房产评估.docx
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房产评估
房地产估价报告写作讲义
(二)
一、单选题:
1、甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到总价格60%。
随后甲办理了权属转让手续后,甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。
问题
(1)至此为止,正常情况下,甲公司的实际花费为()。
A.小于100万B.等于100万C.等于110万D.大于110万标准答案:
D
解 析:
实际花费是客观成本,包括该房地产的购入价格(100万元)转让手续税费(未知)雕塑费用(10万元),则实际花费大于110万元。
2、甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到总价格60%。
随后甲办理了权属转让手续后,甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。
问题
(2)2000年6月,甲公司欲出售此宗房地产,假设到2000年6月,该类工业用地地价已增值10%。
设此时该房地产售价为V,则在正常市场条件下,V最可能取值为()。
A.106万B.116万C.小于106万D.大于116万E.106—116万标准答案:
C
解 析:
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧。
此时:
1、土地的重新取得价格或重新开发成本=100万元×60%×(110%)=66万元;若再考虑进行土地使用权年限修正,则土地的重新取得价格或重新开发成本应小于66万元。
2、建筑物的重新购建价格=100万元×(1-60%)=40万元;3、建筑物的折旧客观存在.
房地产估价报告写作讲义(三)
第四讲房地产估价报告的写作(下)
一、内容提要:
房地产估价报告写作案例详述,《规范》规定的估价报告的规范格式说明。
二、大纲要求
掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式,掌握房地产估价报告的具体写作。
三、内容讲解:
5.4房地产估价报告写作案例
5.4.1背景资料
5.4.1.1一般因素
近几年,XX市的经济运行态势良好,城市建设方面更是成效显著。
同时,作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。
国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施,对普通居住房地产市场的利好影响显著,而普通居住房地产市场的活跃,势必刺激地区的整体经济发展,从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。
几年来,XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平,经济秩序、社会秩序稳定,地方税收一直稳步增长,城市产业结构调整进展顺利,旅游业、金融业等第三产业稳步发展。
随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升,本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。
5.4.1.2房地产实物权益状况因素
估价对象位于XX市XX区XX街X号,为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。
其占地660.44㎡,土地使用性质为出让土地,出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日,出让年限为40年。
委托方持有《国有土地使用证》。
综合楼地下一层、地上八层,建筑面积2971.98㎡,自2003年开始建设。
综合楼平面布局为敞开式大厅,可自由分割。
估价对象的层高较高,其地下室与第八层均做了内部夹层,为此使用面积有所增加。
依据估价人员实地勘察,估价对象目前主体已经完工,设备安装及管网配套完毕,内装修工程与室外道路绿化进入收尾,已完成的工程量约占总量的95%。
该工程已通过竣工验收,委托方获得《房屋所有权证》。
根据委托方提供的资料,估价对象建成后的使用功能为:
地下一层为音乐酒吧,地上一层为用餐大厅,二层为小型宴会厅,三层为高档次KTV包间,四层为普通用餐包间,五层为洗浴中心,六、七层为办公用房,八层为客房。
估价对象门前场地较开阔,有20个泊车位。
估价对象东侧与XX商城为邻,西边隔XX街为XX洗浴中心,南面为XX大厦,北面为停车场。
其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。
5.4.1.3区位状况因素
(1)区域范围
以估价对象为中心,东至W路、西至S街、北至B街,南至L路。
所处区域按城市类区划分为一类区,其所占土地为一级地二类区。
(2)区域特征
估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带,沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业,区域特征较为明显。
同时,银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。
(3)道路配置
K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道,S街、B街均为次级交通道路,整个区域路网发达,路况良好。
(4)交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约3km,距海港约1km,距机场约12kin。
经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路,可通达市内各个区域,形成辐射力很强的公共交通网络。
(5)基础设施
在估价对象所处区域范围内,上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全,市政管网可方便地由近距离接人。
5.4.2估价技术路线
根据背景材料可知,估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房,建筑面积为2971.98㎡。
目前已完成建委工程总量的95%。
该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。
由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域,因此,拟使用用途为最高最佳使用。
作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼,其收益性是显而易见的。
因此,可以使用收益法进行评估。
同时,在XX市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中,钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多,所以可以从中.
