房地产法自考题分类模拟1.docx
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房地产法自考题分类模拟1.docx
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房地产法自考题分类模拟1
房地产法自考题分类模拟1
一、单项选择题
1.下列关于土地的说法错误的是______
A.土地具有基础性
B.土地具有永续性
C.土地是房地产开发的起点和基础
D.宗地是平面的而非立体的
答案:
D
[解答]土地是万物之本,具有基础性和永续性,其本为连绵无垠之物,但房地产法关注的是宗地,即土地权属界线封闭的地块或者空间。
需要指出的是,宗地并非平面的,而是立体的。
2.下列属于房地产法关注的土地范围的是______
A.林地
B.耕地
C.城镇建设用地
D.宅基地
答案:
C
[解答]虽然土地的范围极其广泛,但是作为房地产法关注的土地范围十分狭窄,主要是用于房地产开发的城镇建设用地。
3.下列关于动产与不动产的说法正确的是______
A.动产的转让以登记为生效要件
B.不动产的转让以交付为生效要件
C.动产的诉讼管辖地只能为动产所在地
D.不动产的诉讼管辖地只能为不动产所在地
答案:
D
[解答]不动产物权变动一般以登记为生效要件,动产物权变动则一般以物的交付为要件;不动产发生的纠纷,由不动产所在地法院专属管辖,而动产的诉讼管辖则比较灵活。
4.城市的土地所有权归属于______
A.国家
B.集体
C.法人
D.其他组织
答案:
A
[解答]城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的外,属于农村集体经济组织所有;个人、法人和其他组织只能取得国有和集体所有土地的用益物权,其中与房地产密切相关的是建设用地使用权。
5.下列关于权利人对房屋及土地的权利说法正确的是______
A.转让或抵押房屋时,土地一并转让或抵押
B.转让或抵押房屋时,土地不能一并转让或抵押
C.转让或抵押土地时,土地上的房屋必须作价出售
D.转让或抵押土地时,土地上的房屋不必转让或抵押
答案:
A
[解答]从物权的归属和登记上看,权利人对房屋的权利和对土地的权利是两个不同的权利,但是转让或者抵押时,房屋的权利和土地的权利必须一并转让或抵押。
6.存量房屋产权交易市场是指______
A.房屋一级市场
B.房屋二级市场
C.房屋三级市场
D.土地市场
答案:
B
[解答]房屋二级市场,即存量房屋的产权交易市场。
7.房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易市场是指______
A.房屋一级市场
B.房屋二级市场
C.房屋三级市场
D.土地市场
答案:
C
[解答]房屋三级市场,即房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。
8.房地产业的产业地位得到明确的承认始于______
A.1984年《中国国民经济行业分类与代码》
B.1986年《全部经济活动的国际标准产业分类》
C.1988年《中华人民共和国宪法》
D.1990年《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》
答案:
B
[解答]从产业分类标准上看,有的分类标准没有明确房地产的产业地位,有的分类标准中房地产的产业地位较为模糊,直到联合国1986年修正的《全部经济活动的国际标准产业分类》中,房地产业的产业地位才得到明确的承认。
9.参照联合国标准产业分类法,我国分别于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中国国民经济行业分类与代码》,把全部的国民经济分为20个行业,从A到T依次排列,其中房地产业为______
A.F
B.I
C.K
D.R
答案:
C
[解答]参照联合国标准产业分类法,我国分别于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中国国民经济行业分类与代码》,把全部的国民经济分为20个行业,从A到T依次排列,其中K为房地产业。
10.下列不属于支柱产业的形成条件的是______
A.在国民经济中占有一定比重,自身发展速度快,对国民经济贡献较大
B.产业的关联度大,能带动其他产业的发展
C.得到国家的大力扶持
D.能吸纳新技术成果
答案:
C
[解答]一般认为,一个产业要成为支柱产业,必须符合下面的条件:
(1)在国民经济中占有一定比重,自身发展速度快,对国民经济贡献较大;
(2)产业关联度大,能带动其他产业的发展;(3)能吸纳新技术成果。
11.国家在______将房地产业定位为支柱产业。
A.2001年
B.2002年
C.2003年
D.2004年
答案:
C
[解答]国务院2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)文中明确指出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。
12.下列不属于《城市房地产管理法》中“城市”含义的是______
A.直辖市
B.市
C.镇
D.行政村
答案:
D
[解答]《城市房地产管理法》名称中“城市”一词包括国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
13.下列房地产法的渊源不属于法律的是______
A.《城乡规划法》
B.《建筑法》
C.《招标投标法》
D.《土地管理法实施条例》
答案:
D
[解答]我国有关房地产最主要的基础性法律包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等。
其他较为重要的法律有:
