宁晋开发区项目调研报告.docx
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宁晋开发区项目调研报告
宁晋县开发区工程调研报告
呈送:
天山集团
中原地产
二○○六年九月十二日
1宁晋片区宏观市场概述
1.1地理位置
宁晋县位于河北省中南部,邢台市东北部。
北邻石家庄、东接衡水市,总面积1107平方公里,辖1区8镇6乡,346个行政村,总人口70多万,自然增长率8%。
县城距省会石家庄60公里,国道308线横贯全县,距京广铁路、石德铁路、京深高速公路30公里,东临京九铁路。
是国家对外开放县之一。
1.2资源
宁晋县资源丰富。
主要农作物除小麦、玉M、大豆、花生、棉花之外,还盛产鸭梨、雪梨和食用菌等,奶肉牛、猪、禽养殖规模较大,是全国小麦生产、优质果品生产、奶肉牛生产和瘦肉型猪生产基地县。
1.3自然环境
宁晋域内地势低平,西北向东南倾斜,自然坡降四千分之一。
西部平原土质耕性良好。
东南部洼地,堤岸交错,多盐碱地。
气候四季分明,雨热并行,旱寒相随,灾害频发。
年平均气温12.5摄氏度,一月平均-3.9摄氏度。
七月平均26.6摄氏度。
历年平均降水476.3毫M,年际变化大。
有轻重雹灾,经历过多次旱涝灾害。
1.4经济
宁晋经济以农业为主,工商牧副并重。
其中工业拉动效应明显。
形成以电缆、服装、轻工电子为龙头的一批支柱产业。
另外,商业的繁荣也是宁晋县的一大特色。
工业
Ø电缆
电缆行业是乡镇企业支柱行业。
司马、小河庄是宁晋县主要的电缆生产基地,辐射带动全县。
洨口、黄儿营、延白、邱头、镇邱等村电缆产业发展突出。
1995年,司马电缆工业小区、小河庄电缆工业小区通过市级验收,金都电缆集团、龙都电缆集团成立。
电缆骨干企业主要有:
华盛电缆有限公司、永进电缆厂、正工电缆有限公司、龙港电缆厂、洪锋电缆厂、金星电缆厂、福利电缆厂、金世纪电缆厂等。
主要产品有橡套电缆、塑力缆、高压交联缆、电线电缆、控制电缆、电缆电件等。
销往北京、陕西、山西、山东、新疆、辽宁、湖北、河南等地。
Ø服装
服装业为宁晋传统产业。
清末出现以繁荣村为代表的一批“裁缝村”。
1985年,县城相继建成凤凰服装、布匹市场,经营棉布、化纤布、混纺布、呢料、毛料。
客商来自河北、浙江、安徽、广东、上海、山东等地。
1995年8月,衬衫服装厂、迎星阁服装有限公司、白云服装厂等14家规模企业,组建凤来仪服装集团公司,成为“省千强乡镇企业”之一。
服装业以凤凰服装、布匹市场、城关镇为基地,分布25个乡223个村,95年出口产品交易额5000万元,占乡镇企业出口额50%以上,成为支柱行业。
服装业骨干企业为:
衬衫服装厂、丽达服装厂、金顺服装有限公司、东达服装厂、亚威制衣有限公司、天和制衣厂、伴纵牛仔服装有限公司、神童制衣厂、金嶷刺绣厂、珠峰皮衣厂。
主产西服、夹克、休闲装、棉衣、童装、衬衫、牛仔服、绣花制品等。
出口美国、日本、新加坡、俄罗斯、韩国等。
Ø农机配件
宁晋农机配件的雏形始于20世纪50年代,以雷家庄、张家庄、常家庄、大陆村、大杨庄、北朱家庄、四芝兰、北辛庄为代表。
1990年,北朱家庄建机件专业市场。
1993年,大陆村机件市场扩建。
占地79992平方M,设2500多个摊位。
1994年,雷家庄建农机件市场,占地46662平方M,设2000多个摊位。
这两大机件市场,吸引全国20多个省市自治区大批客户,集日成交额均在百万元以上。
大陆农机件交易市场,年成交额逾亿元,为省第二大机件市场。
1995年,大陆村镇机件工业小区、雷家庄机件工业小区已具雏形。
雷家庄、大陆村、雷李庄、张家庄、常家庄一村、赵平邱、邸亮庄、汤家寨、北朱家庄、北辛庄成为专业村。
农机配件骨干企业为:
冀宁汽拖配件厂、纪昌庄汽车泵厂、四芝兰服务机械厂等。
