最新09房产姚鑫调研汇总.docx
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最新09房产姚鑫调研汇总
09房产姚鑫调研汇总
工作学期顶岗实习专项方案
09级建工系房产专业姚鑫市场调查
针对—石家庄“锦融尚御”楼盘市场调查
学生姓名:
姚鑫
专业:
房地产经营与估价
学号:
0905031150
系别:
建筑工程系
论文提交时间:
2012年5月30日
指导教师:
房荣敏
评阅人:
2012-5-30
一.分析全国市场……………………………………………………
二.石家庄地方市场分析……………………………………………………
三.石家庄具体市场调查结果……………………………………………………
四.石家庄市住宅市场调研总结分析……………………………………………………
一、全国房地产市场政策分析
1.存款准备金率已达21.5%历史超高位。
央行多次加息、与“房地产有关一切金融贷款全部叫停,导致众开发企业低价入市融资。
2.舆论导向统一倾向房价下跌,严重影响购房客户心理。
3.大中城市房产市场出现降价潮,成交量暴跌。
(据统计,全国近50个大中城市中,有11个城市2011年10月住宅成交同比2010年同期下滑达到50%以上,其中上海下跌65.95%,广州下跌64.43%,深圳下跌55.14%)
4.一线房产企业纷纷涌入二三线城市,对下线城市产生较大冲击。
5.各界政府换届在即,明年市场前景及调控力度难以预测。
二、石家庄房地产市场分析
1.限购、限价、限贷等政策轮番调控;
✓2011年12月,各地方政府扩容性限购政策将逐一落地,这一消息导致更多购房客户更加慎重购房。
✓10月11日,佛山松绑令朝令夕改,调控政策将继续严厉实施。
2.住宅购房群体观望情绪加重;
各大城市降价风潮汹涌,住宅购房客户观望情绪愈加浓厚,“等降价”成为每一位购房客户的最普遍购房心理。
3.户型需求两级分化严重,过渡型产品销售普遍滞缓;
刚需购房客户需求户型集中为85-95平米舒适两居,而改善性住房客户则追求150-400平的高品质大户型,品牌实力楼盘。
4.住宅投资骤减;
5.房贷利率上调了30%。
2011年11月18日,河北各大银行继续上调存贷款利率,广大刚需置业者望房贷而怯步。
6.“钱荒”使多房企业陷入“血本融资”怪圈,拉低市场价格
✓联邦“祥云国际”以年息24%高额融资(中行团购形式);
✓华博国际、土贤庄团购价在3500—4200元/平米,均低于正常市场价格1000-2000元/平米;
✓金正海悦天地一次性付款优惠达10%以上;
✓米氏家居年回报20%以上融资,海悦天地融资达15%年息,燕港融资达到18%年息;
✓各金融机构房地产相关贷款利率同期上涨30%以上,并对房地产投资严格限制;
✓舜地非法融资事件,震动社会。
三.具体市场楼盘调查结果
1、高端楼盘调研结果及小结:
红珊湾想象国际星河御城花香漫城北郡帕提欧恒大雅苑众美凤凰台雍和慢城恒大绿洲华基君城
项目名称
想象国际
星河御城
国赫红珊湾
花香漫城
北郡
开发商
河北新东方房地产开发公司
河北中宏房地产开发有限公司
长安体育大街与丰收路交口西行200米路南
石家庄华山房地产开发有限公司
河北宏峻房地产开发有限公司
物业位置
东开发区珠峰大街
中华北大街与北二环交口西行路北
长安区体育大街与丰收路交口西行200米路南
开发区开发区心海假日东临(珠峰大街和淮河道交叉口东南角)
中华大街与赵陵路交叉口西北角
规模
住宅总建面100万㎡,33栋,约10栋为多层花园洋房,剩余为高层
党家庄城中村改造,占地约600亩,21栋(27层/栋)
总占地67333㎡,建面170000㎡
总面积65532㎡,建面240000㎡
三期14栋高层
主力户型
及热销、滞销户型
85-120㎡两室、小三室;
85㎡、110㎡户型畅销;130以上大户型滞销
90㎡、100㎡、123㎡、130㎡(有跃层)
正在咨询中,暂无销售轨迹
一室:
50赠送10㎡面积
两室:
82、91、92、、97㎡赠送20㎡面积。
