某规划说明范本修建性详规.docx

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某规划说明范本修建性详规

某X某X修建性详细规划设计说明

第一章规划设计总说明

一、前言

`规划背景：

2012年12月国务院发布的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》中明确提出：

“加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。

预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

”

2013年8月，民政部召开全国社会养老服务体系建设工作会议，会议进一步明确了社会养老服务体系建设的总体要求。

当前和今后一个时期，社会养老服务体系建设的总体要：

贯彻落实国务院常务会议精神，紧密结合新形势、新任务和新要求，把不断满足老年人日益增长的养老服务需求作为出发点和落脚点，加快改革创新步伐，发挥市场活力，创新服务供给方式，推进社会养老服务体系朝着服务设施更加齐全、服务功能更加完善、服务资金更加充足、服务队伍更加专业、服务监管更加有力的方向前进，把服务亿万老年人的夕阳红事业打造成蓬勃发展的产业,使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量，确保到2015年全面完成社会养老服务体系建设“十二五”规划确定的各项任务，为实现2020年养老服务业发展目标奠定坚实基础。

地处中国南海，有着特殊的区位优势，并具有热带亚热带海洋气候，四季温和，适宜居住。

尤其地处热带，位于北纬18°线以南区域，空气质量位列世界第二、中国第一，可与美国夏威夷群岛媲美。

并无陆温带、亚热带地区四季分明的气候变化，空气湿度较低、相对干爽，非常适合患有心脑血管、风湿性关节痛、哮喘、呼吸道等慢性病人休疗养，尤其适合老年人长期居住颐养天年。

如今得天独厚富氧的气候环境已成为北方地区老年人“避冬”养生的首选之地。

  省农垦总局拥有省1/4土地资源，随着国际旅游岛的开发建设，以旅游产业带动下的老年养生社区项目将会纷纷落地在风景和气候环境优美的城郊农场，而从一个城市移居到另一个城市传统养生方式将被打破，山清水秀的自然环境和人们对于富氧空气以及温和气候追崇，使得整合农场地域优势和农场医院资源，借势打造医疗地产以及落地老年养生项目将成为可能。

其中相当多的老年人对于居住社区的医疗配套和社会医保有着刚性需求，这也将给农场医院向产业化过渡提供了良好的发展机遇。

二、项目概况

1．规划区位：

某X某X。

2．基地概况：

项目位于某X某X。

基地平均海拔在260米以上，植被覆盖率达95%以上，负氧离子含量高达6000单位，借以浅山台地所形成的独特气候，其空气清新干爽且年平均气温比市区低2-3摄氏度，具有市后花园和避暑胜地美誉；宁远河环绕场界17公里，支流清凉河流经本场境，下游有天然小瀑布，跃水落差5--6米，11座大小水库似珍珠散落其间。

本项目以其城郊原生态的秀丽山水环境和通达市区的便利交通，将成为市最佳的养生人居福地。

3．现状用地分析：

某X某X。

规划地段中医疗保健用地有某X某X的一座场级医院，规模相当于县级医院，建于六七十年代，功能配置，建筑质量均达不到现代标准县级医院的条件。

规划地块还有三分之一的芒果及经济作物等农用地；沿S314省道的商住用地建有大量的自建商住楼，多为近期新建，3-8层不等。

在居住用地、幼儿园用地、康体用地，由于受经济发展水平的影响，现存的建筑多为1-2层，有少量的3-4层的建筑，建筑占地大，不够注意节约用地，建筑布局散乱、随意、单调，尚未形成宜人的居住环境。

