物业设备维修管理制度.docx
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物业设备维修管理制度.docx
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物业设备维修管理制度
物业设备维修管理制度
1.设备的维修管理
(1)设备维修的定义
设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态时或发生故障时,为恢复其功能而进行的技术活动,包括各类计划修理,计划外的故障修理和事故修理。
(2)设备维修的必要性
设备在使用过程中,其零部件会逐渐产生磨损、变形、蚀损甚至断裂,导致设备的精度、性能和生产率下降,使设备发生故障、事故乃至报废。
但是,由于零部件的材质、使用条件等不同,其失效程度也不相同。
一些零部件因各种原因而失去原有的功能,需要修复或更换,一些零部件却能完好无损地正常工作。
这就构成了设备维修的必要性。
(3)设备维修的经济效益
设备维修是为了保持或恢复设备完成规定功能的能力而采取的技术活动,这一活动包括维护和修理。
设备维修经济效益的高低,取决于设备维修性设计的优劣、维修人员技术水平的高低和维修组织管理及装备设施的完善程度三个方面。
设备修理可充分利用可正常工作的零部件,延长设备的使用寿命;与更新设备相比,可节省、节约能源和资源,是维持再生产的必要手段之一。
(4)设备维修的基本原则
在组织设备修理工作中,一定要贯彻《设备管理条例》中规定的“依靠技术进步,促进生产发展和预防为主”的方针。
有计划地对设备进行预防检修,是设备维修的根本制度。
在编制和执行修理计划时要与生产紧密结合,计划检修与维护相结合,修理还要与更新相结合。
为不断提高设备修理的效益,还要加强对新技术、新工艺、新材料和现代科学管理方法的运用,针对设备特点和在生产中的地位,采用不同的维修方式;逐步采用现代故障诊断和状态监测技术,发展以状态监测为基础的预防维修制;推广改善性修理,结合大修进行技术改造,并切实抓好设备维修的质量管理。
2.维修方式与RCM
从不同的角度出发,维修可有不同的分类方法,最常用的是按照维修的目的与时机,分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。
(1)预防性维修(PM,PreventiveMaintenance)
是指通过对设备的检查、检测,发现故障征兆,为防止故障发生,使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。
预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修(即定时翻修)等。
这些活动是在故障发生前预先对设备(或其机件)进行的,目的是为消除故障隐患,防患于未然。
这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成,或导致较大经济损失的情况。
预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。
(2)定时拆修(RW,ReworkatFixedInterval)
是指设备使用到规定的时间予以拆修,使其恢复到规定的状态。
此处的“规定的时间”可以是规定的间隔期、累计工作时间、日历时间、里程和次数等。
拆修的工作范围可以从将设备分解后清洗直到设备全面翻修,对于不同的设备,拆修的技术难度、资源要求和工作量的差别都较大。
拆修的好处是可以预防那些不拆开就难以发现和预防的故障所造成的故障后果。
工作的结果可以是设备的继续使用,或者是设备的部分零件需要重新加工后才能使用。
例:
水泵定期拆修,接触器拆修等。
(3)定时报废(DS,DiscardatSomeInterval)
是指设备使用到规定的时间予以废弃。
定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。
工作的结果或者是设备更换零部件,或者是报废。
例:
空气开关,继电器等。
有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修(HT,HardTimeMaintenance)。
定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。
这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系,设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。
(4)预知维修(Predictivemaintenance)
是指经过一定的时间间隔后,将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。
工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用,也可以是设备零部件的更换或者报废。
所以能进行预知维修是因为大多数故障不是瞬时发生的,故障从开始发生到发展成为最后的故障状态,总有一段出现异常现象的时间,而且有征兆可查寻。
