保利地产工程管理作业指导书.docx
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保利地产工程管理作业指导书.docx
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保利地产工程管理作业指导书
保利地产工程管理作业指导书
保利房地产(集团)股份有限公司
项目负责人和项目治理打算书
土地接收
现场三通一平
托付监理
施工招投标、承包合同
工程质量、安全报监
申办《建设工程施工许可证》
施工打算和施工方案审核
设计交底和图纸会审
设计(技术)变更
图纸治理
开工放线、验线
样板引路、材料选型和封样验收
隐藏工程验收(土建)
隐藏工程验收(水、电、设备)
工程例会、专题会议
安全生产与文明施工
现场签证
精装修治理
供水配套
供电配套
燃气配套
通讯配套
园林、市政配套
人防工程治理
项目月报
工程款支付
竣工(质量)验收
竣工验收备案
工程移交和交楼
工程质量修理
项目负责人和项目治理打算书
作业目的
在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人(项目经理),编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的治理打算书。
2.作业依据
《保利房地产(集团)股份有限公司工程治理制度》、《保利房地产(集团)股份有限公司程序文件》之《施工过程操纵程序》。
3.主管岗位 工程部经理:
选择项目经理,报主管工程副总审批,审批后签发任命书。
主办岗位 项目经理:
编制项目治理打算书,报主管工程副总审批。
4.紧前工作条件
项目治理打算书:
预备开工,施工单位、监理单位已选定。
5.作业描述
工程部经理在项目实施之初按照项目的具体情形,安排具有相应专业资质和治理能力、治理体会的工程师担任项目负责人,报公司主管工程的副总经理审定(一样以公司呈批件形式),审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”,盖公章后存档并发到有关单位(施工单位、监理单位等)。
项目负责人任命书是质量治理体系审核中必备的资料之一。
5.2编制项目治理打算书
项目负责人按照工程项目的具体情形和公司的目标、要求,编制《工程项目治理打算书》,报工程部经理审核,再报主管副总经理审定,作为进行项目治理的指导性文件。
5.2.1《工程项目治理打算书》应包括以下要紧内容:
5.2.1.1工程概况、讲明
对工程的地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述,讲明施工单位、监理单位及开工时刻等,此外,应对工程的特点、难点加以讲明,以便制订出针对性的操纵方法和程序。
5.2.1.2工程治理的依据
包括法律、法规、技术规范、地点规定、承发包合同、公司规定规章等,我司在工程治理方面有几个治理规定:
《保利房地产(集团)股份有限公司工程项目治理规定》、《保利房地产(集团)股份有限公司住宅土建毛坯交楼治理暂行规定》、《保利房地产(集团)股份有限公司住宅建筑装修施工治理暂行规定》。
5.2.1.3工程治理的组织机构
包括公司为此工程成立的项目部的人员配备、岗位分工和职责;施工单位的治理机构和项目经理、技术负责人、各要紧治理人员的情形;监理单位的治理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师的资格、职称、岗位等情形。
5.2.1.4工程项目治理范畴
一样包括施工预备时期、施工过程时期及竣工验收、交楼、保修时期。
5.2.1.5工程项目的治理目标
按照公司对项目的总体目标确定项目的质量、进度、造价、安全等方面的目标,分解成时期性的具体的施工单位必须达到的目标。
5.2.1.6工程治理内容
在项目的实施过程中进行治理的具体工作内容。
5.2.1.7工程治理的操纵方法和程序
