商铺投资十一.docx
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商铺投资十一.docx
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商铺投资十一
商铺投资(十一)
★业态配比的合理性。
这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。
假如在一个容纳500-600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平,形成超负荷消费,那么,这样的社区商铺总体经营情况都不会好,最终要有部分投资者撤退。
■商业街投资
投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素:
★地段、交通是首要的。
地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。
其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。
★开发商对于业态的规划、定位很重要。
开发商在最初开发项目时,业态配比是否适用直接影响其未来的发展。
什么样的业态适合进商业街或商业中心,各种业态的数量如何确定,商场中一层摆什么,二层摆什么,都是有商业规律的。
遵循一定的商业规律,才可以避免资源浪费。
投资者在决定投入之前,可以向开发商详细地咨询相关情况,否则盲目投资,一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力,就很可能失败。
★整个商业街是否实行统一的管理。
商业街后续配备的物业管理公司,其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。
但如果把一个一个的商铺都分散卖出去,产权分散,开发商在进行后期管理时难度就大得多。
★商业街的推广有无完整的计划。
一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集,大约需要2-3年的时间才能培养出来,而开发商在最初开发商铺时,是否有推广预算,计划是否完善,影响商业街未来的发展。
★同一地段商业街是否过于雷同。
同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流,导致竞争加剧,甚至会导致商家的不正当竞争,破坏地区的商业发展。
但这一点要一分为二地看待,因为商业还讲究一种气氛,讲究“扎堆”,所以要理性预算目标人群的总体消费能力,再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求,然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。
用什么方式开店?
是单打独斗自个儿开店好?
还是邀亲友合伙好?
抑或是加入加盟体系,由总部提供开店资源好?
开店的成功率到底有多高,美国对开店成功率曾进行过调查,结果显示,加入加盟体系开店成功者约为80%,独立开店成功者约为20%。
专家认为,店面经营成功之道,“技术”是基本生存条件;真正让店面落地生根,充足的竞争力是不可或缺的;留意市场动态及尚未引起或即将引起国内关注的新形态消费文化及特性,这样的店才能立于不败之地。
若所开设的店面业务与经营者过去的工作经验有关,并担任过经营管理职务,不妨尝试自己开店,创立品牌;若以前没有开店经历,或者没有从事过相关业态的经营管理,不妨选择合适的加盟体系,从中学习管理技巧,不失为降低经营风险的好方法。
同时需要了解所开设的店面,是否因为经营的品种需要特殊能力,如:
业务开拓能力、表达能力,并对即将投入经营品种的未来情况做一评估,如工作时段、工作时间及工作进行方式等。
专家建议在尚未决定开店经营业务前,多听取不同业态经营者的声音,并亲自听听开店的酸甜苦辣。
那么我们简单介绍一下自营型商铺和特许经营型商铺需要注意的相关事项。
1.自营型商铺
自营型商铺,无可厚非,即自己开店,自己当老板。
然而,开什么店?
怎么开?
这不是一念之间就能搞定的,其中的学问大着呢!
1)经营内容
倘若问你到底想开什么店时,你能马上作答吗?