82㎡、91㎡、92㎡、97㎡畅销,125以上三室销售速度较慢
两室:
91-99㎡;三室:
120-140㎡;四室以上:
180-190㎡;LOFT:
115㎡两室。
91-99㎡两室畅销,125㎡以上三室销售速度明显减慢。
两室、小三室。
94㎡两居畅销,85㎡全北向户型滞销,125以上三室销售速度缓慢。
价格
咨询价:
6200-6500元/㎡
全款每平米优惠700元/㎡,优惠完全款均价5500元/㎡;贷款无优惠均价6200元/㎡。
均价6500
(可直接定购,定购金3万可选房,具体价格不说、全款优惠500元,全款均价5800)
宣传均价6800元/㎡,90㎡6800-7400元/㎡;97㎡:
7000-7400元/㎡仅剩两套须全款;119㎡6400-6900元/㎡;优惠:
贷款50%九八折,全款九六折;实付均价5500-5800元/㎡。
均价6200元/㎡-6300元/㎡;首付40%无优惠,60%优惠100元/㎡,全款300元/㎡
均价5500元/㎡,贷款无优惠,全款优惠100元/㎡
销售状况
2011年5月开始咨询;十一开盘,85㎡小户型剩余较少,多为底层和高层。
由于户型及其它配套,销售较为良好。
123㎡小三室销售较快,推出近一半房源,可直接定购,开盘时间不定。
可选楼层较多,销售主推3号楼。
剩余119㎡149㎡大户型较多,82㎡-95㎡大小户型剩余较少。
120㎡以上大户型剩余多,受市场低迷影响,销售速度一般。
入市较早,一期二期售完,三期待售,现推12#、13#。
销售速度一般,到访客户少,来电少。
施工进度
交房日期
挖槽,2014年
挖槽,2014年10月
推出的6、7号楼已建至10层,其余正打地基阶段。
2013年1月
即将封顶,2012年年底
一期二期已封顶,三期1-9#已建至7、8层,其它正在做地基,2014年
主推卖点
开发区位置优越,规模及风格显著,6万㎡中央公园,豪华售楼部。
规模大、豪华会所,负一层为游泳池。
托斯卡纳建筑,及景观文化特色;3000㎡高端会所及双语幼儿园;每个户型赠送10-20㎡不等面积
地中海意大利托斯卡纳风格;48%高绿化率、大楼间距及大水面水景;周边良好居住环境。
总占地500余亩,西班牙帕提欧风情
其他
20分钟内有2组客户,销售素质较高,近期无格外优惠活动。
20分钟内有3组客户,15名销售,素质较高。
宣传物料仅户型图。
12月1日推出5号楼楼王。
一小时内有2组客户到访
两个星期内会有2万元左右大幅度优惠;一小时内只有一组客户到访;72㎡一室户型销售不好。
楼间距较小,居住有压抑感。
内部配套有小学,幼儿园,中学。
项目
名称
恒大绿洲
恒大雅苑
众美凤凰台
雍和慢城
华基君城
开发商
恒大地产集团
河北高杰士房地产开发有限公司 ,恒大地产集团
河北众美房地产开发集团有限公司
石家庄雍和房地产开发有限公司
河北华基房地产开发有限公司
物业
位置
槐安路与阿里山大街交叉口
裕华翟营南大街与广源路交叉口
建华大街和南二环交口南行200米路东
西三庄大街与天翼路交汇处,原西三庄服装城
平安南大街与东风路交口西行300米
规模
占地80090㎡,建面500000㎡,一期1-6号楼,二期7-10号楼
51万㎡,一期1-12号楼售罄,二期13-21号楼在售,三期22-25号楼待售。
总建面28万㎡,8栋板式高层和小高层。
55万平米
8栋18层花园洋房
总建面29万㎡,一期1~4#楼,二期5~9#楼,三期10~21#楼
主力
户型
96.82㎡-146.59㎡
一室-四室
96.82㎡-146.59㎡,一室-四室
60㎡-136㎡
两室-三室
53.94㎡-145.20㎡
热销
户型
98㎡
109.98㎡
小两室,三室销售速度缓慢
小两室,142㎡以上滞销
91-99㎡两室较快,三室明显缓慢。
价格
均价5100元/㎡,特价房4200元/㎡(7号楼)
特价房一周10套,感恩回馈活动,每套房优惠2-2.5万元,周末购房还可优惠一万。
均价6300元/㎡,特价房5400元/㎡(16号楼)
全款优惠9.9折,周末购房在感恩活动基础上,还可以优惠一万。