规划安置用地位于规划玉龙路东侧的半坡地上，坡度在15°-18°。

三、规划设计依据

1.《中华人民国城乡规划法》（2008年1月）

2.《城市规划编制办法》（建设部2005年10月发布）

3.《城市居住区规划设计规》（GB50180-93,2002年版）

4.《城市道路交通规划设计规》（GB50220-95）

5.《城市环境卫生设置规划规》（GB50337-2003）

6.《住宅建筑规》（GB50368-2005）

7.《无障碍设计规》（GB50763—2012）

8.《高层民用建筑设计防火规》（GB50045-95,2005年版）

9.《建筑设计防火规》（GB50016-2006）

10.《人民防空地下室设计规》GB50038—2005

11.《人民防空工程设计防火规》GB50098—98

12.《城市道路和建筑物无障碍设计规》JGJ50—2001

13.省相关技术规定

14.某X某X镇区控制性详细规划

15.某X某X关于某X某X项目用地规划意见的复函

16.甲方提供的方案设计任务书

四、规划设计原则

1、土地利用集约化原则:

集聚开发,功能复合.单元组团布局紧凑,提高土地开发效率。

2、和谐发展原则:

坚持以人为本,从多层次考虑人居的需求。

3、生活多样性原则:

公共服务设施与居住有机结合,居住和生态的结合。

4、可持续发展原则:

土地利用的可兼容性,适应社会经济发展和土地利用多样性的需求,满足长远的发展需求。

5、可操作性原则：

在开发时序安排上，充分考虑各期开发的独立性及完整性，也充分考虑首期开发对于树立社区整体定位形象的作用，并有效利用前期的经验指导后期开发建设。

6、生态宜居养老原则：

以配套社区物业管理服务和医疗服务为产品，在营造自然生态和谐环境的基础上追求就医保障、生活方便以及功能齐全,打造一个有特色的、宜居的社区生活环境。

五、规划构思与目标

1、规划构思：

规划尊重自然山水的格局，强化山地景观的肌理，突出原生态养生养老的休闲舒适性，强化地域特色和人文艺术性，吸取先进的理念，探寻既与自然相协调又具有养生养老地产可行性的规划布局。

