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截至年月北京房地产市场
截至2008年6月北京房地产市场
第一节北京房地产市场
一、开发与投资
1房地产开发投资增速大幅下降,住宅投资稳定增长
从房地产开发累计投资来看,由于北京房地产开发起步较早,房地产开发投资总体增速已远低于国家品均水平,但自2008年以来,北京房地产开发投资受国家宏观调控影响显着,增速出现显着下降,从2月底累计增长的23.4%下降到6月底的11.9%,下降11.5个百分点。
但从住宅投资来看,由于北京房地产市场已较为成熟,土地资源有限,受奥运利好影响,开发投资则处于增长趋势,从2月底的-1.4%增长到6月底的7.3%。
由此可以看出,近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段,开发投资总量将缓慢上涨,但住宅投资则由于土地资源的有限性,呈现缓慢增长。
表:
2008年北京房地产开发与投资状况
时间
房地产开发
比去年同期
住宅开发累计投
与去年同期
累计投资(万
增长(%)
资(万元)
相比(%)
元)
1-2
1799859
23.4
846040
-1.4
1-3
3152708
22.5
1424253
5.4
1-4
4602185
16.6
2157245
4.3
1-5
6158834
15.6
5.9
1-6
7944341
11.9
3918530
7.3
图:
2008年上半年房地产开发投资增长趋势
、土地市场特征
1供应量大幅增加,居住用地居主导
据《北京市国土局2008年度土地供应计划》,2008年京城土地供应量大幅增加,比
2007年增加了100公顷,其中安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷,限价商品
房用地300公顷,其他商品房用地1000公顷。
廉租房和经济适用房比重大幅增长,占用地计划的23.3%,限价房占计划用地的17.65%普通商品房仅有58.82%。
图:
2008年北京市土地供应结构
北京市土地储备整理中心的交易数据显示,截至2008年6月末,北京市共成交地块
78块,其中工业用地31块,仓储用地2块,居住和兼有居住用途的地块共有34个,商业、办公及其他用地功11块。
表:
2008年上半年北京居住、商业及办公用地出让情况
所在区
县
成交时间
规划建筑面积(平方米)
用地类型
起始价
(万元)
成交价
(万元)
朝阳区
2008-6-6
31038.84
商业
11967
11967
平谷镇
2008-6-2
123237.0426
商业、住宅
13102
13252
怀柔区
2008-5-27
14111.39
商业金融
2957.67
3037.67
华严北
2008-5-27
24267
办公、居住及居住
11211.03
11361.03
里46号
服务设施
丰台区
2008-5-20
16815.538
配套公建
6338.44
6338.44
顺义区
2008-5-19
169952
商住
32328
68600
顺义区
2008-5-19
197046
住宅
36576
128000
顺义区
2008-5-19
153824
商业、居住
29260
62800
大兴
2008-5-15
261211.92
商住、市政
55246
55358
昌平区
2008-4-1
523292.942
住宅、教育、公共
用地
155000
165000
丰台区
2008-3-31
89522
居住
29700
36000
朝阳
2008-3-27
112778.2225
商业服务业可兼容
医院门诊所、娱乐
设施
42184.2
42184.2
东小口
2008-3-25
83444.963
多功能用地及居住
区配套教育用地
18600
40880
丰台区
2008-2-27
38700
公共设施
12884
12884
通州区
2008-2-19
334197
居住用地,商业金
61664
174000
融用地
朝阳区
2008-2-3
81944
住宅及居住公共服
务设施
33240
58700
朝阳区
2008-2-3
662219.813
住宅及居住公共服
务设施、商业金融
业
194270
210059.6
6
朝阳区
2008-2-1
251874.18
居住及居住公共服
务设施
278000
283800
朝阳区
2008-2-1
317050.79
居住及居住公共服
务设施、教育、混
合用地
294100
300880
顺义区
2008-1-31
356736.79
住宅
59442
252000
房山区
2008-1-31
39188.854
居住、商业、市政
设施
4122.47
11000
昌平区
2008-1-31
256575.255
居住
55189.426
61000
亦庄分
2008-1-30
223252
居住,可兼容居住
18619.216
22800
中心
公共服务设施
8
亦庄分
2008-1-30
218474
居住,可兼容居住
18220.731
28100
中心
公共服务设施
6
海淀区
2008-1-30
43388.048
住宅及居住公建服
24527.402
64000
务设施
9
顺义区
2008-1-30
221914
居住、公共服务设
33932
83600
施、商业金融
顺义区
2008-1-30
268132
居住、公共服务设
37042
114200
施、商业金融
朝阳区
2008-1-30
