划拨土地房屋买卖合同.docx
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划拨土地房屋买卖合同
划拨土地房屋买卖合同
篇一:
以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力
以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力(
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XX/01/19推荐房地产律师:
点评:
房屋买卖合同是物权变动的原因之一。
暂时没有取得产权证明,并不能否定合同的效力。
除非是法律禁止的交易行为。
但是各个法院的判例标准也不统一。
比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】XX年12月11日,原告于某与被告董某签订了一份房
点评:
房屋买卖合同是物权变动的原因之一。
暂时没有取得产权证明,并不能否定合同的效力。
除非是法律禁止的交易行为。
但是各个法院的判例标准也不统一。
比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】
XX年12月11日,原告于某与被告董某签订了一份房屋买卖协议,约定:
于某将其位于广汉市某处在划拨取得的土地上建筑的房屋卖于董某,价金20万元;于某协助董某进行房地产产权变更登记,房屋买卖中发生的,由于某负担;税金及过户费,由董某负担;公证费双方各负担一半;双方应当遵守协议,如一方违约,应向对方支付违约金5000元。
同日双方办理了房屋买卖协议的公证手续,被告董某付给原告于某现金20万元,于某出具收条后将房屋交给董某。
后于某以其与董某签订的房屋买卖协议无效为由,将董某诉至法院。
在法院审理中,原告于某诉称:
其按照房屋买卖协议,履行了交房义务,其后多次寻找被告未果,致使房屋产权转移变更登记手续至今未办理。
鉴于该房屋占用的土地是划拨土地,依法不能转让,且房屋产权仍未变更,所以请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议无效,判令被告返还系争房屋并负担本案诉讼费用。
被告董某答辩并反诉称:
其已按照房屋买卖协议履行了付款义务,后因原告搬家不通知被告,导致与原告失去联系,致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。
原告的违约行为,侵害了被告合法权益,所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立,协议应当继续履行。
反诉请求判令原告向被告支付违约金5000元,履行办理该房屋所占用土地的使用权变更登记义务,并依约缴纳土地使用权出让金。
法院经审理,最后判令于某继续履行合同,并承担违约责任。
【评析】
本案主要涉及划拨取得的土地使用权能否转让以及房屋产权变更登记的法律效力问题。
该案中原告于某主张房屋买卖协议无效的理由主要有两个,一个理由是系争房屋使用的土地是划拨取得的,依法不能转让;另一理由是未到相关行政部门办理变更登记手续。
下面对原告于某的这两个理由进行分析,看其能否成立。
首先,《物权法》第一百三十七条规定:
“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。
你看劳动。
”依该法可知,目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种:
一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的,所谓土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的,所谓土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
本案系争房屋所使用的土地为“划拨方式”取得的土地。
我国《物权法》第一百四十三条规定:
“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称我国《房地产管理法》)第四十条规定:
“以划拨方式取
得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”同时该法第六十一条第三款规定:
“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”依据上述法律可知,我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让,只要当事人履行了相关的法定手续,我不知道劳动。
仍然可以将其转让。
该案中,双方当事人已经在合同中明确的约定了土地产权变更以及缴纳事宜,且依据上述法律该约定并不违反法律规定,所以于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由,主张房屋协议无效,其理由是不能成立的。
其次,于某以没有进行产权变更登记为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。
主要理由如下:
1、该合同已经有效成立。
《中华人民共和国民法通则》(以下简称我国《民法通则》)第五十五条规定:
“民事法律行为应当具备下列条件:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条规定:
“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。
”于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产,且对办理土地出让手续作了约定,不损害国家和社会公共利益,因此双方所签协议依法成立,对双方当事人具有法律约束力,任何一方未取得对方同意,都不能擅自解除该协议。
2、是否进行房地产变更登记不影响合同的效力。
该案中,当事人订立合同的目的,就是为了转移房地产,进行房地产变更登记是当事人一方的合同义务,如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话,那么成立合同就没有任何意义了,因为这样的合同对当事人没有任何约束力,任何人在被要求履行合同是都可以说“我没有履行义务,所以该合同无效”。
因此合同中的所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语,是指双方通过签订协议,虽然买卖房产的意向能够成立,但是若不登记,则不发生房产所有权转移的效力,不是指买卖协议本身不能成立。
在房屋买卖协议成立后,房产所有权没有转移前,双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。
因此原告于某以产权没有进行变更登记为由主张房屋买卖协议无效,其理由不能成立。
综上可知,于某请求法院确认合同无效的理由皆不能成立,法院依据合法有效的合同要求其继续履行合同义务并承担违约责任的判决是于法有据的。
在国有划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效?
