为适应郴州市城市建设的需要.docx
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为适应郴州市城市建设的需要
第一章总则
第一条为适应郴州市城市建设的需要,科学指导梨树山综合居住区的开发建设,促进该区全面、协调、可持续发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》和《城市规划编制办法》,对已批准的《郴州市梨树山综合居住区控制性详细规划》进行局部修改。
本规划是今后梨树山综合居住区建设的指导性文件。
第二条规划范围
梨树山综合居住区位于郴州市老城区的南部,东靠京广铁路、南临郴资大道、西、北以植被良好的自然山体控制绿线和渠道为界,规划用地面积约2.05km2。
第三条规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》;
2、《城市规划编制办法》(2006年4月1日实施);
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90);
4、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)2002年版;
5、《工程建设标准强制性条文》(城乡规划部分);
6、《郴州市城市总体规划(2005-2020年)纲要》;
7、《郴州住房建设规划》;
8、《郴州市高层建筑管理规定》;
9、《郴州市建设项目停车泊位配置规定》(试行);
10、《郴州市城市管理技术规定》
11、郴州市规划局下达的郴规任字〔2008〕4号文《郴州市梨树山综合居住区控制性详细规划(修改)规划设计任务书》;
第四条规划原则
1、以科学发展观为指导,以构建社会主义和谐社会为基本目标,坚持五个统筹、坚持节约和集约利用资源,促进城市的全面协调和可持续发展。
2、现实性原则:
根据郴州市开发建设的实际情况,立足城市建设和规划管理的现实要求,在尊重总体规划大的原则基础上,注重保持与原规划的衔接,强调整体格局的优化和功能的完善,合理确定配套设施的规模和布局。
3、控制与引导相结合原则:
规划强调控制与引导相结合,对非盈利性公共设施、配套的市政设施、道路、渠道、公共绿地等实行严格的控制规定,而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求,保留适当的灵活性。
规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求,达到系统、规范、简明的目的,增强可操作性。
第五条规划目标
1、落实城市总体规划意图和要求,并结合实际情况,运用控规的理念和方法,对梨树山综合居住区内各项用地作出系统安排,为城市建设和管理提供技术依据。
2、规划具有地方特色、环境优美、功能配套的居住综合区。
3、全面建设小康社会,落实科学发展观、构建社会主义和谐社会,加强社会主义新农村建设。
4、突出规划范围内景观风貌的魅力,强调鲜明的地域个性与景观特色。
5、遵循城市土地利用的经济规律,确定该区的战略目标和发展定位,为刺激和带动城市经济的增长,提供良好的开发条件。
控制引导开发建设良性循环,增强可操作性,充分发挥土地的综合效益。
第六条本文本所涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范,结合梨树山地段的实际情况并考虑到今后的发展制定的,未涉及的指标应符合国家、湖南省和郴州市有关法规、标准的规定。
第七条本文本的解释权以及规划实施过程中对各种问题的协调处理,由郴州市规划局负责。
第二章规划修改的原因和内容
第八条规划修改的原因:
1、《城乡规划法》实施后,规划由技术文件转变为公共政策,控制性详细规划成了规划管理的主要依据。
原规划在公共利益保障和指标体系优化方面存在一些不足,作为政府公共政策已不适用。
2、由于梨树山综合居住区西边郴资大道旁的村民建房侵占了规划的下沉式辅助道路红线,使原来规划的道路系统完全破坏,必须调整该区道路网络系统来组织交通。
另外,九子塘片区开发建设,对本片区的交通产生了一定冲击,也需要适当调整原有道路系统。
3、原规划受当时经济社会条件制约,各地块的容积率均在2.0以下,近年来,郴州市土地价格快速上升,房地产开发的土地成本大幅提升,导致开发项目的强度不断提高。
依据国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号),促进城市土地的集约发展,提高规划土地使用强度势在必行。
