投资测算大建安管理办法.docx
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投资测算大建安管理办法
投资测算大建安管理办法
CB-C05(A/2)
编制
日期
202*-6-15
审核
日期
202*-6-20
审核
日期
202*-6-30
修订记录
日期
修订
状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
202*-6-15
修订
1增加拿地测算关注要点
2增加大建安成本测算相关部门职责;
3增加大建安成本测算编制流程
一、目的
为规范拿地测算操作流程,提高拿地测算准确率,避免因测算偏差导致公司无法有效投资或项目运营风险,特制定本办法。
二、适用范围
本办法适用于**集团所属各地产公司所有项目投资测算中大建安成本测算。
三、职责
1.集团成本管理部负责本办法的编制、修订、解释、监督与检查。
2.集团所属各地产公司负责贯彻实施。
四、大建安成本编制相关部门职责:
1.投资管理部:
【1】收集招拍挂资料;
【2】组织现场踏勘;
【3】牵头投资测算,并编制相关计划;
【4】参考地勘资料收集;
2.营销管理部:
【1】市场定位;
【2】竞品配置标准及本项目竞争策略;
【3】展示区需求
3.设计管理部:
【1】强排方案;
【2】含量指标;
【3】基础方案及护壁挡墙方案;
4.工程管理部:
【1】现场原始地貌实测实量;
5.运营管理部:
【1】项目运营计划;
6.招采管理部:
【1】市场询价;
7.外联:
【1】报批报建相关政府收费标准收集。
五、现场踏勘
1.城市公司投资管理部组织城市公司成本管理部、设计管理部、营
销管理部对拟投资地块进行现场勘查;
2.主要关注事项:
【1】地块原始地貌标高与地块周边市政道路标高关系,用以估算地
表土石方、挡墙、基坑护壁等工程量;
【2】地块周边及地块内是否存在高压线、通信电缆、军缆、煤气管
道、其他市政管网等迁改;
【3】地块周边建筑物情况,特别是地铁保护线与地块之间的位置关
系,其他构筑物与地块红线位置之间的关系,以确定护壁是否需要加强;
【4】地块内及周边是否存在鱼塘、水渠、河流等,以判断项目土石
方中淤泥含量及基础换填等;
【5】地块内及红线周围是否存在待拆迁构筑物,并了解后期是否需
要开发商进行拆除赔偿等,以判断在投资测算中是否计入相关费用;
【6】地块内是否存在乔木迁移等,了解是否为后期开发商进行迁
移,以判断是否进入相关迁移费用;
【7】竞品项目配置现场踏勘:
了解竞品项目配置标准及售价,便于
本项目配置标准确定时根据竞争策略有的放矢。
【8】其他关注要点详见附件6《拿地测算关注要点》,该事项需要
相关部门经办人及部门负责人书面签字确认。
六、投资测算
1.招拍挂文件移交及交底:
城市公司投资管理部在获取招拍挂文件并获得公司确认跟踪该项目时,第一时间采用流程形式移交城市公司成本管理部、设计管理部、营销管理部,并对特殊要求进行交底,组织相关部门进行现场踏勘。
2.项目配置标准:
【1】定义:
根据市场定位、公司产品体系及市场竞争策略,确定项
目配置标准。
【2】支持文件:
《产品配置对比表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
城市公司审核
集团审核
审定
城市公司营销管理部
投资管理部、设计管理部、成本管理部
战略投资部、设计研发部、成本管理部、营销管理部
城市公司负责人
备注:
城市公司审核为平行审核,集团审核为平行审核,最终审定为城市公司负责人。
3.强排方案:
【1】定义:
城市公司设计管理部根据产品定位及竞争策略,在满足
货值最大化的情况下,进行强排方案,经相关部门审定后用以投资测算。
【2】支持文件:
强排方案(需多方案对比)。
【3】审批流程:
流程发起部门
城市公司审核
集团审核
审定
城市公司设计管理部
投资管理部、设计管理部、营销管理部
战略投资部、设计研发部、营销管理部
城市公司负责人
备注:
Ø城市公司审核为平行审核,集团审核为平行审核,最终审定为城市公司负责人,审定后抄送城市公司成本管理部。
Ø地下室面积除对车位有特殊要求的城市公司(如宁波、杭州等)外,原则上不超过31㎡/车位。
