CRRC天津房地产报告.docx
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CRRC天津房地产报告
CRRC:
2011年6月天津房地产市场报告
一、本月相关要点概述
(一)宏观经济走势
宏观经济总体研判:
通胀水平创新高但可能未来见顶回落,生产成本面的上升压力趋缓,GDP和投资增幅回落,消费拉动作用减弱,出口开始反弹。
PMI(制造业采购经理指数)研判:
6月份PMI为50.9%,环比下降1.1个百分点,由于PMI指数已下滑至50%附近,表明前期货币政策的紧缩已经抑制了国内潜在需求的实现,且考虑到后续通胀压力可能逐步得到缓解的特征,紧缩性的货币政策或许下半年会有所调整。
CPI(消费者物价指数)指数研判:
6月份CPI同比涨幅6.4%,创35个月以来的历史新高,且较上月同比增幅提高0.9%个百分点。
上半年累计同比涨幅为5.4%。
其中,食品价格上涨14.4%,非食品价格上涨3.0%。
食品类仍是推动CPI上行的主要贡献力量,其中,猪肉价格环比上涨11.4%,较去年同期涨幅则达57%。
PPI(生产者物价指数)指数研判:
6月PPI同比涨幅7.1%,环比与5月份持平。
从分项数据看,重工业产品出厂价同比上行,但轻工业有所下降,大多数判断认为,这是由于6月份开工建设高峰期需求增加所引发的。
从近期PMI的购进价格指数下行趋势看,未来PPI有望趋稳回落,工业产品成本增幅有望趋缓。
消费增长研判:
6月份社会消费品零售总额名义同比增速为17.7%,比上月提高0.8个百分点,但剔除价格因素后,消费实际同比增速为11.3%,较上月减少0.1个百分点。
从上半年的总体情况看,受房地产调控和汽车政策的影响,家具类商品销售的增速比去年同期回落了8.5个百分点,汽车类回落了22.1个百分点。
加上通胀和紧缩性政策的影响,上半年消费对经济增长的拉动作用已有所减弱。
投资增长研判:
6月固定资产投资增长25.2%,比上月回落1.5个百分点,其中,房地产投资增长28.9%,比上月回落6.5个百分点,非房地产投资增长24.3%,比上月回落0.3个百分点。
从上半年的总体情况看,固定资产投资同比增长25.6%,其中,房地产投资增长32.9%,非房地产投资增长23.8%。
从近期的数据看,投资增速回落幅度较为明显。
外贸增长研判:
6月份我国出口1619.8亿美元,同比增长17.9%,进口1397.1亿美元,同比增长19.3%,实现贸易顺差222.7亿美元,较上月增加92.2亿美元。
当月季调后出口环比增长4.2%,进口环比下降2.6%,说明出口动能反弹,而进口动能继续下降。
从上半年累计数据看,实现顺差449.3亿美元,同比减少18.2%。
大多数分析认为,6月进口明显下滑的原因在于国内紧缩政策对内需的抑制,预计下半年贸易顺差将较上半年扩大。
货币政策研判:
由于近期通胀水平仍将处于近年来的峰值区间,未来并未完全排除向后持续的可能,因此,货币政策一定程度上仍将保持适度紧缩,未来的宏观调控,将转向财政政策的适度宽松,货币政策在延续偏紧基调的同时,将向保障房建设和中小企业融资倾斜。
(二)行业发展趋势:
2011年6月,天津商品住宅销售8963套,环比上月8781套上升了2.07%,同比去年上升了92.22%。
成交91.11623万平方米,环比上月上升了1.51%。
天津商品住宅销售均价10355 元/平方米,环比下降了4.40%,同比去年上升了15.60%。
2011年6月,天津二手房市场销售3928套,签约成交面积为31.1484万平方米,环比上月下降了10.08%。
天津二手房销售均价7724元/平方米,环比下降了1.76%。
二、土地市场分析
(一)土地市场走势
1.宗地数
2011年6月天津成交土地49宗,总体环比上升19.51%,其中经营用地5宗,环比上月的8宗下降37.5%,工业用地28宗,占总用地数的57.14%,商业用地为5宗,占总用地数的10.2%。
2.成交面积
天津市6月土地总体成交面积为312.494804万平方米,环比下降22.84%,同比去年上升3.16%。
其中工业用地的成交面积为185.441214万平方米,环比上月下降了34.67%,占总成交面积的59.34%;经营用地为43.54324万平方米,环比上月下降了50.91%,占总成交面积的13.93%,商业用地为83.51035万平方米,占总成交面积的26.7%。
3.体量结构
天津市6月5万平方米以下的成交用地28宗,其中经营用地1宗,商业用地8宗,工业用地19宗;5-10万平方米的成交用地8宗,经营性用地3宗,商业用地3宗,工业用地2宗;10-20万平方米的成交用地11宗,经营用地1宗,商业用地4宗,工业用地6宗;本月20万平方米以上用地为2宗,商业性用地1宗,工业用地1宗。