分施工预备时期、施工过程时期、竣工验收、移交、交楼时期,按治理工作内容拟定操纵方法和程序,重点是施工过程中的质量、安全、投资、安全操纵方法,并结合工程的特点、难点制定针对性的操纵方法、程序。
5.2.1.8工程项目的要紧节点打算、时期打算、总体打算
为实现项目目标,结合实际情形,将目标分解,制定出我司操纵性的节点打算、施工单位可行的时期性打算,所有打算必须与公司的总体打算相符并最好预留机动时刻以应对不可预料的情形。
5.2.1.9其它事项
如需要配合的事项、平面布置等。
《工程项目治理打算书》审定后应存项目现场,作为实施过程中的指导性文件,也是质量治理体系审核中现场必备的资料之一。
土地接收
1.作业目的
土地接收是工程进行施工乃至项目实施的前提条件之一,界线分明、定位明确地接收场地是工程顺利开展的条件。
2.作业依据
《建设用地规划许可证》,《建设用地批准书》,红线图;公司《房地产前期报建(后期验收)操纵程序》。
3.主管岗位 工程部经理:
和谐工程部与公司综合开发部接收场地。
主办岗位 项目经理:
现场接收场地,参与红线点、基准点的测放工作。
4.紧前工作条件
公司收到土地转让(出让)单位的土地移交通知书,工程部收到公司综合开发部的接地通知。
5.作业描述
5.1接收土地前的预备
土地转让(出让)或土地竞标等取得土地的手续,《建设用地规划许可证》,《建设用地批准书》,红线图等证件资料由公司综合开发部办理。
获知取得土地后,工程部经理跟进项目的开发进展情形,公司明确项目要实施时应安排项目经理,由项目经理具体跟进,先查阅红线图、地势图、项目方案图等资料,对项目的地址、方位、占地面积、周边环境、现状等情形了解、熟悉,并应从开发部了解(必要时查阅土地转让合同和附图附件)土地移交时的条件、状态,了解清晰是否需要拆迁,移交时有无水电,周边道路等情形。
若由我司负责拆迁旧建筑构筑物,迁移供电、电视电讯、供水、煤气等管线,则需先选定拆迁施工队,联系有关的单位、部门,估测拆迁工程量,拟订、签订有关的协议、合同,做好拆迁的预备。
关于需要砌筑围墙的场地,应先安排施工队伍,从总工室领得围墙图纸,商谈工程造价,待接收场地后可赶忙砌筑围墙。
若此项目的土建施工单位已确定,应通知施工单位做好进场预备,也可将围墙一并交由土建队施工。
5.2现场接收
5.2.1现场查勘
收到开发部的土地移交通知后,工程部经理和项目经理及项目部专业工程师(若土建施工单位已确定,可通知施工单位同去)带好相机(最好是有日历的)和有关图纸资料与开发部到现场与交地单位交接,查勘全场(做好全景拍照)。
项目经理应引导双方在有咨询题需要交涉的地点停留(做好局部针对性拍照),由对方介绍情形,双方议定遗留咨询题的处理方法。
5.2.2现场交接界桩、测放红线点
关于原单位用地,应对边界(围墙、界桩)交接清晰,做好记录,在地势图或平面图上标注清晰,关于通过竞拍或转让取得的空地,应现场测放红线点(由开发部申请并组织都市规划测量队测量放线),记录、标注清晰,并应记录一些延伸点、参照点的位置、距离(如某界点离路边垂直距离多少)以关心校核(或重放)界桩点。
关于测放好的界桩点,应加以爱护(如已确定土建施工队,可安排施工队现场一起参与,或安排砌筑围墙的队伍或拆迁队进行界桩加固爱护),幸免界桩遭到损坏造成界线不明。
5.2.3需要重点关注的咨询题
5.2.4现场交接会议,交接记录
查勘完现场、界桩交接或测放完后,应在现场赶忙召开会议,确定是否接收。
决定一样分三种情形:
(1)同意接收,没有遗留咨询题,交接清晰;
(2)同意接收,遗留咨询题商定处理方法、时限;(3)不同意接收,不符合土地出让合同约定的接管条件,整改后另行约时接收。
5.3接收土地后的工作
现场接收土地后,视具体情形,需要拆迁的,尽快安排施工队伍进场进行拆迁、清障,联系有关的部门迁移处理过境的管线;要申办施工用水用电、通(修)路、平坦场地(三通一平)视条件尽快启动;需要砌筑围墙的,尽快安排施工单位砌筑围墙;土建施工单位已确定的,尽快安排进场进行施工预备工作。
5.4整理接收过程中的资料,项目归档。
现场三通一平