因此,如果找到跟踪故障迹象过程的办法,则就可能采取措施预防故障发生或避免故障后果。
例:
运行记录,巡检工作及记录的重要性,水泵运行检查,听噪音、摸温度。
(5)隐患检测(IHF,InspectionforHiddenFailure)
是指在某一具体的时间间隔内,为发现设备已存在的但对操作人员来说尚不明显的功能故障(称之为隐蔽功能故障)所进行的检测工作,也称之为隐蔽功能检测或使用检查。
严格地讲,隐患检测不是预防性工作,这是因为在故障发生之后才寻找故障的。
之所以认为是预防性的,是因为其目的在于预防,如果隐蔽功能故障没有被发现,就可能引起连锁性的第二次,甚至多次故障(多重故障)的发生。
例:
跳闸之后的检查、测试、满载、三相不均衡等。
(6)修复性维修(CM,CorrectiveMaintenance)
是指设备(或其机件)发生故障后,使其恢复到规定状态所进行的维修活动,也称排除故障维修或修理。
修复性维修包括:
故障定位、故障隔离,分解、更换、再装、调校、检验,以及修复损坏件等。
对那些不会影响设备的安全和生产任务的早期故障、偶然故障和耗损故障,如果采用定时维修、预知维修等预防性维修则效果不佳,但是也不能放任不管,仍需要在故障发生之后,通过所积累的故障发生的信息,进行故障原因和故障趋势分析,从总体上对设备的可靠性水平进行连续监控。
这种不危及安全和任务的故障,在它发生之后,从总体上对设备的可靠性水平进行连续监控的工作,称为状态监控维修(CMM,ConditionMonitoringMaintenance)。
状态监控维修的结果除更换零部件或重新修复设备外,还可采用转换维修类型和更改设计的决策。
即可进行技术改造,使此类故障不再发生。
状态监控维修不规定设备的使用时间,因此能最充分地利用设备寿命,使维修工作量达到最低,是一种最经济的维修工作,目前应用较为广泛。
但必须做好状态监控工作,及运行记录、巡检记录,要求员工认真检查、主管认真核对。
预防性维修的内容和时机是事先加以规定并按照预定的计划进行的,因而也可称之为计划维修(scheduledmaintenance)。
修复性维修因其内容和时机带有随机性,不能在事前做出确切安排,因而也可叫做非计划维修(unscheduledmaintenance)。
(7)改进性维修(IM,ImprovementMaintenance)
是利用在完成设备维修任务的同时,对设备进行改进或改装,以提高设备的固有可靠性、维修性和安全性水平的维修。
这种结合维修工作进行的改进和改装,是维修工作的扩展,实质上是修改设备的设计,应属于设计、制造的范畴。
但由于维修部门职责是保持、恢复设备的良好状态,也最了解设备使用维修中的毛病在哪里,因此在设备固有可靠性、维修性和安全性水平不足时,提出改进性维修是进行有效预防性维修和修复性维修工作而采取的一种补充手段,也是设备改进循环中的一个必要环节。
例:
阀门安装位置不好,换阀时改变安装位置,使其便于操作、维修。
(8)新的维修理论--以可靠性为中心的维修理论(RCM,ReliabilityCenteredMaintenance)
自从60年代美国民航界首先创立以可靠性为中心的维修理论以来,经历了怀疑、试验、肯定、推广和制订标准的过程,近40年来在指导维修实践的过程中,该理论不断得到发展和完善,目前,RCM的国际标准正在拟制之中。
今天,这一理论已成为指导机械、机电、电器和电子等各类设备维修的共性基础理论。
1可用性及其影响因素
设备或产品在使用过程中,不是处于能工作状态,就是处于不能工作的维修状态。
人们期望能工作的时间长,不能工作的时间短,这样,设备的利用率高,或其可用性好。
设备的可靠性、维修性、保障性和所有关系到设备是否经久耐用的问题,可以延长能工作时间;维修性、保障性关系到设备是否维修保证方便的问题,可以缩短不能工作时间;而维修工作本身又将从多方面影响设备的能工作时间和不能工作时间的长短。
2以可靠性为中心的维修理论
以可靠性为中心的维修理论认为:
一切维修活动,归根到底是为了保持和恢复设备的固有可靠性。
也就是根据设备及其机件的可靠性状况,以最少的维修资源消耗,运用逻辑决断分析法来确定所需的维修内容、维修类型、维修间隔期和维修级别,制订出预防性维修大纲,从而到达优化维修的目的。
例:
空调离心主机,进出口温度探头校验、润滑油、电气检查、管路清理、报警系统测试、自控系统测试等等。
3RCM的原理
传统维修观念认为,设备老,则故障多。
坚信故障的发生、发展都与使用时间有直接的关系。
每一个设备都有一个使用寿命的问题,超过这个寿命以后,设备便进入耗损故障期,故障就会增多,即认为每个设备在使用中都有一个可以找到的但不可超过的“正确”拆修寿命,到达这个寿命就必须停止使用,进行定时拆修,以便减少故障,保证使用的安全性,而且还认为,拆修间隔期的长短是控制故障的重要因素,拆修得越频繁、越彻底,故障发生的可能性就越小。
错误地认为这是对付故障普遍适用的有力武器
RCM原理则认为,设备老,故障不见得就多;设备新,故障不见得就少。
认为故障是随机发生的,故障与使用时间没有直接关系。