《城乡规划法》、《建筑法》、《招标投标法》等。
14.下列房地产法的渊源中属于行政规章的是______
A.《房地产经纪管理办法》
B.《土地管理法实施条例》
C.《住房公积金管理条例》
D.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
答案:
A
[解答]行政规章包括部委规章和地方政府规章。
有关房地产的部委规章非常多,如《房地产经纪管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》等。
15.关于房地产宏观调控、房地产税收的规定属于______
A.行政法律规范
B.民事法律规范
C.经济法律规范
D.商事法律规范
答案:
C
[解答]房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经济法律规范的综合体,其中关于房地产宏观调控、房地产税收的规定,属于经济法律规范。
16.下列土地属于国家所有的是______
A.宅基地
B.自留山
C.城市市区的土地
D.自留地
答案:
C
[解答]根据《宪法》(第10条)、《物权法》(第47条)和《土地管理法》(第8条)的规定,城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
17.国家土地的所有权原则上应该由______代表国家行使。
A.党中央
B.全国人大
C.国务院
D.地方各级人民政府
答案:
C
[解答]我国《物权法》第45条第2款规定:
国家土地作为国有财产的一种,其所有权原则上应该由国务院代表国家行使。
18.下列关于集体土地所有权的说法错误的是______
A.集体土地只能归乡(镇)农民集体所有
B.集体土地可以归村农民集体所有
C.凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体
D.对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有
答案:
A
[解答]集体土地所有权的主体比较复杂。
集体土地既可以是乡(镇)农民集体所有,也可以是村或者村内村民小组内的农民集体所有。
凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体;由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。
对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有。
19.在城镇地区大多数房屋所有权人取得的权利是______
A.建筑物区分所有权
B.建筑物的所有权
C.建筑物的承包经营权
D.建筑物的使用权
答案:
A
[解答]在城镇地区,除少数房屋所有人外,大多数房屋所有权人所取得的都是建筑物区分所有权。
20.下列不属于处理相邻关系的原则的是______
A.有利生产
B.方便生活
C.互利共赢
D.公平合理
答案:
C
[解答]《物权法》第84条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
21.建设用地使用权属于______
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.地役权
答案:
B
[解答]建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利;建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权是用益物权的一种。
22.下列关于房地产开发建设说法正确的是______
A.只能在取得国家建设用地使用权的土地上进行
B.只能在取得集体建设用地使用权的土地上进行
C.可以在取得集体建设用地使用权的土地上进行
D.可以在取得宅基地使用权的土地上进行
答案:
A
[解答]房地产开发建设只能在取得国家建设用地使用权的土地上进行。
23.下列关于宅基地的说法错误的是______
A.农村村民一户只能拥有一户宅基地
B.除法律另有规定外,宅基地不得抵押
C.农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,可以批准
D.农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划
答案:
C
[解答]《土地管理法》第62条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
24.下列关于申请宅基地使用权的说法错误的是______
A.申请人必须具备村民资格
B.申请人必须无宅基地
C.最后由县级人民政府土地管理部门审批
D.村民应首先向所在地乡(镇)土地管理部门申请
答案:
D
[解答]村民申请宅基地的,应首先向所在地的农村集体经济组织提出申请,集体经济组织批准后将申请提交乡(镇)土地管理部门,后者接到申请后到现场查看。
申请人填写建房用地申请表,经乡(镇)人民政府审核后报县级人民政府土地管理部门审批。
25.村民因自然灾害失去宅基地,则______
A.重新分配宅基地
B.不再重新分配宅基地
C.给予适当的补偿
D.给予相应的赔偿
答案:
A
[解答]依《物权法》第154条规定,宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。
26.下列关于地役权合同的说法正确的是______
A.应当采取口头形式
B.应当采取书面形式
C.采取口头或书面形式
D.应当采取公正形式
答案:
B
[解答]地役权通过书面形式的地役权合同设立。
这是地役权和相邻关系的最大区别。
27.下列关于供役地权利人的权利说法错误的是______
