413 《商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨》马勇2稿.docx
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413《商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨》马勇2稿
摘要
随着房地产市场的发展,房地产以其保值、耐用、收益和不可转移的特点,使得房地产抵押成为一种安全系数较高的担保方式之一。
房地产抵押贷款也成为一种非常重要的融资方式。
房地产抵押评估的合理性深刻影响着房地产抵押贷款的顺利实施,关系着商业银行的资本利用、风险管理和资本收益情况,也关系到抵押借款人融资的合法权益。
本文采用提出问题、分析问题、解决问题的规范思路展开论述,对房地产抵押评估现状及存在的问题,如抵押价值的认识、抵押估价时合规性、抵押评估的行业观念以及评估报告质量问题等进行了分析,探讨商业银行应对房地产抵押贷款风险的策略,以及商业银行防范抵押贷款风险的制度环境保障的建议。
【关键词】:
房地产抵押评估,商业银行,抵押贷款风险
Abstract
Withthedevelopmentoftherealestatemarket,realestateforitspreservation,durable,non-transferableandincomecharacteristics,makingtherealestatemortgagehasbecomeonekindofhighsafetyfactorbywayofsecurity.Realestatemortgageloanshasalsobecomeaveryimportantfinancing.Reasonableassessmentofrealestatemortgageprofoundimpactonthesmoothimplementationofrealestatemortgageloans,relatedtotheuseofcapitalofcommercialbanks,riskmanagementandcapitalearnings,alsorelatedtothelegalrightsofmortgageborrowersfinancing.
Inthispaper,askquestions,analyzeandsolveproblemsnormativeideasstartontherealestatecollateralassessmentofthestatusandproblems,suchasunderstandingmortgagevalue,whenthemortgagebrokercompliance,industryconceptsmortgageappraisalandassessmentofreportingqualityissuesproposalswereanalyzedtoexplorecommercialbanksdealwithrealestatemortgageriskstrategy,aswellascommercialbanksmortgageriskpreventionsystemofenvironmentalsafeguards.
【Keywords】:
Assessmentofrealestatemortgage,commercialbanks,mortgagerisk
商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨
1.前言
1.1研究背景
新时代背景下,随着我国社会主义市场经济的不断发展,我国的房地产的相关行业迅猛发展,房地产行业对我国经济的发展提供了极大的助力。
