5月上海、南通、大连写字楼月报.doc
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办公楼业务
重点城市办公楼市场分析
上海办公楼市场分析
1.全市供求分析
5月份,上海办公物业新增供应量121834m2,环比上升5.73%;成交面积总量130262m2,环比上升88.77%;成交均价16365元/m2,环比下降29.94%。
虽然成交量环比上升明显,但仅为去年同期的47.8%,与往年数据存在较大差距。
同时,新增量与成交量非常接近,难以化解市场整体库存压力。
5月份成交价格继续下探,达到近22个月来的新低。
价格下行主要源于2个低价园区办公物业的整体成交。
2个项目是宝山大场板块的上海国际研发总部基地、碧云板块的上海金桥出口加工区软件园一期G2-18#地块研发楼,成交总面积分别为2.01万平方米、1.72万平方米,两者合计成交面积占到上海总成交面积的28.6%,两者成交均价都在1万元/平米左右。
2.各区域供求分析
5月份,上海办公物业供应主要集中在嘉定(42633m2)、杨浦(26798m2)、青浦(23472m2)、浦东(17157m2),四个区域的供应量达到全市供应量的90.3%。
自11年9月至今,嘉定每月的供应量都在20000m2以上,是目前上海办公楼供应量最大的区域,区域内相当一部分产品为小户型LOFT产品。
5月份,上海办公物业成交面积130262m2,成交量排名前四的区域为宝山、浦东、奉贤和嘉定,成交量分别为28779m2,19264m2,14830m2和13885m2,四个区域的合计成交量占到当月整体成交量的58.9%。
宝山的区域内项目众多,大量项目月成交量都在2000m2以上,如绿地风翔新城、宝山万达、绿地北郊广场等,所以区域内整体成交量高。
奉贤本月成交增速迅猛,源于卓越世纪中心的大量成交,仅此项目就为奉贤的当月成交量贡献了9400多平米。
成交均价排名前三的区域为卢湾(55068元/m2)、徐汇(37880元/m2)、静安(33634元/m2)。
此外,金山和青浦的成交均价上涨超过35%,浦东和南汇的成交均价降幅明显,分别下降65%和48%。
3.各环线供求分析
5月份,上海办公物业供应主要来源于内中环及外郊环,分别为74307m2及45733m2,而上月供应量较大的内环内本月供应量下降明显,仅为1794m2。
5月份,各环线成交量排名前三的分别为外郊环44540m2,中外环36130m2,内中环28770m2。
外郊环的成交量环比增加95%,占到全市总成交面积的34%,继续占据全市成交主力位置。
5月份,各环线的成交均价由内环至郊环外分别为:
内环内37693元/m2,内中环18426元/m2,中外环14788元/m2,外郊环13175元/m2,郊环外10488元/m2。
内中环价格下探明显,下降幅度达到42.94%。
4.各面积段成交分析
5月份,上海办公物业成交主力面积集中在400m2以上,50-70m2及50m2以下三个面积段,成交量分别为45669m2,29184m2及14757m2。
400m2以上大户型主要集中在市中心标准办公产品及低密度办公物业:
标准办公项目的中融蓝天碧玉、沪东财富国际广场等均有成交;低密度办公翡冷翠园表现突出,成交了8套。
小户型产品主要以外围区域的LOFT产品为成交主力:
卓越世纪中心,新城西上海分别成交了9424m2,5320m2。
5月份,280-300m2面积段的成交均价最高。
90m2以下小户型大多分布在外围区域,成交均价较低,在17500元/m2以下。
成交量最大的400m2以上区间,受上海现代西郊服务园等低单价项目影响,该面积区间成交均价为13902元/280-300m2,相较上月下降了64.81%。
2012年5月上海写字楼各面积段成交情况
面积段
成交面积
成交面积环比
成交套数
成交套数环比
成交均价
成交均价环比
50以下
14757
10.65
329
9.3
16475
-8.43
50-70
29184
46.23
503
45.8
17500
-3.93
