上海市房地产价格影响因素的实证研究毕业作品.docx
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上海市房地产价格影响因素的实证研究毕业作品
上海市房地产价格影响因素的实证研究
摘要
房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业:
房地产既是生产和生活的必需品,同时也是一种资产或者说是财富。
房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题,也关系到一个城市发展的潜力和竞争力,更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。
定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势,可以为政府进行宏观调控提供依据,为消费者提供信息支持,为房地产开发企业项目运作时提供参考。
对于促进上海市房地产业与社会经济协调发展,保持上海市经济持续健康发展有重要的现实意义。
本文依据1999-2009年上海市商品住宅的相关数据资料,从需求、供给和其它因素的角度分析上海市房地产商品住宅价格与其影响因素之间的关系。
利用多元回归法对上海市数据分析发现:
作为需求因素的人均可支配收入对商品住宅价格呈显著正相关;作为供给因素的房地产开发投资和建造成本对商品住宅价格呈显著正相关,商品住宅竣工面积对商品住宅价格呈显著负相关;其它因素中,金融机构贷款余额对商品住宅价格呈显著正相关。
本文最后根据前面的研究结果,提出了房地产价格的政策建议,如实施贷款差别利率,保持适度住宅投资规模,完善土地供应机制,希望这些建议可以为政府有效调控房价提供相应的决策依据,为房地产投资者和消费者对未来房价走势进行判断提供参考。
关键词:
房地产;住宅价格;影响因素;实证研究
Abstract
Therealestateindustryiscapitalintensive,correlationdegreehighindustry,aswellasprovidesthenecessitiesoffundamentalindustry:
realestateisbothproductionandnecessitiesoflife,alsobeakindofassets,orwealth.Realestatepricesisrelatedtoastreamofordinarypeople’slifeandproductionproblems,butalsorelatedtoacitydevelopmentpotentialandcompetitive,butalsorelatedtonationalfinancialstability,macroeconomicpolicies.Qualitativeandquantitativeresearchrealestateprices,theinfluencefactorsandtherealestateindustrydevelopmentsituation,andcanprovideabasisforthegovernmenttoundertakemacroscopicallyadjustingcontroltoprovideconsumerswithinformationsupportforrealestatedevelopmententerpriseprojectoperationtoprovidethereference.TopromoteShanghairealestateindustryandsocialeconomycoordinateddevelopment,maintainthesustainableandhealthydevelopmentofShanghaieconomyhasimportantpracticalsignificance.
BasedontherelativedataofShanghaicommodityresidentialhouseform1999to2009,thispaperanalyzestherelationsbetweenpriceanditsinfluencefactorsfromdemand,supplyandotherfactorsofShanghairealestatecommodityresidentialhouse.UsingmultipleregressionmethodtoShanghaidataanalysisfindsthat:
asademandfactor,thepercapitadisposableincometocommodityhousepriceisasignificantpositivecorrelation;assupplyfactors,investmentinrealestatedevelopmentandconstructioncostpricetocommodityresidentialhouseisasignificantpositivecorrelation,commodityresidentialareatocommodityhousepriceisasignificantnegativecorrelation;asotherfactors,financialinstitutionsloanbalancesisasignificantpositivecorrelation.
Basedontheresearchesabove,thispaperfinallygivessomeadvicesforthegovernment’srealestatepricecontrolandsupportsareferenceforconsumers’andrealestateinvestor’sdecision,suchasimplementingloaninterestrate,maintainingmoderatedifferentresidentialinvestmentscale,improvinglandsupplymechanism.