2、规划目标：

项目利用农场现有的山水环境和优质的气候资源，以改建的农场医院所具有的医疗条件为依托。

以待建的老年养生社区的新增人口为基础，打造集养老、医疗、养生、娱乐、生活等功能于一体，立足特色农耕文化，全龄化覆盖，满足多层次需求的综合型国际老年休疗养中心。

第二章

规划总平面设计说明

一、规划构思

1、区位优势：

某X某X。

2、生态环境资源优势：

本项目东侧为自然山体，景观视线开阔，生态环境优越。

3、地块开发条件：

项目整体地势东北略高，西南略低，局部稍有起伏，但大部分用地相对平坦，属于可建设用地。

除西侧的育才大道外，规划区域其他道路外均属规划路，市政配套设施尚未完善。

二、规划结构

整体规划结构概括为：

一心、两轴、四片

一心：

改造的农场场部医院为功能中心。

两轴：

医疗保健用地东南侧的景观视线通道轴和贯穿整个地块南北方向的东环路。

这两轴是规划围部交通联系的骨架，也是规划围与外围交通系统衔接的纽带。

因而规划以此为依托，沟通联系各功能组团。

四片：

以“一心两轴”为纽带，在自然生态环境和道路交通系统的基础上，整个项目规划了四个功能片区（医疗卫生区、娱乐康体区、居住区、安置区）。

三、规划布置

规划区围总用地面积为某X某X，其中包括医疗卫生用地、商住混合用地、二类居住用地、幼儿园用地、道路用地及公共绿地。

1.医疗卫生用地

地块某X某X为医疗卫生用地，规划中改建的某X某X平方米综合性某X某X是整个项目的核心所在，为老年养生业主提供及时和必要的医护服务。

医院东侧为医疗康复区，医疗康复区按公寓方式建设，公寓分为标间和套间，项目依托社区完善的医疗机构，老年病患者在此进行疗养康复和度假休养。

2.商住混合用地

地块某X某X采用底商住宅的模式，为整个项目提供商业配套服务，保证社区的基本生活需求。

3.二类居住用地

地块某X某X是规划中用于商品房开发的二类居住用地，占地面积为某X某X。

地块某X某X农场职工拆迁安置区用地，占地面积为某X某X。

4.幼儿园用地

地块某X某X幼儿园用地，完善社区的幼儿教育设施，保证社区的独立完整性。

5．康体娱乐用地：

地块某X某X地块为娱乐康体用地，设置文化活动中心、康复中心以及养生研究所，为整个社区提供了活动场所和康复设施。

6.公共绿化用地

地某X某X为公共绿地。

绿地的布局贯穿开发地块，同时与周边的自然环境有很好的融合与渗透，为该社区创造了丰富多样的绿地空间和步行网络。

四、道路交通

1、出入口设置，每个独立地块场设置两个出入口，且与规划路及相临小区相对应。

2、道路系统

整个场地的道路分为三个等级，分为城镇主路、城镇支路（社区道路）、组团道路

1）镇区主路——场地西侧某X某X大道红线宽25米，北侧民生路红线宽20米，南侧公园路红线宽20米，贯穿场地南北的东环路红线宽15米，是社区主要的对外通道。

2）城镇支路红线均宽10米，是整个社区部的主要道路。

3）组团道路：

组团部车行系统顺应地势，合理规划车行道路，尽量平行、斜交等高线，并考虑与现在外部交通联系的标高。

步行交通系统是整个区域的主要交通载体，规划步行交通系统以最大限底的展示区景观，提高舒适度，提供多种步行选择为宗旨，在复杂的地形地势下，步行系统具有相对的自由特性，区域依据山地地形，充分考虑老年人的活动特点，安排适合老年人活动的设施与地形相结合的人行步道，以此舒缓人们的心情，享受优美的风光。

五、停车方式

地上停车：

沿小区车行道边设置地面停车，为社区业主主要停车方式。

地下停车：

地某X某X地下满铺作为人防兼做地下车库。

六、人文交往空间

小区为住户提供不同层次和形态的休闲活动与交往场所，通过亲切的尺度、流动的空间形态以及园林设施的软性划分来限制人流，避免人汽喧闹对居住环境的负面影响。

小区人文交往空间可分为三级：

设置在围合单元之间的邻里空间，为半公共空间，场地较小但空间感受较亲切，活动方式自然。

小区中心园林，由居民自发进行散步、休闲、游玩及交往等活动。

商业活动区域，被动的交往方式，空间围较大。

七、景观系统分析

规划过建筑、绿化、道路、地形、标志性构筑物的综合处理，营造山地原生态养生旅游的景观特色。

规划中用不同轴线将不同等级、不同地段的景观节点有机串联，形成整体系统的景观体系。

充分利用现有的自然环境，结合地形高差，最大限度地将外部自然景观引入，使人工改造和自然融为一体，成为独具特色的城镇人文景观。

根据现状的景观资源以及地形特点，整个项目由一条绿化带串联、多个景观节点组成，彼此之间相互渗透形成良好的景观视线效果，并引入周边山体景观形成对景。

1、公共绿化带

规划中的绿化带位于医疗卫生用地与其他综合用地之间，以开放式游园为主。

种植以椰树为主，辅以槟榔林、芒果林，结合孤植、群植等方式，形成具有热带度假区特有的林荫景观带。

2、多个景观节点

各个组团部均规划中心景观庭院，多个景观节点的串联加强了各组团的互动联系，与外围景观区也形成相互协调补充的关系。

3、自然山体景观保护

项目东侧为自然山体，是拟规划中的山地养生文化公园。

保护区的自然山体，改善其植被，增强效果绿化，尽可能多的采用当地的植物树种，整个区域形成有山有水且有地方特色的原生态景观效果。

八、公共设施规划

按照上位规划的要求，各个组团布置了相应的服务及休闲配套设施。

用地北侧为医疗服务及医疗公寓，西侧为商业区，中部为幼儿园以及组团部布置的社区服务站和体育服务站等。

环境小品如厕所、垃圾箱、灯具、亭、栏杆、路标、室外座椅等都与休疗养环境气氛相协调，环境的风格简洁大方，没有过多繁的装饰，色彩尽量采用原色，具有明确的识别性，能充分发挥其作用，环境小品采用当地传统材料，使人感到亲切。