然而,在我国的房地产行业发展中,仍然存在着一些亟待解决的问题,为了房地产行业的长远发展,我们必须要有一个规范的市场秩序,通过立法等形式来建立以及维护市场的秩序。
这对我国房地产行业的可持续性发展是十分有必要的。
在所有的金融企业中,房地产行业与商业性银行的关系十分密切,地位不可代替。
一方面,商业性银行可以凭借房地产相关行业获得发展。
另一方面,因为不规范市场秩序和别的未知原因也给商业性银行的发展带来了相当多的风险。
1.2研究目的及意义
房地产作为拉动我国经济增长的支柱产业之一,吸引了大量资金的流入,近三年,房地产贷款在人民币贷款的比重始终趋近20%,同时房地产贷款的数量也稳步上升。
我国抵押贷款制度,是与经济体制改革相适应的,房地产抵押贷款通过逐步开展个人住房抵押贷款业务的形式,满足了贷款客户的住房需求;提供给企业和个人最方便的融资方式,而且和信用贷款相比,抵押贷款对客户的约束力提高;对银行来说,抵押贷款增强了客户的信誉意识,也提高了银行的经济效益。
房地产抵押市场的发展在一定程度上加大了金融风险。
2008年次贷危机之后,我国开始采取紧缩货币的调整政策,中国人民银行又几次上调存款准备金率,房地产市场也变得更加微妙。
“开发商与银行谁先死”、“断供门”等一系列论调使得银行对与房地产有关的贷款更加谨慎,也对评估机构提出了更高的要求。
房地产评估业作为抵押贷款的中介机构有着关键的作用,其合法合理公正关系着房地产市场和房地产金融业的健康发展。
因此,对房地产抵押评估的研究有重要的理论和实践意义
2.房地产抵押相关理论
2.1房地产抵押评估贷款的根据
为了进一步规范我国的房地产市场秩序,以及加深强化对于我国现存的住房以及金融制度的变革,中国政府相继颁发实施了相关的政策性法律与金融行业法规,通过法律手段来规范抵押贷款进而促进行业的正常发展,为我国的金融行业的稳定发展保驾护航。
这些政策法规中,如全国人民代表大会提出通过的商业银行法,担保法以及房地产管理法等,此外还有由我国人民银行制定通过的关于通过个人住房进行担保贷款管理试行措施等;还有大部分商业性银行以及相关的上层组织机构,依据所出现问题的复杂性,多变性的特点,具体问题具体分析,制定了关联的统一用来评估抵押贷款的措施。
这些法律性文件的制定与实施为有关房地产的抵押评估问题有了法律的评判标准。
2.2房地产抵押贷款评估的涵义
对于评估房地产的抵押贷款,即是指贷款方向商业性银行借贷时拿出的房产归属于自身的依据,由借款方评判之后给出对应的估价,然后决定是否提供贷款,以及贷款的额度问题。
因此,通过上述描述,我们能够清楚的了解到房地产的评估抵押贷款的内容涵盖了三个部分:
其一,借款方也就是抵押者进行借款的前提条件是拥有房产的独立归属权,自身有处置的权利。
独立的房产拥有权是商业银行给抵押者办理贷款的依据。
此外,贷款方抵押的房产务必是贷款人独立的,合法的,没有任何异议的财产,如果不具备这些条件,那么,评估就无法进行,也就是说无法取得贷款。
其二,由贷款者提供的用于抵押贷款房地产,需要经过借款方的评估来确定房产的价值。
这是一个非常关键的环节,对于房产价值的评估是取得商业性银行给与贷款的必要。
商业性银行通过抵押贷款的方式来确保其向外贷款的稳妥性,确保得到贷款金额的回收以及贷款期间所产生的利息。
因为抵押物的价值具有不稳定性,这将使得取得商业银行的贷款造成了极大的影响。
贷款方拥有的独立的房产的价格通过那些具备评估资质的机构,针对于抵押者依靠具有合理性,科学性的措施来评定,并且得到贷款者的同意,而且得到了其应有的被评估的价值。
因为在确认了抵押物的价值后,这就联系到了贷款者与商业性银行彼此之间的利益所得。
其三在于商业性银行确定给予贷款者贷款的金额。
商业性银行确定给予贷款的行为,主要是在评估确定了贷款者拿出的作为保证的抵押物。