Keywords:
Realestate;Housingprices;Influencingfactors;Empiricalstudy
目前,我国房地产市场正处于高速上升期到成熟期的拐点时期,各项规章制度逐步完善,在市场发展的同时,对房地产的理论研究也快速发展,对于房地产价格居高不下且持续上涨的现状也提出了不少观点。
但是,对于房地产价格的研究仍然存在不足,尤其是针对不同城市的研究。
事实上,各区域无论是房地产开发商还是政府职能工作部门,研究房地产价格都是十分必要的。
1房地产价格理论分析
1.1房地产市场特征
房地产是房产和地产的合称,是指土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。
显然,房地产实际上由三个要素构成,一是土地;二是建在土地上的建筑物等地上定着物;三是土地和地上定着物的权利或产权。
房地产市场是指以房产或者地产为市场交易对象的市场形态。
我国目前房地产市场交易的对象主要是房屋。
按不同用途划分,房屋可分为住宅、商用房和生产用房。
从历史角度来看,房地产市场不是从来就有的。
偶然出现的房产和地产的买卖不能称之为房地产市场。
只有在经济发展到一定程度,房地产的买卖达到一定规模,而且在房地产买卖的过程中有大量的附加劳动的出现,此时真正现代意义上的房地产市场才出现。
它产生的前提是住房商品化和房产归私人或集团所有。
房地产市场具有以下几个特点:
(1)房地产市场是房地产权益的交易市场。
其交易对象实际上是附着在每一宗具体房产上的权益(或权利),而不是土地或物业本身。
由于我国土地归国家所有,所以,房地产市场需要在国家的调节和指导下流通。
(2)房地产市场易于出现不均衡和垄断。
房地产市场的区域性导致地区市场间的不完全竞争;资本市场的不完全性可能会阻碍潜在的房地产投资者融入必要的资金以购买某些大型物业入高层写字楼等;房地产空间位置的固定性,容易使某些物业的持有者在房地产交易过程中处于比买家更有利的地位。
(3)房地产市场受宏观经济发展的影响比较大,在经济繁荣时期,房地产市场通常也比较活跃;在经济萧条时期,房地产市场一般就比较低迷。
而且房地产市场比较容易受到国家经济发展战略的影响,不同的经济战略安排会形成房地产市场发展的不同结果。
(4)由于土地、房屋等要素具有不可移动性,所以房地产市场表现出了很强的地域性,即在有效交通距离以外的不同的房地产市场几乎是相互独立的。
(5)房地产市场具有滞后性和投机性。
由于房地产开发周期较长,新增供给能力的形成较为缓慢,供给具有一定的滞后性,就可能导致在一定时期内房地产供不应求,吸引大量资金流入市场进行炒作,从而使房地产市场具有较强的投机性。
1.2房地产价格决定机制
关于商品价格决定的理论主要有四种:
价值决定论、供求决定论、收益决定论和效用决定论。
房地产之所以有价格,与任何其他商品为什么有价格一样,因此,以上四种价格决定理论同样适用于房地产商品。
每种理论,都从不同的角度解释了房地产的价格形成。
(1)劳动价值论
价值决定价格,价格是价值的货币表现。
价值是由劳动者凝聚在商品中的社会必要劳动时间来决定的。
从房地产开发的角度来看,房地产商品的价格是由其价值决定的,也是由社会必要劳动时间决定的。
(2)供求决定论
商品的价格是由市场上的供求双方决定的,商品本身并没有一定的价格。
从房地产市场的角度来看,所有的价值能够实现,都依赖于商品交换,即房地产商品的消费者愿意购买。
因此,学者认为,供求才是房地产价格形成的最直接原因。
(3)收益决定论
商品有价值,是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。
从房地产投资的角度来看,房地产商品的投资需求者最关心投资的房产能够在未来给他带来多少收益。
(4)效用决定论
效用是商品能够满足人们某种需要或欲望的能力。
效用越大,价格越高,效用越小,价格就越低。
从房地产消费的角度来看,由于房地产商品的特殊性,房地产的价格取决于其效用,而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
本文选择以供求决定论为基础,从房地产市场的角度探讨影响房地产价格的主要因素。
1.3影响房地产价格的供给因素
(1)房屋竣工面积
它是反映住宅建设的重要成果指标。
在完全竞争的房地产市场上,竣工面积对房地产价格有一定的影响。
当竣工面积增加时,房地产供给量就会增加,价格就会下降;竣工面积下降,供给就会减少,房地产价格就会上升。
