g承接查验工作指引.docx
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g承接查验工作指引
附录G
(规范性附录)
承接查验工作指引
1承接查验依据
对比内容
新建物业
物业更迭时接管物业
1
《物业管理条例》
《物业管理条例》
2
《物业服务合同》
《物业服务合同》
3
《物业承接查验办法》
《物业承接查验办法》
4
《管理规约》
《管理规约》
5
建设工程法律、规范
物业管理法律、规范
6
建设单位移交的图纸资料
物业移交的图纸、资料
7
工程维保合同、维保单位
物业管理的维保合同、协议
2承接查验的前期准备
承接查验准备期应保持与客户的充分沟通,掌握客户时间节点的要求及变化,及时调整准备计划的时间节点。
前期准备的主要工作包括但不限于:
——成立承接查验小组:
—承接查验资料准备:
—承接查验工作程序和验收标准确认。
成立承接查验小组
专业公司应按照接管计划时间节点和要求,成立新项目承接查验小组,明确职责。
承接查验小组架构与职责见附件。
承接查验资料准备
专业公司应按接管计划要求和时间节点,完成承接查验资料准备工作,包括但不限于:
一—资料收集、分析符合承接查验应具备的条件:
一—编制承接查验计划:
——准备承接查验标准、系统资料、设备清单及设备档案、资料清单等
——准备承接查验表格
——准备承接查验工具:
根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
承接查验标准、资料、查验表格见附件。
承接查验工作程序和验收标准确认
承接查验小组应定期召开小组工作会议,沟通承接查验工作程序和验收标准,做好准备工作的确认,包括但不限于:
-确认人员情况,交通安排及人员联系通信录:
——确认查验文件、工具的准备情况;
——确认入场时间及流程;
一—其它需确认事项。
3承接查验的过程控制
承接查验实施过程的关注点包括但不限于:
—资料交接:
——现场查验:
—备品、备件、相关工具等交接:
―记录相关遗留问题,提交查验报告。
承接查验实施过程控制见附录。
4承接查验的后续工作
承接查验后续工作跟踪的关注点包括但不限于:
―工程遗留问题的处理跟踪:
——成品的保护;
——与相关方保持良好沟通;
——二次装修的管理等。
承接查验后续工作见附录。
承接查验专业
团队
■■
组长
(工程师)
>负责承接查验整体策划、统筹;
》组织实施
》实施后问题跟进处理
>负责承接查险资源协调;>参与组织实施与学习;>承接查验结束后的短期项
>参与组织实施与学习,
>承接查验结束后的项目工程管理/工程壬管
供配电系统
给排水系统
XX系统
工程师
属地区域技术骨干
其他地区技术骨干
工程
属地区域技术骨干
其他地区技术骨干
其他地区技术骨干
属地区域技术骨干
工程师
>工程师负责承接查验专业系统的具体实施和属地区域技术骨干的培育;
>其它地区技术骨干负责承接查险专业系统的具体实施I>属地区域技术骨干协助承接查验专业系统的具体实施和学习及承接查验结束后的过程管理(工程班长)
承接查验标准、资料、查验表格
承接查验相关法律法规清单
序号
名称
实施日期
文件编号
发布单位
1
特种设备安全监察条例
2009-5-1
国务院令549号
中华人民共和国国务院
2
电梯工程施工质量验收规范
2002-6-1
GB50310-2002
中华人民共和国建设部国家质量监督检验检疫总局
3
电梯制造与安装安全规范
2004-1-1
GB7588-2003eqvEN81-1:
1998
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局
4
电梯安装验收规范
1994-8-1
GB10060-93
国家技术监督局
5
中华人民共和国消防法
1998-9-1
6
重大危险源辨识
2000-9-1
GB18218-2000
7
深圳市经济特区消防条例
1999-11-1
8
《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》
2006-11-1
国家建设部国家质量监督检验总局
9
《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》
1993-7-1
国家建设部
10
《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》
1993-7-1
国家技术监督局
11
《电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范》
2006-11-1
国家建设部
12
《给水排水管道工程施工及验收规范》
1998-5-1
国家建设部
13
《建筑电气工程施工质量验收规范》