70-90
6727
60.58
86
62.26
16078
-11.18
90-100
3730
26.5
40
25
22374
-22.26
100-110
5073
65.78
48
65.52
18864
-5.83
110-125
3489
15.47
30
15.38
20487
-6.07
125-145
4210
60.15
32
60
13667
-31.48
145-160
5344
137.47
35
133.33
14050
-38.52
160-180
3355
95.34
20
100
19885
-15.68
180-200
1895
10.4
10
11.11
22480
-18.86
200-220
2705
154.25
13
160
12453
-57.79
220-240
2278
40.12
10
42.86
21433
-35.9
240-260
-100
-100
-
260-280
801
-0.7
3
-
32091
-17.91
280-300
295
-
1
-
33634
-
300-350
-100
-100
-
350-400
750
96.49
2
100
32147
135.34
400以上
45669
450.85
14
40
13902
-64.81
合计
130262
-
1176
-
-
-
注:
面积单位:
平方米;套数单位:
套;均价单位:
元/平方米
5.各总价段成交分析
5月份,上海办公物业成交量最多的总价段为900万元以上,其成交面积为46258m2,成交单价为14826元/m2。
成交排名第二的总价段为50-100万,成交面积为37197m2,对应的成交单价为12387元/m2。
6.成交排行榜
Ø成交均价排行
排名
项目名称
区域
成交
均价
排名
项目名称
区域
成交
均价
1
中融碧玉蓝天
浦东
77171
6
长泰企业天地广场
闸北
36181
2
中信广场
虹口
62713
7
光启城时尚购物中心
徐汇
34776
3
日月光中心广场
卢湾
55068
8
国际丽都城
静安
33634
4
上海绿地中心
徐汇
50148
9
致源国际
普陀
32543
5
沪东财富国际广场
杨浦
38438
10
赢华国际广场
普陀
30638
注:
均价单位:
元/平方米
Ø成交面积排行
排名
项目名称
区域
成交
面积
排名
项目名称
区域
成交
面积
1
上海国际研发总部基地
宝山
20120
6
珠江国际商贸中心
青浦
3158
2
金桥出口加工区软件园一期G2-18#地块研发楼
浦东
17157
7
上海绿地中心
徐汇
3096
3
卓越世纪中心
奉贤
9424
8
金石湾
金山
2828
4
新城西尚海
嘉定
5320
9
东方蓝海国际广场
杨浦
2614
5
翡冷翠园
闵行
3884
10
中铁中环时代广场
闸北
2500
注:
面积单位:
平方米
大连办公楼市场分析
1.全市供求分析
5月份,大连无新增办公供应;成交量达到了近两年的一个新高,成交面积为82564m2,环比上升6119.92%,呈现一个小爆破的情势;成交均价5712元/m2,环比下降45.90%,达到了今年的一个新低。
纵观大连写字楼过去22个月供求发展趋势,仅去年8月份新增供应面积179m2,剩余月份均无供应,目前市场成交以消化存量为主。
2.各区域供求分析
5月份,大连各区域无新增供应面积。
成交主要集中在开发区,开发区一改往月成交颓废的态势,本月共计成交77219m2,占到大连当月总成交量的93.5%。
在成交价格方面,甘井子区、沙河口区及中山区均价环比有所上涨,成交均价分别为10774元/m2、23500元/m2、10823元/m2,各自环比上涨了31%,18%,2.5%,而成交量最大的开发区本月成交价格为5321元/m2,环比下降29.3%。
3.各面积段供求分析
5月份,大连办公楼成交面积段集中在200-300m2的区间,另有少量110m2以下小户型办公及350m2以上大户型成交。
200-300m2的主力成交面积段的均价集中在5400元/m2左右。