要是还没个谱,以下的建议,提供给你参考。
若你极富热情,活力四射,可考虑经营自助火锅店、传统小吃店、便当外送等服务意识强的餐饮服务业
若你酷爱精致有品位的物品,二手精晶店、手工艺材料专营店及小型咖啡屋等需要气氛烘托的商业类型,能让你一展雄才
若你极度敏感,有爱家、恋爱情结,托儿所、幼儿园、或者幼儿培训、玩具屋等需要耐心与爱心的行业将是你的最爱
若你常常跟着感觉走,时时设身处地为人着想,宠物店、花店正需要你这种特性
总之,了解个人性格特征、兴趣,清楚手头上的资金后,才能进一步考虑经营的内容。
要想赚钱,开店地点的调查,千万马虎不得。
2)选址
虽然不同经营者选择的经营行业不同,商业圈属性也不尽相同,但仍可从下列通则中找寻到选址的注意事项。
人流量:
平常、假日及昼、夜来往人次比例。
车流量:
汽车、摩托车往来流量。
交通状况:
目前及未来可能增减的运输工具。
马路情况:
大小、单行道、双行道与停车问题。
区域特性:
商业圈情况、竞争店、互补店、金融机构、文教、休闲设施等。
人口勘查:
该区人口数量、消费习性等。
商业圈勘查:
主要及次要商业圈范围、租金价位。
正确选择店址,是开店赚钱的首要条件。
一个经营项目很好的店铺,若选错了店址,小则影响生意兴隆,大则还可能导致“关门大吉”。
开店选址,绝非跟着感觉走,只有理性和感性合二为一,才能成功。
3)开店计划
正式开店前,根据资金情况,做好开店前期的各项工作安排,主要包括用地计划:
购买或租赁建设计划:
a.店铺配置及面积计划;
b.平面布局的计划;
c.建筑物外立面;
设备计划
装潢计划
商品及配置物计划
关联设施建设计划
简而言之,一要根据经营内容来选择地址,二是开店前要有详尽的计划安排,三是多听取一些专业经营者的建议。
同时要注意选择有广告空间的店面,有的店面没有独立门面,店门前就失去了独立的广告空间。
除上述因素之外,还要有“傍大款”意识,即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,这样不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应,“拣”些顾客。
2.特许经营型商铺
特许经营是指通过签订合同,特许人有权将商标、商号、经营模式等经营资源授予被特许人使用;被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动,并向特许人支付特许经营费。
特许经营方式实际上是品牌商家(特许人)想做品牌的延伸,想利用品牌影响进行跨区域经营,从而达到财富快速增长的目的。
但往往受人力、资本的局限,扩张速度相对比较慢,因此需要加盟商(被特许人);作为加盟商而言,一是可以利用成熟的品牌,减少顾客认知品牌的时间,二是不需要管产品问题,产品由品牌商家提供或者由品牌商家直接进行培训,加盟商所要做的是把更多的精力放在如何经营上,如何把自己的优势发挥得更好,因此赢利空间也相当不错。
从简单卖商铺到打造特色商街、特色商业中心,开发商对商业物业的开发正逐渐走向专业化、精品化、规模化。
绍兴的商铺尽管起步较晚,但近两年来发展势头迅猛。
记者从市统计部门了解到,目前市区商铺的开发已占整个房产开发的20%左右,这意味着每年将有近20万平方米的商铺诞生。
有资料显示,发达国家城市居民人均商铺面积1.2平方米,上海市人均商铺也接近1平方米,而作为长三角地区重要城市的绍兴,城市居民人均商铺面积不足0.5平方米;随着市场经济的不断发展,随着宏观政策对住宅投资的限制,越来越多的人倾向于投资商铺,在绍兴,超过20%的购房者表示如果有钱,将选择投资商铺。
商机无限,然而风险如影随形。
“怎样才能成为商铺投资中的安全获利者”已成为众多开发商和投资者最为关切的话题。
在杭州首届商铺展即将开幕之际,浙江省内5家知名商报:
杭州《每日商报》、宁波《东南商报》、温州《温州商报》、绍兴《天天商报》、台州《台州商报》联合举办了一次“发现新财富——特色商铺投资论坛”,房地产专家学者、省内特色商铺开发商、商业策划公司精英及营销专家们济济一堂,共同挖掘商铺开发中的“黄金点”、“关键点”、“风险点”,对有意开发商铺、投资商铺的市民将有所启示。