1.作业目的
现场三通一平(通水、通电、通路、平坦场地)是工程开展施工的前提条件之一,是建设方向施工单位下达开工令的条件之一,对项目的总工期和经济效益有重要阻碍。
2.作业依据
《建设工程规划许可证》,规划方案,总平面图;公司程序文件《施工过程操纵程序》和工作文件《施工预备工作流程》。
3.主管岗位 工程部经理:
督促检查“三通一平”的进展,和谐有关咨询题。
主办岗位 项目经理:
组织开展“三通一平”工作。
协办岗位土建工程师和水电主管工程师:
现场跟进平坦场地、通路的施工进展,具体申办施工用水、施工用电。
4.紧前工作条件
已接收土地,修建性详细规划已批准,已取得《建设工程规划许可证》(通水电)。
5.作业描述
5.1场地平坦
5.1.1场地平坦的预备工作
在修建性详细规划已批准、总平面图已具备时,可按照规划图、总平面图的平面布置、尺寸、标高等要求,对比场地的现状(查地势图或现场测量)确定是否需要平坦场地、什么区域要降低标高、什么区域要填高、挖或填的高度是多少。
若平坦场地的工程量较大,可呈报公司确定是否单独托付土石方施工队依旧一并由土建施工队施工,关于场地内有较大高差的情形(如山地盘),还应考虑(结合建筑物情形、道路、园林)是否需要采取边坡支护(挡土墙、喷锚等);若平坦场地的工程量较小,可直截了当包含到土建工程中由土建施工单位进场后完成。
若要托付土石方施工队,则应按公司《合格供方评判与选择操纵程序》选择好施工单位,先商定价格,拟、签合同,预备开工。
经估算有大量土石方外运的,还应先办理《余泥渣土排放证》(也可包含到土石方施工队任务中)。
5.1.2场地平坦的实施
土地接收后,由土建施工队或单独托付的土石方施工队进场进行场地平坦。
第一测量原地标高,视现场情形,按10米或5米间隔的方格网测量,施工单位测量,监理旁站监督,做好记录,绘制平面图,我方现场治理人员审核签字。
其次,按规划总平面图的布置,现场测放出对应的区域(按设计标高),确定出需要挖、填的区域。
视现场情形和施工单位的机械、人力情形,确定施工的线路;若要进行边坡支护的,应同时进场配合施工。
完成以上工作后,即可进行场地平坦。
完成后再进行测量,绘制平坦后的平面图,按区域标注平坦后的标高。
5.2通路
在接收土地前或接收土地后,应视项目场地现状、周边道路情形,结合项目的规划、平面布置考虑使场地与周边市政路接通、如何样设置路口,有现成的道路可用的,要紧考虑如何接驳、开设路口,按市政治理规定,开设路口应向市城管办道桥处申请;场地离市政路较远需要修路的,应事先征得土地所有人的同意,托付施工单位修路,筑路工程可视情形由平坦场地的土石方施工队一并完成。
接收土地后若离工程开工的时刻较长,且场地内道路、排水管网已设计好的,在通路时可将场地内的道路同时施工,马上施工临时道路与规划市政路合二为一,为施工时提供方便通畅的通道,也可从总体上节约工期、成本。
5.3通水电
按广州市现行规定,施工临时用水、用电需取得《建设工程规划许可证》后才能申请办理。
办理前应按照工程拟建的幢数、面积、施工需用的要紧机具、施工期人员数量等情形,运算出需报装的水、电容量。
鉴于广州市的实际情形,水电报装和实际安装一样托付自来水公司和供电局属下承装单位为宜。
5.3.1申请施工用水
申请施工用水按下列方法办理:
自行或托付具备资质的承装单位到广州市自来水公司或公司属下各供水治理所办理申请报装手续。
申请临时用水,须提交以下文件和图纸:
1、用水申请书;
2、用水所在地的1:
500四置地势图一式两份,
3、市建设用地规划许可证或用地批准书复印件;
4、规划部门征地红线图复印件;
5、填报《用户申请用水登记审查表》(一式两份)、《广州市自来水公司报装登记表》及《广东省都市供水合同》(一式两份);
6、建设工程规划许可证。
5.3.1申请施工用电
申办施工临时用电需按用电地址到所属区供电局配营部营业厅办理,填写用电申请表,由供电局审批后现场安装。
托付监理
1.作业目的
托付监理公司对工程进行监理是国家建筑法的规定,监理单位是现行建设工程五责任主体之一,选择一个服务到位的监理公司有利于工程的顺利进行。