主产农机具配件、推土机配件、小四轮、汽车水泵、蝶式平衡阀、塑料连轴器等。
Ø其他企业
除上述主要支柱产业外,宁晋县还有一些其他企业,如单晶硅厂、三鹿集团下属工厂,淀粉厂等。
虽然其规模无法和支柱产业相比,但其总产值不容忽视,对地方经济的繁荣和多样化发展提供了有力支持。
商业
宁晋人头脑灵活,乐于接受新事物,普遍偏爱经商。
县城内商业氛围浓厚,沿街多商铺,大小店面,经营范围涉及服装、餐饮、影楼、小家电产品、汽车配件等,涉及生产生活的各个方面。
由此可见:
宁晋县工业发展迅速,一大批支柱产业带动了全县经济的发展,促进了就业,提高了居民收入。
中小企业主逐渐形成一个相对富裕的阶层。
宁晋县商业发展迅速,居民普遍有较强的经商意识,沿街店面生意红火的居多,居民收入也相对较高。
2宁晋房地产发展
由于经济、人口等条件的限制,宁晋房地产尚处于发展的初级阶段。
02年以前基本没有商品住宅小区。
03年前后涌现出一批住宅小区。
到目前为止,县城共提供住房(商品房和集资建房)约2000户。
供给时段集中,价位较低。
主流户型为三室两厅,130~140平M/户,户型设计较为单一。
别墅、跃层等物业形态消化缓慢,市场认可度低。
主力购买人群为公务员、教师、县区及周边村镇企业主等。
3供给市场研究
3.1土地供应特征
宁晋县住宅用地采取集中供给的方式,在土地集中供应以后的两到三年内,不会出现再次大规模供给土地的情况。
02年以前基本没有住宅用地供应。
03年集中放量的土地有宁辉花园、瑞祥花苑、建设小区、凤凰花苑等。
其后04年、05年基本没有土地供应。
3.2住宅供应规模
在宁晋县,当年放量的土地一般在当年即可转化为市场供给。
从03年到06年,宁晋的商品住宅供应量在2000套左右,按每套房子建筑面积130平M计算,最近三年内的供给量达到26万平M。
大型企业合作建房的现象比较普遍,如三鹿集团、网通的分公司等都有自己的职工小区或职工楼。
3.3工程综合分析
宁晋县房地产市场尚处于初步发展阶段,但近两年来发展迅速。
03年前后在政府集中供地的基础上涌现出一批住宅小区。
到目前为止,县城内成型的商品房住宅小区均已售出,没有工程在售。
敝司对宁晋县03年以后已入住的拥有两栋及以上住宅楼的小区进行了全面调研,具体工程如下:
物业名称
发展商
物业位置
宁辉花园
邢台某房地产开发公司
晶龙街与石纺路交叉口以东,宁晋县汽车站附近
瑞祥花苑
香港宁捷房地产开发有限公司
凤凰路沿线,关西街以北,路西
西苑小区
香港宁捷房地产开发有限公司
凤凰路沿线,鼓楼西街以南,路东
富强小区
——
吉祥路以东,茂才街以南
建设小区
建设房地产开发有限公司
宁辉花园东邻
凤凰花苑
——
凤凰路以东,鼓楼西街以北
华嘉经典
胜华房地产开发公司
凤凰路沿线,关西街以北
供应市场的对比研究
Ø供应量:
注:
西苑小区的130户中含90个回迁户
从供应体量上看,宁辉花园的建筑面积最大,供应量也最大。
富强小区分三期开发,三期的总供应量有两百多户。
其他小区的供应量普遍很小。
而且近两年供给市场上仅出现了一个新盘——华嘉经典,而且体量有限。
因此整个供给市场上产品相对短缺,二手房市场活跃。
Ø楼体类型、小区规划及内部配套
物业名称
楼梯类型
小区规划
小区内配套
宁辉花园
多层5+1形式、别墅
多层住宅围绕别墅,入口处建有小广场
幼儿园、卫生院、小超市
瑞祥花苑
多层5+1形式
仅有楼间绿化带
小超市
西苑小区
多层5+1形式
仅有楼间绿化带
——
富强小区
多层5+1形式、别墅
靠近景观有少量别墅,绿化率高,有健身设施
——
建设小区
多层4+1形式
仅有楼间绿化带
——
凤凰花苑
多层5+1形式
仅有楼间绿化带
——
华嘉经典
多层、小高层
仅有楼间绿化带
临街商铺
宁晋县商业住宅的建筑形式比较单一,长期处于多层住宅一统天下的局面。