商铺开发要有创新
浙工大经贸学院副院长虞晓芬
近两年,商铺成为投资热点,这主要是由于经济发展,消费结构实现大跨越,传统商业模式发生转变,商业物业的价值迅速提升;特别是银行的低利率、股市的低迷,使得商铺的投资价值进一步凸显;大型商业街和购物中心这些特色商铺,更是成为城市景观的组成部分,成为吸引人们眼球的关注点。
但我们看到,在商铺开发和投资热中,有三个问题需要好好反思:
一是城市规划的不平衡性,我们会发现,有的区域商业物业过剩,人口稀疏,如何根据人口分布、流量,来合理配置商业资源,已成为一个很紧迫的要求。
二是“逢街必开店”的误区,并不是说每一条街都要密布底商,如果把分散的商铺集中起来,设立邻里中心,把商业引入室内,无论对于整个居住区的环境还是消费者来说,都是福音。
三是商业物业开发亟待探索新途径,有所创新,比如分割商铺的销售和经营,如果与不动产信托基金结合起来,引进专业的管理机构进行管理,就能有效避免产权分割带来的矛盾,也能大大减轻投资者的风险。
尝试开发生态立体商街
浙大房地产投资研究所所长赵杭生
商业物业的价值取决于市场经济的发育程度,温州作为浙江省内市场经济发育最早的城市,商业气氛虽然浓郁,所以温州的五马街可以卖出10多万元/平方米的高价,相对而言,杭州、绍兴等地还属于初级阶段,商铺的投资价值还没真正显现。
目前杭州、绍兴等商业物业开发中,问题比较多的是大商场的开发,因为分割出售带来很多矛盾,特别是三楼以上的商铺更是乏人问津。
前段时间我出差去日本,在那里发现了一个商业物业的新形态值得借鉴。
那是一个立体商街式的大型商业综合体,商业建筑与广场、绿化有机结合,每一层都有屋顶花园和大量室外空间,引导购物者兴致勃勃地从底层走到八层,一路都是精致的商铺,可供购物、休闲、娱乐,就像在逛一条立体的商街,不但有阳光、清新空气和满眼绿意,而且还远离真正商街的喧嚣,闹中取静。
这样的商业综合体,不但成为城市的一道靓丽风景,也成为人们享受生活、享受购物乐趣的美好组成部分。
新都市生活需要生态,需要回归自然,开发商就应该开发这样多功能、多元化的立体生态商场。
应让商业机构先期介入
杭州中原营销公司总经理章惠芳
对房产开发公司来说,商铺开发既是难点也是新的利润增长点。
中小面积的商铺除定位和布局凌乱一点外,销售经营上没大的问题。
大商铺特别是商场的难点就比较多了,到底造多大面积?
如何规划?
什么样的特色经营才可以留住人?
开发商从头至尾都得碰到类似问题。
目前,浙江各地许多商务楼建有裙房商铺,后来办公楼卖掉了,商铺却一直搁了两三年甚至更多,有的被迫更改格局。
我想最重要的一点,就是要做好先期定位和规划。
比如汽车和家具销售的场所,它们的高度不一样,建筑的层高就有不同要求。
如果建筑设计好了再招商,恐怕销售时会带来很多麻烦。
因此,邀请商业咨询机构先期诊断成为必要。
大连的万达房产在北京开发商业物业,他们与很多商业机构合作形成很好的联盟,万达开发到哪里,这些伙伴就跟到哪里,有力地支撑了楼盘的销售和品牌知名度,双方实现共赢,这是一种很好的模式。
商铺更新要多尝试
杭州资生顾问公司总经理黄连友
今后沿街的线条式的商铺仍然能够经营下去,但块状是发展的一个重要方向。
块状商铺就会碰到入室经营的问题,传统的消费者逛的往往是沿街商铺,我觉得只要对建筑形态设计进行研究,比如说几层高的楼宇,户外做露台廊道让消费者迂回地逛上去,形成立体的“沿街商铺”,这就可以尝试。
另一方面,开发商还得研究商业业态的发展,上世纪80年代那时的商铺,主要功能是货物交换,实现物流需要;现在不一样了,逛商街、商场已经加上亲情、友谊和休闲等因素了,因此应开发建造内容更丰富的商街和大厦,或者称它为“城市综合体”。
目前,我们正参与绍兴国际摩尔城的开发策划,曾向开发商建议走这条路,然而绍兴商铺较特别,主要是绍兴有实力的私营企业主和个体老板多,加上绍兴人思想传统内敛,一些位置较好的商铺不缺买家,不过我们还是认为“城市综合体”是商业物业开发的方向。
避免投资两大误区
沃尔德商业投资公司总经理章艺龙
目前开发商在做商业物业的时候还存在一些误区,比如现在流行的投资回报率,购买者有点像存银行而不是买铺。