4、土地开发和建设单位出于经济利益的追求以及土地使用功能的改变,希望通过规划修改得以实现。
5、为落实住房建设规划和中小学布局规划等专项规划的强制性内容,有效维护公共利益,抢抓城市发展机遇,适应城市的发展态势,对梨树山综合居住区建设发展做到规划准确定位、合理布局、配套完善、景观优美,避免给城市发展留下新的后遗症,有必要修改原控制性详细规划。
6、《郴州市城市总体规划(2005-2020年)》修编工作已经进入成果编制阶段,为更好的深化落实城市总体规划,塑造良好的城市空间形态,创造宜人的工作生活环境,提升城市的形象和品质,必须依据新版城市总体规划修改控制性详细规划。
第九条规划修改的内容:
1、规划范围的修改。
2、土地使用功能布局的修改。
3、道路系统局部的修改。
4、控规指标的修改。
第三章规划功能定位、规模及结构
第十条梨树山综合居住区定位为:
槐树下组团区域性物流园区的重要组成部分,并依托良好的区位、交通优势建设以居住为主,配套商贸、物流的综合居住区。
第十一条用地规模:
2.05km2;人口规模:
5.0-6.5万人。
第十二条规划结构:
一心两轴两区四组团。
“一心”:
沿国庆南路形成的槐树下片区居住区级商业中心;
“两轴”:
国庆南路发展轴和朱家湾路发展轴;
“两区”:
以国庆南路为界划分的东西两个居住小区。
“四组团”:
以朱家湾路为界划分为四个居住组团。
第四章土地使用性质及控制
第十三条规划区内土地使用性质分类和分类代号均采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)的规定,其中小区级公共服务设施用地划分至小小类。
第十四条建筑的改建、扩建和新建,其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符或兼容。
第十五条建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块使用性质不符时,必须经城市规划行政主管部门核准并符合土地使用兼容性控制表的规定。
各类建设用地适建范围表(表一)
用地类别
建设项目
R
C
M1
G
U
W1
R2
C1
C2
C3
G1
G2
多层居住建筑
✓
高层居住建筑
✓
居住小区教育设施
(中小学、幼儿园)
✓
居住小区商业服务设施
✓
✓
✓
居住小区文化设施
(青少年和老年活
动室、文化馆等)
✓
✓
居住小区行政管理设施(派出所、居委会等)
✓
居住小区医疗卫生设施
(卫生站、门诊所等)
✓
小型农贸市场
✓
居住区级以上(含居住区级,下同)行政办公建筑
✓
居住区级以上商业服务设施
✓
居住区级以上文化娱乐设施
✓
办公建筑、商办综合楼
✓
一般旅馆
✓
商住综合楼
✓
对环境基本无干扰、污染的工厂
✓
普通储运仓库
✓
加油站
其他市政公用设施
社会停车场
✓
注:
✓表示可兼容表示经郴州市规划行政主管部门允许可兼容,表示不允许设置
第十六条在开发过程中,由于客观原因与特殊要求,确实需要变更规划用地性质时,大类用地性质变更,需要有相关分析论证,经专家评审和规划主管部门核准后,方可变更;中类、小类性质变更须经规划主管部门核准。
第十七条以街坊为单位成片开发时,街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整,但规模和配套设施项目必须符合分图图则所规定的指标。
第十八条凡《表一》中未列入的建设项目,应由市城市规划局根据对周围环境的影响以及各基础设施的条件,具体核定适建范围。
凡需要改变规划用地性质,超过上表规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和审批权限,报市规划局审批后执行;有重大调整或遇特殊情况,须报市政府批准。
第十九条规划实行城市绿线、黄线、和蓝线控制。
城市绿线:
指规划区范围内的各类绿地范围的控制界线;
城市黄线:
指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线;
城市蓝线:
指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
第二十条本控制性详细规划的强制性内容对应的强制性规定指标包括;
1、规划地段各地块的用地性质;
2、容积率
3、建筑高度
4、绿地率
5、配建设施及配建停车位
6、规划地块基础设施和公共设施配建规定
第五章土地使用强度控制
第二十一条规划采用规定性控制和指导性控制两类指标。