这主要是由于宁晋县房地产业的发展尚处于起步阶段,多层住宅的价格优势明显,居民认可程度高,且土地资源相对丰富。
目前唯一有小高层建筑形式的工程华嘉经典已经全部售出,说明宁晋居民对小高层住宅并不存在排斥心理。
但是考虑到华嘉经典工程出售时市场已经累积了一部分需求,且可供选择的新盘只此一家,几乎不存在竞争压力,故不能对小高层的销售前景过分乐观。
鉴于该种建筑形式在宁晋县刚刚开始出现,大多数居民仍然偏爱多层住宅的现状,敝司建议在做新盘规划时充分考虑风险因素。
受当地居民生活水平及生活习惯的影响,多层板楼全部采取5+1或者4+1的建筑形式,一楼为车库,二楼以上是住宅。
车库的面积大小不一,有的仅能做小房之用,部分居民用其存放杂物和摩托车。
小区主要依靠外部生活配套设施,除宁辉花园外,其他小区基本没有内部配套。
Ø户型配比
三室两厅的户型在宁晋县商品房供给市场上占有绝对优势。
户型平M数基本在120~140平M。
这与宁晋居民的住房需求相适应。
有些楼盘有少量跃层和复式供应,但跃层销售起来有一定困难。
市场上基本不存在一室一厅的小户型产品,70平M以下的房子很难出售。
仅西苑小区有70多平M两室的户型供应,销售情况不乐观。
目前在建及已建成的所有商品住宅小区中,只有富强小区和宁辉花园有少量别墅,且滞销的现象明显。
三室两厅的房子,一般都采用三间卧室一字排开的布局,居住舒适性大打折扣。
宁晋县目前供应的商品房在户型布局上普遍存在此缺陷。
新工程如能在户型布局上加以改进,将成为一大卖点,值得深入挖掘。
Ø价格走势
宁晋县新建商品住宅的价格在03年以前基本为900元左右/平M,不到1000元/平M,03年以后商品房房价经历了一个飞跃。
到06年初,新上市的华嘉经典工程均价已经达到1800元/平M,宁辉花苑4层单元房的二手房价格也达到1400~1500元/平M。
华嘉经典工程位于生活区的中心地带,交通便利,周边生活配套设施齐全,住宅区周边邻街建有商铺,这些有利因素抬高了其销售价格。
平均来看,宁晋县商品住宅目前的均价在1650元/平M左右。
此价格在近期基本保持稳定小幅上扬的态势。
另外,小区的物业费整体水平偏低,平均为每平M0.4元左右,未来有小幅增长的趋势,但涨幅不会很大。
Ø销售特征
宁晋县商品住宅工程基本都是由外地的开发商开发,小区规划确定以后即开始销售,与此同时开工建房。
工程出售时一般不单独建售楼处,缺乏相应的销售策略,甚至很少做广告宣传。
但由于宁晋县城比较小,商品住宅工程有限,故新房出售的消息能很快在居民中传开,不会给销售带来很大障碍。
3.4个案研究
3.4.1宁辉花园
整体规划
工程简况:
宁辉花园由邢台某房地产开发公司开发,共700多户。
由多层板楼加别墅组成。
板楼采取5+1形式,二楼以上为住宅一层为车库。
别墅有联体和独栋。
房屋单套面积90~160平M,主力户型为140平M左右三室两厅。
04年开发,05年入住,是宁晋县少有的高档居住区之一。
产品分析:
Ø位置、交通
工程位于宁晋县汽车站附近,交通方便。
Ø外部环境
工程临街,不远处是汽车站,车流量大。
但因楼盘入口处临工程西界,东边有假山等景观,后为幼儿园,其旁边又有卫生院,住宅楼距街道相对较远,居民基本不受噪音干扰。
工程周边多为商铺小店。
Ø规划设计
整个小区布局为多层板楼围绕中间别墅区。
楼盘入口处东侧有个小广场,广场周围绿草丛生,曲径通幽,另有假山、石桥点缀,趣味盎然。
Ø小区配套
该工程地理位置优越,地块周边相对繁华,外出就餐、购物都比较方便,小区内有宁晋县县直幼儿园,另设卫生院。
工程定位:
Ø产品定位
宁晋县的中高档住宅。
Ø客群定位
个体私营企业主;
政府公务员;
企事业单位高级职工
Ø价格
住宅起价1000元左右,车库500元;物业费0.25元/平M/月。
(一期1200~1300元,06年现价1400~1500元)
点评:
