房地产基础知识讲义全.docx
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房地产基础知识讲义全
房地产基础知识讲义
一、房地产:
房产和地产的总称,也叫“不动产”。
房地产的形态:
1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称;
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。
(构筑物是指不能进入的建筑,如:
烟筒、树、路等)
房地产按类型分为:
1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。
二、房地产业:
从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要容:
1、 土地的开发和再开发; 2、 房屋的开发和建设; 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等); 4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押); 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等); 6、 房地产物业管理; 7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
二、房地产的特性
1、房地产位置的固定性:
土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;
2、地域差别性:
每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;
3、房地产的高质耐久性;
4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。
五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”围。
四、《建设工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
名词解释
一、基本参数
※ 复式:
区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高);
※ 错层:
户楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅;
※ 进深:
一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);
※ 开间:
住宅的宽度,一间房屋一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);
※ 层高:
房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高:
一间房屋楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型:
根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;
※ 建筑系数:
“建筑占地系数”的简称,指建筑用地围所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平:
通常指施工现场达到:
路通、电通、水通,土地平整。
※ 七通一平:
大的开发区域需要的施工现场要求:
路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。
七、与产权有关的概念
※ 房屋产权:
泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分,并排除他人干涉的全能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记:
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记:
通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续,在规定登记围的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记,经审查确认产权后,由房屋管理机关发给房屋所有权证。
房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权:
指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。
※ 房屋抵押:
产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。
房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户:
即更换房屋承租人。
八、与面积有关的概念
※ 建筑面积:
建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积:
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套建筑面积 = 套使用面积 + 套墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积:
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数:
用百分率表示,等于总套使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积:
建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积:
建筑物各层中,外墙、墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率:
使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。
板楼:
80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。
使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。
※ 实用率:
套建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套建筑面积 = 套使用面积 + 套墙体面积 + 阳台面积
※ 套墙体面积:
公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套使用面积为室各居室面积,如壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率:
总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率:
又称“建筑密度”,是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率:
指规划建设用地围的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率:
指规划建设用地围的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积
之比。
九、与银行贷款有关概念
※ 按揭:
是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料:
1、 复印件; 2、 户口本复印件; 3、 结婚证复印件; 4、 收入证明; 5、购房合同复印件; 6、 营业执照复印件; 7、 三个月的连续税单;
十、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增客费等各种税费。
建设用地采取行政划拨方式供应,优先给予办理有关手续。
另外,经济适用房建设管理费只限于1%~3%,市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费; 2.审查设计和前期工程费; 3.住宅小区基础设施建设费;
建设工程费;
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。
贷款利息、税金3%以下利润。
商品房除以上8项外,还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费,人防建设费等),土地出让金其利润不受限制,由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
获得土地的方式不同,经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;
成本结构不同;
租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;
价格政策不同,经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。
商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权?
与商品房有什么不同?
居民个人购买的经济适用房产权归个人;
房屋的产权分四部分:
使用权、占有权、处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。
商品房上市出售后,收益全部归个人所有。
房地产价格的种类:
进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。
不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
1、市场价格、理论价格、评估价格
A市场价格
房地产的市场价格,简称市价,是房地产交易双方的实际成交价格。
它是已经完成了的事实。
这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
市场价格可分为公平市价和非公平市价。
公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。
这个价格对交易双方来说也是经济合理的。
反之则为非公平市价。
公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。
公平市价形成的条件归纳起来有下列七个
(a)公开市场; (b)交易对象具备市场性 (c)交易双方具备充分信息 d)交易双方不受任何压力
(e)理性的经济行为 (f)适当的期间完成交易 ( g)正常合理的付款方式
B理论价格
房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。
理论价格不是事实,但又是客观存在的。
C评估价格
房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。
评估价格也不是事实。
在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。
由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。
值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。
所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。
一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。
评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。
如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。
由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。
但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格
2、土地价格、建筑物价格、房地价格
这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。
房地产的存在形态有下列三种:
土地、建筑物、房地。
房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。
A土地价格
土地价格,简称地价。
如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。
同一块土地,在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同,会有不同的价格。
土地的“生熟”程度主要有下列六种:
(a)未征用补偿的农地。
购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。
所谓“三通一平”,通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。
“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,“一平”是指土地平整;(d)在现有城区附有待拆迁建筑物的土地。
购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。
B建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。