规定性控制是指对用地布局、用地性质、用地强度、道路竖向、配建设施、建设要求、指标变更等的控制;其它如功能定位、人口规模、城市设计、奖励与处罚等为指导性控制。
规定性控制必须遵照执行,指导性控制参照执行。
第二十二条规划区范围内所有建(构)筑物改建、扩建和新建后的建筑高度、建筑密度和容积率均不得超过“梨树山综合居住区地块控制指标”(见附录二)中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制要求。
第二十三条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外,应同时满足《郴州市城市规划管理技术规定》的相关规定。
第二十四条建筑离界除必须符合消防、日照、工程管线敷设等方面的要求外,还应满足下列要求:
多、低层建筑靠主要干道一侧,建筑后退红线5米,靠次干道一侧,建筑后退红线3米,靠支路一侧,建筑退后红线3米,地块与地块之间,两侧各退红线3米。
此建筑离界为一般标准,高层建筑、道路交叉口四周的建筑和有大量人流、车流集散的多、低层建筑按《郴州市城市规划管理技术规定》进行控制。
第六章道路交通控制
第二十五条规划形成“两纵三横”的路网骨架。
“两纵”指由北向南横穿梨树山40米宽的国庆南路和24米宽的槐树路;“三横”指50米宽郴资大道,30米宽的朱家湾路和42米宽香雪大道。
第二十六条规划管理中道路调整原则
规划对城市道路采用“定位”与“非定位”两种控制方式:
1、“定位”道路:
主、次干道,在今后的规划管理不能取消,须明确定位。
2、“非定位”道路:
只适用于15米宽以下的城市支路,分两种情况控制,一种是合并单元地块进行整体开发时,不能取消但可以重新组织的道路,一种是今后可根据地块重组的需要予以取消的道路。
第二十七条各街坊、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则的规定。
第二十八条道路红线之内的用地为道路设施用地(包括上空),任何单位和个人不得以任何理由侵占道路设施用地。
第二十九条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求,统一采用1998年郴州坐标系,1985年国家高程基准。
第三十条规划城市道路断面形式应满足《城市道路绿化规划与设计规范》(CJ175-97)对道路绿地率的强制性规定。
第三十一条公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。
第三十二条 各街坊、各地段配建停车位应符合下表规定。
配建停车场(库)车位控制指标(表二)
建筑类别
单位
车位数
自行车
机动车
住宅
一类住宅
车位/户
1.5
0.7
二类住宅
车位/户
1.0
0.5
市级办公
车位/100m2
3.0
0.8
商业金融
车位/100m2
5.0
0.8
文化娱乐
车位/100m2
5.0
1.0
集贸市场
车位/100m2
3.0
0.6
医院
车位/100m2
3.0
1.0
第三十三条因建设需要,地块性质或建筑容量需进行调整时,配建停车位也需作相应变动。
第七章配套公共设施控制
第三十四条 托幼、小学、中学、菜市场、文化活动中心、垃圾转运站、公厕、社区用房、公交始末站、气化站等为本次规划涉及的主要公共服务设施,东区和西区的配套公共服务设施按下表控制,并应符合分图图则的有关规定,其它按人口配套的公建项目,应就实际需求和市场调节机制的实际情况设置。
西侧居住小区配套设施如下:
(表三)
序号
项目名称
设置数量
用地规模(m2)
所在地块
说明
1
小学
1
23198
C-4-b
朱家湾小学,39个班
2
幼儿园
3
12902
A-5-cC-1-h
C-6-b
3
医疗门诊
1
3995
A-2-e
4
农贸市场
2
4932
A-5-fC-1-i
5
商业服务
2
11429
A-2-cC-7-a
6
公厕、垃圾站
3
450
A-2-aA-6-c
C-1-d
每处规模约150m2
7
垃圾转运站
1
≥300
C-6-c
小型生活垃圾转运站
8
公交首末站
1
3957
C-3-c
9
社会停车场
4
9195
A-2-aA-6-c
C-1-dC-3-b
10
文化活动站
1
7945
A-5-d
11
储蓄所
1
1786
A-5-e
12
邮电所
1
1652
A-5-g
13
社区管理用房
1
3373
A-2-d
东侧居住小区配套设施如下:
(表四)
序号
项目名称
设置数量
用地规模(m2)
所在地块