由德雷尼克定律知道,复杂设备的故障是由许多不同的故障模式造成的,每一种故障模式都会在不同时刻随机发生,在使用中如果对出现的故障能够即使排除,则其总的故障率为常数,因此不存在耗损故障期;除非有一种能在拆修中消除某种占支配性的故障模式(即会引起复杂设备大部分故障次数的某种故障模式),否则,定时拆修对复杂设备的故障预防不起作用,不存在“正确”拆修寿命,不必规定使用寿命。
但事实是,监督设备故障的发生、发展与使用时间存在着直接的关系,这与传统的认识是一致的。
具有金属疲劳或机械耗损的机件,以及作为消耗性的元器件的故障都属于这种类型,应按照某一使用时间或应力循环数来规定使用寿命,这对预防故障是有用的,特别是规定安全寿命对控制危险性故障模式具有重要作用。
传统危险观念的弊病在于它默认复杂设备故障的发生、发展与使用时间有着直接关系的这种假设,进而导致相信复杂设备如果不在恰当的时间内拆修,故障就会发生。
如果按照这个假设进行拆修,则在两次拆修之间,特别是在刚拆修之后不久,不应该有故障发生;即使发生了故障,也不能归咎于拆修,认为只要做了维修工作总会是“有益”的。
事实是,复杂设备故障的发生是随机的,不能假设故障是在设备使用一段时间之后才发生的。
定时拆修不仅对控制故障没有作用,相反会给使用中本来是稳定的设备带来早期故障和造成人为差错故障,一些故障恰恰是由为预防故障所进行的维修工作引起的,结果增大了总的故障率。
所以,定时拆修不是对付故障的普遍适用的有力武器。
提高设备的可用度,主要考虑缩短设备的维修时间和停机时间来实现的。
而这两项时间的缩短,除了需要改善维修管理工作之外,还应提高维修效率。
对于一个熟练的维修工人来说,在修复性维修活动中,查找故障原因的时间约占70%至90%,排除故障时间只占10%至30%。
因此,提高维修效率必须及时、准确地确定故障原因,找出故障的根源。
要求各专业人员对本系统必须了如指掌。
设备故障诊断是根据出现的故障症状和异常现象(包括测量值)进行分析的,诊断过程是判定故障原因和故障模式,确定故障部位的过程。
医生治病,首要的是进行诊断,然后再进行治疗,排除设备故障,同样先要进行诊断。
现代故障诊断(faultdiagnosis)技术是一门综合性的技术,涉及如现代控制论、信号处理、模式识别、人工智能、数理统计以及相应的应用学科。
用该技术来隔离故障发生部位,判别故障模式,确定故障特征参数及故障发生时间,从而作出诊断的决策。
其方法可以分为两种类型,即基于系统动态模型和不依赖于动态模型的方法。
前者的诊断思路是利用观测器或滤波器重构系统状态及其残差序列,然后增强序列中包含的故障信息,最终通过统计分析进行故障诊断。
由于设备的复杂性,使得许多系统的建立数学模型非常困难或不精确。
因此,许多不依赖于系统动态模型的方法也就应运而生,主要有直接测量系统的输出输入,基于因果关系的信息处理方法,利用专家系统、故障树的诊断方法,以及基于模式识别和人工神经网络的诊断方法等。
对于物业管理工程维修,最重要的是保障设备正常运行,保证客户正常使用。
如对某一设备故障无法立即排除时,首先要隔断故障设备或进行替换,使因故障造成的影响面及持续时间降到最低。
某些设备故障并非工程部人员所能解决,应采取外派维修措施。
3.修理类别
修理类别是根据修理内容和要求以及工作量大小,对设备修理工作的划分。
预防维修的修理类别有:
大修、项修、小修、定期检查试验和定期精度调整等。
(1)大修
设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。
大修时,对设备的全部或大部分解体检查,修复基础件,更换或修复全部不合用的零件;修复、调整电气系统;修复设备的附件以及翻新外观等,从而达到全面消除修前存在的缺陷,恢复设备规定的精度和性能。
(2)项修(中修)
项目修理是根据设备的结构特点而存在的,对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备,按实际需要进行的针对性修理,恢复所修部分的性能。
对经营中的重要设备采用项修,容易解决计划预修与经营的矛盾,可利用间隙时间(节、假日),从而保证设备的正常进行。
(3)小修
小修是维持性修理,不对设备进行较全面的检查、清洗和调整,只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件,以保证设备正常工作能力。
(4)定期维护或定期检查
该项工作通常列入计划修理来进行,做到及时掌握设备的技术状态,发现和清除设备隐患以及较小故障,以减少突发故障的发生。
针对性地提出相邻近的计划修理内容,做好维修前准备工作或据此调整修理计划。
(5)定期精度检查
对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整,使其达到或接近规定的精度标准,保证其精度稳定以满足加工要求。
通常该项检查的周期为1-2年,并应安排在气温变化较小的季节进行。
(6)定期预防性试验
对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备等安全性要求高的设备,由专业人员按规定期限和规定要求进行试验,如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。
通过试验可及时发现,消除隐患或安排修理。
4.