该工程将产品定位于宁晋市的高端市场,占地面积大,内有景观,别墅工程提升品质。
小区内部配套设施齐全,居住舒适,是宁晋县少有的高档居住区之一。
小区内无回迁户,住房均为业主自购。
宁辉花园销售初期的形式并不理想,主要是当时有位置更好、品质略高的富强小区在售。
待富强小区售完后,宁辉花园的房子才开始渐渐走俏。
品质相似,产品定位相似的住宅工程彼此之间有很强的竞争性,此时,地理位置优、周边环境好的小区更具有优势,会给其他工程的销售造成很大压力。
3.4.2瑞祥花苑
总体规划
工程简况:
瑞祥花苑由宁捷房地产开发有限公司开发。
共4栋住宅楼,均为六层板楼(有些顶层为跃层或复式),二楼以上为住宅一层为车库。
每栋四个单元,约150户。
03年投放市场。
产品分析:
Ø位置、交通
瑞祥花苑地处宁晋人口聚居区中心位置,临凤凰大街,交通十分便利。
Ø外部环境
小区东临的凤凰大街为城市主干道,街道两旁多商铺,有医院,餐馆,银行等,生活设施配套齐全。
Ø规划设计
六栋板楼并排,楼间有绿化带,无其他景观。
Ø小区配套
小区主要依靠外部配套。
工程定位:
Ø产品定位
产品定位于中档住宅,主力户型为三室两厅,120~140平M。
另有200平M左右的复式。
顶层有跃层或复式设计。
Ø客群定位
收入稳定的中级公务员,收入较高的中小私营企业主。
点评:
瑞祥花苑的产品定位于宁晋市的中高端市场,以地理位置取胜。
居民生活全部依靠外部配套设施。
小区内仅有少量绿化。
3.4.3西苑小区
工程简况:
西苑小区有香港宁捷房地产开发有限公司(该开发公司总部在邢台)03年出售,共130户,其中90户为回迁户。
产品分析:
Ø位置、交通
小区地处宁晋人口聚居区中心位置,临凤凰大街,交通十分便利。
Ø外部环境
小区东临的凤凰大街为城市主干道,街道两旁多商铺,餐馆,银行等,生活设施配套齐全。
小区对面即为医院,附近有小学。
Ø规划设计
小区由6座板楼组成,为5+1形式。
其中5座楼两个单元,最南面1座楼三个单元,均为一梯两户。
Ø小区配套
小区主要依靠外部配套。
工程定位:
Ø产品定位
宁晋县的中档住宅。
Ø客群定位
个体私营企业主;
政府公务员;
周边乡镇的富裕户
Ø价格
02年出售时住宅二层价格为1138元/平M,顶层为888元/平M。
房屋出现质量问题,没有物业公司入住。
04年较好楼层的二手房价格为1200~1300元/平M。
点评:
该工程将产品定位于宁晋市的中高端市场,有些业主同时购买一层的两套住房,方便居住。
该小区的房子目前存在墙体裂缝问题,引起一定的纠纷。
一直没有物业公司入住。
3.4.4富强小区
总体规划
工程简况:
富强小区分三期开发,共200余户。
多层采取5+1形式。
产品分析:
Ø位置、交通
富强小区位于县城生活区内部,县政府以南。
该区域是宁晋县居民理想的居住区。
Ø外部环境
富强小区外围是两层别墅,一层建成商铺形式。
虽然小区大门对面是庄稼地,除临街商铺外无其他设施,但由于工程县城主干道距凤凰大街仅10分钟路程,所以居住的便利性不受影响。
Ø规划设计
小区入口处建有广场,其间有凉亭、健身器材等,既与周围环境相统一,又体现出人性化特点。
小区内配备健身设施在宁晋县住宅工程中非常少见,是该小区的一大亮点。
小区外围建有商铺,已经全部售出。
富强小区楼间距较大,约为27M。
Ø小区配套
小区内部没有配套,生活配套主要依靠外部设施。
工程定位:
Ø产品定位
宁晋县的高档住宅。
Ø客群定位
个体私营企业主;
政府公务员;
手中有一定资金的投资者
Ø价格
01年一期开始销售,每平M898元M~1400元。
04年3期销售,售价为1500~1600元/平M。
05年三期完工,较好楼层130平M的二手房售24.5万元。
小区内另有别墅,300平M,售价为50万元。
点评:
该工程将产品定位于宁晋市的高端市场,占地面积大,内有景观、别墅工程提升品质。
