兰洋温泉风情小镇销售代理合同初稿0625.docx
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兰洋温泉风情小镇销售代理合同初稿0625
《兰洋温泉风情小镇》
项目营销代理合同(初稿)
甲方(发展商):
海南中金成长生态旅游发展有限公司
乙方(代理商):
宁波市海曙杭州湾房地产投资咨询有限公司
目录
第一条总则
第二条项目概况
第三条服务期限
第四条代理房屋的范围、价格
第五条甲方委托代理服务的内容及要求
第六条本项目推广费用的规定
第七条甲方的权利与义务
第八条乙方的权利与义务
第九条佣金标准及指标
第十条违约责任、合同生效及终止
第十一条重大政策调整
第十二条其他约定
第一条总则
海南中金成长生态旅游发展有限公司(以下简称“甲方”)就由其开发的位于海南省儋州市《兰洋温泉风情小镇》项目(以下简称“本项目”),拟委托宁波市海曙杭州湾房地产投资咨询有限公司(以下简称“乙方”)进行本项目的全案营销策划及销售代理服务。
根据中华人民共和国有关法律及相关法律法规,双方在平等、自愿、协商一致的基础上,对本合同条款所表达的涵义及双方的权利和义务等内容已达成共识,签订本合同并共同遵守。
第二条项目概况
《兰洋温泉风情小镇》项目选址于兰洋镇南部的那乌公路两侧,涉及的用地包括兰洋村委会的兰洋经济社、下田经理合作社、沙田经济合作社、蓝洋置业集团等,项目启动区生态开发规模1500亩,首期已批准建设用地规模300亩;
根据《兰洋镇总体规划》及《兰洋镇区南部控制性详细规划》,结合《儋州市新农村建设生态开发试行办法》,该区域规划四大功能区:
1.兰洋康体产业启动区。
该区域以人口与健康服务为主题,建设集现代化医学服务业、科研、创业、制造、贸易为一体、相互联动、内向型与外向型并举的创新产业集群启动点,逐步扩大形成具有品牌效应的示范园区。
该区规划1500亩,启动项目30万m²。
2.休闲、疗养保健启动区,启动项目30万m²。
3.风情镇综合功能区,启动项目60万m²。
4.生态及产业环境区,主要有园林产业化项目、有机农业生产项目、观光农业项目等。
第三条服务期限
甲乙双方同意,签约期限为2013年?
月?
日至2014年?
月?
日。
预售许可证下发后为正式销售阶段,如在在正式销售阶段各周期内乙方不能完成销售指标,在甲乙双方商榷后可解除本合同。
如本合同到期,经甲乙双方商定后可将服务期限再延长,具体延长服务期时限由甲乙双方另行商定。
第四条代理房屋的范围、价格
4.1.1、因本项目体量大物业类型多,销售物业范围按产品推出步骤,经甲方确定,分区分批确定销售范围和销售底价,并由甲乙双方确认后执行。
4.1.2现阶段乙方代理的物业范围为本项目500亩启动区商业步行街的1号和2号楼以及东侧地块的指定洋房产品,具体面积约为:
?
(具体精确面积于政府部门审核确定后由甲方书面确认给乙方)。
具体的房源房号在正式销售前一个月由甲方书面确认给乙方。
4.2、代理房屋价格
4.2.1、甲乙双方同意:
对于当期销售的商品房价格乙方应在正式开盘前三十日向甲方提出价格建议,甲方将根据销售建议,制定当期的销售价目表,并于开盘前十日书面确认后交由乙方执行。
4.2.2经甲乙双方共同协商特制定本项目商业步行街项目的1号和2号楼房源的平均销售底价为(?
)元/平方米,商业步行街项目店铺的平均销售底价为(?