作者:
抚州市临川区人民法院帅美琴发布时间:
XX-10-3016:
09:
44
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【案情】
王某因拆迁安置以国家划拨的形式获得一块150平方米的土地,该块土地位于抚州市临川区文昌大道东侧,并办理了国有土地使用证,XX年王某在该土地上建房,并分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书。
XX年8月,被告王某分别与李某、郑某、陈某签订了三份搭建房屋的协议书。
协议签订后,王某依照约定开工,并于XX年4月28日前竣工,王某也将房屋交付给了该三购房人使用,该三购房人也将房款给付了王某。
之后,三购房人要求王某按照协议约定办理房产证,但王某迟迟未办理。
之后,三购房人提起诉讼,要求确认合同有效并要求王某依照协议约定办理产权证。
【分歧】
对在国有土地上的自建房屋买卖是否有效,能否办理房产证,有两种意见。
第一种意见认为:
在国有土地上的自建房屋买卖合同一律无效。
第二种意见认为:
若在国有土地上的自建房屋是合法建造,则房屋买卖合同是有效的,至于能否办理房产证,要看是否符合行政审批的手续。
【分析】
笔者同意第二种意见,理由如下:
本案争议的焦点是双方签订房屋搭建协议的性质、效力,及李某等人要求王某办理房产证的诉请能否支持?
一、李某等三人与王某签订的虽然是房屋搭建协议,但从该协议的内容来看,其实际内容涉及房屋的买卖协议,应当认定为是房屋买卖合同关系。
二、王某的房屋虽然是在国有划拨土地上建造的,但已经取得国有土地使用权,国有土地使用证上明确了该块土地为住宅用地,并且该房屋的建造分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书,王某取得了自建房的合法手续,王某基于合法建房的事实取得该房屋所有权,对该建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
王某与三购房人签订的搭建房屋协议书中的标的是地上建筑物,即地上的房屋,王某在办理了三证一书后,收取了三购房人的建房款,并将建好的房屋实际交付,依照《物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
根据地随房走的原则,转让地上建筑物的,其使用范围内的土地使用权随之转让。
也就是说王某的国有土地使用权是随房屋以其转让的,故李某等三人与王某签订的协议应属有效协议。
三、对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定,国有划拨土地上的房产转让时,应当按照国务院规定,报有批
准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
而本案中,所涉及的国有土地上的自建房转让虽未经有批准权的人民政府批准,且在起诉前也未办理相关审批手续,但并不当然认定该房屋买卖合同无效。
只不过该涉诉房在转让时应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
但没有审批并不当然导致合同无效。
另外,依照《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
王某因合法建造取得对房屋的所有权,其对房屋的处分权应当得到法律保护,其与他人签订的买卖协议并不违反法律规定,应当认定合法有效。
四、至于三购房人要求王某办理房屋的分户产权证的问题。
虽然在双方的协议中约定了由王某办理,并由王某支付办理房产证的相关费用。
但笔者认为,因该土地属于国有划拨土地,在进行转让和办证过程中应当报有批准权的人民政府审批,故在政府未审批前,行政审批手续不齐全,而在本案民事诉讼中并不能代行行政审批权,故对三购房人要求办理分户产权证的诉讼请求暂时无法解决,在本案中不宜做出直接判决,应驳回该诉讼请求。
划拨土地性质房产转让合同的效力探讨
作者:
华佳发布时间:
XX-09-2809:
14:
19
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〔案情〕
XX年3月,吴某与DL公司签订一份购房合同,约定DL公司将其承建的一套建筑面积140㎡房屋转让给吴某,于XX年12月交接,交付使用后90日内吴某将办理权属登记相关资料报DL公司登记备案,由DL公司报产权登记机关办理房产证。
协议签订后,吴某向DL公司缴付了180000元房款。
DL公司未按期交房。
吴某以DL公司无资质开发商品房,建房的宗地为划拨国有工业用地,无法办理相关房产及土地权属证书为由诉至法院,要求确认双方签订的购房合同无效,判令DL公司返还购房款180000元,并赔偿损失。
经主审法官组织调解,双方当事人达成了调解协议。
〔评析〕
虽然是调解结案,但本案审理中的争议焦点购房合同书的效力问题仍值得探讨。
《房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
DL公司未经有权政府审批就与吴某签订房产转让合同。
这份合同是否有效?