A.地役权人违反法律规定或合同约定,滥用地役权的,供役地权利人可以行使单方解除权
B.有偿利用供役地,地役权人在约定付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的,供役地权利人可以行使单方解除权
C.供役地权利人可以任意行使单方解除权
D.供役地权利人应当依照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨碍地役权人行使权利
答案:
C
[解答]《物权法》第186条规定在下面两种情况下供役地权利人的单方解除权:
(1)地役权人违反法律规定或者合同约定,滥用地役权的;依《物权法》第159条、160条的规定,供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利;地役权人应当依照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。
(2)有偿利用供役地,地役权人在约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的。
28.下列能够在房屋和土地上设立的权利是______
A.质权
B.留置权
C.抵押权
D.抗辩权
答案:
C
[解答]《物权法》第四编规定的抵押权、质权和留置权三种担保物权中,质权主要在动产或权利上设立,留置权人只能留置动产,只有抵押权能够在房屋和土地上设立。
29.债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利是指______
A.抵押权
B.质权
C.留置权
D.抗辩权
答案:
A
[解答]抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时,就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利。
30.不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的______
A.自申请登记时生效
B.自登记后经过法定期间生效
C.自记载于不动产登记簿时生效
D.自有关部门批准登记时生效
答案:
C
[解答]《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
31.下列属于动产物权变动的公示方式的是______
A.登记
B.交付
C.登记或交付
D.以上均不是
答案:
B
[解答]民法上以“登记”为不动产物权变动的公示方式,以“交付”为动产物权变动的公示方式。
二、多项选择题
1.下列关于动产与不动产的区别说法正确的有______
A.不动产物权变动一般以登记为生效要件
B.动产物权的变动一般以物的交付为要件
C.建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限;而动产质权、留置权则以动产为限
D.不动产发生的纠纷,由不动产所在地法院专属管辖
E.涉外不动产物权关系,适用不动产所在地的法律
答案:
ABCDE
[解答]法律上区分动产和不动产,主要是考虑到动产和不动产在经济价值以及利用方法等各方面的差异,在调整上需要采取不同的原则。
具体而言:
(1)《物权法》对动产和不动产物权的变动规定了不同的要件。
不动产物权变动一般以登记为生效要件。
而动产物权的变动则一般以物的交付为要件。
(2)权利类型不同。
建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限;而动产质权、留置权则以动产为限。
(3)诉讼管辖不同。
不动产发生的纠纷,由不动产所在地法院专属管辖;而动产的诉讼管辖则比较灵活。
(4)在涉外物权法律关系中的准据法不同。
涉外不动产物权关系,适用不动产所在地(国)的法律;而涉外动产物权的准据法则没有这种强制性的规定。
2.下列关于房地产的特征表述正确的有______
A.不动产的外延大于房地产
B.房地产不仅包括物质实体,还包括依托于物质实体上的权利和利益
C.房地产既包括房产,又包括地产
D.房产和土地相互独立而存在
E.地产是房产的依托和基础,房产是地产的目标和用途
答案:
ABCE
[解答]房地产既包括房产,又包括地产。
其中地产是指土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体上的权益;房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。
从这两个定义中可以看出,地产可以是其上尚未建造房屋的土地,但房产不能离开土地而存在。
因此D项错误。
3.下列关于地产和房产的关系说法正确的有______
A.地产是房产的目标和用途
B.房产是地产的依托和基础
C.从物质形态上看,房产与地产连为一体、不可分离
D.从房地产开发过程来看,土地的开发与房屋的建设总是一个并行或相继发生的连续过程
E.在价值形态和经营上,房产、地产也形成一个整体
答案:
CDE
[解答]房地产中的地产和房产存在密不可分的关系,地产是房产的依托和基础,房产是地产的目标和用途:
(1)从物质形态上看,房产总与地产联结为一体而不可分离;
(2)从房地产开发过程看,土地的开发与房屋的建设总是一个并行或相继发生的连续过程;(3)在价值形态和经营上,房产、地产也形成一个整体。
4.下列属于2003年《房地产基本术语标准》中对房地产市场分类的有______
A.土地市场
B.房屋一级市场
C.房屋二级市场
D.房屋三级市场
E.房屋四级市场
答案:
ABCD
[解答]2003年的《房地产业基本术语标准》把房地产市场区分为:
土地市场、房屋一级市场、房屋二级市场、房屋三级市场。
5.按照国际标准产业分类法,房地产业由下列哪些部分组成?