4.成交金额
本月土地总成交额为42.5332亿元,环比上月上升了38.97%。
经营性用地成交额为9.961亿元,环比上月的12.4121亿元下降了18.75%;工业用地成交额为6.6484亿元,环比上月的9.2412亿元下降了28.06%。
5.成交均价
6月份土地成交均价为1361元/平方米,环比上月的756元/平方米上升了80.10%。
经营性用地的均价为2288 元/平方米,环比上升了63.49%;工业用地均价为359元/平方米,环比上月326元/平方米上升10.12%,同比去年上升了12.95%;商业用地均价为3104 元/平方米,环比上升了12.43%。
(二)各区县成交
津南区6月成交量为15.47235万平方米,环比上月10.85509万平米环比上升了42.51%;宝坻成交量为5.22781万平方米,环比上月13.78828万平方米下降了62.1%;武清成交量为28.86628万平方米,环比上月12.00672万平方米上升140.6%。
三、住宅市场分析
(一)行业政策
1.《天津市商品房销售明码标价实施细则》正式实施
为进一步规范商品房销售价格行为,提高商品房销售价格及收费透明度,本市5月10日发布的《天津市商品房销售明码标价实施细则》,将于6月起正式施行。
根据细则,本市要求商品房经营者销售新建商品房,应当采用价格手册的方式一套一标,明确按照建筑面积标示每平方米的销售价格、每套销售总价,如果销售地下停车位,应标明每个在售车位的销售价格。
《细则》规定,商品房经营者销售新建商品房,应在销售场所醒目位置放置、张贴标价牌或价目表。
要按照建筑面积标示每平方米销售价格,每套销售总价。
销售地下停车位的,应标明每个在售车位的销售价格。
对二手房销售公示内容也予以明确,商品房经营者销售二手房,应当明确标示房屋销售价格等内容。
按照《细则》要求,商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用,不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
2.《天津市房屋面积测算技术规范》补充新规
天津市国土房管部门本月下发了《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定的通知。
按照该补充规定,管理部门首次明确了“飘窗”的定义用途,对属于定义用途的不计算建筑面积,而对部分开发商随意定义飘窗并“赠送”面积的行为将进行有效制约。
补充规定自本月起执行。
补充新规再次强调了房屋共用建筑面积的计算规定,楼梯间、电梯间和走道位于地下人防或地下车库时,按照地下人防或地下车库对待计算建筑面积,不进行分摊。
地下室有两个或两个以上不同的设计功能时(人防或车库、设备用房),楼梯间、电梯间和走道按其坐落的功能部位确定其是否分摊。
物业用房按户室对待,设在地下车库、人防的物业用房不参与共用面积分摊。
设计用途为住宅的房屋,其底层的储藏室(车库)按住宅功能区对待。
(二)市场运行数据
1.成交情况
(1)成交房屋套数
6月份天津商品房成交8963套,环比上月上升了2.07%,同比去年上升了92.22%。
6月份二手房成交了3928套,相对于上月的4412套环比下降了10.97%。
(2)住宅成交面积
2011年6月天津商品成交面积为91.11623万平方米,环比上月上升了1.51%,同比去年的50.45057万平方米上升了80.6%。
二手房的成交面积为31.1484万平方米,相对于上月的34.64108万平方米环比下降了10.08%。
(3)住宅成交均价
6月份,新建商品房的成交均价为10355 元/平方米,环比上月的10831 元/平方米下降了4.04%。
6月份二手房的成交均价为7724元/平方米,环比上月7862元/平方米下降了1.76%,同比去年的6911 元/平方米上升了11.76%。
2.区域对比
天津各区域新建商品房成交量及成交均价对比
天津各区域新建商品房成交量及成交均价对比
区域
市内六区
环城四区
滨海新区
远郊区县
10年6月成交
7.39722
17.03164
6.29651
19.72520
11年6月成交
7.36699
31.58232
10.82014
27.00954
10年6月均价
14373
10448
8276
5858
11年6月均价
19017
9485
9499
6471