九、养生康体配套设施规划

本项目将带有社区医疗设施配套的商品房和产权式医疗公寓整体打造成为某X某X，并将传统的社区居家养生概念赋予新容，把老年医疗、膳食、助理和出行作为社区物业管理的增值服务产品，最终形成完善的医疗养生产业模式。

项目将机构养老和居家养老模式完美融合的全新养老产业模式，让每一个入住的老人享受全面、专业照料服务的同时，感受家庭的舒适、温馨与亲情，真正实现老有所养、老有所医、老有所惠、老有所学、老有所为、老有所乐。

1.医疗：

依托场部医院、康体中心、养生研究所以及各个组团中设立的护士站，为业主建立医疗档案，定期安排业主体检，居所设置求医呼叫按钮，以保证急救服务的实时响应。

同时对于业主患有老年性疾病或慢性疾病提供应时的跟踪治疗和保健康复服务。

2.膳食：

设立多个配餐中心，就近提供适合老年人就餐的营养膳食服务，并提供预约送餐上门服务。

3.助理：

社区除提供传统居室门外的物业管理服务外，针对老年业主的实际需求，提供入户管家式家政服务和医疗护理服务。

4.出行：

社区配有文化活动中心和多处室外的活动场地，提供适合老年人特点的交际社交活动，并适时安排户外拓展式的观光旅游，提供机场接站和进城购物的通勤班车。

一十、建筑单体设计

1、以医院为中心，以规划路网为骨架。

区分出不同功能特性的地块，每个独立地块合理布局建筑单体。

使每个地块都能有相对完善的配套公共设施。

中心绿地、车行路网、人行路网等，同时应满足单体的日照、视距，消防间距。

2、合理配置每个地块的户型配比，使每个独立地块的居住人口基本平衡。

3、住宅的排布结合注重当地居民居住习惯及景观朝向考虑。

4、建筑立面风格采用广泛应用于休闲度假建筑的地中海风格，这种风格的建筑物质朴又不失精美。

有平缓的西班牙瓦屋顶，高低错落的体量，通透的大玻璃窗和阳台，凹凸丰富的立面，还有着各种细部装饰。

建筑物注重比例，上部构件精巧，下部构件浑厚，以体现力度感；大玻璃窗则体现出建筑物的通透感以及跟环境的融合，使建筑物与园林配合成一体。

建筑用材上底层多用天然页岩或砂岩，上部墙体多用涂料，以体现自然轻松的感觉。

一十一、技术经济指标

注：

各地块技术经济指标见面积明细表。

第三章给排水规划说明

一工程概况

本项目为某X某X，位于市育才镇境的立才农场。

总用地面积267204.08平方米（400.81亩），总建筑面积357534.41平方米。

其中包括医院、养生公寓、多层和高层住宅及配套公建、人防、地下车库及设备用房等。

二设计围

本设计为本项目室外生活给排水,消防给水设计。

三设计依据

1.《建筑给水排水设计规》GB50015-2003（2009年版）

2.《建筑设计防火规》（GB50016-2006）

3.《高层民用建筑设计防火规》（GB50045-95）（2005年版）

4.《自动喷水灭火系统设计规》GB50084-2001

5.《建筑灭火器配置设计规》（GB50140-2005）

6.《室外给水设计规》（GB50013-2006）；

7.《室外排水设计规》（GB50014-2006）

8.建筑专业提供的本工程的有关资料

四室外给水

1.水源：

本工程用水由城镇给水管网直接供给。

由城镇给水管引入两条DN300mm的给水衬镀锌钢管在规划区域连成环状，以确保其生活和消防用水。

城镇给水管网水压为0.25Mpa。

2.用水量指标、水质要求

A、生活用水标准采用某X某X城市总体规划定值，水质采用国家饮用水卫生标准GB5749-85。