小区地理位置良好,居住舒适,附近居民甚至将该小区视同公园,经常到广场上散步。
富强小区的两层别墅,一层为商铺形式,销售情况良好,这与宁晋居民较强的经商意识和相对发达商业有关,这一点本案可以借鉴。
3.4.5建设小区
工程简况:
建设小区由建设房地产开发公司开发。
体量小,只有两栋,采取4+1形式。
03年出售,均价为1070元/平M,户型面积为100~140平M。
目前二手房售价为1200~1400元/平M左右。
3.4.6凤凰花苑
工程简况:
凤凰花苑建于2003年,共5栋,采取5+1的形势,每栋两个单元,户型面积在140~170平M。
该小区位于凤凰路东,虽不临街但并不影响其交通状况。
3.4.7华嘉经典
总体规划
工程简况:
华嘉经典由胜华房地产开发公司开发。
该地块价格达到250万元,为宁晋县之最。
此工程2005年初开始销售,目前已全部售完,住宅主体正在建设中。
产品分析:
Ø位置、交通
工程位于凤凰路西,居整个县城生活区偏南位置。
交通便利。
Ø外部环境
工程临街,周边多商铺小店。
外出餐饮、送孩子入托、上学都非常方便。
Ø规划设计
整个小区由一栋多层(5+1形式)、一栋小高层(11+1形式)和一栋混合楼组成。
住宅区外围是商铺。
住宅主力户型为三室两厅,130~140平M。
另有90平M左右的小户型和170平M左右的大户型。
Ø小区配套
小区内部基本无配套。
工程定位:
Ø产品定位
宁晋县的高档住宅。
Ø客群定位
个体私营企业主;
政府公务员;
企事业单位高级职工
Ø价格
小高层均价2000元/平M,物业费约0.5~0.6元/平M/月;多层均价1800元/平M,物业费0.2元/平M/月左右。
外围商铺均价3000元/平M。
点评:
华嘉经典工程产品面向宁晋市的高端市场。
小区地理位置优越,配套设施齐全,居住舒适,价格较高。
该工程首次把小高层住宅引入宁晋县房地产市场,对后期入市的产品具有重要的参考意义。
该工程的销售为期一年之久,远慢于其他工程未开槽即售磬的销售速度。
这主要是由于该工程销售价格高、物业费用高引起的。
3.52006年未来市场供给
开发区工程(本工程)
生产资料公司住宅工程
该地块占地面积为50亩,属于生产资料公司的内部用地,供应人群为该公司的内部职工,对其他新建商品房工程没有影响。
县供销社工程
该地块占地面积为50亩,位于东环与天宝路交叉口南100M。
该地块为县供销社的内部用地,规划为住宅。
部分供应内部员工,内部无法消化的部分对外出售。
教师新村工程
教师新村占地面积70亩,位于房管局西南200M处。
该地块地理位置优越,交通方便,周边多为居民生活区,临街多商铺、饭馆,附近有小学、医院、银行网点,生活配套设施齐全,居住氛围浓厚。
虽然到9月初该地块尚未拍卖,但根据房管局工作人员介绍,该工程所建住宅一小部分供应教师,大部分对外出售。
由于该地块地理位置优越,配套设施齐全,适宜居住,对宁晋县居民有相当的吸引力,在未来的房地产市场上拥有巨大潜力。
而且该工程体量大,将大大加剧新建住宅工程之间的竞争。
3.6本章小结
通过对宁晋县房地产市场的整体的考察和分析可以得出以下结论:
✧宁晋县住宅用地为分期集中投放,此后2~3年内不会出现大规模供地现象。
同时供给的土地工程之间竞争激烈,但后续年度的新工程带来的竞争可以忽略。
✧宁晋县住宅市场3年内消化2000套商品住宅无困难。
扣除集资建房部分,实际消化的商品房约为1500套。
如果假设住宅需求的增长速度等同于人口的增长速度,即按照8%的增率计算,03年的需求基数为462套,06年至08年的需求量为1743套。
注:
由于03年以前和06年以前都分别有需求积累,两相抵消,此处为粗略估计,故将此忽略不计。
✧普通多层商品房在宁晋县现阶段的市场供应中占主导地位,小高层住宅刚刚进入市场,尚处于试探阶段。