之后,根据一定的比例给贷款者发放金额,商业性银行必须严谨地依据相关的条例,确定提供贷款的多少。
2.3房地产抵押贷款评估的对象
在房地产额抵押贷款中,商业银行进行审议的目标通常是指贷款人用来做为抵押,为贷款作为担保的房产。
然而,因为具有复杂多样性的抵押房地产贷款的形式,那么把房地产作为抵押取得贷款的对象的复杂性就难以避免。
针对于多种形式的房产抵押贷款行为,不仅可以通过出让的形式得到具有国有土地使用权利的土地上附属的房产,对于那些房产,其中部分得到了房屋的所有权的证书,当然,也有相当一部分没有获得,还有一些是以其它的形式得到那些建造的房产。
在所抵押的房产中,不仅有用来经营的房产,同时也有非经营性的。
部分是拿某项房产来得到大额度的银行贷款,同时部分通过某项房产来得到不同次数的银行抵押,另外也有拿自己的房产为别人向商业银行贷款的行为。
因为房产存在的状态有所不同,例如土地质量不好,以及土地的使用特点和土地利用的情形等都有着许多改变,不同的商业性银行,因为其不同的评估标准,使用的方法会有所不同,因此会产生不同的评估结果。
形形色色的抵押贷款类别要求发放贷款的商业性银行必须要面对抵押物的困难性,繁复性。
尽管用房地产来抵押得到贷款的对象情况复杂,抵押人拿来抵押贷款的房地产是进行抵押贷款评估的关键指标。
2.4评估的计价方法
抵押贷款的评估,主要是指通过商业银行针对贷款者拿出的房产情况而开展的全面详细的有关价值的估量。
估量房地产抵押,需要评估者把房产的现实状况与市场现状密切的联系起来。
通过在平常的估量活动中获得的有关知识的增长,评估者应该具体问题具体分析,认真分析房产信息的有关情况,采用科学合理性的方式进行评估工作的开展。
相比较于其它的房产评估形式,房地产抵押贷款评估并没有什么大的不同之处,仅仅对于某些估量的方式与手段会有所不同。
通常来讲,存在下面三种方案,其一为成本估计法,其二为还原收益法,其三,比对市场法。
以上所陈述的三种估量方案,它所要达到的目标从理论上应当是统一的。
然而目前存在的情况是因为不断变化发展着的市场状况,以及评估方案的选择还有商业银行的工作人员是否可以准确无误的掌控者市场变化的相关情况等因素的存在,都会造成在结果上产生的不同。
因此商业银行的工作人员,在进行抵押房地产贷款的评估工作时,必须要广泛的网罗有关信息以及准确掌握市场变化情况,遴选符合实际情况的估量方案,选择工作经验丰富的评估师,尤其要全方位思量那些不确定以及敏感性因素对于相关工作的影响。
在对房地产抵押评估中,评估者特有的工作能力以及综合素质能力是执行相关工作的前提,时刻变化着的评估对象,是选择不同的评估方案的主要原因。
近些年来,我国的房地产行业发展形势一片良好,以及行业发展的不断健全。
商业性的银行地位举足轻重,主要体现在:
在我国的房地产市场中,通过房地产来进行抵押贷款业务开展的范围与用途越来越大。
3.房地产抵押评估现状及存在的问题
3.1对抵押价值的认识不清
3.1.1清算价值说
支持者认为抵押是为防范出现贷款到期时,借款人善意或者恶意违约的风险而设立的,抵押权只有在违约的时候才能实现。
当违约出现时,商业银行等金融机构需要把抵押物进行处置来减少自己的损失。
只有商业银行给予的贷款额度不大于抵押权实现时抵押财产的清算、变现价格时,商业银行等金融机构贷款人的利益才不会遭受损失,因此,抵押价值理所应当是清算价值。
3.1.2市场价值说
1999年《估价规范》中规定房地产抵押价值的评估应采用公开市场标准但把市场价值直接作为抵押价值,等额给予贷款显然是不妥的,若ABC公司用其市场价值1600万的厂房设备作为抵押获得XYZ银行1600万的贷款,到未来还款时点时,由于技术飞速更新,ABC公司原来的设备已经严重贬值,厂房也有较大折损,假设ABC公司完全符合理性人假设,那么他最有可能的做法就是选择违约,而银行的利益就会严重受损。
