建筑面积:
55737.1平方米
住宅户数:
617户
(6)六号地块
净用地面积:
39193.34平方米
公建建筑面积:
7676平方米
住宅建筑面积:
63023.7平方米
住宅户数:
748户
项目建设规模的合理性
根据《MM市人民政府关于印发
统规统建安置。
即由征地拆迁安置实施单位按照“统一规划、统一设计、统一建设”的方式修建安置住房,在“统一分配、统一管理、统一办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》”的原则下,按一下办法提供给住房安置户所有:
(二)统建房安置的,每人可按成本价另行购买不超过20平方米(独生子女可再多购买不超过10平方米,均可与30平方米合并进行套、户型设计)住房。
超面积部分按市场价购买。
本项目拟安置人员共约17000人,按成本价购买,每人20平方米计算,需建设340000平方米,本项目建筑面积共319441.10平方米,在规定围,是合理的。
5.3总平面规划
总平面规划立意
1、本规划以人中心,以整体社会效益、经济效益与环境效益三者,统一为基准点,着意刻画优质生态环境,为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖居之所。
2、规划在满足功能要求的基础上充分考虑建筑与周围环境的关系,以组织景观系统。
充分利用地形与自然环境,
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