)元/平方米,商业步行街东侧产品底价根据实际情况另行协议制定,以上价格作为佣金和溢价结算的依据。
4.2.3甲乙双方经共同商榷根据市场情况制定市场销售平均价格,市场销售价格的构成为:
毛坯市场销售平均价格=销售平均低价+溢价部分+促销优惠部分。
1-2号楼的精装修不计入利润和溢价分成。
4.2.4、如因销售形势发生变化,乙方应根据实际情况做出销售价格调整建议,经甲方确认后,乙方应严格按照甲方的书面通知执行。
4.2.5、乙方必须严格按甲方确认的销售价格对外进行销售,不得在未经甲方书面同意的情况下进行议价销售或暗扣销售。
一经查实,甲方有权按如下约定进行处罚;
(1)扣除乙方违约销售的房屋的全部佣金;
(2)若出现三次以上违规的,除给予以上
(1)中所述的处罚处,甲方有权单方解除本合同。
第五条甲方委托代理服务的内容及要求
甲方委托乙方提供本项目的整体营销策划服务、以及项目销售代理等服务,包括但不限于以下咨询、分析、提供专业意见、制定营销方案及销售代理等具体工作;
5.1、营销策划及推广服务
5.1.1、制定并提供开盘前的总体营销推广策划报告,包括推广精神及理念、广告企划方案、行销活动计划、营销方案和媒体策略等;并应阐述本地、异地销售的策略和方案及应引起注意的事项。
但甲方有权决定是否采用乙方所提供的营销策略、方案或计划等。
5.1.2、随时提出营销中的策略调整建议;参与项目相关的各设计方案讨论,提出建议及分析报告。
5.1.3、对售楼处的装饰设计、布局效果、销售道具等提出建议;
5.1.4、提出对样板房装饰设计、布局效果的建议。
5.1.5、协助甲方完成效果图、楼盘模型及各类销售道具的制作及质量监控;
5.1.6、提供营销广告计划制定方案;
5.1.7、乙方应根据甲方确认的销售策略和营销广告方案,按甲方确认的营销费用总额,分别制定本地、异地、品牌广告、楼盘销售广告及长期的广告,并可视销售形势再策划或调整阶段性广告计划、媒体计划及广告预算,并协助甲方进行各项广告代理的招标。
5.1.8、乙方在服务期内应协助甲方做好本项目的岛外推广销售的方案和执行工作,并承担在参展期间的客户接待、楼盘解说等工作。
5.2、销售代理服务
5.2.1、制定甲方指定项目标的的销售计划及进度控制经甲方确认后执行;
5.2.3、培训本项目的销售人员和甲方指定人员,并传授项目实况、营销技巧,及房款收取、及售后服务等规定事项;
5.2.4、向甲方提交所有甲方所需的销售表格和销售文件;
5.2.5、按照甲方对销售代理公司的制度及流程要求,负责客户接待、售楼处电话的接听及商品房定购协议书、预售合同的签订等;
5.2.6、每月28号向甲方提交上月销售工作情况月报表,并针对上月的销售情况对下阶段工作做出调整方案和计划。
5.2.7、负责向乙方的购房客户进行定金、首期款的催缴,后期款的催收及配合办理客户贷款按揭等有关事宜;
5.2.8、乙方在代理销售过程中,以甲方名义向客户发出的包括但不限于催款函、以及其他一切往来文件、口头或书面通知等,均应保留备份及相关收发证明文件,做好详细记录并留档保存。
5.2.9、办理甲方不时要求乙方办理的有关销售的其他事项。
5.3承包商业街项目的招商工作,根据甲方的要求设计商业街的招商模式和商业结构并根据以上方案进行招商工作。
(是否收取佣金,如何收取佣金)?