✧目前已售出的工程均为中高档产品,客群定位为当地收入较高的公务员(包括事业单位的工作人员等收入相对较高而且稳定的居民)、个体私营企业主和周边乡镇的富裕企业主。
✧高档住宅工程越来越重视小区规划。
景观设计和区内绿化逐渐成为高档工程体现其品质的着力点。
好的景观设计会使居住者产生优越感。
✧位于县城居民生活区腹地的小区主要依靠外部配套;位置稍逊的小区更注重内部配套的建设,购房者普遍重视生活的便利性。
户型趋同且设计不合理。
消费者对这一点的认识并不深刻,这主要是由于购房者在选择产品时缺乏参照物。
如果能积极引导,深入发掘,可以成为新工程的有利卖点。
✧销售价格在近几年出现较大幅度的增长,但受当地居民购买力水平限制,未来增速会有所减缓。
✧宁晋县住宅工程在宣传推广方面几乎是一片空白,居民对广告宣传的认知较差。
但该空白点值得深入挖掘。
4需求市场研究
4.1市场需求分析
购买需求分析
随着城乡的快速发展,城乡人民的生活水平得到了较大程度的发展,人民的生活品质也得到了较大程度的提高,住房由原来的农家院逐渐发展成为现代流行的商品房。
宁晋是邢台市规模较大的县城之一,近几年其房地产市场有了突飞猛进的发展。
据了解,人们改善居住环境的要求很强烈,购买商品房,居住在新兴的住宅小区内也是一种身份和生活水平的象征,近些年来房地产市场的飞速发展带动了当地经济水平的发展,2003年成功开发的几个大型商品房工程让城乡人民深切体会到新生活方式的优越性,但由于当地市场的限制,03年以后基本没有新的商品住宅工程上市,在近两年来形成了市场空白,积累了一定的购买客群,市场需求较为旺盛,受当地生活习惯的影响,三世同堂的家庭比较多,人们更倾向于购买户型为三室两厅,面积在130~140平M的住宅。
住宅销售情况
根据对宁晋县03年集中上市的商品住宅工程的分析,2000套商品住宅销售情况的较为理想,没有出现滞销或空置的情况,在没有商品房上市的近两年来,商品住宅在二手房市场上的交易情况也很乐观,人们购买商品住宅的意愿也较为强烈,可以看出购房者已经普遍接受商品住宅。
下属村镇住宅需求情况
作为邢台市较大的一个县区,在规模、环境和生活配套等方面都比下属村镇优越,因此宁晋县区吸引了大量周边下属村镇购房者前来置业。
根据调查,下属村镇中延白、小河庄、司马经济状况较好,该地区多为私营企业主,有很强的经济实力,是村镇购房者的主要来源地。
另外,该县区大中型企业数量很大,企业主将是县区高档住宅的一个主力需求人群。
目前已出售工程的主力客群分布:
根据已出售工程的主力客群分布可以看出,来自下属乡镇的富裕农户有一定的购买力,但尚不能构成主要的客户群。
大部分商品房供应主要被目前已经在县城居住的购买者所消化。
预计来自下属乡镇的购买力在最近一两年内不会出现大规模的增长。
4.2调研结论
低档需求
宁晋县居民收入差距大,贫富分化严重。
敝司分别对这一区域的出租司机、工厂职工、政府机关职员等不同类型人群进行了访谈,发现虽然宁晋县有多家服装厂、淀粉厂、电缆厂等,但这些企业的普通职工都来自周边乡镇,人均月收入500元~600元,几乎没有购买能力。
中档需求
敝司所定义的中档人群一般来说处于中等收入水平,这部分人虽然平均收入不高,但一般来说有稳定的工作,或者有自己稳定的“事业”,收入也同样较为稳定。
这部分人群包括没有或很少有灰色收入的普通的政府官员、情况好一点儿部门的政府公务员,事业单位收入稳定的工作人员。
此外,部分“小打小闹”且有一定成就的商人、效益不错的工厂或企业里的中层管理人员同样有一定经济实力和购买力。
他们的家庭月收入一般在2500元或更高,有一定的储蓄积累,是商品房需求市场的中坚力量,也是未来房地产业发展的中流砥柱。
由于绝对数量和需求的存在,
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