B、小区绿化灌溉浇洒用水量标准，根据气候、土壤、地理、地形植被、人类活动功能情况等综合因素确定，最大日用水量标准为2L／㎡.次，一日两次（4L/㎡.d）

五室外排水

1.排水量：

污水量按生活总用水量的90%排水量计算：

Qw=2227×0.9=2004m3/d。

2.本项目室外排水为雨污分流、污废合流系统。

污水管经收集后进入三级化粪池处理后，满足市政污水排放标准后，接入城市污水管道。

3.能否接入城镇污水处理系统要视育才镇的市政配套设施而定，如建设周期城镇市政配套设施不能满足排放要求，要考虑自设污水处理系统。

4.雨水自成系统，由屋面雨水斗接入雨水立管排至室外雨水管。

雨水采用重力自流，区域的雨水利用重力流用管道收集，后排入雨水管道。

如无市政雨水排放系统，可考虑排入清凉河。

雨量计算公式及有关参数

雨量计算公式采用某X某X地区暴雨强度公式

q=1085（1+0.575）tgp/（t+9）0.584（L/S.ha）

设计暴雨重现期采用p=1年，地表雨水集流时间山足处t1=8分钟，区平缓地带取t2=10分钟。

六室生活给水系统设计

（1）水源：

市政水－地下蓄水池－加压泵－用水点。

（2）本设计生活给水系统采用分区供水方式，给水分区竖向分为：

地上三层以下为低区，由市政压力管直接供给，三层以上为高区，由集中泵房生活水池及变频调速供水设备加压供水，每个独立地块设置独立供水系统。

（3）本项目住户共有3589户，约住9194人，用水量标准为230L/人.日，详见给水量计算表。

给水水量统计表

序号

功能

参数

用水量

数量

用水量标准（L/人.日）

小时变化系数K

使用时间（h）

最高日用水量（m3/d）

最大时用水量（m3/h）

1

住宅

9194人

230

2.5

24

2115

220

2

公建

13990m2

8L/m2.d

1.2

12

112

11.2

总计

2227

231.2

七消防给水系统

1.室外消火栓给水系统

室外消火栓用水量：

15L/S,火灾延续时间为2小时。

室外采用低压消防，由城市给水管网供给。

从不同的环网接入二根DN200mm进水管且在小区形成环网，室外消防栓沿消防车道均匀分布，间距不超过120M，另配合每个水泵接合器相对应设置室外消防栓。

2.室消火栓给水系统

采用临时高压给水，建筑每层防火分区均设置消火栓。

在正常情况下保证各消火栓栓口的静水压力不大于0.80MPa，及出水压力不大于0.50MPa；每根竖管最小流量为10升/秒，火灾延续时间按2小时考虑；消火栓采用带水喉消防箱，设单出口消火栓，栓口直径为65毫米，配备的水带长度不大于25米，本系统的用水量按20升/秒及火灾延续时间2小时计算。

建筑物室消火栓管道系统均成环状布置，并设置水泵结合器各二套。

水泵的启动由消火栓旁的按钮控制和消防控制中心控制，并伴有声、光报警，亦可在机旁手动操作。

二台泵可互为自动切换，当消防贮水池水降到最低水位时自动停泵。

室消防初期10分钟的水量18m3，由小区最高一栋建筑屋顶消防水箱供给。

八管材选用、管道试压

1.室外生活给水管采用衬热镀锌钢管，室冷水给水管采用PSP双热熔钢塑复合压力管，室消火栓和喷淋给水管采用热镀锌钢管卡箍式连接.

2.排水系统室卫生间排水管采用UPVC排水管，通气管采用UPVC排水管,公共厨房排水采用软接头铸铁,室外排水采用双壁波纹管.