商铺应该在有一定稳定性的基础上,让购买者看到更大的投资回报空间;也有的开发商会先不卖商铺,等到区域做旺了再卖,越旺价格卖得越高。
而对于经营者来说,他买或租商铺的成本越高,经营回报自然也要高,否则就无法经营,因此开发商应该考虑给经营者利润空间,二者双赢才能将商铺做旺。
多种形式结合经营
杭州顺昌房产营销总监高广志
前段时间在澳洲和新西兰等地考察,我发现他们那里的商场面积很大,少则占地两三万平方米,大的五六万平方米,而且它们往往与周边的花园、公园都结合起来。
它们非常注重商业街与建筑的关系。
比如建筑与建筑的接口处,他们会安排廊椅、冷饮吧、甚至麦当劳等来烘托商业氛围;另外还有夜间的路灯和商场的落地窗等等。
他们很多商场的玻璃窗不是平的,而是棱角突出,目的是尽可能地让人们看到里面陈列的商品。
现在杭州的商铺面临这样一个经营问题:
如果全卖掉,开发商对其日后兴旺心存侥幸;如果大量保留自已经营,资金积压又是很厉害的。
我个人认为,商业经营完全可以把自己经营、返租经营和散户投资经营结合起来。
这三类面积的比例,我们中都广场是3∶3∶4。
商铺经营知识
1.经营行业的选择
据调查显示,社区类商业经营类型所占比例比较靠前的有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货(日常百货用品)等投资相对较小,需求相对较大的业态,所占比重均在10%以上。
各商业经营类型的经营比例如下:
餐饮酒吧11.75%;专业店10.42%、百货10.20%、专卖店10.20%、便利店5.76%、其他业态:
健身服务3.55%;娱乐5.99%;美容美发3.77%;超级市场6.87%。
2.部分经营业态及选址条件
专业店:
选址多样化,多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;营业面积根据主营商品特点而定;商品结构体现专业性、深度性、品种丰富,选择余地大,主营商品占经营商品的90%;经营的商品、品牌具有自己的特色;采取定价销售和开架面售,从业人员需具备丰富的专业知识。
专卖店:
选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;营业面积根据经营商品的特点而定;商品结构以著名品牌、大众品牌为主;销售体现量小、质优、高毛利;商店的陈列、照明、包
装、广告讲究;采取定价销售和开架面售;注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识,并提供专业知识性服务。
便利店:
便利店选址在居民住宅区、主干线公路边,以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地;营业面积在1OO平方米左右,营业面积利用率极高;营业时间一般在16小时以上,甚至24小时;商品结构是以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点;目标顾客定位为附近居民,徒步购物5分钟可到达,8O%顾客为有目的的购物;便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补,随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快,有较大的发展空间。
餐饮酒吧:
大型餐饮酒吧的选址要求为临近交通主干道,至少双向四车道,且无(绿化带立交桥)明显阻隔为佳;人口构成的要求为商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当地平均水平,项目周边人口众多,道路与项目的衔接性比较顺畅,公交线路数量越多越好,车辆可以顺畅的进出停车场。
便利店内的商品配置是关系到便利店经营成败的关键,商品配置不当,会造成顾客想要的商品没有,不想要的商品太多,而且还浪费了卖场空间、资金积压,最终会导致经营失利。
便利店的商品配置策略从以下几个方面入手:
1.商品品种配置
便利店中商品配置的结构比例应该与消费者支出的商品投向比例相当。
要正确地确定商品品种的结构比例,必须对消费者的购买比例做出正确的判断与分析。