选取可比实例,运用市场比较法评估估价对象的价格。
另外,估价对象刚刚建成,处在工程收尾阶段,已完成的工程量约占总量的95%,为此可以辅之以成本法。
最后结合房地产市场的实际情况,确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数,得出最终的估价结果(并扣减未完工程量的价值)。
房地产估价报告写作讲义(四)
房地产估价案例与分析第4讲:
房地产估价报告的写作(下)例题解析
一、问答题:
1、(2002年案例试题)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2),合同1规定甲必须于5月25日交房,且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修,装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费,5月25日付清剩余购房款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定,在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案:
1.估价时点是()
A、2002年4月25日B、2002年5月25日
C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是()
A、合同1规定的房款
B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案:
1.选A。
双方签订买卖合同的日期是4月25日,当时的价格是合同确定的成交价格,应以该时点作为估价时点。
2.选A。
此例中的装修合同是个干扰项,因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同,不是买卖合同,装修费用不应计入买卖估价价值之中。
2、某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?
()
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径()。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折扣后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折扣后的价值加上土地的价值
标准答案:
1.选A。
根据合法原则确定,不能依据房屋现实使用用途确定,最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.选D。
先办理规划变更手续,再依据规划手续去办理房产变更手续,因此最佳答案选D。
3.选B。
划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.选C。
保险估价只计算房屋价值,不计算土地价值。
3、某公司拥有一栋旧写字楼,《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。
因年久失修,经房屋鉴定部门鉴定为危房,由上级总公司批准翻建,建筑面积可增至600㎡,该公司认为建600㎡经济上不合算,擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业,拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在()。
A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门D.上级总公司
2.评估时依据的建筑面积应为()。
A.460㎡B.600㎡
C.1000㎡D.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择()。
A.房地产管理部门B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构D.验资机构
标准答案:
1.选B。
2.选D。
因为评估时,估价对象为一新建成的写字楼,没有经过政府规划部门批准,不能办理房产证,无法确定其合法建筑面积,故不能选1000㎡;原房已灭失,也不能选460㎡。
3.选C。
名词:
名词:
市场法(marketcomparisonapproach)
解释:
又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
名词:
收益法(incomeapproach)
解释:
又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
名词:
成本法(costapproach)
解释:
是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
名词:
房地产(realestate,realproperty)
解释:
是指土地、建筑物及其他土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。
土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。
其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物;或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。
权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。
区位是指房地产的空间位置。
具体地说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离,从其他地方到达该宗房地产的可及性,从该宗房地产去往其他地方的便捷性,以及该宗房地产的周围环境、景观等。
名词:
房地产估价(realestateappraisal)
解释:
是指专业房地产估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
名词:
估价时点(dateofvalue)
解释:
是指评估价值对应的时间,即在该时间上估价对象才有该价值。
由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同,所以,估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
估价时点通常用公历年、月、日表示。
名词:
估价原则(appraisalprinciple)
解释:
是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。
这应作为房地产估价的最高行为原则。
同时,在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
名词:
估价目的(appraisalpurpose)
解释:
是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途,或者通俗一点讲,委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。
例如,是为房地产买卖或租赁提供价格或租金参考依据而估价,还是为银行衡量拟抵押房地产的价值而估价,还是为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而估价,或是为政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的土地使用权出让金等的数额而估价。
名词:
估价程序(appraisalprocess)
解释:
是指一个房地产估价项目运作的全过程中的各项具体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序。
通俗一点讲,就是圆满地完成一个房地产估价项目,从头到尾需要做哪些工作,应当先做什么、后做什么。
房地产估价的一般程序是:
(1)获取估价业务;
(2)受理估价委托;
(3)拟定估价作业方案;
(4)搜集估价所需资料;
(5)实地查勘估价对象;
(6)选定估价方法测算;
(7)确定估价结果;
(8)撰写估价报告;
(9)审核估价报告;
(10)出具估价报告;
(11)估价资料归档。
名词:
估价对象
解释:
是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。
估价对象是丰富多彩、复杂多样的。
从实物角度来看,估价对象主要有:
(1)无建筑物的空地;
(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;
(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物);
(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;
(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体);
(6)未来状况下的房地产;
(7)已经消失的房地产;
(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分;
(9)房地产的局部;
(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体;
(11)作为企业整体中的一部分的房地产。
需要指出的是,上述估价对象虽然是从实物角度来划分的,但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。