2.作业依据
《中华人民共和国建筑法》,《建筑工程质量治理条例》;公司程序文件《施工过程操纵程序》、《合格供方评判与选择操纵程序》和工作文件《施工预备工作流程》。
3.主管岗位 主管工程副总:
审定监理单位,审批监理合同。
主办岗位 工程部经理:
选择监理单位。
协办岗位项目经理:
协助选定监理单位,草拟合同。
4.紧前工作条件
项目立项已批复,具有项目打算备案确认书;用地、规划已批复,具有《建设用地规划许可证》、《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》。
5.作业描述
5.1监理的有关规定
《中华人民共和国建筑法》规定我国推行建设工程监理制度,实行监理的建筑工程,由建设单位托付具有相应资质条件的工程监理单位监理。
建设单位与其托付的工程监理单位应当订立书面托付监理合同。
《建筑工程质量治理条例》明确规定了必须实行监理的工程范畴,建设部86号令《建设工程监理范畴和规模标准规定》对监理的范畴和规模标准有详细的规定,《广东省建设工程监理条例》规定下列建设工程项目的施工预备时期、施工时期必须实行监理:
(一)国家、省、地级以上市的重点建设工程;
(二)建筑安排工程总造价在八百万元以上的工业、交通、水利、市政公用基础设施等建设工程;
(三)总建筑面积在二万平方米以上的住宅小区建设工程,单体建筑面积在三千平方米以上的一样工业与民用建筑工程;
(四)利用外国政府或者国际组织的贷款、援助资金的建设工程;
(五)国家或省人民政府规定必须实行监理的其他建设工程。
建设工程监理分为建设前期时期监理、设计时期监理、施工预备时期监理、施工时期监理和保修时期监理。
建设前期时期、设计时期、保修时期是否实行监理,由建设单位自行决定。
我司项目一样托付监理单位对施工预备时期、施工时期、保修时期实行监理。
按《中华人民共和国招投标法》的规定,下例条件的工程的监理必须实行招标:
(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;
(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;
(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
5.2监理招标
监理招标之前应对拟选监理单位进行考察,考虑监理公司的实力、服务水平、以往的合作经历等情形拟选监理单位,一样采纳邀请招标的方式。
我司的监理招标一样托付招投标代理单位进行,监理招标须纳入广州市建设工程交易中心的治理,按以下步聚实施:
5.2.1招标项目申请
招标申请公函;
立项批文、年度打算或备案确认书;
用地批文或《建设用地规划许可证》;
《建设方案报建审核意见书》或《建设工程规划许可证》
资金证明文件;
经招标人盖章确认的招标公告文本、资格预审文件文本、招标文件文本、邀请招标的,提交邀请招标核准书;
自主招标时,提供建设行政主管部门核准书;托付代理机构进行招标时,提交市建委核准的招标代理机构年度登记备案证书。
5.2.2招标活动日程安排
招标人与交易中心(信息开发治理部)人员商定公布招标公告、投标报名、资格审查及摇珠择优的时刻、地点。
5.2.3公布招标公告
公布招标的项目在广州建设工程交易中心网和依法指定的媒介上公布招标公告;提供电子文件并确保与招标治理机构审查备案的一致。
5.2.4同意投标报名
在指定的时刻(从公布之日起到报名截止不得少于5个工作日,报名时刻不得少于2个工作日)、地点同意投标人的投标报名,督促投标单位缴纳投标报名费,按公告要求审核和收取报名资料,报名终止后,招标人在报名表上签名确认并送交信息开发治理部备案。
5.2.5资格预审
招标人依法组建资格预审委员会,对报名参加投标的单位进行资格审查,编制资审报告,投标人对资审报告盖章确认。
通过资格审查的投标人不足5人的,招标人应修正招标方案,报广州市建设委员会核准后,重新组织招标,连续两次扫标失败的,可按程序报市建委同意后调整招标方式。