2002-6-1
国家建设部
14
《气体灭火系统施工及验收规范》
国家建设部
承接查验相关法律法规清单(续)
序号
名称
实施日期
文件编号
发布单位
15
《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》
1998-12-1
国家建设部
16
《智能建筑工程质量验收规范》
2002-3-1
建设部质量监督检验检疫总局
17
《自动喷水火火系统施工及验收规范》
2005-7-1
国家建设部
18
沥青路面施工及验收规范
1997-5-1
GB50092-96
国家建设部
19
钢结构工程施工质量验收规范
2002-3-1
GB50205-2001
国家建设部
20
电气装置安装工程接地装置施工及验收规范
2006-11-1
GB50169-2006
国家建设部
21
玻璃幕搞工程质量检验规范
2002-3-1
JGJ/T139-2001
国家建设部
22
机械设备安装工程施工及验收通用规范
GB50231-2009
23
给水排水管道工程施工及验收规范
GB50268-2008
24
建设项目竣工环境保护验收管理办法
2002-2-1实施
第13号
环保局
25
物业承接查验办法
2011-1-1实施
中华人民共和国住房和城乡建设部
26
《空调用通风机安全要求》
2001-10-1
国家质量技术监督局
27
火灾自动报警系统施工及验收规范
2008-3-1
GB50166-2007
28
通风与空调工程施工质量验收规范
2002-4-1
GB50234-2002
29
会议电视系统工程验收规范
2006-1-1
YD/T5033-2005
30
建筑电气工程施工质量验收规范
2002-6-1
GB50303-2002
31
整装锅炉安装工程施工质量验收规范
2007-4-25
Q/SH0087-2007
项目
质量标准
1.真空断路器火弧室的真空度应符合产品的技术规定。
2.F6S断路器压力表指针应在绿线范围内。
3.所有设备运行声音正常,无异响。
4.所有设备外观清洁,柜内清洁无杂物。
5.系统接地电阻符合要求,各相间或相与地绝缘电阻2避雷器安装牢固,无损伤。
6.变压器无异响,温度正常。
7.电容补偿控制器能正常投入,电容器无凸起,无漏液。
8.所有线路标识清楚,无破损、无变色,连接牢固。
9.低压配电柜内所有断路器能投入,不跳阐,无掉相。
10.所有控制柜(箱)功能正常、箱内无异味响、无杂物、无发热现象c
供、配电系11・所有计量表能正常出量,无重复或漏计,量。
统承接查12.所有照明灯能正常照明。
验标准13.发电机能正常投入及转换,运行正常,消音良好:
机油良好。
14.频率、电压、电流、温度符合使用要求。
15.蓄电池液密度、液位符合使用要求。
16.市电停电,发电机在30秒内能正常启动。
17.仪表、显示面板等显示正常。
18.三相电流不平衡度<2%,
19.蓄电池容量不低于额定容量的80%,
20.发电机柴油房照明灯为防爆灯:
有存油池且铺沙:
设有通风口的通风口应装防火风阀。
21.当地主管部门有要求的,配电房应配备一次系统图。
22.高、低压室房应按规定绝缘地毯。
23.高、低压室、发电机房应按规定配备灭火器材。
项目
给、排水系统承接查验标准
消防系统承接查验标准
质量标准
1.所有设备运行正常,仪表显示正常,压力达到要求。
2.设备房清洁、无杂物、无积水、温、湿度正常。
3.给水泵密封不漏水,水泵温度正常,无振动。
4.设备、管道和阀门表而油漆完好、无脱皮、无锈迹、无跑冒滴漏,有标识和水流方向指示。
5.水池水位有指示装置,标志明显,显示正确,无跑冒水现象。
高、超低水位报警装置工作正常。
6.水泵、污水泵控制柜(箱)内干燥、无灰尘、线路整齐、接线紧固,柜(箱)的开关、指示灯完好、颜色显示正常。
7.水池、水箱人孔封闭良好,井盖上锁,通气孔、溢流管用不锈钢纱网封隔。
8.污水池盖完好,潜水泵运行正常,控制开关处于自动位置,排水系统通畅,雨水井、污水井无大量沉积物。
排污泵水位控制回路工作正常。
止回阀工作正常。
9.室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅,无杂物堵塞。
10.管网外观整齐,油漆无破损、标识明显,所有阀门完好、无渗漏。
11.管道井门锁完好,门外有标识。
井内清洁,无积尘,无蜘蛛网。
12.阀门洁净无锈蚀、无漏水;阀门转动灵活,有标识。
阀杆用套管保护。
13.水泵房按规定配备灭火器材。
1.消防报警主机各种信号指示正常,各操作按钮牌正常位置。
主机密码交接、变更。
2.显示器、打印机处于工作状态,且工作正常。
3.测试每个烟(温)感、手报、消防电话等,应功能正常。
4.消防控制柜内整洁干净,线路有序,无异味。
温度不超过40c.