5.4经甲方授权,负责项目中部分酒店产品打包整体销售工作,销售佣金比例详见9.3.3条款计提。
5.5经甲方同意和授权,负责项目中部分产权式酒店的售后经营管理工作,详细合作内容由双方在《产权式酒店经营管理合作协议》中阐明。
第六条本项目推广费用的规定
6.1本项目推广发布费用由甲方负责,项目的广告方案的包装设计由乙方负责,具体的广告包括以下方面
本项目推广费用包括以下方面甲方要承担的费用:
(看是否还要全面列清)
(1)售楼部现场广告裱板制作费;
(2)户外广告费(含画面更换、维护);
(3)楼书、单片、手提袋、信笺、纸杯、文件袋等制作费;
(4)报纸、电视、网络等媒体广告费;
(5)新闻报道费;
(6)促销费(如:
其它省份推介活动费用、促销礼品等);
(7)客户礼品费、节日包装费;
(8)各种展销会及SP推广活动费等;
(9)售楼电话安装费、联机备案网络费、售楼中心宽带费;
(10)销售过程中使用的办公易耗品,如复(打)印纸、墨盒碳粉、传真纸、打印机和复印机的维护维修等费用;
(11)销售案场各种饮用水、饮料、点心、水果、植物、清洁卫生用品等的购置费用。
(12)售楼部装修费、维修费、办公用品维修费。
(13)可销售样板房的装修及陈设用品费用。
(14)售楼部、售楼部广场、样板房的水电费;
(15)销售道具(如沙盘、模型等)购置费(根据实际需要确定);
(16)售楼部的办公用品的购置费(如桌椅、签约电脑、打印机、传真机、复印机、空调、饮水机、资料架、资料柜、饮用水费用(结合案场实际,甲乙双方协商数量及型号)
(17)电话(所有现场产生的固定电话费用)
(18)其它未尽推广费用事宜,由双方协商制定。
6.2、甲乙双方约定,若本项目至异地进行推广或销售时,乙方必须按甲方要求派员参加。
乙方派至异地的人员的费用(包括食宿及往返交通费用),经甲方事先认可后,由甲方承担。
期间,所需的所有推广费用(含场地费、广告费、布展费等)均由甲方承担。
6.3、乙方异地销售的房屋佣金仍按本合同之约定的佣金标准计提,乙方不得以任何理由要求甲方增加佣金或支付除双方已作约定的人员费用外的其他任何费用。
第七条甲方的权利与义务
7.1甲方应在正式公开销售日前办理完成并向乙方提供下列证件:
《国有土地使用权证》(复印件)、《建设用地规划许可证》(复印件)、《建设工程规划许可证》(复印件)、《建筑工程施工许可证》(复印件)和《商品房预(销)售许可证》(复印件)。
若本项目甲方需提交的相关文件资料分批(期)取得,则甲方应分别提交给乙方。
7.2甲方应在乙方正式进场前,向乙方书面提供房屋的结构、房屋装修标准、建材配套、设备标准、产品答疑、销售面积、物业收费标准、所有代理房屋《商品房买卖合同》需要的户型图、代收费用标准、按揭办理须知的资料,并经甲方签字盖章,若未按约定提供正式规范文本,在销售过程中出现与以上资料有关的不利后果,与乙方无关。
若在后期出现产品变更、协议变更、配置标准变更等,甲方未能及时书面通知乙方导致出现客户投诉,与乙方无关。
若本项目甲方需提交的相关文件资料分批(期)取得,则甲方应分别提交给乙方。
7.3甲方保证该项目物业的实际情况与甲方提供的资料相符,若出现不符或产权不清的情况,所带来的纠纷由甲方负责。
7.4甲乙双方相互间提供的资料,双方应办理签收手续。
7.5客户交纳的所有款项均由甲方财务收取,乙方未经甲方允许,不得收取客户订金、定金和房款及代交费用等有关房产销售方面的任何费用。
7.6甲方负责选定按揭银行及办理事宜。
乙方负责督促、协助客户准备办理银行按揭所要求的各项按揭资料及事宜,并在商品房买卖合同签订后五个工作日内整理齐转交甲方。
7.7甲方有调整项目销控方案和可销售房产及其价格的权利。
7.8甲方负责制定一套商品房买卖合同的标准文本供乙方执行。
特殊客户需要补充附加条款或对商品房买卖合同标准文本内容的条款进行修改时,必须按照甲方规定的审核程序审核,相关人员签字盖章后执行。
7.9甲方委托乙方代理业务所涉及的所有合同,均必须由甲方营销负责人审核签订。
乙方不得以甲方名义与其他任何方签订任何合同、协议或作出任何未经甲方授权的口头承诺。
7.10甲方有对乙方关于本项目的策划、推广、销售等资料进行查阅、咨询、存档(含电子文档)的权利,每个月结算佣金时提交至甲方备案。
否则,甲方有权拒绝结算当月佣金。
7.11甲方有参与乙方代理该项目的营销业务中任何一个环节,并对该环节工作进行检查审核提出改进意见的权利。
7.12甲方有对乙方关于本项目的策划、推广、销售等代理业务进行最终审定及考核的权利。
7.13甲方有权对乙方建议的价格表、房屋销售付款方式、销控方案、销售策划及宣传推广方案进行修改、调整及最终认定;甲方可根据市场情况提出新的价格方案与乙方协商后由乙方实施执行。
7.14甲方指定专人负责与乙方的协调工作。
在本协议内任何有关项目的变动,甲方有责任以书面形式及时通知乙方.