(2)房地产开发投资规模
投资额的增加,会直接刺激房地产业的发展;投资水平的降低,则会在很大程度上影响房地产业的发展。
就社会总投资来说,社会总投资和房地产业的规模成正相关的关系。
投资部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用就越大;相关程度越低,投资额的增减对房地产业规模的影响就越小。
(3)成本因素
在房地产成本中,土地成本占了相当大的比重。
土地价格的提高使得开发商获得的利润减少,开发商提供新建房地产的积极性便会下降;土地成本的降低会给项目开发投资带来更多的利润,促使开发商开发更多的房地产,从而增加市场的供给。
在我国,地价的刚性上涨直接推动了房价的上升。
建材成本占房地产成本的比重也较大,其中主要是是钢材、铝材等的成本。
随着我国经济的高速发展,房地产业加速升级换代。
生态、绿色、智能、舒适等新观念的引进,住宅小区物业管理配套设施的完善和建筑质量标准的提高,也使得住房建设费不断的上升,节能设备的运用,也会使每平方米住宅的建筑安装成本相应增加(邵慧,2010)。
(4)开发商对未来的预期
这种预期一般包括城市规划的调整、对国民经济发展形势预测、房地产市场行情及价格走势等,由于房地产开发周期长,对未来的预期显得非常重要。
若开发商看好对未来的预期,就会开发较多的房地产来增加供给;反之,则会减少房地产开发量,减少供给。
1.4影响房地产价格的需求因素
(1)人口数量
房地产的需求主体是人,人的数量、素质、构成等状况,对房地产价格有很大影响。
人口的增长是影响房地产需求的直接因素。
人口数量,人口结构等影响着当地房地产市场的需求数量及结构。
例如,A城市商业发达,且以中高学历高级人才流入为主,购买能力强且有置业需求的人口增加,则该城市房地产需求就会持续增加,从而导致房价不断攀升。
随着我国城市化进程的加快,城市规模不断扩大,城市人口不断增长,必然造成人们对房地产需求的增加。
(2)消费者的预期
消费者的预期是指对未来房地产市场前景和房地产价格走势的估计、预测。
当消费者预期一种商品的价格将会变化时,他对这种商品的需求量就会变化。
房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求,因此对房地产价格的变化具有举足轻重的影响。
当房地产价格上升时,人们预期今后价格还会上升,投资性需求就会增加,房地产持有人惜售,供给量反而会减少,从而进一步刺激了房价的上涨。
同理,在房价下跌时,人们预期价格还会下跌,市场上投资性需求就会减少,购买者就会持币观望,持有人纷纷抛售房产,造成恐慌性价格下跌,这时无人买入需求量减少,这样就会加剧房价的下跌。
(3)收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。
居民可支配收入指居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入。
此指标直接反映了一个地区的购买力和消费水平,是城镇房地产健康、繁荣发展的一个重要指标,直接影响着居民在房地产市场中的购买能力。
随着可支配收入的增长,房地产的需求量会相应增加:
人们对于居住标准的要求会不断提高;通过收入的增加,部分原来没有购买力的需求转化为有效需求;还会增加人们的投资需求。
因此,收入的增加会使房地产需求增加,房价上升。
(4)风俗习惯
房地产市场的发展有着很强的地域特色,所以各地风俗习惯的差异对房地产市场的需求有着明显的差别影响。
如某些地区和中小城市,还保留着大家庭的生活习惯,在这些地区就难以推行的90平米以下小户型。
但在经济发达,生活节奏较快的大中城市,多以2-3人的小家庭为主,对住宅的需求多以中小户型为主(何星纳,2009)。
1.5影响房地产价格的其他因素
(1)国民经济发展水平
国民经济发展水平是全面反映国民经济和社会发展水平的综合指标。
一般来说,国民经济发展水平较高的国家或地区的居民收入水平也相对较高、资金较充裕。
国民生产总值总量较大,意味着城镇就业率较高,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加。
个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高,促进人们更换更高级的房产。
因此,作为衡量经济水平的GDP指标对房价起到了较大的推动作用。
(2)利率因素