3.1.3抵押贷款价值说
抵押贷款价值的概念最早在德国提出,支持者认为抵押贷款价值在评估的过程中不考虑投机的因素,而是考虑了资产的长期持续性,和采用市场价值相比,安全、保守、谨慎,而且持续有效。
采用抵押贷款价值,虽然也需要随着市场条件的不断变化,对评估结果进行定期不定期的调整,但是由于抵押贷款价值是当前和未来的市场变化因素而得出的,因此比市场价值要安全稳定的多。
3.2评估过程合规性不足
虽然在房地产抵押评估过程中,要对房地产市场现在和将来的发展状况进行评估,确定参考资料,就一定会存在定性分析,一定会有房地产抵押评估人员的主观的专业判断,但在实际操作中,总会有一些评估过程中的主观性并不是为了让房地产抵押评估更加合理。
比如,在评估时,一些评估人员由于专业水准或者未进行充分调查等原因没有按照评估的技术要求和规定程序进行,设计不合理的技术路线、编造虚构案例、过度修正参数等等从而增加评估的随意性,降低评估质量。
3.3抵押评估行业观念有失偏颇
房地产业和金融行业有密切的联系,金融行业是房地产业的资金来源,而房地产行业的发展又有力的促进了金融行业的发展。
房地产抵押评估行业作为连接这两个行业的枢纽,应该作为平衡双方利益的称职天平。
目前,银行体系在我国金融行业中占据着主要地位,房地产业出现问题,可能会给银行带来大量的坏账、呆账,严重的时候甚至可以造成银行系统的崩溃。
房地产行业有较强的区域性和较弱的替代性,因此,房地产的抵押价值并不能育较多的市场案例或者市场定价作参考,而是需要评估机构对抵押的房地产做专门的评估,故房地产抵押评估的结果合理与否对银行等金融机构的贷款安全有非常重要的现实意义。
长期以来,银行等金融机构都把抵押评估放在一个非常重要的位置上,2004年,银监会还专门出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,其中对抵押价值做了相关的规定,这就从侧面上对房地产抵押评估提出了一些意见和建议。
国家政府部门也对银行抵押贷款予以高度的重视,近年来数次调整抵押信贷管理政策。
如此种种,都使得一种观念深入人心,至少深入房地产抵押评估行业相关人员的思想,即:
房地产抵押评估一定要注意对商业银行等金融机构的风险防范,要保证商业银行贷款的安全。
无数的抵押评估行业专家,学者或者从业人员为之努力,甚至作为自己进行房地产抵押评估研究或者作业的信条。
比如,很多相关人士对房地产抵押评估的现状做了分析,认为目前的抵押评估应加强对抵押人未来偿付能力和抵押房地产变现能力的分析:
房地产是不动产,经济价值大但不可移动。
因此房地产抵押贷款一般期限比较长,金额也比较大。
在抵押贷款的存续期内,国家政策、行业政策都会发生不可预知的变化;期间,人们的消费观念,消费能力甚至审美力、生活观念都会发展变化;房地产本身也会有重大的损耗甚至受到拆迁等毁灭性贬损;因此,在进行房地产抵押评估时,一定要注意对房地产变现能力的分析。
这些都无可厚非,但是更有甚者认为房地产抵押评估评估的就应该是抵押房地产在贷款到期时的变现价值,认为只有这样,即便是抵押的房地产因为不可抗拒的外力而导致价值贬损,或者是抵押人善意或者恶意违约,抵押权人的利益才能得到保证。
时至今日,这种观念在很多评估从业人员,评估机构或者评估研究人员中还广泛存在。
对银行来说,保护自己的利益理所当然,可是这种观念是评估机构不该有的。
评估机构作为连接借款人和商业银行的中介服务结构,要做的是站在客观公正的立场,按照委托人的需要进行中立的评估,而不是一味的迎合银行的需要,千方百计的保护银行的利益,不惜损害借款人的正当权益。
况且像把评估价值类型等同于清算价值的观点本来就是有损银行资本的最大化利用的,也是不完全吻合银行的利益的。