说明
1
小学
1
46845
D-7-d
梨树山小学,81个班
2
幼儿园
4
11264
B-1-eD-3-c
B-6-aD-9-d
(含302队幼儿园)
3
中学
1
83507
B-1-hB-1-j
78个班
4
医疗门诊
1
9107
B-5-b
5
农贸市场
2
6591
D-3-dB-7-b
6
商业服务
3
13022
B-5-dD-3-f
B-7-c
7
公厕、垃圾站
4
600
B-1-cD-3-e
D-7-bD-9-b
每处规模约150m2
8
垃圾转运站
1
≥300
D-11-c
小型生活垃圾转运站
9
公交首末站
2
4955
D-3-eD-8-b
10
社会停车场
3
7973
B-1-cD-7-b
D-9-b
11
文化活动站
1
4611
B-5-c
12
储蓄所
1
1993
D-3-b
13
邮电所
1
1712
D-3-a
14
社区管理用房
1
6020
D-3-h
第三十五条 落实到相关地块的配套公建项目,不得随意变动,当多个地块联片开发时,对其地块及用地范围可按统一的修建性详规合理调整,但对项目数量、用地均不得小于控规指标已定的规模。
第三十六条本规划未涉及的其它公共服务设施参照有关规定执行。
第八章绿地与景观控制
第三十七条本规划地段各类用地的绿地率应符合以下规定:
R2>30%、C1>30%、C2>25%、G≥75%。
第三十八条图则所示的城市公共绿地和小区绿地在城市开发建设时不得侵占,严格控制。
居住小区级公共绿地位置可结合修建性详规进行调整。
第三十九条各地块在满足分图图则所规定的绿地率指标的同时还应尽可能增加绿化面积,并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化,增强绿化效果。
第四十条区内所有道路均按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。
第四十一条泄洪渠道及后退渠道3.0米用地严格控制,作为绿化带改善环境。
渠道两边建议种柳树,设护栏,每隔20~30米设石凳、石椅。
第四十二条沿京广铁路50米宽绿化带以常绿的乔、灌木为主,内设游道,兼作居住区级公园绿地。
第四十三条塘城线下的高压走廊线控制绿地可结合居住区级绿地,不可在内建设其他构筑物。
第四十四条自然生态绿地要严格控制,严禁砍伐树木和采石取土,保持原有的自然山林和植被。
第九章城市设计导则
第四十五条城市空间环境设计应加强整体性与层次性,并应形成与各个功能空间相对应的景观风貌,应形成与居住环境相适应的空间环境,塑造高品质的城市住区环境,并以规划分图图则的相关要求为指导。
第四十六条通过区内主干道、次干道,构成梨树山综合居住区的街道景观轴线,将区内最突出的功能空间、特色场所、景观序列等内容有机联系起来。
第四十七条应保护和改善基地周围的自然山地景观,保护城市生态多样性与生态稳定性。
第四十八条夜景照明以各功能空间为重点照明地段,以步行绿化系统构成重点照明带。
第四十九条广告和标识的安置不应破坏建筑空间,在近人尺度范围内禁止安置大型广告,应通过建筑标准系统,设施标志系统、机动车路标系统、以及步行道标识系统的设计形成一套有序明确的城市标识系统。
第十章市政公用设施控制
第五十条本规划地段内应统筹安排给水、污水、雨水、燃气、电力、电信、有线电视等工程管线。
各类工程管线一般应沿道路地埋敷设,工程管线的布置走向应满足各专业规划的要求。
第五十一条规划区内给水水源由山河水厂和海泉水厂的城市输水管供给,采用环状管网供水。
排水采用雨污分流制,污水以重力自流排放为原则,雨水以就近排放为原则。
第五十二条规划电源由电业局的10kv龙东线从环城南路和香雪大道环网柜接入,路灯采用独立供电系统。
第五十三条规划设置邮电所两处,无人控制模块局一处。
电信线路采用电信管道布置在道路的西侧或北侧。
第五十四条规划考虑片区液化石油气供气,管网成环,双向供气。
第五十五条各类地下管线的建设应与道路建设同步进行,不能同步建设的管线应预留位置,其他管线不得占用。
其他小型市政设施如公厕、垃圾站、消防栓、雨水口等布置按国家和地方有关规范。
第五十六条 各类地下管线的设置应按编制的工程管线规划确定,并应符合《城市工程管线综合规范》(GBJ50289—98)的规定。
第五十七条本规划区用地功能以居住为主,属二级环境保护区,严格控制噪声污染,城区禁鸣喇叭。
第五十八条消防站要与城区配套建设,用地面积0.6公顷,以保证该片的消防需要。
第五十九条城市道路和建筑基地内按120m间距设室外地上消火栓,合理设计消防车的转弯半径,确保消防的通达性。