设备修理计划的编制
设备修理计划是建立在设备运行理论和工作实践的基础之上,计划的编制要准确、真实地反映生产与设备互相关联的运动规律。
因为它不仅是企业生产经营计划的重要组成部分,而且也是设备维修组织与管理的依据。
计划项目编制的正确与否,主要取决于采用的依据是否较为确切,是否科学地掌握了设备真实的技术状态及变化规律。
设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。
按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表,计划中包括大修、项修(中修)、小修、更新设备的安装和技术改造等;按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表,以便于大修理费用的管理。
(1)编制设备修理计划的依据
对修理计划的要求是,力求达到既准确可行又有利于经营。
计划编制和准确与否,主要取决于编制依据是否确切。
计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。
(2)设备的技术状态
设备的技术状态是指设备的技术性能、负荷能力、传动机构和运行安全等方面的实际状况。
设备完好率、故障停机率和设备对均衡生产影响的程度等,是反映设备技术善好坏的主要指标。
设备技术状态的信息主要来自下述两方面:
1设备技术状态的普查鉴定:
物业设备的普查一般是在每年第三季度进行,主要任务是摸清设备存在的问题,提出修理意见,填写设备技术状态普查表,以此作为编制计划的基础资料。
2原始资料:
包括日常检查(点检)、定期检查、状态监测记录、维修记录等原始凭证及综合分析资料等。
(3)生产工艺及产品质量对设备的要求:
适应生产的需要是设备修理的目的,因此,产品质量对设备的要求是着重考虑的依据之一。
如设备的实际技术状况不能满足工艺要求,则应安排计划修理。
其次,设备维修活动的经济效益也是编制设备修理计划的重要依据之一。
通过对设备维修活动的经济分析,力求做到以最少的维修费用达到最高的设备可利用率,并通过对维修活动的经济分析总结经验,求出差距;从而找出不断提高设备维修活动经济效益的途径。
维修经济效益指标如下所述:
(4)维修活动的综合经济效益指标:
1修理计划方面:
a)定期维护计划完成率
b)定期检查计划完成率
c)小修计划完成率
d)项修(中修)计划完成率
e)大修计划实现率。
2维修时间方面:
a)计划维修停机率(时间)
b)故障修理停机率
c)维修总停机率=计划维修停机率+故障修理停机率。
3维修质量方面:
a)设备大修返修率
b)设备项修(工作量的)返修率。
4维修费用方面:
a)分类设备大修理费用(元)/修理复杂系数
b)专业组别维修费用(元)
c)物业总维修费用(元)
5设备技术状态方面:
a)设备完好率
b)设备故障率
6在上述各项指标中,综合反应物业维修经济效益的重要指标是:
a)设备完好率
b)设备可利用率
c)物业总维修费用(元)
7除上述依据外,还应该考虑企业的维修资源,即人力、财力和物力状况;安全环境保护要求;实行定期维修的设备的修理周期结构及修理间隔期等。
(5)设备修理计划的分类
1年度修理计划
它是设备维修工作的大纲,是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。
它的内容包括:
修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。
编写设备年度修理计划时,一般按收集资料、编制草案、平衡审定和下达执行四个程序,于每年9月开始着手进行。
a)收集资料:
编制修理计划前,除做好资料收集和分析工作外,还应做好必要的现场核实工作。
b)编制草案:
编制草案应遵循的原则,一是充分考虑下一年度计划对设备的要求,力求减少重要设备的运行与维修之间的矛盾,做到维修计划的运行与维修之间的矛盾,做到维修计划与运行计划协调安排;二是对应修设备分清轻重缓急,重点设备优先安排,以防止失修和维修过剩;三是综合考虑、合理利用资源。
正式草案提出前,设备管理部门的计划人员应组织维修技术人员、备件管理人员和使用单位有关人员讨论协商,力求达到技术经济方面的合理性,并考虑与前一年度修理计划执行情况的协调。
c)平衡审定:
计划草案编制后,交各专业组别讨论,提出项目增减、轻重缓急的变化,修理停歇时间的长短,交付修理日期、修理类别的变化等修改意见,再由总工程师综合平衡后,正式编制出修理计划并送交主管领导批准。
d)修理计划按规定是填写表格,内容包括设备的自然状况(使用单位、资产编号、名称、型号)、修理复杂系数、修理类别或内容、时间定额、停歇天数及计划进度、承修单位等。
还应编写计划说明,提出计划重点、薄弱环节及注意解决的问题,并提出解决关键问题的初步措施和意见。
e)下达执行:
年度计划由总工程师下达各有关部门,作为经营计划的重要组成部分进行考核。
2季度修理计划
它是年度修理计划的实施计划,必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。