Ø标准户型图原则上必须选用标准户型库中的标准户型。
4.项目含量指标:
【1】定义:
根据公司数据库及相关部门规范文件,确定钢筋、砼含
量指标。
【2】支持文件:
《投资测算含量指标表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
审定
抄送
城市公司设计管理部
集团设计研发部
城市公司成本管理部
备注:
钢筋、砼含量由设计管理部通过流程提供,其他含量指标由城市公司成本管理部根据公司数据库及同行相似项目进行确定。
5.基础工程
【1】定义:
指项目基础形式、护壁形式、挡墙形式及抗浮锚杆等。
【2】支持文件:
《基础工程做法表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
审定
抄送
城市公司设计管理部
集团设计研发部
城市公司成本管理部
备注:
Ø除《基础工程做法表》中相关做法外,同时需要提供项目拟暂定正负零标高,便于成本管理部计算土石方、护壁、挡墙等工程量。
Ø城市公司需要寻找到项目附近地勘资料,便于确定护壁、桩基做法。
6.展示区配置标准
【1】定义:
城市公司营销管理部根据定位、竞争策略及销售方案,
确定展示区配置标准。
【2】支持文件:
《展示区需求表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
城市公司审核
集团审核
审定
城市公司营销管理部
投资管理部、设计管理部、成本管理部
战略投资部、设计研发部、成本管理部
城市公司负责人
备注:
展示区原则上采用标准化展示区,售楼部面积不超过500㎡,软硬装各类不超过2500元/㎡;样板房软硬装各类不超过2500元/㎡。
展示区景观面积原则上不超过1000㎡,单价不超过800元/㎡。
如需突破,需报集团成本管理部同意后执行。
7.投资测算
【1】定义:
根据前期相关部门提供资料,结合公司数据库及市场行
情,编制投资测算。
【2】支持文件:
《投资测算粗算表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
审定
城市公司成本管理部
集团成本管理部
备注:
投资测算需要考虑后期市场波动造成的成本变化,含量参照设计提供指标及成本数据库指标,并结合同行目标成本及市场变化进行相应调整。
如历史数据库和同行目标成本中没有的大宗材料,城市公司成本管理部发协办单请求城市公司采购管理部进行市场询价。
8.运营计划
【1】定义:
城市公司运营管理部根据销售排期及公司分期分批次标
准,对项目进行批次划分,并编制项目运营计划。
【2】支持文件:
《项目运营计划表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
城市公司审核
集团审核
审定
城市公司运营管理部
投资管理部
战略投资部、运营管理部
城市公司负责人
备注:
Ø项目运营计划审批通过后,需抄送城市公司成本管理部,便于编制大建安资金计划。
Ø原则上每批次按照3个月的销售计划进行编制,第一批次另外预留20%供货比例,每批次原则上不低于5万㎡,取大值。
9.大建安资金计划:
【1】定义:
根据项目运营计划、拿地测算及公司建安支付标准分批
次编制大建安资金计划,原则上批次按照项目运营计划批次执行;
【2】支持文件:
《资金计划表》。
【3】审批流程:
流程发起部门
审定
城市公司成本管理部
集团成本管理部
七、大建安成本编制流程
流程步骤
成果
责任部门
备注
招拍挂文件收集
完整招拍挂文件
投资管理部
市场定位
市场定位报告
营销管理部
方案强排
强排方案
设计管理部
现场测量
原始地貌图
工程管理部
现场踏勘
现场影像资料
投资管理部
竞品调研
竞品配置标准
营销管理部
大建安成本测算编制
《投资测算粗算表》
城市公司成本管理部
2个工作日内完成
大建安成本测算审核
投资测算修订要点
集团成本管理部
1个工作日内完成
八、释疑及执行时间
1.本办法解释权及修订权归集团成本管理部。
2.本管理办法报批通过后立即执行。
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- 关 键 词:
- 投资 测算 建安 管理办法