7.15在销售过程中,如遇客户退房、逾期不签署购房合同或未按约定时限交纳房款等违约行为时,甲方有权没收客户的定金与违约金,定金与违约金的收益与处置权按本合同的9.6条执行。
此类房产是否另行出售及何时出售,乙方应按甲方书面通知执行。
7.16在代理期间,若因非销售类原因出现的客户投诉、诉讼,乙方须积极配合处理,发生的费用由甲方承担。
7.17甲方有义务配合组织协调工程、技术、设计院、物业、中介等相关人员,对乙方置业顾问进行关于项目的产品、配置、收费标准、按揭办理等方面的培训,培训内容确定的信息由乙方负责整理并经甲方审定后可作为乙方对外销讲的资料。
7.18甲方可根据设定付款方式的不同,提供2—3个银行账户,作为客户不同付款方式房款交付的专用账户,由甲方专人管理。
甲方可根据资金管理的需要对账户进行调整,但须提前以书面形式通知乙方。
7.19甲方负责制定一套标准商品房出售合同文本内容、补充协议、前期物业服务协议及其它相关协议,供乙方执行,并负责对标准合同以外的附加条款的审核,合同附加条款审核须甲方指定人员签字并按照甲方内控程序签章后方才有效。
7.20甲方负责当地市政、房管等当地相关部门关系协调、对接、手续审批办理工作。
第八条乙方责任
8.1、乙方应为本项目的营销策划及代理销售工作组建专案工作团队,制定详细的工作计划并安排实施。
本合同签订后,乙方应指派资深人员配备本案的前期工作,根据甲方要求参加销售会议,提出相关建议。
8.2、合同生效期间,乙方应按本合同第四条约定的“甲方委托乙方代理服务的内容及要求”提供全部代理服务。
8.3、乙方派驻本项目的销售人员其所有的工资、资金及各类补贴等所有费用均由乙方承担。
8.4、乙方须就本项目的市场定位、营销企划方向甲方提出建议,根据甲方要求制定及实施现场销售及协助甲方完成定金或认购合同、预售合同的签订、按揭贷款的收件、催款以及办理交房手续;负责所接待客户的资料登记和材料收取。
乙方收集的所有档案,应及时提供给甲方。
8.5、乙方按照甲方确定的销售方案进行销售,不得擅自改变计划,任意放盘或加价销售,乙方不得以任何名义或形式在与本项目有关的业务中向客户、供应商、制作公司等收取任何费用。
8.6、乙方需定期或按甲方要求对本项目的销售情况、广告效果、市场分析、下步销售计划、销售推广中存在的问题以及相关措施、对策等向甲方汇报,以便甲方对销售计划等各类工作的及时落实及调整。
8.7、乙方向甲方建议的任何营销手段或内容,如涉及他人的专利或知识产权等问题,乙方应同时书面告知甲方,若因乙方未向甲方书面告知而引起法律纠纷,应由乙方负责解决,并承担一切法律责任。
8.8、乙方在代理销售期间,须根据甲方提供的文件、资料对客户作如实的宣传、解释及进行如实的陈述,因乙方工作人员的误导或其他不当行为给购房者或甲方造成任何损失,所引起的任何后果均由乙方承担,并由乙方承担相应的赔偿责任。
8.9、乙方应严格执行甲方确认的《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》版本,无权自行与客户协商修改《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》及承诺其它补充条款。
8.10、甲方如通过诉讼或仲裁方式获得《商品房买卖合同》项下的房价款及其他收入的,乙方无权要求该等款项所形成的佣金。
8.11、乙方在提交上月完成销售户数报表时应做到仔细核对,按实结算,避免错报,不得虚报和造假。
8.12、本合同终止后,乙方应将全部工作档案、资料及时交还给甲方,包括但不限于客户资料,与客户的往来函件、销售台帐等。
第九条销售指标和佣金标准及服务费用
9.1销售代理费及指标
甲方根据乙方代理期内实现的销售情况,以销售回款金额比例为基数,以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。
如乙方能超额完成任务,甲方根据一定比例给予奖励,如乙方不能按时完成任务,甲方可根据约定扣除一定比例的佣金。
佣金奖惩制度详见9.6.1条款。
9.2销售指标进度经甲乙双方协商如下:
9.2.1、乙方入场开售之日起至2013年9月30日销售任务为4000万元;
9.2.2、2013年10月1日至2014年12月30日销售任务为6000万元;或
2013年10月1日至2014年2月31日销售任务为6000万元。
9.2.32014年?