其余成交面积段的成交均价在10000元/m2左右。
4.各总价段成交分析
5月份,大连办公成交量最大的总价段为130-150万元,110-130万及150万以上总价段紧随其后;三个面积段成交总量占到5月整体成交量的97.5%,剩余的总价段成交少,几乎可以忽略不计。
在成交均价上,110以上的大面积成交均价在5000-6500元/m2的范围内,小面积的产品总价在8000-10000元/m2的范围内。
5.成交排行榜
项目名称
区域
成交均价
成交面积
成交套数
双D1街
开发区
8552
77219
299
香榭里街区
中山区
8531
1699
19
注:
面积单位:
平方米;均价单位:
元/平方米
南通办公楼市场分析
1.全市供求分析
5月份,南通办公物业无新增供应,成交面积为18274m2,环比增幅0.43%,与上月基本持平。
成交均价11985元/m2,环比上涨14.5%。
本月出现了成交量与成交价格的双增长。
纵观南通写字楼过去13个月发展趋势,整体供应共计91445m2,大量供应集中在去年下半年,今年供应仅为2月份的13245m2;整体成交最高点出现在2011年9月,2012年年初成交量持续下探,在近2个月又开始回升,成交开始放量;成交均价最高点出现在去年11、12月份,分别为14600元/m2和14500元/m2,今年一季度成交均价出现下滑趋势,而近2个月又开始逐步回升。
2.各区域月供求
5月份,南通各区域无新增办公楼供应。
成交主要集中在崇川区,成交面积达13067m2,占5月整体成交量的71.5%,其次是经济技术开发区,成交面积为3977m2,占5月整体成交量的21.7%。
本月各区域的成交均价分别为:
崇川区12745元/m2,与上月基本持平;经济技术开发区10732元/m2,环比上月下降20%;港闸区7965元/m2,环比4月下降15%。
3.各面积段月供求
5月份,南通办公楼各成交面积段中,成交量最大的是400m2以上的面积段,共计成交11588m2,占到5月整体成交量的63%以上。
成交量排名第二和第三的分别是90-100m2、50-70m2的面积段,两者分别占到总成交量的10.7%和9%。
办公成交均价最高的面积段是140-170m2,170-200m2,350-400m2,400m2以上,这4个面积段的成交均价都是12800元/m2。
4.成交排行榜
Ø成交面积排行
排名
项目名称
区域
成交面积
成交套数
成交均价
1
润华国际中心
经济技术开发区
3909
40
10800
2
晏园凤凰汇
崇川区
1532
5
12800
3
北城一品
港闸区
520
8
8600
4
南通中央商务区
崇川区
397
6
14000
5
景华城
崇川区
380
6
9655
注:
面积单位:
平方米
办公楼市场重要资讯
发改委“地产松绑救市”系捏造
发改委近期在网站发表声明称,发改委最近无人接受过《投资者报》记者采访,有关“地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造。
据悉,《投资者报》早前报道,发改委内部人士表示,调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重。
央行:
特急文件系明确房贷利率下限不再放宽
据悉,中国人民银行新闻发言人6月14日就“央行特急文件调整利率涉及房贷利率”一事表示,文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽,此次仍保持基准利率0.7倍不变。
一线城市写字楼租金走势分化京穗涨沪深跌
5月,一线城市写字楼租金走势分化明显。
中原地产研究部数据显示,北京租金继续领涨,广州租金也微涨,而上海、深圳租金则连续回落。
数据显示,5月份,北京、广州租金环比上涨1.30%、1.25%,上海、深圳环比分别下跌3.42%、1.39%,而成都、杭州、重庆则基本持平。
与去年底租金水平相比,除深圳出现明显回落外,其余城市均持平或上涨,其中北京表现尤为突出,涨幅达19.43%.