便利店商品品种配置的步骤如下:
(1)根据历史资料或市场调查计算商品库存比例,确定商品库存结构,即资金分配比例。
(2)根据销售数据分析消费者购买取向,从而确定各商品类别中的品种数。
(3)商品品种配置比例的调整,根据消费者购买比例制定的商品品种配置比例并不是固定不变的,它会随着经济形势、消费者偏好、流行趋势而改变的。
因此,需要在连锁总部设置“商品配置自动统计分析信息系统”,将各分店的每日销售信息进行统计分类,定期显示出变动曲线,并制定一定日期(一般为一个月)配置比例变动的上下限红线,及时提示相关部门对发生的变化做出反应。
(4)新品种的预留空间与旧品种的序列淘汰制。
2.商品选择策略
便利店的营业空间和规模不是很大,而且本着方便社区的经营宗旨,应该把经营的重点放在20%高利润、高销售额的主营商品上。
便利店的主营商品一般是相对固定的。
确定主营商品后,便利店需要实施的一项重要商品策略就是对商品的规格进行筛选。
在一般超市的货架上,往往可以看到同一种商品有好几种不同的规格,以适应消费者不同的消费需求。
但是,在便利店,由于陈列空间有限,要尽量把某种商品的销售量集中在2—3种规格上,而且这样还能够以较大规模的集中订货获得较低的进货价。
此外,便利店中同一种商品的品牌不必太多,经过认真的市场调查和分析后,便利店应将某种商品确定在有限的几个知名品牌上,通过增加单位产品的销售量来保证利润额的实现。
3.商品陈列原则
便利店商品的陈列应遵循以下几点配置原则:
(1)牛奶、面包、蔬菜、水果、粮油制品等日配品,是现代社会人们生活中的必需品,顾客的购买频率较高,销售额和销售量较大,而且也是顾客进行价格比较的重点商品,是价格策略的主要商品,因此要配置在商店卖场的前端。
(2)在收银台通道附近陈列休闲类商品,如:
书刊杂志、胶卷、电池、香烟、口香糖等,这些商品属于随意性较强的商品,往往是不在顾客的采购计划中的,通过这样的陈列,可以使顾客在等候收银时随手购买,从而增加商店的销售额。
(3)头货架是卖场中顾客接触频率最高的地方,顾客无论进出都要经过端头货架,特别是其中一头又正对着入口,因此这里配置的商品要能够刺激顾客、留住顾客。
如:
特价商品、促销商品、新产品、换季商品、高利润商品等。
(4)通道货架的商品陈列,要重视商品系列的互补性,实行配套陈列,特别是不同货架通道的转换和食品区通道与百货区通道的转换,要注意商品的延续性。
例如,调味品与粮油制品、儿童用品/文具与儿童食品、厨房用品与速食品等。
(5)便利店卖场的最后端的商品陈列,负有诱导顾客走向卖场最里面的责任。
一般来讲,用保鲜柜来陈列新鲜食品最为合适,而且要采用倾斜陈列的方式,使顾客的视线能够尽可能多地接触到商品。
案例:
联华便利店商品营销策略
联华便利从成立时起就注重打造业态特性。
近80平方米的店铺内,销售30个大类2000多种商品,即食品有联华定牌的茶叶蛋、棕子、面包、蛋糕和豆奶等即食品,门店设有蒸包机、冷热饮料机、加热锅等食品保温设备,在即用品上,有烟酒、洗涤化妆、生活日用品等。
同时还引进了20多种报纸、50多种杂志、200多种图书出售。
联华便利根据目标市场消费需求的变化,不断调整产品结构,实现品类管理。
很多加盟连锁企业开设分店的人,都习惯用三角形地带法选择店址。
所谓三角形店址选择法,是指在一个地区开设三家分店并按三角形结构进行布局。
此种开设首先要测量该地区商圈的范围(可以是一个,也可以是多个,如果是一个商圈,范围必须足够大,消费潜力及能力也十分大,确有开三家连锁店的价值。
如果有多个小商圈,各个商圈之间要求相距不能太远,这样可以彼此互相接应),然后确定店址。
日本有乌金药业的公司,经营着1327家医药分店。
该公司的社长叫通口俊夫,是个引人注目的企业家。
初创时,通口先生在铁路沿线京桥、干木、梅云这三个地方分别开了小药店。
可是,不知怎么的经营总是在同一条直行的铁路沿线,每天通口先生都要去看一看,见到销售额博物院经是上不去,十分着急。
当时正是盛夏,又急又恼的通口先生乘电车回家。
在电车上,他见前座坐着几个学生,都把手指套在三角尺的窟窿里,用另一只手转着玩。
看了一会儿,他突然站起身来:
“哦,这里面有名堂!