市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县这四个区域的新建商品房,同比去年成交量有所上升,其中环城四区成交量上升的最多,成交量为31.58232万平方米,同比去年17.03164万平方米上升了85.43%。
天津各区域二手房成交量及成交均价对比
区域
市内六区
环城四区
滨海新区
远郊区县
10年6月成交
18.25899
7.25496
5.64339
7.04307
11年6月成交
13.82425
6.41992
5.73471
4.90291
10年6月均价
8870
5990
5899
3592
11年6月均价
9673
7068
6377
4657
市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县这四个区域的二手房,同比去年在成交均价都有所上升,成交量上有所下降,远郊区县二手房的成交量4.90291万平方米同比去年7.04307万平方米下降30.39%,成交均价为4657 元/平方米,同比去年的3592元/平方米上升29.63%。
(2)中心城区成交情况
中心城区6月新建商品房7.36699万平方米,环比上月12.29145万平方米下降了40.06%,成交商品房654套,环比上月下降了44.76%,同比去年694套下降了5.76%。
中心城区6月新建商品房的均价为19017 元/平方米,环比上月17872 元/平方米上升6.41%,同比去年14373 元/平方米上升32.31%。
中心城区二手房成交面积为13.82425万平方米,环比上月14.20189万平方米下降了2.66%,同比去年下降了24.29%。
成交套数为1802套,环比上月1849套下降了2.54%,同比去年2211套下降18.15%。
中心城区二手房的成交均价为9673元/平方米,环比上月9551元/平方米上升了1.28%,同比去年上升了9.06%。
(3)环城四区成交情况
环城四区6月新建商品房31.58232万平方米,环比上月35.2396万平方米下降了10.38%,成交商品3159套,环比上月下降了15.87%,同比去年1477套上升了113.88%。
6月新建商品房的均价为9485 元/平方米,环比上月9259 元/平方米上升了2.44%,同比去年10448元/平方米下降9.22%。
环城四区二手房成交面积为6.41992万平方米,环比上月6.07222万平方米上升了5.73%,同比去年的7.25496万平方米下降了11.51%。
成交套数776套,环比上月上升7.78%,同比去年875套下降了11.31%。
环城四区二手房成交均价为7068 元/平方米,环比上月7287元/平方米下降了3.01%,同比去年5990元/平方米上升了18%。
(4)滨海新区及开发区成交情况
滨海新区及开发区6月份成交商品房10.82014万平方米,环比上月上升46.63%,同比去年6.29651万平方米上升了71.84%。
成交新建商品房1121套,环比上月745套上升了50.47%,同比去年上升了68.07%。
滨海新区及开发区6月份成交的均价为9499 元/平方米,环比上月的9721 元/平方米下降了2.28%,同比去年的8276元/平方米上升了14.78%。
滨海新区和开发区二手房的成交面积为5.73471万平方米,环比上月下降了10.08%,成交套数为751套,环比上月的841套下降了10.7%,同比去年上升了3.16%。
滨海新区和开发区二手房的成交均价为6377元/平方米,相对于上月6463 元/平方米,环比下降了1.34%,同比去年的5899元/平方米同比上升了8.1%。
(5)远郊区县成交情况
远郊区县6月份成交商品房27.00954万平方米,环比上月21.46112万平方米上升了25.85%,同比去年19.7252万平方米下降了36.93%。
成交新建商品房2627套,环比上月2170套上升了21.06%,同比去年1825套上升了43.95%。
远郊区县6月份新建商品房成交的均价为6471 元/平方米,环比上月的6253元/平方米上升了13.49%,同比去年的5858 元/平方米上升了10.47%。
远郊区县的二手房成交面积为4.90291万平方米,环比上月下降了0.72%,成交套数为567套,环比上月下降了6.74%。
远郊区县二手房的成交均价为4657 元/平方米,环比上月的4440元/平方米上升4.89%,同比去年的3592元/平方米同比上升了29.63%。
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