按设备的实际技术状况和生产的变化情况,它可能使年度修理计划有变动。
季度修理计划在前一季度第二个月开始编制。
可按编制计划草案、平稳审定、下达执行三个基本程序进行,一般在上季度最后一个月10日前由计划部门下达到车间,作为其季度计划的组成部分加以考核。
3月份修理计划
它是季度计划的分解,是执行修理计划的作业计划,是检查和考核物业修理工作好环最基本的依据。
在月份修理计划中,应列出应修项目的具体开工、竣工日期,对跨月项目可分阶段考核。
应注意与生产任务的平衡,要合理利用维修资源。
一般每月中旬编制下个月份的修理计划,经有关部门会签、主管领导批准后,由总工程师下达。
4在编制修理计划时,应注意采取多方面的措施,尽量减少停机损失,如充分利用节假日,采用工艺迂回、替代等;同型号设备尽可能安排同时或连续修理,这对修前准备有利;考虑修前准备工作量和进度,尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等;注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排,第四季度的后两个月可少安排项目,为下个季度留出修前准备的时间。
5滚动计划
a)它是一种远近结合、粗细结合、逐年滚动的计划。
由于长期计划的期限长、涉及面广,有些因素难以准确预测,为保证长期计划的科学性和正确性,在编制方法上可采用滚动计划法。
b)在编制滚动计划时,先确定一定的时间长度(如三年、五年)作为计划期:
在计划期内,根据需要将计划期分为若干时间间隔,即滚动期,最近的时间间隔中的计划为实施计划,内容要求较详尽,以后各间隔期内的计划为展望计划,内容较粗略;在实施过程中,在下个滚动期到来前,要根据条件的变化情况对原定计划进行修改,并加以延伸,拟定出新的即将执行的实施计划和新的展望计划。
5.
设备维修制度的实施
(1)预防性维护保养
1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。
3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由系统工程师建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。
4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责,并提交工程部经理审阅;保养检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交系统工程师及工程部经理审阅。
5进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理部,由管理部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。
(2)紧急维修
1必须进行紧急维修时,须立即通知工程部经理,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。
2如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理部,并由管理部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。
3如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。
4紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告,并提交工程部经理审阅。
此报告由系统工程师存入设备维修档案,备查。
(3)设备的更新及系统改造
1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
2设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
(4)人员调配流程
1各专业工程师根据设备维修保养计划的要求,将任务分别落实到各专业班组或人员,安排好时间、器材、工具。
2正常情况下,各班组按工程部的组织结构图,负责各自的职责范围,完成自身的工作。
3总工程师有权根据工作情况,临时调配人力、工具。
各专业工程师均应服从。
4维修保养人员根据主管的安排,准备好工具、材料、按照维修保养的要求,维修保养设备。
5维修保养完成后认真填写维修保养记录,上报存档。
6专业工程师要进行维修保养结果的检查,总工程师亦应抽查。
7在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生,应先安排排除故障,后将维修保养内容补上。
8当发生突发事件时,需要班组之间协助解决,各工程师可协商调配人力、工具,解决问题。
当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程部的每一位员工应根据自己
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