月?
日至2014年?
月?
日销售任务为?
万元。
9.3、销售代理费
甲方根据乙方代理期内实现的销售情况,以乙方客户销售成交金额为基数,以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。
该项目以多渠道模式进行销售,具体佣金界定标准如下:
9.3.1、乙方自行销售的业绩,佣金按销售底价的5%计提;乙方协助甲方成交的业绩,按销售底价的(?
)%计提。
9.3.2、毛坯房的销售底价溢出部分为溢价部分,甲乙双方经协商,确定溢价分成比例为5:
5即甲方收取溢价部分的50%,乙方收取溢价部分的50%。
9.3.3、乙方销售的整体酒店项目,以根据项目的总体量为佣金计提基数,佣金按9.3.1条款计提。
9.4、乙方根据销售情况,负责发展分销渠道,具体相关佣金指标详见《项目分销合作协议》。
分销佣金费用在溢价收入中支出。
9.5、乙方负责在岛外建立本项目直营店,直营店的相关费用由甲方全权负责,直营店的销售佣金按分销佣金点数计提。
9.6甲乙双方通过各种方式和渠道产生的销售金额均计入销售任务指标,作为考核乙方的标准。
9.6.1、如乙方在规定时间内完成销售任务,甲方应以销售总金额为基数,按照相应比例给予一定的佣金奖励。
具体奖励比例如下:
销售任务完成情况
奖励佣金点数
≥110%
1%
≥120%
2%
≥130%
3%
≥140%
4%
≥150%
5%
9.6.2、如乙方在规定时间内不能完成销售任务,甲方应以销售总金额为基数,按照相应比例扣除一定的佣金,作为惩罚。
具体比例如下:
销售任务完成情况
惩罚佣金点数
≥90%
1%
≥80%
2%
≥70%
3%
9.7甲方在合同签订之日至项目开盘期间,每月支付给乙方5万元作为乙方的前期营销策划服务费用,并按月支付。
9.8本项目销售成交的界定
9.8.1客户采用一次性付款方式购房的,当签定完《商品房买卖合同》,交付完合同规定的各项应付款,乙方按100%计提佣金。
9.8.2客户以银行按揭贷款方式购房的,当客户交纳完首付款,办理完银行按揭手续,客户领走购房合同、抵押合同等,此类客户按所交款项计提佣金,所有按揭款项全额划至甲方账户后,乙方按款项计提100%佣金。
9.8.3客户以分期付款方式购房的,按所交款项计提佣金。
9.9结算时间及程序:
9.9.1甲乙双方每月就包括但不限于已签订《房地产买卖合同(预售)》的单位房号、合同价款、客户名称、代理费率、销售代理费数额等信息制作成每月确认清单,并由双方进行盖章确认。
9.9.2销售代理费每月结算一次,乙方需每月(?