从权益角度来看,估价对象主要有:
(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产(这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利,下同);
(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产;
(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产;
(4)部分产权的房地产;
(5)共有的房地产;
(6)有租约限制的房地产;
(7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产。
抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下,可以将已抵押的房地产转让给他人。
抵押人将已抵押的房地产转让给他人的,不影响抵押权,受让人处于抵押人的地位);
(8)设定了典权的房地产;
(9)设定了地役权的房地产(即该房地产为他人提供了有限的使用权,如允许他人通行);
(10)拖欠工程款的房地产;
(11)手续不全的房地产;
(12)产权不明或权属有争议的房地产;
(13)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的);
(14)违法占地或违章建筑的房地产;
(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产;
(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
(17)房地产的租赁权,即承租人权益;
(18)房地产的典权;
(19)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权);
(20)房地产中的无形资产。
房地产基本制度中几个重要区别
1、保修期的区别:
《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算,承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算,二者从计算的起始日上市有区别的,在保修时间持续长度上也是有区别的。
2、住宅和非住宅的保修期约定的区别:
商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期,存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准;非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。
3、项目资本金的区别:
《开发经营条例》规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%,而《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》中这一比例由20%提高到35%;而在开发经营与管理一书中,却是这样规定的:
资本金作为项目投资中由投资者提供的资金,是获得债务资金的基础,国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。
4、估价的假设和限制条件:
这一条在案例与分析中是作为估价报告的单独向出现的,与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件共同组成了估价报告的八大部分;但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。
5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别:
城市的为20年和5年,建制镇的为10~20年和3~5年。
6、建设资金落实情况的区别:
工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%,工期在一年以上的为30%。
7、位置表示的区别:
在理论与方法中,关于区位描述中牵涉到的距离有三种,分别是空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离,但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离;在制度与政策中关于广告的约定是:
项目位置,应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示,不得以所需时间来表示。
8、登记发证时间的区别:
初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日;注销登记为15日。
9、申请登记时间的区别:
新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日;其他登记皆为30日。
10、权属证书的区别:
房屋的有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;土地为《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权证》。
11、求取方法的区别:
报酬率为累加法、市场提取法(试错法和内插法,去年试题)、排序插入法;建筑物折旧为年限法(直线法、成新率法)、市场提取法和分解法(物质折旧、功能折旧、经济折旧),建筑物新构建价格为单位比价法、分部分项法、工料测算法和指数调整法。
12、地价评估中修正的区别:
用标准临街宗地的单价为已知条件使用时用平均深度价格修正率,但用标准临街宗地的总价和单位宽度的标准临街宗地的总价为已知时用得却是累计深度价格修正率。
(去年考题)
13、经济寿命、耐用年限、剩余经济寿命、有效使用年限、实际经过年限的区别和在相关计算中的灵活运用。
14、有残值和无残值折旧的计算:
q==[1-(1-R)t/(n+t)]*100%和n/(n+t)*100%。
15、土地的获得方式有划拨、出让、协议和挂牌,但商业、旅游、娱乐和商品房用地在任何情况下也不能采用协议方式。
16、资质等级的分类:
房地产开发企业分四类(一、二、三、四和暂定资质证书),工程勘查分综合资质、专业资质和劳务资质,工程设计分综合资质(甲级)、行业资质、专项资质,招标代理机构设甲、乙,监理设甲、乙、丙,建筑企业资质分施工总承包、专业承包和劳务承包,房地产资质等级有三类(一、二、三)和暂定级。
17、维修基金使用的区别:
业主大会成立前,有售房单位或其委托的物业管理企业提出申请,当地房地产行政主管部门审核划拨;业主大会成立后,由物业管理企业提出,也祝大会讨论后实施。
18、估价时点的区别:
估价时点在过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。
估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中。
估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形,最常见、最大量的,包括在建工程估价。
估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形,如预售或预购价格。
估价时点为未来的情形。
多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来建成后的价值。
假设开发法中常用。
19、定基价格指数与环比价格指数的区别及应用(环比是一定要注意期数是从成交日起的下一个价格指数开始连乘)。
20、可比实例修正标准的区别:
交易日期修正是以成交日期为标准,交易情况修正是以正常价格为标准修正,房地产状况调整是以估价对象为标准进行修正。
房地产估价师制度与政策辅导:
房地产业内容
第1讲 房地产业
一、内容提要:
1、房地产业概述
2、城市住房制度改革
3、城市土地使用制度改革
4、房地产法制建设
二、考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。
三、考试基本要求
1、掌握房地产业的概念和行业细分,房地产领域的现行法规体系。
2、熟悉房地产业的地位和作用,城镇住房制度改革,城市土地使用制度改革。
3、了解房地产业的历史沿革。
四、内容辅导:
第一节房地产业概述
一、房地产业的基本概念(掌握)
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。
它们之间的主要区别是:
①建筑业的产品是建筑物,具有物质属性;而房地产的产品既体现物质属性,又体现法律属性,其落脚点在房地产权属。
②建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。
在房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系,房地产业是房地产开发和建设的甲方,建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者;建筑业是承包单位,按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
例题:
房地产业属于()。
A、第一产业B.第二产业C.第三产业D.第四产业
答案:
C
解析:
由于房地产业是进行房地产投资、开发、经营,管理、服务的行业,所以它属于第三产业,因此,应选C。
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