3.4抵押评估报告质量差
3.4.1评估报告效力不高
评估报告的效力低主要是说评估人员进行房地产抵押评估的质量比较次,导致评估的结果并没有较强的权威性,有可能得不到业内的一致认同。
正如上文所分析的,我国现行的评估相关的法律还不够健全,也没有一致的评估标准体系,从事抵押评估的从业人员素质还不够高,在评估过程中总会有主观或者客观的原因导致评估不能按照合理的程序进行,在评估过程有可能没有选择合适的评估思路方法,或者没能选择合适的评估参照案例和评估参数,导致评估修正幅度过大,缺乏真实合理性,评估报告的效力大打折扣。
同时,在一部分评估机构出具的评估报告中对评估理论的应用并无结合案例的分析,多是相关原理的照搬。
3.4.2存在“假报告”现象
“假报告”是不法分子利用原估价报告文本制作中存在缺陷,利用挖补、粘贴、复印等方式,篡改抵押估价报告结论后出具的报告,或者是与信贷中介公司或银行信贷员勾结,采取“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章或估价师印章等手段,无中生有出来的报告。
”不法分子利用贷款需求者急于申请贷款或者评估机构急于承揽业务的心理,以及抵押信贷程序的疏漏来谋取自己的不法权益。
4.商业银行应对房地产抵押贷款风险的策略
4.1重视第一还款来源
银行发放房产抵押贷款时。
一方面,应当关心到贷款方的第2偿还贷款的途径,更为关键的是以第1还款途径为主。
一方面,应该针对于贷款者展开担保能力研究,此外应该针对抵押者的财务状况进行解析,针对抵押者一定时间段内进行反复的后期调查,及时的了解到贷款者的真实情况,一定程度上可以很好地保证贷款的有效性,绝大程度上防止了潜在风险的产生。
4.2加强管理贷款全流程,严密防控各阶段抵押物风险
在房地产抵押贷款的进行过程中,有效的房产证明是取得贷款的关键。
然而贷款人所用来抵押的房产却具有相当大的不确定性。
这就需要评估者正确地分析抵押物的现实状况,科学合理地进行分析,给出相对合理的评判。
此外,由于抵押物可能存在的复杂问题,需要对其进行科学的分类,可以依据大家普遍接受的方式。
在对其分类后,根据其表现出的完整性状况,给予抵押率的评估,避免因不科学的分工造成不必要的麻烦。
达到精确地得到贷款人抵押的房产评估价值的目的,商业性银行应当特别注重发展培养属于公司内部的房产评估师,以便于对抵押物有着相对合理的价值区间。
尽管商业银行没有权利干涉由评估机构所做出的抵押物的相关估价,然而能够凭借自己的专业性知识以及工作经验来确定一个相对公平的评估,以此作为贷款分发的根据。
在房产评估中介机构作出评估报告后,银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价,根据自己的评估价格,根据规定的数量来实施每次应当给予贷款的多少,把主动权掌握在自己手中。
4.3完善银行贷款内控机制,规避操作风险
在上世纪改革开放之后,国家投入很多成本和力度去开展村镇的发展建设。
但虽然表面上是加大力度开展村镇的建设,实际上是大多数经历都放在了建设镇上而不是村上,这就导致镇的发展较为迅速,而乡村的发展仍然停滞不前。
村落通常都没有功能的分类分区,一般村里的工业场地都和村民的居住场地接近,随地都有临时棚乱搭的状况,还有就是村民的生活垃圾乱丢乱放,没有固定的垃圾回收处,脏乱差的情况在宁夏农村的客观居住环境中比比皆是,这也是农村居民环保意识较差的主要表现。
4.4强化贷后检查力度,趁早察觉流动性风险
商业性银行在处理通过房地产抵押进行贷款相关的业务时,应该特别注意的是必须要仔细的查看在土地使用的证明中,所标明的土地实际作用是否符合于贷款者真实使用途径。
一旦发现不符合的地方,将坚决不再进行相关业务的办理。
4.5注意土地的性质和使用期限