A.出租和经营房地产
B.自建房屋
C.进行土地功能分区和房地产开发
D.不动产出租人
E.通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者
答案:
ACDE
[解答]按照联合国1989年修订的国际标准产业分类法,房地产业由四个部分组成:
(1)出租和经营房地产(非住宅、建筑、公寓房间、住宅);
(2)进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户);(3)不动产出租人;以及(4)通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。
6.按照《中国国民经济行业分类与代码》,K包括______
A.房地产开发经营
B.租赁业
C.商务服务业
D.物业管理
E.保安服务
答案:
AD
[解答]《中国国民经济行业分类与代码》把全部的国民经济分为20个行业,从A到T依次排列,其中K为房地产业,包括:
(1)房地产开发经营;
(2)物业管理;(3)房地产中介服务;(4)自有房地产经营活动;(5)其他房地产业。
7.下列属于平等主体间的房地产关系的有______
A.建设用地使用权转让关系
B.房地产物权关系
C.建设工程施工合同关系
D.房屋征收补偿关系
E.房地产中介委托合同关系
答案:
ABCE
[解答]平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质的房地产关系,受民法规则的调整,主要包括:
(1)房地产物权关系;
(2)建设用地使用权出让合同关系;(3)建设用地使用权转让关系;(4)建设工程施工合同关系,建设工程监理合同关系;(5)房地产交易中的合同关系;(6)房地产中介委托合同关系;(7)物业管理服务合同法律关系;(8)房地产融资中的合同关系,等等。
C项房屋征收补偿关系为非平等主体间的房地产关系。
8.下列属于非平等主体间的房地产关系的有______
A.土地管理法律关系
B.房地产建设项目管理关系
C.建设用地规划管理关系
D.房地产市场秩序管理关系
E.房地产税费关系
答案:
ABCDE
[解答]非平等主体间的房地产关系主要体现为行政性质的房地产关系,一方主体是国家,受行政法规则调整,主要包括:
(1)土地管理法律关系(包括集体土地征收关系);
(2)国有土地上房屋征收补偿关系;(3)建设用地使用权行政划拨法律关系;(4)房地产建设项目管理关系;(5)建设用地规划管理关系;(6)房地产开发主体、市场主体管理关系;(7)房地产市场秩序管理关系;(8)房地产税费关系,等等。
9.下列选项中,有权制定有关房地产的行政规章的有______
A.国土资源部
B.广东省政府
C.武汉市政府
D.深圳市人民代表大会
E.河南省人民代表大会常务委员会
答案:
ABC
[解答]行政规章指国务院各部委以及各省、自治区、直辖市的人民政府和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大市的人民政府根据宪法、法律和行政法规等制定和发布的规范性文件。
其中部委制定的是部门规章,地方各级有权人民政府制定的是地方政府规章。
10.下列属于最高人民法院关于房地产法解释的有______
A.任意性的司法解释
B.专门性的司法解释
C.强制性的司法解释
D.综合性的司法解释
E.最后性的司法解释
答案:
BD
[解答]最高人民法院的司法解释对于房地产案件的纠纷的解决发挥着重要作用,最高院关于房地产法的解释主要有两类:
一类是专门性的司法解释,另一类是综合性的司法解释。
三、名词解释题
1.不动产
答案:
学理上把不能移动或者移动会损害其用途和价值的物称为不动产。
不动产主要指土地及土地上的定着物。
2.房地产
答案:
房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
3.地产
答案:
地产是指土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体上的权益。
4.房产
答案:
房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。
5.房地产市场
答案:
房地产市场是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
6.房地产业
答案:
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
四、简答题
1.简述房地产的特征。
答案:
(1)房地产是不动产的一种,与土地密不可分。
(2)房地产不仅包括物质实体,还包括依托于物质实体上的权利和利益。
(3)房地产既包括房产,又包括地产。
2.简述房地产业的基础产业地位。
答案:
房地产业的基础产业地位可以从下面四个方面理解:
(1)房地产业是社会经济活动的基本物质前提,是国民经济发展的基本保证。
(2)房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。
(3)房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。
(4)房地产业是社会财富创造的重要源泉。
3.简述房地产法的调整范围。
答案:
房地产法的调整范围,可以从以下三个方面理解:
(1)从地域上说,房地产法主要调整城镇房地产关系。
(2)从调整的行为看,房地产法调整的行为主要包括取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易行为,以及国家实施房地产管理的行为。
(3)从房地产关系的主体地位看,房地产法既调整平等主体之间的房地产关系,也调整非平等主体间的房地产关系。
4.简述房地产法律体系的特点。
答案:
(1)房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经济法律规范的综合体。
(2)房地产法律体系中既有全国性的立法,又有地方性立法。
(3)房地产法作为一个发展中的法律部门,政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。
五、论述题
1.试述广义的房地产开发与狭义的房地产开发的概念及二者的区别。
答案:
广义的房地产开发,即《城市房地产管理法》第2条第3款规定的在“取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。
狭义的房地产开发,即经营性的房地产开发。
按《城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定,“是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”。
广义和狭义房地产开发的区别并不在于开发建设的范围的不同,而在于:
(1)目的不同。
狭义的开发建设是一种经营行为,以转让房地产项目或者销售、出租商品房获取利润为目的。
而广义的开发既包括这种经营性的开发,也包括不以获取利润为目的的开发建设行为。
(2)主体不同。
狭义的房地产开发建设主体是依法成立的房地产开发企业;而广义的房地产开发主体则不一定是开发企业。
2.试述我国房地产法的渊源。
答案:
依立法机关的不同,即法的效力渊源,实质意义上的房地产法主要包括下面几个层次:
(1)宪法。
宪法是国家根本大法、具有最高的法律效力。
(2)法律。
这
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