第四章电气规划说明

一设计依据:

1.甲方设计任务书及设计要求；

2.《民用建筑电气设计规》JGJ16-2008；

3.《10kV及以下变电所设计规》GB50053-94；

4.《供配电系统设计规》GB50052-2009；

5.《低压配电设计规》GB50054-2011；

6.《建筑物防雷设计规》GB50057-2010；

7.《建筑物电子信息系统防雷技术规》GB50343-2004；

8.《火灾自动报警系统设计规》GB50116-98；

9.《建筑设计防火规》GB50016-2006；

10.《高层民用建筑设计防火规》（GB50045-95,2005年版）

11.《建筑照明设计标准》GB50034-2004；

12.《住宅建筑电气设计规》（JGJ242-2011）

13.《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

14.其它有关的国家及地方现行规程规；

二概述

本项目为某X某X，位于市育才镇境的立才农场。

总用地面积267204.08平方米（400.81亩），总建筑积积357534.41平方米。

其中包括医院、养生公寓、多层和高层住宅及配套公建、人防、地下车库及设备用房等。

三设计围

本设计包括红线以的如下容：

1.高、低压配电系统；动力配电系统；照明配电系统；电气安全及防雷接地系统。

2.综合布线系统；有线电视系统；闭路电视监控系统；火灾报警与消防联动系统等。

四高、低压配电系统

1．负荷分级：

（1）二级负荷包括：

医院，走道照明，值班照明，主要业务和计算机系统用电，客梯，排污泵，生活水泵，火灾报警及联动控制设备，消防泵,消防电梯,排烟风机,保安监控系统，应急照明及疏散照明等。

（2）三级负荷包括：

一般照明及动力负荷等。

2．负荷计算：

本建筑群负荷计算对小高层住宅及配套公建、人防车库及设备用房等用电是根据建筑面积和设备工作容量进行统计的，并按单位面积（m2）法进行估算。

经计算用电指标如下：

（住宅30V.A/m2商业及医院80V.A/m2小区配套公建55V.A/m2人防车库20V.A/m2）

某X某X地块

医院：

S＝6700m2x0.080KV.A/m2=536KVA

养生公寓：

S＝19172.59m2x0.050KV.A/m2=959KVA

商业：

S＝1943.10m2x0.080KV.A/m2=155KVA

地下车库：

S＝1100m2x0.020KV.A/m2=22KVA

总用电量：

∑S＝1672KVA

某X某X地块

住宅：

S＝82945.18m2x0.030KV.A/m2=2488KVA（住宅户数：

1202）

区配套商业：

S＝10318.38m2x0.080KV.A/m2=825KVA

总用电量：

∑S＝3313KVA

某X某X地块

区配套公建：

S＝12977.40m2x0.055KV.A/m2=713KVA

住宅：

S＝40177.44m2x0.030KV.A/m2=1205KVA（住宅户数：

425）

总用电量：

∑S＝1919KVA

某X某X地块

住宅：

S＝35638.24m2x0.030KV.A/m2=1069KVA（住宅户数：

420）

住宅：

S＝70924.91m2x0.030KV.A/m2=2128KVA（住宅户数：

1060）

区配套公建：

S＝1590.65m2x0.055KV.A/m2=87KVA

地下车库：

S＝20400m2x0.020KV.A/m2=408KVA

总用电量：

∑S＝3692KVA

某X某X地块

区配套公建：

S＝4800m2x0.055KV.A/m2=264KVA

住宅：

S＝48747m2x0.030KV.A/m2=1463KVA（住宅户数：

567）

总用电量：

∑S＝1727KVA

3.变配电所的设置：

根据供电半径及用电的用途，在医院楼地下室设置一座10KV开闭所供整个小区使用。

本小区规划设5座变配电站。

1#变配电站设在医院楼地下室，供YC2-4-1地块用电，设置2台800KVA变压器及一台400KW发电机；2#变配电站设在YC2-3-2地块，供YC2-3-1~6地块用电，设置2台1250KVA变压器（供住宅）1台800KVA变压器（配套商业）及一台500KW发电机；3#变配电站设在YC2-2-3地块，供YC2-2-1,3地块用电，设置2台630KVA变压器（供住宅）1台800KVA变压器（配套公建）；4#变配电站设在YC2-3-7地块，供YC2-3-7~9、YC2-5-1地块用电，设置3台1000KVA变压器（供住宅）1台800KVA变压器（配套公建及地下室）及一台600KW发电机；5#变配电站设在YC2-5-3地块，供YC2-5-3地块用电，设置2台1000KVA变压器（供