5.测试消防联动功能正常。
消防梯迫降试验正常。
6.消防电源必须是双电源,且能正常投入。
消防电源的前端应装浪涌开关!
7.消防泵、喷淋泵及控制柜功能正常,主备泵能正常切换,消防管网水压力符合要求。
8.消防泵、喷淋泵能手动盘车,点动正常,星-三角启动转换时间正常(约5-8秒)。
泵无渗、漏水现象。
消防水压力符合要求。
9.消防风系统能正常运行、风量达到要求。
10.防火卷帘门门体完好,能正常开启、关闭。
关闭时卷帘门下到初处时应有30秒的停顿时间!
遗漏了联动关系的查验
11.气体火火系统压力正常、贮气瓶重量正常、控制正常。
处于正常备用状态。
12.全部消防设施完整、完好,并安装到位。
13.全部线路无破损、无异味、无松动、无接触不良。
14.UPS电源待充电正常,停电后能正常转换。
15.消防管网各阀门无渗漏水现象,阀门开启灵活,处于正常开启状态。
16.消防广播输出功能及各信号、操作按钮处于正常状态,标识明确。
扬声器配置齐全,能正常广播。
17.室外消火栓接合器、喷淋接合器标识清晰、准确。
北方地区有保温措施。
18.所有消防设施(出口指示灯、应急灯、防火门及附件)应按要求配置.
1.电梯、扶梯的验收以国家技术主管部门验收为准,取得合格证后方能使用。
2.对电梯的安全装置进行重点检测,三方通话、应急照明、监控有效:
制动装置、限速装置、紧急急停开关、底坑缓冲装置符合规范要求。
3.电梯、扶梯相关技术资料应当齐全:
安装调试资料、电气原理图、使用维护说明书、出厂合格证、日常维修保养记录(中、大修记录)等
4.电梯机房温度低于30C,照明良好。
电梯机房内配备消防灭火器材且合格有效。
机房门窗完好无损,通风良好,有排气装置。
5.曳引电机温升未超标;减速箱油温正常、温升不超标、油脂清洁。
曳引机无渗漏油。
6.曳引电机各相间或相与地绝缘电阻2MQ,三相电流不平衡度<2%。
供电电压达到要求:
±7%额定电压
7.电梯机房及中控值班室救援工具有效、完整(松闸扳手、盘车手轮、撬棍、安全帽、安全带等)。
8
电梯承接
查验标准
.电梯井道、轿箱、底坑照明灯具配置齐全,各楼层及机房均应设置防水坡(坎)。
电梯机房门前需设防鼠板。
9.轿厢、井道、机房、底坑保持清洁。
底坑有渗水时,底坑有安装排水装置。
10.轿厢运行平稳,无刮擦碰撞声音;通风、照明正常。
11.电梯轿厢平层准确度符合标准。
满足相关要求。
轿厢地坎与厅门地坎的高度差在±10mm之间
12.轿厢内有有效的检验合格证,电梯使用安全要求说明书,电梯轿厢内有紧急求助电话或其他报警装置且能正常使用。
13.电梯厅外及轿厢内各显示正确、清晰。
电梯使用各安全标识齐全(机房告示牌、轿厢额定载重量、火警时禁止使用电梯等)。
14.扶梯运行正常,梯级无明显缺损,梯路正;各相关安全开关安全有效。
15.扶梯工作面各安全间隙达标。
16.扶梯安全使用标识齐全。
且张贴在扶梯旁版明显处。
17.扶梯检验合格证在有效期内,且张贴在扶梯旁版明显处。
1
弱电系统系统承接查验标准
室内承接
查验标准
.弱电系统主要包括有线电视系统、闭路电视监控、红外安防系统、智能门禁、楼宇对讲、停车场管理、电子巡更、背景音乐(紧急)广播等子系统。
2.弱电系统查验以功能性检查为主,主要检查各系统的使用情况。
3.系统主机密码交接、修改。
4.监控系统全部摄像机图像清晰,云台控制正常,录像保存时间超过30天。
5.各系统线路标识清晰、布线规范。
6.监控中心安装防静电地板,温、湿度正常。
7.监控中心电源为双回路电源,电源前端加装避雷和浪涌开关。
8.红外报警系统测试要能正常报警。
9.停车场系统发卡、开闸、刷卡、收费、录像、数据保存等测试正常。
10.对讲系统全部分机测试要正常,声音、图像清晰,三方通话正常。
11•门禁系统刷卡能正常开门,有权限设置。
12.有线电视、背景音乐、电子巡更等系统只要测试功能正常。
13.室内地面平整完好,无空鼓、破裂,无塌落变形、损坏、缺失:
木地板无起皮、脱胶。
14.室内墙而、天花无水浸、腐烂、胀裂、霉变。
15.门扇无松动、下垂、题曲变形、霉变和腐朽;门转轴部位润滑良好:
门窗无变形。
16.洗手间、厨房无漏水,通风良好,排水通畅。
17.增而平整,而层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍。
18.室内灯具安装到位,开关正常、能全亮。
19.室内电视、电话、网络等能正常使用。
20.室内对讲、安防能正常使用。
21.门锁能正常锁闭,滑轮滑动正常。
22.室内清洁整洁,无杂物、无异味。