意见一:
这份合同是无效合同。
被告在无相关建房及售房手续的情况下出卖房屋,一直到起诉前都未能取得相关商品房预售资质,违反了商品房买卖合同法律法规的强制性规定。
意见二:
这份合同已成立但未生效。
被告未请示有批准权的政府审批。
受让方无法获知政府是否准予转让,未能办理土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金,在法院判决之前如获得相关批准手续方可认定合同生效,否则合同不能生效。
意见三:
这份合同依法成立并已生效。
根据《房地产管理法》的规定,划拨土地性质的房地产是可以转让的。
合同效力和物权是两个概念。
被告与原告签订房屋买卖协议不违反法律的禁止性规定。
被告应按约定履行合同义务。
笔者同意第三种意见。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(一)
第九条规定法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不得转移。
《城市房地产管理法》第40条并未规定合同必须在办理登记报批手续后才生效,该第40条规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
因此本案中的房屋转让合同即使暂时没有履行报批、登记手续,仍不影响其效力。
只是暂时未履行报批、登记手续而不能发生权利转移。
这属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
以发生物权变动为目的土地使用权转让合同,仍属于债权合同,其成立、生效应依债权法和合同法的规定。
根据合同约定,被告有义务为原告办理相关的产权登记。
房屋买卖合同效力的几点认定
作者:
王峻发布时间:
XX-09-0908:
19:
01
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房屋买卖合同,是指公民之间、法人之间、公民和法人之间就买卖房屋达成的协议。
房屋买卖合同双方当事人的权利义务是对等的,出卖人承担交付所卖房屋给买受人的义务,享有收取价金的权利,买受人则承担交付一定数额房屋价金的义务,享有取得该房屋所有权的权利。
房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵照《民法通则》、《合同法》等的规定,还应当依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规定。
只有依法成立的合同,才具有法律约束力;只有依法成立的合同,才具有法律效力。
非依法成立的合同,通常不具有法律效力。
如何界定房屋买卖合同的效力,笔者认为可以从以下几个方面把握。
篇二:
试论划拨土地上房屋买卖合同法律效力之我见
试论划拨土地上房屋买卖合同法律效力之我见
一、问题的提出
(一)案例一
XX年2月24日,武某所在单位在划拨土地上建集资房,武某遂与小玲签订房屋购置转让协议,约定以四万元价格将其所有的集资房购置权转让给小玲,武某配合小玲办理相关手续,所产生的各类费用由小玲承担。
双方协议签定后,小玲按期一次性支付给武某4万元,同时,小玲又以武某的名义先后两次分别交纳了房款和办证费,合计10万余元。
XX年11月,武某自行交纳了该房尾款3万余元后领取了该集资房屋钥匙。
同年12月7日,小玲向法院起诉,要求武某履行房屋购置协议,并配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。
武某则辩称该房屋为单位的福利集资房,属于《城市房地产管理法》(以下简称“房地产法”)禁止买卖的房产,因此房屋购置转让协议无效,请求驳回诉讼请求。
法庭审理后认为,虽然双方出于自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议,但集资房本身属于福利性质,且为划拨土地上所建房屋,转让协议违反国家强制性规定,因此应当属于无效合同,最后判决驳回诉讼请求。
(二)案例二
XX年5月,曹某与崔某签订了《房地产买卖合同》一份,约定崔某将其位于南通市花行桥新村的一处房产出售给曹某,总售价为万元,先预付定金人民币2万元,余款在交钥匙付清。
在中
介见证下,约定由曹某负担将划拨土地转为出让土地。
合同签订后,曹某当日支付2万元定金。
后曹某反悔,不愿继续履行合同,遂以买卖合同无效为由向法院提起诉讼,要求崔某返还定金,而崔某则要求继续履行合同。
法院审理后认为,双方签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定,应为有效。
讼争房屋的土地性质为划拨土地,并不影响合同的履行,仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地,当事人仅需缴纳相应的争议土地的出让金后即可办理过户手续,故对曹某诉称合同无效的主张,法院不予支持。
自XX年起,由于全国房价的大幅上涨,划拨土地上房屋买卖合同纠纷日益增多,出现大量出卖人反悔的案例,但随着房产调控日益趋近且未见松动,三线城市房价出现大幅下滑,则涌现出许多买受人反悔的案例。
上述两案即为此种情况,然而,值得深思的是,同样属于划拨土地上房屋买卖合同的案例却出现截然不同的判决结果,笔者以为确有研讨之必要。
事实上,对于划拨土地上房屋买卖合同的效力争论在理论界与司法界从未停歇,本文就此展开。
二、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”或“未生效论”
有诸多学者与司法界人士认为,划拨土地上房屋买卖合同应为无效合同,甚至有观点认为合同未生效,笔者归纳其主要理由如下:
1.《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有
下列情形之一的,合同无效:
(五)存在违反法律、行政法规强制性规定”,在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。
2.《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批”,以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“法释[XX]5号”)第11条的规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权,应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准,办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”,因此未经审批的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为未生效。