)日前向甲方提交上个月的结佣确认表,经甲方确认后于3个工作日内盖章确认并支付销售代理费。
9.10客户违约佣金确定
9.10.1非乙方原因导致已签署《认购书》或《商品房买卖合同》的客户不能在代理期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续的,则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束,乙方收取该客户成交销售单位应收销售代理费的10%,因乙方原因(如虚假承诺、态度等)造成客户退房,导致已签署《认购书》或《商品房买卖合同》的客户不能在代理期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续的,经甲方派驻案场管理人员确认后取消该单佣金。
9.10.2若客户签署《认购书》之后悔约,已收取的定金作为违约金而被甲方没收,乙方有权获得该违约金的20%作为服务费,该违约金不计入销售代理的佣金结算。
若甲方自愿放弃没收客户定金,则该客户认购单位之定金应计入乙方代理销售业绩,甲方应当按照本合同之约定向乙方支付相应的销售代理费。
9.10.3如遇客户在签订正式《商品房买卖合同(预售)》之后因甲方原因而悔约的,经甲方书面确认后,不影响销售率的计算及销售代理费的结算,乙方已收取其成交单位销售代理费的不再退还给甲方,乙方未收取其成交单位销售代理费的,甲方应按约支付。
9.11.支付方式
乙方应在甲方确认结佣确认表3个工作日内提供销售代理费发票(双方一致认同:
甲方取得发票并不代表甲方已付清相应款项,相应款项付清是以甲方相应款项全部到乙方指定账户为标准),甲方应按照本合同约定时间将每期应付的费用汇至如下乙方银行账户:
公司全称:
银行账号:
开户银行:
第十条合同的生效.终止及争议的解决
10.1本合同自甲乙双方盖章之日起生效;乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束,甲、乙双方之间结清一切费用后,合同自然终止。
10.2本合同履行过程中,所有条款双方均应严格遵照执行,否则违约方应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。
10.3在本合同履行过程中,发生不可抗力影响有关条款之执行的,受影响一方应当及时书面通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。
因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。
10.4甲方如发现乙方于销售代理过程中有任何未经甲方许可之销售行为,甲方首先应书面告知乙方并给予乙方十五天的整改期,若期满乙方仍未修正,则甲方有权责令乙方停止继续销售该物业,并书面通知乙方终止本合同。
10.5如甲方未能完全履行其合同义务时,乙方首先应书面告知甲方并给予甲方十天的整改期,若期满甲方仍未修正,则乙方可单方终止合同,并书面通知甲方。
10.6终止本合同时,对于乙方于代理期间已完成部分之工作,甲方仍须按本合同条款之约定支付相应的销售代理费且支付期限不得迟于书面通知终止合同后的5个工作日。
10.7甲方违反本合同约定未能按时支付乙方销售代理费、及本合同约定的其它费用的,甲方应以全部未付金额为基数,每日向乙方支付该基数万分之五的金额作为迟延履行违约金,如甲方迟延履行超过三十日,乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之五作为违约金,同时乙方可选择是否终止本合同。
如乙方书面通知甲方终止本合同的,对于合同终止前,乙方已完成部分之工作,甲方仍需按本合同条款之约定向乙方支付一切费用。
甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同,但如乙方认为实际履行已经不必要或者没有实际意义的除外。
10.8在本合同履行期间,如有因甲方股东变更、产权交易等原因导致本项目产权方改变的,本合同对新产权方继续生效,甲方应保证受让方承认及继续履行本合同,三方就有关的权利义务转移和债权债务关系等事宜另外签订协议,甲方应按时支付乙方已售出部分的销售代理费。
10.9若出现以下情况合同终止:
(1)甲乙双方协商同意终止本合同的。
(2)甲乙双方中的一方或双方因不可抗力无法继续履行本合同的。
(3)出现符合本合同条款中约定的,可提出解除或终止本合同的情况。
(4)合同期满,且双方未就续约达成一致的。
10.10本合同签订后,双方如发生争议,经协商不能决定的,可向本项目所在地的法院提出诉讼。
第十一条重大政策调整
本合同执行期内,如遇国家颁布有关房地产及金融等相关政策的重大调整而导致房地产市场对销售极为不利的变化,双方应本着实事求是的原则,另行商定相关的条款。
第十二条其他
12.1本合同一式()份,甲方执()份,乙方执()份,具有同等法律效力。
12.2甲乙双方在履行过程中所发生的通知.信息及其他补充必须以书面形式并由双方代表签字方有效。
12.3本合同及其所有附件共同构成本合同各方之间的完整合同。
一经双方有效签署,即取代各方之前作出的任何口头或书面的协议﹑安排或建议。
甲方:
代表签字:
乙方:
代表签字:
签署日期:
签约地点:
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