人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在,与这里的建筑物价格的含义不同。
C房地产价格
房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产来说:
房地价格=土地价格+建筑物价格 土地价格=房地价格-建筑物价格
建筑物价格=房地价格-土地价格
3、总价格、单位价格、楼面地价
这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
A总价格
房地产的总价格,简称总价,是指一宗房地产的整体价格。
根据情况不同,房地产总价格的容也不容,它可能是一块面积为500m2的土地价格,一套面积为200m2的高级公寓的价格,或一片1km2的土地的价格,也可能是一个地区围的全部房地产的价格,或者是一国全部房地产的价格。
房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
B单位价格
房地产的单位价格,简称单价。
对土地的单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格;对建筑物的单位价格来说,是指单位建筑物面积的建筑物价格;对房地的单位价格来说,是指单位建筑物面积的房地价格。
房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
认清单位价格,要认清货币单位、面积单位及面积含义。
以土地为例,土地单位价格与土地总价格的关系为:
土地单位价格=土地总价格÷土地总面积
由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同,单位面积土地价格表示方式不尽相同,如我国地通常采用每平方米地价,采用每平方英尺地价(10.764平方英尺合1平方米),采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。
有时土地面积单位还采用亩、公顷等。
对于住宅来讲,又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
C楼面地价
楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价格的关系为:
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系,即:
楼面地价=土地单价÷容积率
弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。
在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格
这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。
同一房地产,在交易易的可能是所有权,也可能是使用权,还可能是其他权利,如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。
中国当前主要是所有权和使用权。
A所有权价格
房地产的所有权价格,是指交易房地产所有权的价格。
房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。
如根据“权利束“理论,所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和,但若在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,其价格因此而降低。
B使用权价格
房地产的使用权价格,是指交易房地产使用权的价格。
以土地为例,目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。
《中华人民国城市房地产管理法》第7条规定:
“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”据此,从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。
但现实中有各种演变,多称为地价款、各地的容也不尽相同。
土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格,如30年、50年、70年的使用权价格。
C其他权利价格
其他权利价格未具体列明,泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格,如地上权的价格、永佃权的价格等。
5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格
A买卖价格
买卖价格,是以买卖方式支付或收取的货币额,实物或其他有价物,简称买卖价或买价、卖价。
B租赁价格
租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。
中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
C抵押价格
抵押价格,是为抵押贷款而评估的房地产价格。
由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,抵押价格的评估应基于:
(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。
因为是强制出售,不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。
故一般要比市价低,有所谓“宁估其少,勿估其多,具有保守性”。
从理论上讲,抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险,所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值,即
抵押价格=预期价值-处置税费
这样,在抵押贷款中借款人即使无力偿还,贷款人的款项仍然是有保障的,因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。
D课税价格
课税价格是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。
具体的课税如何,要视课税政策而定。
E征用价格
征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。
6、拍卖价格、招标价格、协议价格
这是一组与房地产交易(或出让)所采用的方式相联系的价格分类。
A拍卖价格
房地产的拍卖价格,是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。
B招标价格
房地产的招标价格,是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。
C协议价格
房地产的拍卖价格,是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
D上述三种价格的关系
从中国目前城镇国有土地使用权出让来看,拍卖出让土地使用权,是指在指定时间及公开场合,在土地拍卖主持人的主持下,竞投者手举统一编号的牌子应价,土地最终由出价最高者获得;招标出让土地使用权,是指在指定的期限,由符合指定的单位或个人以书面投标的形式,竞投某块土地,土地由谁获得,一般不仅考虑投标价格,还考虑其他条件,如规划建设方案和企业资信,但投标容也有仅限于出标价的;协议出让土地使用权,一般是政府与特定的用地者(如政府需要扶持的高科技项目,非商品住宅)协商确定出让价格。
协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、提供土地的方式,一般会降低地价;招标方式由于不仅考虑报价,通常开要考虑开发方案,所以选定的土地使用者不一定是出价最高者,因此有抑制地价的作用;但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用;在拍卖的场合,由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低,所以最能抬高地价。
因此,通常情况下采用协议方式出让的地价最低,其次是招标,拍卖的最高。
7、基准地价、标定地价、房屋重置价格
这是《中华人民国城市房地产管理法》中提到的三种价格。
该法第三十二条规定:
“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”
A基准地价
城市基准地价是在某一城市的一定区域围,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。
B标定地价
标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
C房屋重置价格
房屋重置价格,简单地说,是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。
具体地说,是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。
8、底价、期望价、补地价
A底价
底价,是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价),若低于这个价格则可不出售。
B期望价
期望价,一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。
如在底价基础上上涨15%,即可视为期望价。
C补地价
补地价,是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
对于改变用途来说,补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额,即:
补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价
对于增加容积率来说,补地价的数额可用下列公式计算:
补地价=〔(增加后的容积率-原容积率)÷原容积率〕×原容积率下的地价
9、其他价格
除以上八个方面以外,还有一些其他房地产价格名称,如现房价,期货价、最高限价、最低限价。
在政府有关部门制定的房地产法规中,还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。
其中,现货价格是指钱货即期两讫的价格,期货价格是指房地产的预售价格。
两者的关系是:
期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值。
第二节 房地产价格的影响因素
房地产价格水平,是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,或者说,是这些因素交互影响汇聚而成的。
要把握影响房地产价格的因素,首先应在观念上有下面四点认识:
?
各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的:
有的因素降低房地产的价格的,有的因素则提高房地产的价格
?
各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的:
有的因素对房地产价格的影响较大(即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大),有的因素则影响较小。
但是,随着时期的不同,地区的不同,或者房地产的类型不同,那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素,甚至没有影响;相反,那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。
?
各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的:
有的因素对房地产价格的影响是一向性的,即随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格;有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格,但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低(或提高)房地产的价格;有的因素从某一角度看会提高房地产的价格,但从另一角度看却会降低房地产的价格,其对房地产价格的最终影响如何,是由这两方面的合理决定的。
?
某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的,但更多的因素对房地产价格的影响是无形的,虽然可以感觉到,但难以用数学公式表达出来。
至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响,主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。
所以说,房地产估价必须借助科学的估价方法,但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。
计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础,计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。
影响房地产价格的因素多而复杂,通常需要进行归纳分类。
为讨论分析的方便起见,现将影响房地产价格的因素分为如下10类:
供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。
各类影响因素中还包括着若干具体的影响因
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