3.《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”,设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。
现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力,将损害国家利益与社会利益,因此根据《合同法》第52条的规定,损害社会公共利益的合同为无效,划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。
4.《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定,取得划拨土地上的集资房购房资格是建立在本单位职工这一特定身份关系基础上,而非本单位职工则不具备依附性的身份关系,因此,在上述案例一中,划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定无
效。
三、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”和“未生效论”的辩驳
笔者以为,尽管根据法律及司法解释的规定,划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效,但是从法理、立法本意及司法实务上看,“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。
(一)是否违反强制性规定
根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。
那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢?
对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。
根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释
(二)》第14条的规定,合同法第52条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
所以,合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的,则为无效,那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定?
笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定,理由为:
第一,从调整范围上看,根据《房地产法》第2条规定,本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理”,所
以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为,换句话说,《房地产法》是房地产公司的行为规范,并不是房地产买卖双方的行为规定,因此,第38条、
第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。
第二,从条款设置上看,应判断条款中是否有违反后法律后果的规定,即若直接规定违反后的行为无效,则应属于效力性强制性规定,但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。
第三,从具体适用上看,应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益,若是,则为效力性强制性规定。
然而,在前述两案例中,认定双方间的房屋买卖合同有效,继续履行合同,并不侵害国家利益及社会公共利益。
相反,国家会应收到补交的土地出让金而受益,对社会而言,一定程度上增加房产的供应量,起到抑制房价的过快增长的作用。
第四,从立法上看,还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。
《房地产法》第1条规定,本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展”。
就目前来看,由于划拨土地房屋存量小,允许其转让不但不会扰乱房地产市场,而且可以作为商品房买卖的有效补充,这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同,后者的放开,将有可能导致房地产市场的严重混乱。
因此,笔者以为第38条、第40条规定应属于管理性强制性
篇三:
房屋土地买卖合同协议书
房屋土地买卖合同协议书
房屋买卖合同
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买商品房,甲乙双方达成如下协议:
第一条甲方用地依据及商品房坐落位置甲方以_________方式取得位于_________、编号为_________的地块的土地使用权。
〔土地使用权出让合同号/土地使用权划拨批准文件号〕为_________。
划拨土地使用权转让批准文件号为_________。
土地使用权证号为_________,土地面积为_________。
地块规划用途为_________,土地使用权年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
甲方经批准,在上述地块上建设商品房,〔现定名/暂定名〕_________,主体建筑物的性质为_________,属_________结构,建筑层数为_________层。
工程建设规划许可证号为_________。
本房屋位于_________市_________区(县)_________路_________号_________楼_________层_________室,施工进度情况参照由甲方提供的照片;房屋所在楼房共有_________单元_________层,乙方所购房屋以自然习惯计数处于_________单元_________层,朝向为_________,房屋结构为_________,房屋用途为_________。
第二条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式,本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_________种方式进行处理:
1.双方自行约定:
_________。
2.双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
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