185531.833
文化娱乐
72499
72499
延庆
2008-1-24
49888.647
旅游设施用地
3100
3206
延庆县
2008-1-24
40043.76
居住用地
2200
3180
丰台区
2008-1-24
155920
住宅及居住区公共
服务设施
24170
24600
密云县
2008-1-23
13169.8
兼容公共服务设施
974
984
丰台区
2008-1-23
27407
住宅及居住公共服
务设施
17311.43
17311.43
顺义区
2008-1-23
147060
住宅、商业金融,
可兼容商业服务业
20741
65000
大兴区
2008-1-23
100146.998
居住、商业金融、
可兼容配套设施
38737.7
39137.7
海淀区
2008-1-18
26701.095
旅馆饭店
15306.361
15306.36
东城区
2008-1-18
28700
办公、商业
21906.3
32200
昌平区
2008-1-18
134342.98
住宅及其配套用
16415.06
49400
房、商业用房
丰台区
2008-1-17
380710
居住用地
55000
85200
石景山
2008-1-17
310050
商住
157800
165000
通州区
2008-1-14
121957
住宅、商业服务业
23570
70000
通州区
2008-1-2
204948
住宅及居住公共服
务设施
31920
66369
通州区
2008-1-2
196917
居住兼容居住公共
服务设施
28310
61000
通州区
2008-1-2
472649
商业金融、教育科
研、居住
47840
69802
因此,随着这些地块的逐步开发,北京的住宅供应结构将进一步得到调整,以满足
人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加,将一步抑制商品房的有效需求。
2、交易场面趋冷,月成交量下降
进入2008年以来,北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑,尤其是进入3月份以
来,土地市场极为冷清,尽管土地部门采取了放慢推地的速度,但推出地块的交易情况仍不尽如人意。
与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比,今年土地出让的行情大异从前,多数地块停留在流标的边缘地带,仅3家企业或4家企业参与竞标。
在北京市土
地交易中心,华远、万科、龙湖等房企大鳄已难觅踪影。
2月份成交面积下降至168.596
平方米,仅为1月份的39.92%3月以来则持续走低。
表:
2008年上半年北京居住、商业及办公用地出让面积
时间
成交面积
成交总价(万元)
2008年1月
4223804.06
1476895.491
2008年2月
1685985.783
1040323.66
2008年3月
285745.1855
119064.2
2008年4月
523292.942
165000
2008年5月
275323.31
335495.14
2008年6月
154275.8826
25219
图:
北京市2008年1-6月份土地成交面积(单位:
平方米)
3、整体较去年同期价升量升,但涨幅趋缓
由北京市土地整理中心公布的数据显示,2008年上半年北京市土地市场尽管月度出现下滑,但由于1月份的大量成交支撑了上半年的土地交易量,上半年土地交易量与去年同期相比有较大提升,根据该数据计算,居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地
价达4107.93元/平方米,成交金额达292.05亿元,规划建筑总面积710.95万平方米。
价格比去年上半年的2681.5上涨53.2%,比去年下半年的3934元/平方米相比也上升了4.4%。
但二季度与一季度相比有所下降。
而且,从土地交易量来看,受奥运和北京良好的发展前景的影响,北京土地市场交易总量仍呈上升趋势,2008年上半年土地成交数量和成交面积同比去年上半年分别增长了88.9%和91.7%。
由此可见,上半年北京土地交易总量仍处于大幅上升趋势,主要得益于1月份的大
量成交和奥运会的利好,价格比去年同期也有大幅上涨,较去年下半年的疯狂上涨时期
也在缓慢上涨。
4、土地购置费用仍处于增长趋势,但增速大幅下降
从土地购置价款来看,持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势,
与去年同期相比,2008年各月累计土地购置价款增速为33.0%39.3%、18.7%21.6%、11.0%。
但自2008年3月份以来,增速开始趋缓,跌落至20个百分点,6月末更是下降
到11%。
由此可以看出随着开发商资金链的日益吃紧,以及土地价格的居高不下,开发商在土地市场开始进入观望期,放慢了购地速度,利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。
表:
2008年上半年土地购置情况
时间
土地购置价款(万
元)
比去年同期增长(%)
1-2
612998
33.0
1-3
1043723
39.3
1-4
1404068
18.7
1-5
1858710
21.6
1-6
2315805
11.0
图:
2008年上半年土地购置费用变化
5、土地购置面积稳定增长,增速稳定回落