商业性银行在进行抵押贷款的时候,应该查明抵押房产所在的地产的特征,应当弄明白抵押的土地归属于住宅类的土地类型还是归类于属于工业用地。
凭借弄清土地的情况,以及查明所在土地的使用年限是否达到规定时间,针对于马上到达规定时间的土地以及完全达到使用年限的土地类型。
那么,位于地面的上的不可移动物体不能进行贷款抵押。
4.6认真办理抵押登记
商业性银行在处理房产抵押贷款时,在进行记录之前,一定要查明贷款者用于待遇的抵押物是否存在多押的情况,一旦发现抵押物确实处于多押的情况,那么商业性银行应当定期的进行贷款后的复查,弄清楚贷款人以及房产的相关情况。
如果查明到存在贷款者无法偿还贷款的线索,就要趁早地想出应对方法,最大限度地缩小可能遭受的亏损。
4.7共有财产抵押要求所有财产共有人签字
客户在进行办理有关房产抵押贷款时,商业性银行必须依据房产证明以及一些别的方法来查明白抵押房产的实际归属问题,即抵押房产的所有者是谁。
针对于共有财产的情况,应当准确无误的查明所有者的个数。
其他的所有者可否愿意把房产用于抵押。
商业性银行给予贷款成立的前提是建立在房产的所有人的一致意见中。
5.商业银行防范抵押贷款风险的制度环境保障
5.1健全法律法规,创建良好的外部环境
我们生活中的许多方面都与住房抵押贷款有着莫大的关联性。
为了更好地减少我国的商业银行所可能经历的潜在性威胁,我们需要建立一健全的预防风险的合理机制,通过有关法律的保护。
在我们国家,应该加快立法的进度,划分出贷款双方应当遵守的责任,科学地降低信贷存在的潜在风险性,加快私人破产制度的构建与实施,能够保证住房抵押贷款的所有程序环节都在法律的监管下,依据相关法律的规定来处理相关的问题,真正做到依靠相关立法行为保证市场的正常运转。
5.2进一步完善社会信用制度
有古语曰:
言而无信不知其可也?
信用问题对一个人有很大的影响,同样地,对于社会的良好运行也有着极其重要的作用。
市场经济的发展就具有自发性,很多不诚信的经济行为出现在我们的日常生活中,诚信的缺失使得消费者逐渐丧失了信心。
因此,为了树立广大人民的信心以及维护市场的正常性运转,就需要我们构建一个良好的信用环境,具体以房地产行业中的信用问题而言,社会信用制度的完善建立,可以有效地减少部分抵押者的欺骗行为,又有利于维护抵押者的相关利益,促进行业的健康有序发展。
5.3加强对房地产市场的正确引导和监控预测
在当今社会,由于国内相对不太平稳的房地产行业的投资环境,有关房地产行业的投资收益相对较少。
所以,在制定有关房地产的投资规定中,相关的政府部门应当首先详细的思索到房地产行业的进一步发展对由于原有市场的冲击,准确地把握出房地产市场的真实性需求,以免造成房地产的过剩而对房地产价格产生的影响,较大的市场波动,对于房地产的抵押贷款造成了许多不利的影响,使得评估方难以作出准确的估值,因此,我们必须要做好引导房地产市场的有序发展,并且做好监控与预测,做好预防性的应对措施。
在探析以及调查我国的房地产抵押贷款中,本篇论文重点分析了房地产抵押贷款的相关问题的存在而给我国的商业性银行带来的潜在性风险以及对应的解决措施。
这使得我很好地了解到,现如今我国房产金融的相关问题,以及潜在的风险存在的合理性分析,并且采取相对的对策来面对。
现如今,我国的个人住房抵押贷款,已经跻身为我国四大国有商业性银行的主要业务,而且日益呈现出进一步发展的趋势。
然而,存在部分商业性银行在经济利益的驱动下,玩忽职守,睁一只眼闭一只眼,对相关的调查极其不负责,为,这样就会造成银行的巨大风险隐患,风险的的产生埋下的深深的隐患。
我们绝对不能忽视这种问题的存在,我们应该权衡利弊,以平常时态看待房产抵押贷款行为,此外我们应该共同维护市场秩序,树立诚信意识。
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