均价3600元/㎡,全款优惠400元/㎡,首付30%优惠100元/㎡,首付40%-60%优惠150元/㎡,首付61%-99%优惠350元/㎡,周末购房优惠基础上再优惠50元/㎡。
一次性7250元/㎡
分期7550元/㎡
贷款7750元/㎡
全款,贷款最低首付四成,无优惠,均价7950元/㎡。
销售
状况
在售7#8#
一期还剩20套,二期在售。
特价房是16号楼
109㎡小三室热销。
9号楼现房,订购金20000元/套,14号楼1000元/套诚意金。
选房20000万定金。
在售
住宅以小户型为主,最大户型为140平米。
开始销售商铺。
施工
进度
一期封顶,外包完成即将内装,二期全面封顶
一期全部封顶,外包做好,即将内装。
二期到15层
主体封顶
出地面
即将封顶
交房
日期
一期2012-5月
二期2013-6
一期2012-10
二期2013-6
2013年年底
2013年5月
2012年5月
主推
卖点
51万㎡欧陆双水岸城邦
世界级欧陆皇家园林,6000㎡双生态大湖、5200㎡五星级豪华会所、恒大剧场,1500元/㎡精装,国家一级物业——金碧物业。
51万㎡欧陆双水岸城邦
世界级欧陆皇家园林,6000㎡双生态大湖、5200㎡五星级豪华会所、恒大剧场,1500元/㎡精装,国家一级物业——金碧物业。
一站式全程教育配套
中学为36班制,小学为24班制,幼儿园为8班制
以慢生活为主,宣扬小资慵懒生活情调。
交通比较方便,市中心地段,23中分校,东风路小学,周边配套较成熟,周边良好居住环境。
其他
周末特殊优惠+感恩优惠+特价房优惠。
在售楼部现场里,营造爆破开盘气氛,公开叫号,售楼部里有冷餐。
有成交,多为假销售。
周末麦霸活动,现场人较多,较活跃。
恒大统一的活动,周末特殊优惠+感恩优惠+特价房优惠,很多购房者都会非理性冲抵性购房。
二十分钟,有2组客户。
销售讲解非常详细。
欧洲风格,销售用IPAD讲解。
物料以杂志形式表现,内附户型与数据,大部分为软文介绍,深入人心。
二十分钟,无其它到访客户。
没有来电。
周末有优惠活动,跟搜房网联合。
分析:
1.户型分析:
国赫红珊湾、花香漫城品质高端,户型偏大,无60-80㎡两室,且花香漫城72㎡一室户型销售缓慢;想象国际80㎡小户型只剩2套;星河御城主力户型为123㎡的三室,面积较大,户型较好,销售缓慢。
2.客群分析:
主要为改善性住房客户或较为富裕的首次置业者,看重此区域地段或产品的高端品质及后期物业、环境、配套享受。
3.变相降价:
国赫红珊湾采用赠送10-20㎡面积作为一大卖点的同时,也在变相降价;花香漫城面对市场冷清状况,两周内将推出一定幅度优惠政策。
4.首付优惠政策:
全款和贷款优惠力度拉开,全款优惠每平米一般在500元以上,首付比例5成以上优惠幅度大,5成以下优惠幅度小,每平米最多优惠200元或者无优惠。
5.销售状况:
楼市遭遇地产寒流,各个售楼部到访量均较低,客户持币观望明显,成交量低。
售楼部每周都推出活动,如特价房、周末购房优惠、感恩节优惠购房,以及其它各类活动,聚集客户,进行抽奖,烘托售楼部气氛。
如恒大雅苑,恒大绿洲,华基君城。
二:
同品质楼盘调研分析:
东方红柠檬郡汇君城众美廊桥四季安联青年城果岭湾
项目名称
东方红
汇君城
柠檬郡
果岭湾
安联青年城
众美廊桥四季
开发商
石家庄长安区西兆通村基建
河北金麦加房地产开发有限公司
西兆通村改造
河北盛泽房地产开发有限公司
安联集团石家庄欢乐谷房地产开发有限公司
石家庄众美城房地产开发有限公司
物业位置
和平路与东二环交叉口东行500米
联盟路与泰华街交口
开发区中山东路与天山大街交叉口北行1000米(路西)
鹿泉市新华路与西三环交汇处西行500米路南
红旗南大街与南二环口南行500米路东
翟营大街与南二环交口南行50米路西
规模
一期四栋高层
425000㎡
占地33350㎡建面100000㎡
400亩,包括高层、小高及商业街
12栋板式高层
总建28万㎡,住宅17万㎡,商业近5万㎡
主力户型
90㎡左右两室、120㎡以内小三室