利率下降,消费者贷款购房的成本就会降低,对住房的需求就会上升,从而使房地产价格上涨;房地产企业的融资成本降低了,开发商的投资涌向房地产业,房地产供给增加,根据供求曲线,将会导致房价下降。
因此,利率因素对房地产价格的影响有双重作用(况伟大,2010)。
(3)金融机构贷款余额
房地产市场属于资金密集型市场,房屋作为一种商品有一个重要的特点是单位价值较高。
较小的房地产项目动辄需要几千万资金,而大的开发项目可能会达到几十亿甚至上百亿元,这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的,因此银行贷款成为了房地产开发项目的主要资金来源。
大多数消费者购买房屋的主要方式是按揭贷款,贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者的购买积极性。
(4)政策因素
房地产作为国民经济支柱产业,它关系着国民经济的健康稳定发展。
据估计,房地产业的发展会直接带动57个相关产业的增加,因而是促进经济发展的重要推动力量。
市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。
但在我国,政府这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。
房价如果有大的波动,势必会影响整个国民经济的稳定与发展。
从中央政策来看,政府既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力,也不希望房价有太大的波动影响金融、社会稳定。
“国八条”等政策的出台目的就是完善调控政策,加大力度控制房价涨幅。
总的来说,影响房地产价格的因素是多种多样的,这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外,各种因素也会相互影响,房地产价格也会反过来影响这些因素。
房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。
2上海市房地产住宅市场现状
2.1上海市房地产业发展阶段回顾
上海的房地产市场是1992年正式启动的。
1992年,邓小平南巡讲话和党十四大的召开,以沿海大中城市为代表的房地产市场迅速发展。
上海房地产市场更是在开发浦东的有力推动下,迎来了房地产市场发展的高潮。
经过1993-1995这三年迅速的发展,1995年与1992年相比,房地产投资额上涨了608.4%,商品房销售面积上涨了796.78%,商品房销售价格上涨了57.21%。
这是上海房地产市场发展的过热阶段。
1993年下半年,经济过热导致高通货膨胀,国家开始实行适度从紧的政策,房地产市场自然成为此次调控的重点,严重收缩银根,并规定房地产公司不得上市融资。
上海房地产投资增速开始逐步减缓,1997-1999年经历了住宅投资额的负增长,商品房销售价格的上涨也趋于稳定,但商品房销售面积的增长率却依然增长。
虽然1998年上海商品房销售面积增长率高达66.5%,主要与1998年货币分房、购房退税政策以及个人住房贷款政策的实施有关。
但总体来说,1996-1999年上海房地产市场在宏观调控政策作用下有所回落。
这是上海房地产市场发展的调整阶段。
经过三年的盘整,上海的房地产市场在2000年回暖,上海的房地产市场迎来了另一个大发展的时期。
从2000年开始投资总量持续放大,特别是2003年-2005年初期间,上海房地产出现了非理性繁荣,投资额快速上升,房价更是一路飚升。
2003年上海商品房均价达5118元,首次超过北京,成为全国房价最高的城市。
2004、2005上半年房价仍然飞速上涨,2005年3月中旬出现上海楼市最高均价,达10327元。
2005年下半年宏观调控作用开始显现,房地产市场的各项指标都有了不同程度的回落。
2005年商品房均价与2004年相比只有小幅上涨,房地产投资额和商品房销售面积都比2004年有所下降。
上海房地产市场开始回归理性。
从以上关于上海房地产周期的分析可以看出,上海房地产市场从1992年真正起步至今,发展还不成熟,表现为波动幅度大,常出现大涨大跌;政策在房地产市场中的影响作用较大,仍未形成完善的市场机制。
但从上海房地产市场的发展历史与趋势可以看出,上海房地产市场波动幅度有逐渐缩小的趋势,可以预见未来上海房地产市场会朝着更平稳、更理性的方向发展(闫国平,2007)。
2.22010年上海市住宅市场情况