”他两眼盯着三角尺忽然觉得心里一亮。
此时,他联想起来以前看到的有关军队战略战术的书籍来:
“……这些直线排列的点,很容易被外力阻断运输线路,这正是失败的最大原因。
为了和友军保持密切的合作,应该确保至少三点鼎足,这样就将点和点就连接起来,守住了中间的三角部分。
”想到这里,通口激动起来。
回家后,他让妻子买了份大地图。
展开一看,发觉他刚开创的三家药店果然分布在同一条直线上,不觉恍然大悟:
“如果把三家药店呈三角形配置起来,那么就以得了中间部分的面积,三角形中居住的人都会来买我的货了。
”不久,他在德寇又开了一家新药店,关掉了梅云的老店。
此后,药店的营业额果然逐渐上升,取得了很大的业绩。
乌金药业公司的业务不断扩大,发展到拥有1327家分店的公司
店址的选择,是加盟者的一项长期投资,关系着加盟店未来的经济效益和发展前景,两个同行业同规模的商店,即使商品构成、服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同,但仅仅由于所处的地址不同,经营效益就可能有较大区别,要选择最佳店址,必须考虑以下几个方面因素:
选择符合加盟店性质的设店区域
每一行业加盟店,其顾客对象是不同的消费群体;而不同的设店区域和场所,加盟者一定要知道自己的顾客是属于哪一类型,哪一地点能吸引哪些消费者,做到心中有数,才不会盲目选择,下面是不同区域和消费者关系的一些分类,可作参考:
1、位于居民区的店铺
这些地区只能吸引狭小范围的顾客,适合经营一些消费者选择性不强而又经常需求的日常生活用品的行业,如便利店、超级市场、小食店等。
经营这类商品和服务的商店要尽量接近顾客,如以顾客步行的距离计算,一般选择半径在300米之内,步行约10-20分钟的辐射范围为宜。
2、位于商店街的店铺
由于该地区的顾客来自不同地方,且这些人的目的性很强,就是为了购物,所购买的多是挑选性较强的商品,故这个区域适合于经营一些较为商档的商品,如服装、电器、钟表及餐厅等。
3、位于繁华商业中心的店铺
由于这些地区租金极贵,故绝对不适宜经营小本生意,而适宜经营一些价格较高,顾客需要考虑再三才决定购买的高档消费品,如珠宝首饰、钢琴及高级家具等。
所以,并不是越繁华的地方越适合开店,要看你经营的加盟店是什么性质,你经营的若是一家时装店,最好设在人来人往的闹市中,因为时装人人品味不同,一个较高水平,相反,家庭用品,薄利多销,顾客对象多为一般家庭,故没有必要设在闹市区。
即使你经营的加盟店在甲地和乙地都可以设店,生意相差无几,但甲地和乙地的租金可能相去甚远,加盟者若盲目选择在旺地开店,则必须付出多几倍的租金,怎么会有预期的利润呢?
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