23.电源箱、弱电箱安装牢固,标识清楚,能正常使用。
24.室内电线无外露,有专用插座。
25.室内配电应有漏电开关。
26.检查供暖情况。
1.共用配套服务设施完好,不得随意改变用途。
2.共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
3.道路、楼道、大堂等公共照明完好。
4.大厦范围内的道路通畅,路面平坦。
5.娱乐休闲设施完好,有明显、清晰的警示、使用须知标志,无安全隐患。
6.室外招牌、广告牌、霓虹灯、室外空调机安装牢固,安全可靠。
7.路灯安装牢固,能正常照明,加有漏电保护开关且功能正常,停车场保证适度照明,不出现照明死角。
8.景观设施现场警示标识清晰、明显、准确。
9.公共部分地面、墙而、天花无裂痕、缝隙、水迹,外观完好。
10.块料(如瓷砖)面层:
粘贴牢固,无缺棱掉角:
而层无裂纹、损伤、色泽一致:
对缝砂浆饱满,线条顺直.
11
共用设施承接查验标准
.公共卫生间、阳台地而应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
12.抽水马桶、洗脸盆不漏水,外观完好无损,安装位置准确。
13.各类龙头不漏水,外观完好无损,安装位置准确,出水量达到要求。
14.抽风机使用状态正常,外观完好无损,安装位置符合实际要求。
15.储物柜、镜子、毛巾架、层盒、纸巾架外观完好无损,安装位置及数量正确。
16.开关、灯具、插座安装位置正确,安装牢固可靠,配电箱接地良好。
17.小区道路道路面平整,无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。
道路沿砌筑整齐,灰缝饱满,无损伤。
块料而层:
拼砌整齐,平整稳.固,块料而无裂纹、无缺棱掉角。
18.岗亭安装牢固,配件齐全,型材面无损伤,玻璃无污渍。
19.停车场路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。
车道标识,入口出口标识清楚,油漆均匀。
20.车场应设有专门排水沟及设有专门排风系统。
21.检查井、化粪池池内无垃圾杂物,进排水畅通,池壁无裂痕。
22.围墙、闱栏封闭,安全能保障。
质量标准
1.能正常开、停机,主机机组工作正常,各仪表显示正常,运行平稳,无异常声响、振动。
2.控制柜操作可靠、状态参数正确、无报警输出:
各项参数符合标准(油温、冷冻冷却进出水温度、压力参数:
油温、油压和压差在规定范闱内:
控制柜无异昧。
3.保温层无破损漏气。
4.冷媒通过冷媒视窗观察无混浊、无气泡:
机组无冷媒泄漏的异常声响。
5.蒸发器端口表面无漏气、无滴水;冷凝器端口表面无漏水、锈蚀;集水器、分水器压力在标准范围内。
6.膨胀水箱补水阀常开,自动补水正常:
水箱无溢水,不少水,无漏水.水质良好,水位高度在规定范围内。
7.冷却塔无锈蚀、无青苔,风扇平衡,布水池水位正常,填料无塌落、登片,空调系统无穿孔破裂,叶轮叶片表层无裂口。
布水器完好、不堵塞:
浮球阀应工作正常。
承接查验8.冷冻泵、冷却泵电机运行正常,无异常响声;轴承黄油充足,气隙均匀。
标准9.新风机:
风柜无异响、异味、皮带松紧程度,尘网有无堵塞,冷凝排水正常以及各项参数在标准范围内:
电动机转动声音正常,联轴器转动灵活,无缺相现象。
10.风机盘管接头处和阀门无漏水:
操作灵敏,无故障。
11.阀门、管路无渗水漏水现象,压力表标准范围内。
12.各连接部位、轴封、填料、气缸盖和阀件无漏气、漏油、漏水:
活塞机组开启式压缩机轴封处的渗油量不大于h、螺杆机组轴封处的渗油量不大于3ml/ho
项目
建筑本体承接查验标准
质量标准
1.检查梁、柱、板等主体,应无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。
无钢筋外露。
2.房屋墙体露出地而部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。
3.散水坡:
无塌陷、无断裂和无分裂:
面层平整,无脱皮;无倒泛水、积水现象。
4.天台屋而隔热层、防水层:
板端缝、伸缩缝油膏紧贴:
隔热板、防水层表面无裂缝。
5.天台不得有积水现象。
出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。
6.天台护栏无破损、变形,无明显锈蚀。
7.顶棚抹灰面平整,而层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹,无带点,无渗水痕迹、无污渍。