83-127㎡
两室:
84-96㎡
三室:
106-128㎡
64-144㎡一室、两室、三室
小两室,三室
90㎡-130㎡
热销户型
94㎡两室销售速度较好,三室销售缓慢。
83㎡两室销售较好,三室销售缓慢。
84-96㎡两室畅销,三室销售缓慢。
64㎡、78㎡、89㎡销售速度较快,107㎡小三室速度明显缓慢。
72㎡,75㎡,86㎡,77㎡,85㎡两室销售较快,127㎡、136㎡三室明显缓慢
82、91、92、97㎡销售较快,三室明显较慢。
价格
4300元/㎡,全款优惠300元/㎡,不能贷款,可分期优惠100元/㎡,先付四成,4个月后付三成,再3个月后补齐。
4000-5000元/㎡
多层4800-4900元/㎡;高层4600-4700元/㎡;全款优惠300元/㎡,不能贷款。
均价4300元/㎡,5天首付,7天贷款,可享受4%北国购物卡。
后期棕榈湾5000元/㎡,小高层。
均价5280元/㎡
全款九五折。
每套优惠约6万元。
2013年交房4800元/㎡起,2012年交房5900元/㎡起,全款九七折。
1000元/套诚意金,订购金20000元/套。
销售状况
1-4号楼全部销售,实施老带新,优惠力度相当大。
周末小型选房,可参加团购,团购价格不会超过4300元/㎡
销售速度非常缓慢
现主推小三室,两室捂盘,对外宣传为已售完,后期可能会推出尾房。
一期1-6号楼,售罄
正售9、10号楼二期
户型没有大户型,刚刚开始销售商业。
均已小户型为主,最大户型为140.
施工进度
即将封顶,2013年5月交房。
回迁房主体封顶
多层已出地面
高层至5层左右
已封顶,正在做外包。
一期封顶,正在做外包
一期封顶,二期即将开槽
交房日期
2013年底
2013.5
2013年
2012年8月交房
2013年6月
现房2012年
期房2013年
主推卖点
精工社区
航空社区,后期建设大型飞机场
9栋7层电梯花园洋房
地产教父邓智仁担纲设计
人车分流,青年社区
英式风格;规模较大;开发商有实力;地段相对较好。
其他
西兆通城中村改造用地,借势国际化商业区及国家级羽毛球训练基地。
18层时尚高层、10层经典小高层、5层纯正电梯花园洋房
项目品质一般
售楼部位于项目现场,样板间及商业氛围布置较到位。
小户型为主,客群为白领或新婚夫妇;优惠力度大。
20分钟有多个来电。
销售氛围一般。
20分钟三组客户,为周末小型选房活动。
分析:
1.户型分析:
以小户型为主,80-90㎡小两室尤其受市场欢迎,如安联青年城、果岭湾,社区品质以主题概念为主,吸引年轻置业者眼球;部分大户型由于总房款及首付较高,销售速度明显缓慢。
2.客群分析:
主要为无积蓄年轻首次置业者,总房款及首付较低。
3.首付优惠政策:
首付为三成,优惠力度较大。
如安联青年城,将各种优惠叠加,可优惠6万元/套。
4.销售状况:
销售速度一般,在案场30分钟左右时间,即使是周末有优惠活动,到访客户也较少,一般为1-2组。
三:
周边竞争楼盘调研分析:
御景阁华博国际东古城天洲新视界天洲沁园永邦天汇
项目名称
奥北公园
华博国际
御景阁
天洲新视界
天洲沁园
永邦天汇
开发商
石家庄荣泰房地产开发有限公司
河北克然房地产开发公司
石家庄荣远房地产开发有限公司
壹洲房地产开发有限公司
河北永乐房地产开发有限公司
河北永邦房地产开发有限公司
物业位置
长安建华北大街与丰收路交口
长安谈固大街与北二环交叉口东行500米路北
长安区北二环高营大街19号
建华大街与和平路交叉口西行300米路南
建华大街与和平路交叉口南行50米路西(建华大街西侧)
建华大街与和平路交叉口东行500米路南
规模
500亩
一期约300
二期200
230亩
共10栋
占地350亩
建面70万㎡
总占地面积425亩,总建筑面积100万平方米38栋高层
占地60余亩,总建筑面积约20万平方米
总占地330亩,总建筑面积近70万平米
主力户型
1-4室
1-3室
两室两厅一卫:
88㎡、96㎡、98㎡
三室两厅一卫:
123㎡、111㎡、129㎡
两室-三室