2010年上海市商品住宅成交151009套,成交面积1581.57万平方米,同比下跌40.19%,成交价格13316元/平方米,同比上涨13.38%。
2010年12月,上海市商品住宅成交17596套,成交面积193.96万平方米,环比上涨17.68%,成交价格14888元/平方米,环比上涨10.68%。
2010年上海市商品住宅市场“前低后高”,后半年成交量约占全年成交量的2/3。
除1月以外,全年单月同比均下跌,年初“国十一条”及4月17日调控新政的出台,对上海商品住宅市场的影响直接且迅速,致使2月、5月环比跌幅皆为50%左右。
5、6、7月份处于调控政策消化期,成交量显著低于全年月均水平。
9月成交量再度回升,成为全年月度峰值,之后四季度,供需两旺,成交量维持在一个较高水平。
二次调控对于上海商品住宅市场的影响相对温和。
2010年上海商品住宅成交价格总体上扬。
刚性需求是商品住宅价格上涨的主要原因。
2010年上海商品住宅价格涨幅为09年同比涨幅的一半,涨幅下降约13个百分点。
图1上海2010年商品住宅成交面积同比变化图
资料来源:
CREIS中指数据,
图2上海2010年商品住宅价格环比变化图
资料来源:
CREIS中指数据,
从2007年至今上海商品住宅市场变化趋势可以看出,2010年成交量约为2009年的6成,略高于2008年。
从成交量总体趋势看,08年下半年和2010年上半年都处于低谷,不同的是,两个低谷分别是在低迷的、不确定的经济环境与调控的、抑制投机需求的政策环境中形成的。
长期来看,上海商品住宅市场仍面临的是需求大于供给,政策调控的大环境。
图3上海商品住宅成交面积及价格走势图
资料来源:
CREIS中指数据,
3上海市房地产价格影响因素的实证检验
3.1模型的基本假定
本文利用计量模型,通过建立多元回归模型,分析影响住宅价格的显著因素。
计量经济学模型就是抓住经济活动中本质的、主要的因素,舍弃某些非本质的、次要因素,把经济问题理想化、模型化。
就房地产价格来说,影响它的因素非常多,很难全面考虑,而且从实证分析的角度,目前也很难搜集到上海市影响房地产价格的所有因素历年的统计数据。
所以,本文决定以研究影响房地产价格的主要因素为主,忽略那些影响比较小的次要因素,把房地产价格问题简单化、模型化。
3.2变量选择和数据
本文选取下列八项指标作为上海市房地产价格的影响因素:
(1)常住人口:
由于房地产商品具有固定性和销售的区域性特征,当地居民人口的多少体现了城镇房地产需求的一般趋势。
人口的增加和聚集必然会刺激该地区的市场需求,同时也会促进当地相关产业的发展,从而可能促使房地产价格的上扬。
(2)城市居民人均可支配收入:
此指标直接反映了一个地区的购买力和消费水平,是城市房地产健康、繁荣发展的一个重要指标。
(3)商品房销售面积:
反映了房地产市场中当年的需求状况。
(4)商品房竣工面积:
反映一个地区房地产的市场供应量。
由一般的需求理论可知,现实的需求量是由供给函数和需求函数共同决定的,该指标的大小会造成售价的变动。
(5)房地产开发投资:
它形成了房地产市场上的增量供给。
(6)建造成本:
反应房地产的成本情况。
(7)GDP:
GDP反映了当地地区的宏观经济走向,宏观经济的持续发展有利于房地产市场的培育和发展。
(8)金融机构贷款余额
反映房地产市场中资金供给的指标,通过影响市场供需影响价格波动的重要金融指标。
我国房地产开发企业的起点较低,资本金普遍较少,融资渠道单一,贷款成为房地产开发中主要的资金来源;另一方面,随着住房体制改革,城市化进程的加快,居民对于住房的需求正以高于收入增长的速度提前释放,而个人住房贷款是实现并扩张这种需求的主要支撑力量。
因此,金融机构贷款是影响房地产供给、需求的重要影响因素。
3.3需求因素影响下的住宅价格影响因素模型
构建需求因素影响下的房地产价格影响因素模型为:
此模型包含三个预测变量,分别为X1:
常住人口(万人);X2:
人均可支配收入(元);X3:
销售面积(万平方米);四个回归参数
、
、
、
,一个随机扰动项ε。
表1住宅价格与需求因素统计
年份
住宅商品房平均销售价格Y
(元/平方米)
常住人口X1
(万人)
人均可支配收入X2
(元)
住宅商品房销售面积X3
(万平方米)
1999
3102
1567.18
10932
1243.30
2000
3326
1608.63
11718
1445.87
2001
3659
1
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