第六十条保障泄洪渠道的畅通,规划按50年一遇标准进行设计和建设,不得设置对泄洪有影响的障碍物,以确保梨树山地段防洪的需要。
第六十一条严格控制周围自然山体,如因城市建设的需要开挖山体,应采取工程处理措施,山体上设截洪沟,并积极植树造林,恢复自然植被,避免造成大的自然灾害。
第六十二条凡新建、改建、扩建工程的建(构)筑物的设计,必须严格按照国家建筑物防雷设计规范(GB50057-94)进行设计,加强建(构)筑物防雷设施设计的审核工作,凡新建、改建、扩建工程必须向防雷主管部门申请办理防雷设施审核手续。
未经审核同意的设计方案,建设行政主管部门不得核发建设工程施工许可证。
第六十三条规划区内的防震减灾工作,实行以预防为主、防御与救助相结合的方针。
第六十四条规划片区的防空指挥由郴州市人防指挥中心统一指挥。
规划在中心区、居住区公园及居住中心区设置地下人防设施建设。
第十一章奖励与处罚
第六十五条对本规划地段的土地基地,为社会提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积,但增加的建筑面积总计不得超过地块核定建筑面积的20%。
提供开放空间充许增加建筑面积表
地块核定建筑容积率
每提供1m2有效面积的开放空间,允许增加的建筑面积(平方米)
<1.8
1.0
≥2≤4
1.5
≥4≤6
2.0
注:
开放空间计算方法按《郴州市城市规划管理技术规定》。
第六十六条开放空间是指在建筑基地内,为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场等公共使用的室内外空间,且符合《郴州市城市规划管理技术规定》中的七项开放空间条件。
第六十七条对开发建设单位和城乡规划主管部门违反本细则规定者,按《中华人民共和国城乡规划法》和《土地管理法》的相关规定进行处罚。
第十二章附则
第六十八条本规划由规划文本、规划图纸和附件(包括规划说明书、相关文件和批复)三部分组成,规划文本和规划图纸具有同等法律效力。
第六十九条本文本中加黑部分条文为强制性条文,是参与建设活动各方执行工程建设强制性标准和政府对执行情况进行实施监督的依据,必须严格执行。
第七十条本文本自批准之日起生效。
附录一:
一、各词解释
1、街坊:
由城市道路或自然界线围合的城市用地。
2、地块:
指街坊内被街坊道路或由用地权属划分的城市用地。
3、用地红线:
由城市规划行政主管部门核定批准的建设项目的土地使用界线。
4、建筑红线:
又称建筑控制线。
城市道路两则控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠邻街面的界线一般应后退道路红线。
5、建筑限高:
地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
6、容积率:
一定地块内,总建筑面积与建筑用地总面积的比值。
7、建筑密度:
一定地块内所有建筑的基底总面积占用地面积的比例。
8、绿地率:
城市一定地区内各类绿地用地总面积占地区总面积的比例。
二、图则索引查询
1、规划分图图则由分图索引、分图图则两部分组成,用于规划管理部门提供地块设计条件,实施对地块开发建设的控制。
2、分图索引包括分图编号(1、2、3……)、地块编号(A-1-a、A-2-a、A-3-a……)以及用地性质代码,可用于以不同信息查询分图图则。
3、分图图则由地块指标控制、地块交通规划组成,便于索取相关控制要求。
其中设计建议部分为地块设计指导性建议。
附录二:
地块指标控制一览表
A区指标控制表
地块编号
地块性质
地块面积(m2)
建筑密度(%)
容积率
绿地率(%)
建筑限高(米)
出入口方位
A-1-a
E61
4512
≤40
1.8
≥30
16
东、南
A-1-b
G12
1369
-
-
≥75
-
-
A-1-c
E61
47262
≤40
1.8
≥30
16
南
A-1-d
E61
69240
≤40
1.8
≥30
16
东、南
A-1-e
C9
47448
≤30
0.8
≥40
16
东
A-1-f
R21高goa
30459
≤25
4.0
≥35
50
南
A-2-a
S31
1951
-
-
-
-
西
A-2-b
R21高
50104
≤25
4.0
≥35
50
西、北、东
A-2-c
R22商
8949
≤55
4.5
≥25
50
南
A-2
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