8.外地面抹灰应平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
涂料、刷浆应色泽一致。
表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。
9.饰面砖应表而洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
10.裱糊工程:
壁纸、墙布必须粘贴牢固,表而色泽一致,不得有气泡、空鼓、裂缝。
边缘平直整齐,不得有纸毛、飞刺。
不得有漏贴、补贴和脱层现象。
各幅拼接横平竖直,拼接处花纹、图案吻合,不离缝、不搭接。
11.玻璃隔增增而:
安装必须牢固,玻璃胶垫的安装应正确。
表而应色泽一致、平整洁净、清晰美观。
接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。
勾缝密实、均匀顺直、深浅一致。
12.而层坡度应符合设计要求,不倒泛水、无积水;与地漏、管道结合处应严密牢固,无渗漏。
13.水泥砂浆地而:
抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。
14.陶瓷地砖、水泥花砖面层:
表而平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
15.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:
应平整牢固,接缝密合。
16.门、窗.:
门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形:
门锁、窗销连接牢固、开启灵活:
玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整:
门装饰完整。
17.栏杆应以坚固、耐久的材料制作,并能承受荷载规范规定的水平荷载,安装牢固,无脱漆现象。
18.屋而避雷设施连接牢固,支撑间距符合设计规范,油漆完好,接地电阻值符合设计要求。
Q/ZHWYTG303-0琥1
项目:
时间:
问题编号
问题地点
问题描述
相关建议
相关照片
沟通过程
处理结果
物业整体移交记录表
Q/ZHWYTG303-0陇2
工程名称
工程地点
建设单位
接收(使用)单位
设计单位
施工单位
监理单位
开工时间
竣工时间
专业名称
内容
验收情况
备注
土建工程
电气工程
给排水工程
消防工程
电梯工程
防排烟工程
发电机组
弱电工程
室外工程
接收(使用)单位(盖章):
建设单位(盖章):
经办人:
经办人:
负责人:
负责人:
年月日
年月日
施工单位:
监理单位:
经办人:
经办人:
负责人:
负责人:
年月日
年月日
查验移交表
Q/ZHWYTG303-0琥3
项目:
类别:
日期:
序号
查验移交项目
数量
是否完好
序号
查验移交项目
数量
是否完好
1
11
2
12
3
13
4
14
5
15
6
16
7
17
8
18
9
19
10
20
存在问鼎
建设单位:
签字:
盖章:
监理单位:
签字:
盖章:
甲方:
签字:
盖章:
乙方:
签字:
盖章:
给排水专业查验表格、内容及标准
给排水专业查验表格
生活水泵房查验记录表
Q/ZHWYTG303-06A)4
项目名称:
日期:
参与人员:
联系电话:
序号
项目
检查内容
基本情况
备注
1
水泵
数量
参数
泵型1的型号:
扬程:
流量:
_功率:
厂家:
^1'|7j*<-
泵型2的型号:
扬程:
流量:
一功率:
厂家:
年f分•0
泵型3的型号:
扬程:
流量:
功率:
厂家:
11-(7/•i
泵型4的型号:
扬程:
流量:
C功率:
厂家:
^1'|7j*<-
泵前后水压
高区:
前:
fe:
中区:
前:
后:
o
低区:
前:
后:
一
泵体有无漏水
电机有无异响
基础/减震措施
有无吊装空间
变频水泵故障记录查阅表
运行记录(轮换信息)
2
水箱
材质
容量
进水管
管径:
压力:
补
水阀:
水
Z
排水管
管径:
(不小于100mm)
水位
有无标尺:
高低水位报警:
人孔
尺寸:
有无盖:
有无锁:
溢水管
底部有无纱网:
内外人梯
3
管道
有无上漆
有无标示方向或分区
穿推管道有无套管
管卡
基本情况:
牢固情况:
防冻措施
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- 关 键 词:
- 承接 查验 工作 指引