5.2.6确定正式投标人
一、邀请招标的,同意邀请的合格投标人确定为正式投标人。
1、直截了当确定为正式投标人的,招标人向投标人发出《投标邀请函》;
2、采纳择优方式的,在择优完成后按公告要求确定正式投标人;
三、采纳资格后审方式的,所有报名投标人均成为正式投标人。
招标人提交资格预审报告并在交易中心网上对结果进行公示,公示时刻为3个工作日。
5.2.7招标活动日程安排二(确定正式投标人后)
招标人与交易中心人员(设计监理交易部)商定招标会、答疑会、收标、评标的时刻、场地。
公布招标备标时刻不得少于20天。
5.2.8招标会
由招标人主持:
1、发放招标文件及有关资料(招标文件售价不得高于500元并要开具正规发票);
2、组织投标人踏勘招标工程现场。
5.2.9招标答疑
招标人预先收集整理各投标人提出的咨询题,以书面形式答复各投标,并在招标治理部门备案,发出答疑纪要的时刻距开标时刻不得少于5天。
5.2.10组建评标委员会
1、招标人依法组建评标委员会,成员为5人以上单数;
2、至少在开标前三个工作日,招标人登陆交易中心网,按要求填写《评标专家申请函》,确认无误后持加盖法人公章的《评标专家申请函》提交交易中心,经交易中心确认,送交评标专家服务部一份;
3、在开标前二个工作日,招标人持到评标专家服务部抽取评标专家,并签名确认抽取结果;
4、技术辞别复杂、专业要求专门高的项目,经行政主管部门批准后,招标人可举荐所需评标专家人数3倍以上的人选到评标专家服务部办理随机抽取手续。
5.2.11收标与封存
1、招标人按招标文件规定的时刻、地点收取投标人的投标文件,并做好记录;
2、投标文件须封存在交易中心指定的封标室内并贴上有招标人和投标人代表签字的封条。
5.2.12开标
开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。
当众检查投标文件的密封性;
开启投标文件并按招标文件规定唱标;
对唱标内容做记录,并签字确认。
5.2.13评标
1、评标前会由招标人主持,交易中心工作人员宣读评标纪律后,招标介绍工程概况,讲明招标文件,联络需要进行澄清的投标,组织推选评标委员会主任;
2、评标由评标委员会主任主持,按招标文件规定的标准对投标文件进行评审,完成评标报告及举荐1-3名候选人或按照招标人授权直截了当确定中标人,撰写评标报告;
3、经评标委员会评审有效的投标人不足3人时,招标人应报招标办核准后依法重新组织招标。
5.2.14确定中标人
1、招标人按照评标提出的书面评标报告和举荐的中标候选人确定中标人,也能够授权评标委员会直截了当确定中标人;
2、招标人应当自确定中标人之日起十五日内向有关行政监督部门提交招标投标情形的书面报告。
5.2.15中标公示
招标人向交易中心提交中标确认函,并在网上公示中标情形(公示3个工作日),同时将评标情形汇报建设行政主管部门备案。
5.2.16缴费
公示终止后,如无投诉,招标人按规定向交易中心交纳中标价万分之五(每宗最高不超过15万元)的场地使用费。
5.2.17发放中标通知书
招标人到交易中心领取经交易中心确认的《中标通知书》。
5.3签订监理合同
招标完成后,与招标确定的监理单位商签监理合同,监理合同一样分协议、合同标准条件和合同专用条件组成。
合同协议要紧确定托付关系,合同中应明确工程名称、地点、工程规模、监理的范畴、时刻期限;《标准条件》适用于各个工程项目建设监理托付,各个业主和监理单位都应当遵守。
《专用条件》是各个工程项目按照自己的个别和所处的自然和社会环境,由业主和监理单位协商一致后进行填写,双方如果认为需要,还可在其中增加约定的补充条款和修正条款。
我司签订监理合同的审批程序与其它合同一样,均需填写合同呈批件经公司有关部门审批后签订。
施工招投标、承包合同
作业目的
通过招标的方式,选择合格的工程承包商,并在工程施工前完成工程承包合同的签订,就工程的质量、进度、安全文明施工与合同的经济条款做出明确约定。