与此同时,写字楼空置率普降。
深圳降幅最大,今年以来空置率首次低于7%,受此影响,未来租金有望企稳。
而北京由于租赁需求旺盛,今年以来租金上涨显着,空置率亦一路下行,目前空置率仅为3.47%,租金仍有上涨潜力。
农行出手48亿购楼创香港写字楼成交新纪录
近日高力国际宣布,成功促成中环干诺道中50号全幢甲级写字楼的买卖交易,成交价48.8亿港元,买家为中国农业银行,创下香港单幢写字楼成交纪录。
据悉,2010年7月到港上市的农行,将把该写字楼作为香港总部。
平安17.5亿围猎高端写字楼信托转商业地产
随着商品住宅持续受到严厉调控,商业地产成为信托资金的新一轮投资热点。
平安信托近期推出的业界第一只持有型商业地产信托项目“平安财富·安睿1号”便引发了颇多关注,信托资金主要投资于港交所上市公司瑞安房地产的重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼,信托投资规模约17.5亿元。
上海:
商业地产新房库存破千万平米
过去两年,许多新老面孔进入商业地产领域,包括金地、保利、招商、万科等20强房企全部涉足商业地产,导致住宅市场挤出的泡沫迅速向商业地产市场蔓延,其中热点区域商业项目过量、库存过大成了最突出的问题。
来自21世纪不动产的统计数据显示,截至目前,上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅,达到1000万平方米以上,需32个月才能售完,而消化完上海商品住宅库存的时间,仅需15个月。
上海:
陆家嘴金融城十二五期间将再建45幢商办楼宇
5月14日,上海召开陆家嘴金融城十大重点工程建设推进会透露,“十二五”期间,陆家嘴金融城实施“扩城”战略,计划再建设商办楼宇45幢,地上建筑面积350万平方米,相当于再造一个小陆家嘴。
目前陆家嘴已有9项楼宇竣工,地上建筑面积约62万平方米;9项楼宇开工,地上建筑面积约61万平方米;截至2012年4月底,陆家嘴金融贸易区商办楼宇数达到207幢,建筑面积约1015万平方米。
上海:
“世纪连廊”将贯通地铁站、写字楼和商业体
据悉,世纪连廊”将从新“鸿基国金购物中心2楼平台接出,沿世纪大道南侧人行道,向东至陆家嘴环路交叉口,沿途将跨越银城中路、东泰路,最终直通环球金融中心2层平台内。
有关单位已开始预留和建造环球金融中心2层平台接收口,确保今后对接成功。
上海:
阿里巴巴支付宝在沪购楼
据悉,上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司月28日晚发布公告称,浙江阿里巴巴电子商务有限公司和支付宝(中国)网络技术有限公司5月27日与陆家嘴签订了相关法律文件,预定了该公司“浦东金融广场”项目2号办公楼,预计将为公司带来近30亿元的财务收入。
北京:
写字楼供应吃紧,空置率降至历史新低
据数据显示,一季度北京优质写字楼租金报价为每月每平米387元,较上季度升幅达10.6%,而本季度写字楼平均空置率仅为5%,较上季度回落1.3个百分点,为1995年来最低水平。
世邦魏理仕某业内人士表示,北京优质写字楼从2009年开始供应量就逐渐下降,同时市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长,在二者的作用下写字楼空置率在本季度下降至历史较低水平。
预计北京市场2012年仅有26.6万平方米写字楼供应,新增量明显不足,供应吃紧的压力将依然持续。
而需求总量将在高位运行的趋势表现明显,市场空置率将随着空置面积逐渐减少持续走低,这也预示着北京写字楼租金今年年内仍将呈上升的趋势。
北京:
写字楼租金涨幅居全球首位
戴德梁行在新近发布的《全球写字楼租用成本报告》中表示,在全球147个城市中,北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位,涨幅可谓惊人。
数据显示,2011年第一季度至2011年第四季度,北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。
直至今年第一季度,其环比涨幅再度攀高至12.64%。
同比来看,2011年一季度,北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米187.35元。
这也就意味着,今年一季度的数据同比去年,涨幅达到了48.16%。
深圳:
深港联手招商推介,今年首批大企业或入驻前海
据悉,《前海合作区谁系统专项规划》已完成并上报市政府审批,《前海合作区竖向规划》等六项规划7月底前将全部完成。
下一步深圳将全面完成首批16个入区项目的落地,配合前海特殊政策出台,携手香港强化招商推介,确保10家以上世界500强和中国100强企业入区,确保高端引领项目落地取得重大进展。