2008年上半年,房地产企业在京购置土地面积总量稳定增长,截至6月底已达到264.8万平方米,但增幅稳定回落,从2月底的62.5%下降到6月份的15.9%。
月度变化也极其显着,4月份土地购置面积最高,达到82.2万平方米,5月份以来变化开始呈现稳定状态。
图:
2008年1-5月土地购置面积与比率变化
图:
2008年北京市土地购置面积月度变化
三、商品房供需同下降,需求降幅大于供给
1、施工面积同比逐月下降,已低于去年同期水平
从施工面积来看,一线城市由于房地产发展较为成熟,施工面积增长幅度远低于国家平均水平。
受国家宏观调控影响,2008年以来,北京市商品房施工面积逐月下降,累计施工面积增长率逐步下降,已低于到去年同期水平,6月底累计施工面积比去年同期低1.4个百分点,比2月底9.0%的增速下降了10.4个百分点。
施工面积环比下降幅度更大,4、5、6月环比下降幅度分别为26.4%、44.1%、24.9%。
由此可以看出,北京市受宏观调控政策影响较为显着,房地产企业的应对策略也较为明显,施工面积同比出现明显下降,开发商采取了减慢开发速度的策略,未来一年内北京房地产供应增量将下降。
表:
2008年1-6月商品房施工与竣工面积
时
累计施工
与去年同
本月施
竣工面积
与去年同期
本月竣
间
面积(万平
期相比增
工面积
(万平方
相比增长
工面积
方米)
长(%)
(万
米)
(%)
(万
m2)
m2)
2月
5869.1
9.0
171.6
-18.5
3月
6847.1
2.8
978
266
-26.3
94.4
4月
7566.8
2.4
719.7
410
-20.2
144
5月
7969.5
-0.1
402.7
553.5
-11.9
143.5
6月
8272.1
-1.4
302.6
817.6
-14.7
264.1
图:
2008年3-6月月度施工与竣工面积变化
2、竣工面积累计大幅度下降,环比呈上升趋势
从竣工面积来看,北京房地产市场受宏观调控影响颇为显着,下降幅度均远高于国
家平均水平。
自2008年以来,各月累计施工面积均呈下降趋势,下降幅度3月份为最大,达到26.3%。
上半年共完成竣工面积817.6万平方米,比去年同期下降14.7%。
但在奥运
会利好因素的支持,4、5、6月份竣工面积持续增长,6月份竣工面积264.1万平方米,较3月份上升120.8%较5月份上涨84.04%。
因此,北京作为一线城市,受国家宏观调控影响显着,但奥运利好对房地产市场供
给影响显着,累计竣工面积远大于累计销售面积,市场供给仍处于增长趋势。
图:
2008年上半年累计施工与竣工面积同比增速变化
3、销售面积持续下降,期房下降幅度大于现房
与施工和竣工面积相比,销售市场的变化日益显着。
期房比现房下降更为剧烈,6
月底北京现房累计销售143.4万平方米,比去年同期下降31.9%,下降幅度比2月底的15.9%增加了16个百分点;期房下降幅度一直保持在50%以上,销售淡季2月底下降幅度达64%。
表:
2008年1-6月北京商品房销售情况
时间
现房销售面积
(万平方米)
与去年同期相比
(%)
期房销售面积(万平
方米)
与去年同期相比
(%)
1-2
38.1
-15.9
51.8
-64
1-3
72.1
-17.2
102
-56.7
1-4
100.1
-18.9
161.2
-59.2
1-5
121.4
-23.9
238.9
-53.1
1-6
143.4
-31.9
313.7
-52
图:
2008年上半年商品房销售下降比率
4、期房月度销售呈上升趋势,现房销售难度加大
从月度销售情况来看,在新开楼盘价格的调整以及各项优惠吸引下,北京商品房销
售开始有所回升,累计销售面积开始缓慢上升,尤其是期房,上涨趋势明显,从3月份
的50.2万平方米增长到6月份的74.8平方米。
但是,由于现房价格调整难度较大,成交面积则持续下降。
表:
2008年3-6月商品房销售月度销售情况
时间
现房销售面积
期房销售面积累计(万
商品房累计销售总
累计(万平方
平方米)
量(万平方米)
米)
2008-3
34
50.2
84.2
2008-4
28
59.2
87.2
2008-5
21.3
77.7
99
2008-6
22
74.8
96.8
图:
2008年3-6月商品房月度销售情况
由此可以看出,北京房地产市场对价格敏感度较高,随着开发商新开楼盘价格的调
整,优惠措施出台,对增加销售起了较好的作用,这些效果从期房的销售中体现出来,
但由于宏观环境的不利,市场观望气氛浓厚,整体销售业绩较去年同期大幅下降
四、价格变化
1同比稳定增长,涨幅不断回落
从房价变化来看,北京商品房销售价格仍处于增长趋势,今年上半年,北京全市商
品住宅销售均价同比上涨17%,二手住宅销售价格同比上涨9.7%。
截至6月份,商品住宅均价同比上涨15.1%,涨幅连续3个月出现回落。
2、环比涨幅大幅回落
从环比看,北京市商品房价格已呈现涨幅回落趋势,6月北京市商品住宅销售价格环比上涨0.1%,达到2005年以来最低值;二手住宅销售价格自2005年以来首次出现停涨,环比持平。
销售均价(包括经适房)每平方米为12300到12800元之间,价格的涨幅减弱,但没有出现售价下降以及断供的情况。
因此,北京商品房价格无论较去年同期,还是相比疯狂上涨的2007年下半年,仍处
于增长趋势,而且环比、同比都在上升,尤其是中心城区,土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。
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