有利于工程实施过程中进行有理有据的治理,保证工程质量、按打算竣工交付使用和降低工程造价。
2.作业依据
《保利房地产(集团)股份有限公司招投标治理规定》;
《合格供方评判与选择操纵程序》(POLYRT-QP-预决算部-01);
《合同治理程序》(POLYRT-QP-投资治理部-04);
《施工过程操纵程序》(POLYRT-QP-工程部-01)。
3.主管岗位 工程部经理:
监督检查主办岗位的作业,杜绝违纪违规;签发招标书,批准举荐单位名单,参加评标。
协管岗位 工程部副经理:
组织审核招标文件、合同条款,主审其中技术要求方面的内容;组织审核投标文件,主审其中施工组织方案和工程技术措施方面的内容;就上述审核提出书面意见。
主办岗位 项目经理:
拟写工程招标文件并按规定办理有关手续;拟写工程承包合同并配合预决算部对材料、设备等进行招标工作;组织工程项目有关的开标、评标、定标工作。
协办岗位 各专业工程师:
参与工程项目招标工作,负责拟写本专业技术要求。
协助项目经理草拟施工合同。
4.紧前工作条件
用地、规划手续已办理;《建设工程设计方案审核意见书》已取得或已取得《建设工程规划许可证》。
5.作业描述
5.1编制招标文件
5.1.1项目经理确定项目差不多具备招标条件后,负责草拟招标文件和合同文本。
5.1.2招标文件中,应当至少包含以下内容:
招标项目概况和综合讲明;
项目现场施工条件;
投标人须知;
招标项目的范畴与技术要求;
招标项目的经济要求;
合同要紧条款(承包方式、工程款结算方式与支付方式等);
标价的编制依据;
投标书的编制要求、格式和份数;
关于废标的约定;
投标辅助材料;
标准合同;
图纸及讲明;
5.1.3项目经理完成招标文件的编写后,通过招标文件呈批件的形式报送预决算部、投资治理部及其他有关部门和公司领导审批。
5.1.4经公司领导审批确认的招标文件即为终稿,招标文件一经审定不得擅自更换。
5.2发标
5.2.1工程部经理组织审核有意向参与投标的合格供方,并形成投标单位举荐名单。
由项目经理以合格供方呈批件的形式报送招标领导小组和公司领导审核。
拟招标项目的招标文件和投标单位举荐名单报送领导审批通过后,方可进行招标活动。
5.2.2项目经理负责统一向投标单位发出正式的招标文件,并在招标文件约定的时刻统一组织工程现场踏勘,介绍现场及周边情形。
5.2.3投标单位在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑咨询,由项目经理组织,通过书面形式或召开投标预备会的方式解答,并需同时将解答以书面方式通知所有投标单位。
该解答的内容作为招标文件的组成部分。
5.3接标和开标
5.3.1项目经理负责在投标截止日期前接收投标单位的投标书。
投标书应严格按照招标文件要求编写和密封,不符合招标文件要求的视为废标。
接标时,应注明投标文件或投标书变更文件的具体接收时刻。
5.3.2项目经理负责,在招标领导小组的指导监督下,组织招标工作小组进行开标。
开标时第一应检查投标文件的有效性,并排除废标。
开标时应按先技术标后经济标的原则,技术标不符合要求的,经济标不予开启。
5.3.3开标时,项目经理负责唱标,招标工作小组成员进行记录。
5.3.4工程部经理或副经理应参加项目的开标工作。
5.4评标与定标
5.4.1项目经理组织评标工作,工程部经理或副经理应参加评标。
评标时应按先技术标后经济标的原则,技术标不符合要求的,不再考虑经济标。
5.4.2评经济标时,应注意防止投标单位通过少列工程量等手段降低报价形成不正当竞争;也应注意投标单位采纳不平稳报价等手段从中获利。
5.4.3评标终止后,由招标工作小组形成评标报告,交招标领导小组讨论,排定次序。
招标工作小组或招标领导小组托付的部门负责按所定次序与投标单位分别洽谈,确定各投标单位的最终条件,并报送招标领导小组和公司审批,确定最终中标单位和中标条件。
5.5承发包合同签
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