城都:
写字楼分3等:
超甲级、甲级、乙级
5月24日,城都市正式发布了《成都市商务写字楼等级划分》地方标准。
根据该标准,按照地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求、服务要求5大标准,成都的写字楼将从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼3个等级。
据了解,作为全国首个商务写字楼等级划分地方标准,城都市商务写字楼等级划分标准的制定,开启了全国制定商务写字楼等级划分地方标准的先河,该标准于6月1日起生效。
城都希望通过该标准引导城都商务楼宇提高建设、营运标准,促进楼宇经济高端化发展。
重庆:
两路口将现新地标
据悉,重庆中心是集6栋超高层建筑和大体量商业物业的大型城市综合体。
该项目位于两路口大循环地块,项目占地5万多平方米,地上建筑面积58万平方米,总投资70亿元,主楼规划高300余米,6年后将成为两路口的标志性建筑。
专题分析
上海绿地中心案例
一、项目区位
项目位于徐汇滨江板块,物业位于地铁7号线和12号线船厂路换乘站点,属于地铁上盖物业。
二、项目整体概况
整个综合体体量40多万方,包含了8万方的住宅、酒店式公寓5万方,办公楼14万方,商业15万方。
一期项目共计10万方,其中写字楼6.6万方,商业4万方。
整个一期已开发完毕,绿地中心写字楼也已基本售罄。
图:
上海绿地中心一期办公及商业
三、写字楼介绍
绿地中心含两幢办公,总建筑面积:
65905平方米。
其中6号楼总建筑面积(17层):
30748平方米;7号楼总建筑面积(19层):
35157平方米。
项目总套数353套:
100-220M2总共250套,200-305M2总共96套;100M2以下7套,得房率71%-72%。
6号楼总高(17层):
80.6米;7号楼总高(19层):
88.9米;每层层高:
4.2米;每层净高2.8米。
两栋办公楼采用中空LOW-E玻璃幕墙。
大堂地面采用天然进口石材,墙面运用水幕墙的手法,吊顶则采用了简单的石膏吊顶,整个风格简洁大气。
电梯采用迅达品牌,设置智能自动侯梯系统。
办公区装修采用150mm架空地板,吊顶采用微孔铝板。
表:
写字楼配置标准详解
产品标准
建筑标准
大堂
•挑高10.5米
•净高8.7米
•面积850平米
标准层平面形状
矩形
标准层面积
2000平米
外立面
双层中空low-e玻璃幕墙
走道宽度
1.6米
标准层层高
4.2米
净高
2.8米
架空地板
150毫米
得房率
71%
结构标准
楼板承重
250公斤/平方米,顶5层350公斤/平方米
预留可拆卸楼板
无
机电标准
供电系统
双路供电
电力承载(办公区)
80VA/㎡
供水系统
24小时热水供应
空调系统
水冷式中央空调
新风系统
新风量≥30m³/人▪h
电梯系统
•数量:
6号楼客梯6部,货梯2部,7号楼客梯7部,货梯2部。
•品牌:
迅达
•速度;3.5米/秒
•智能控制系统
内装标准
大堂/首层电梯厅
•墙面:
高档天然石材,水幕墙
•地面:
高档天然石材
•吊顶:
轻钢龙骨石膏板+高档灯具
标准层电梯厅
•楼地面;天然石材
•内墙面:
天然石材
•吊顶:
石膏板,高档灯具
电梯轿厢
•净高:
2.8米
•镜面、蚀刻不锈钢,高档天然石材地面
标准层走道
•地面:
架空地板+地毯
•内墙材料:
砌筑墙体
•内墙面:
涂料
•吊顶:
轻钢龙骨石膏板或矿棉板吊顶
卫生间
•地面:
普通石材
•墙面:
普通石材
•吊顶:
防水石膏板吊顶刷乳胶漆
•卫生洁具:
科勒、TOTO等知名国际品牌
四、销售情况
绿地中心于2010年12月开盘,开盘当天销售4.5亿,2011年3月再度开盘,开盘当天销售6亿元。
成为2011年上半年上海写字楼销售面积和销售金额的第一名,项目整体成交均价54000元/平米。
项目采用包租销售模式,每年投资收益5%,前两年直接在房价中抵扣,后3年在每年年底给到客户。
与普通包租模式相区别,开发商成立了自己的租赁中心,专门负责写字楼招租工作,力求实现真正的包租出售。
目前招租工作进展顺利,已成功出租约4000平米,租金在5-5.5元/平米/月。
鉴于开发商的包租模式,客户主要以投资客为主,包含大量从未涉足过写字楼领域的客户。
五、案例借鉴
项目在整个产品塑造上,对细节部分的重视不够,花了钱,但没让客户感知到价值。
在项目前期产品设计上,要关注客户敏感点,在细节上把控到位。
项目的包租销售模式是项目能快速去化的推力,大量客户看中的是投资的保障,给到了客户信心。
在对项目去化速度有较高要求的情况下,可以借鉴该项目的包租模式,以求达到快速去化的目的。
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