两室-三室
两室95.98平米,三室120.82平米
热销户型
——
——
88㎡、96㎡、98㎡
97.5㎡两室一般,115.8㎡明显较慢
两室销售较好,115㎡三室较慢。
----
交房标准
精装
毛坯
毛坯房
毛坯
毛坯
毛坯
价格
无
——
全款均价4300元/㎡
贷款均价:
4830元/㎡
全款优惠500元/㎡
贷款无优惠
订购款10000元/套,团购3500元/㎡,月底26号开盘选房。
4850元/㎡起,均价5000元/㎡。
全款优惠500元/㎡,周末购房优惠99折,送小家电。
均价5000元/㎡
办卡5000元/套,订购后可抵一万元总房款
销售状况
待销
待售
一期在售6栋(11、12、13、14、18、19号六栋)只能全款及分期、二期在售6号,只能贷款。
七栋楼都已销售有一段时间。
团购33号楼
在售7、8、10号楼
1、2、3、6号楼咨询中
施工进度
挖槽
未动工
11、12、13、14已封底,18、19刚出地面
挖槽
主体封顶
年底动工(有围挡)
交房日期
2013年年低
2013年中旬
地下停车位
2014.12
2013.6
2014.6
主推卖点
运动题材为卖点
7000平高尔夫场地
宣传15万一套,价格待定。
2013年6月、12月
德国风格,模仿恒大外立面,尖顶,湖面模仿恒大水面。
二环边上
24中,规模大
规模较大,精装入户,精英教育,24中一站式教育体系
10万平商业配套
其他
售楼部装修以奥运运动主题为主,小区自造配套,小学会所齐全;4-6个销售,客户少。
板塔结合,只有临时售楼部,2名销售代表。
环城水系、滹沱河,6000亩东垣古城森林公园;教育配套:
24中
售楼部里没有沙盘以及单页户型
都是电子触摸屏讲解,没有来电来访,售楼部教冷清。
而且讲解没有品质感
人流量很大,售楼部里人非常多。
来访客户达5组以上。
外销人员比较热情。
但是素质较低,楼盘讲解较乱。
售楼部内仅一名销售,其余均外出发单。
讲解非常不全面,没有品质感。
15分钟内无来电来访。
分析:
1.户型分析:
以舒适型90平左右两室为主,小三室较小,140平以上大户型几乎没有。
2.客群分析:
客群受地域限制较小,多受价格、产品品质及配套、环境、交通等条件吸引。
3.优惠政策:
优惠力度较大,为快速回款,各项目多借团购名义增大首付比例,降低价格,吸引客户前来售楼部;或以传单形式直接走上街头为客户讲解,如天洲沁园、天洲新视界。
4.销售状况:
销售速度一般,在案场30-50分钟时间内,来电来访均较少;而来访较多客户多受外销人员鼓励,观望情绪浓厚,或为假客户,哄托现场气氛。
四.石家庄市住宅市场调研总结分析
1.各大楼盘均加大优惠力度,吸引客户,快速回款。
✓如恒大地产集团中的恒大绿洲、恒大雅苑,在凭借品质取胜的同时,集周末特惠、特价房、感恩节回馈三项优惠于一身,吸引新、老客户关注。
✓国赫·红珊湾,赠送面积,吸引客户后,再送优惠。
✓其它楼盘通过团购等形式增大优惠幅度,如东方红、柠檬郡。
✓想象国际十一优惠一直持续至现在,优惠力度较大。
2.活动力度加大,吸引客户至售楼部,增强案场销售氛围,
如恒大绿洲周末小开盘、恒大雅苑K歌麦霸抽万元大奖活动,案场气氛热烈,能有效促进销售。
3.户型集中推荐小三室房源,两室房源或捂盘惜售或无可销售房源。
✓果岭湾只推荐小三室,对外宣传两室已售罄,但后期或有尾房销售。
✓北郡两室只剩余纯北向两室户型,其余为小三室。
4.销售速度均较慢,已销售楼盘尚未推出新房源,新上市楼盘仅接受咨询迟迟不销售。
✓星河御城为党家庄城中村改造,回迁区即将封顶,但商品房区仍只接受咨询。
✓奥北公元只接受咨询,预计年底销售。
✓国赫预计12月初推出楼王。
综合分析:
房地产寒冬季节到来,石家庄房地产市场受各项政策及一二线城市降价风潮影响,自9月以来销售持续低迷,各大开发商或加大宣传活动力度或增大优惠力度,从宣传推广与销售两手其抓,吸引客户来访,促进成交量
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