房地产开发企业地会计核算.docx
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房地产开发企业地会计核算.docx
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房地产开发企业地会计核算
房地产开发企业的会计核算〔第一版〕
一、设立时的核算
〔一〕涉与的主要业务
办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
〔二〕设置的主要
实收资本〔或股本〕、资本公积、管理费用等
〔三〕会计分录模板
1、收到所有者投入资本时
借:
银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等
贷:
实收资本、股本等
资本公积—资本溢价或股本溢价
2、筹建期开办费发生时:
借:
管理费用、长期待摊费用
贷:
银行存款等
二、取得土地时的核算
〔一〕涉与的主要业务
出让取得、通转让取得、投资者投入以与其他方式取得土地。
〔二〕设置的主要
开发本钱、无形资产、投资性房地产等
〔三〕会计分录模板
1、用于土地、商品房开发
借:
开发本钱—本钱对象—土地征用与拆迁补偿费
贷:
银行存款等
2、用于自建用房或暂时没有明确用途
借:
无形资产
贷:
银行存款等
3、用于赚取租金
借:
投资性房地产
贷:
银行存款等
三、房地产开发阶段的核算
〔一〕涉与的主要业务
土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
〔二〕设置的主要
开发本钱、管理费用、销售费用等
〔三〕会计分录模板
1、为取得土地开发使用权〔或开发权〕而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价与相关税费、拆迁补偿费用、安置与动迁费用、回迁房建造费用等。
借:
开发本钱—本钱对象—土地征用与拆迁补偿费
贷:
银行存款、应付酬工薪酬等
2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以与水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借:
开发本钱—本钱对象—前期工程费
贷:
银行存款、应付酬工薪酬等
3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费与精装修费等。
借:
开发本钱—本钱对象—建筑安装工程费
应交税费—应交增值税〔进项税额〕〔一般计税可抵〕
贷:
银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
借:
开发本钱—本钱对象—根底设施建设费
应交税费—应交增值税〔进项税额〕〔一般计税可抵〕
贷:
银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
5、开发项目发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
借:
开发本钱—本钱对象—公共配套设施费
应交税费—应交增值税〔进项税额〕〔一般计税可抵〕
贷:
银行存款等
6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于本钱核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品本钱。
借:
开发本钱—本钱对象—开发间接费
应交税费—应交增值税〔进项税额〕〔一般计税可抵〕
贷:
银行存款、应付职工薪酬等
7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用
借:
开发本钱—本钱对象—建筑安装工程费
开发本钱—本钱对象—公共配套设施费
贷:
预提费用
8、发生借款费用,支付利息时
借:
开发本钱—借款费用
贷:
银行存款
9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
借:
管理费用
贷:
银行存款、应付职工薪酬等
10、分配本钱核算对象本钱:
发生的有关费用,由某一本钱核算对象负担的,应当直接计入本钱核算对象本钱;由几个本钱核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入。
借:
开发本钱—一期—公共配套设施费
—二期—公共配套设施费
贷:
开发本钱—会所
开发本钱—地下车库
10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
借:
财务费用
贷:
银行存款
〔四〕经典例题 某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。
本月购进一批耐温防火材料,专用于一期开发项目,取得增值税专用发票1,注明金额为100万元,税额17万元;支付二期项目建筑工程款合计515万元,取得增值税专用发票3,注明金额为500万元,税额15万元,款项均已通过银行存款支付。
会计分录:
1、购进防火材料时:
借:
开发本钱—本钱对象—建安工程费 1000000
应交税费—应交增值税〔进项税额〕170000
贷:
银行存款1170000
2、支付二期建筑工程款时:
借:
开发本钱—本钱对象—建安工程费 5150000
贷:
银行存款 5150000
四、房地产完工阶段的核算
〔一〕涉与的主要业务
开发项目竣工结算
〔二〕设置的主要
开发产品、主营业务本钱、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产
〔三〕会计分录模板
1、结转开发本钱
借:
开发产品—一期
贷:
开发本钱—一期
2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
借:
管理费用
贷:
银行存款、应付职工薪酬等
3、完工后发生借款费用,支付利息时
借:
财务费用
贷:
银行存款
4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用
借:
销售费用
贷:
银行存款等
5、企业自用时
借:
固定资产
贷:
开发本钱
五、房地产销售阶段的核算
〔一〕涉与的主要业务
土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。
〔二〕设置的主要
主营业务收入、预收帐款、主营业务本钱、其他应付款、长期股权投资、销售费用
〔三〕会计分录模板
1、商品房纳税义务发生
〔1〕收款
借:
银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷:
主营业务收入
应交税费——应交增值税〔销项税额〕
或应交税费——简易计税
〔2〕差额纳税
一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借:
应交税费—应交增值税〔销项税额抵减〕
贷:
主营业务本钱
〔3〕结转销售本钱
借:
主营业务本钱
贷:
开发产品
3、预收帐款处理
〔1〕收到预售款时:
借:
银行存款
贷:
预收帐款
〔2〕预缴税款时
一般计税:
借:
应交税费——预交增值税
贷:
银行存款
简易计税:
借:
应交税费——简易计税
贷:
银行存款
4、收到保证金的处理
借:
银行存款
贷:
其他应付款
5、价外收入的会计处理
借:
其他应付款/银行存款等
贷:
营业外收入—违约金
其他业务收入—手续费收入
应交税费—应交增值税〔销项税额〕
或:
应交税费—简易计税
6、商品房自用
借:
固定资产
贷:
开发产品
7、土地使用权对外投资
借:
长期股权投资
贷:
无形资产—土地使用权
应交税费—应交增值税〔销项税额〕
或:
应交税费—简易计税
营业外收入〔差额〕
8、商品房出租
〔1〕转为出租时
借:
投资性房地产
贷:
开发产品
〔2〕收取租金时
借:
银行存款
贷:
其他业务收入
应交税费—应交增值税〔销项税额〕
或:
应交税费—简易计税
〔3〕如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时
借:
其他业务本钱
贷:
投资性房地产累计折旧
9、资金拆借
〔1〕借出资金时
借:
其他应收款
贷:
银行存款
〔2〕收到利息时
借:
银行存款
贷:
财务费用—利息收入
应交税费—应交增值税〔销项税额〕
10、期末应交税费—应交增值税处理
〔1〕转出未交增值税
借:
应交税费—应交增值税〔转出未交增值税〕
贷:
应交税费—未交增值税
〔2〕预缴税款抵减未交缴增值税
借:
应交税费—未交增值税 贷:
应交税费—预交增值税
〔3〕申报后缴纳
借:
应交税费—未交增值税
贷:
银行存款
11、购置增值税防伪税控设备时
借:
管理费用
贷:
银行存款
借:
应交税费—应交增值税〔减免税款〕
贷:
管理费用
12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种
借:
税金与附加
贷:
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交房产税
应交税费——应交车船税
应交税费——应交城镇土地使用税
13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时:
〔1〕印花税
借:
税金与附加
贷:
银行存款
〔2〕耕地占用税
借:
在建工程〔或无形资产〕
贷:
银行存款
〔3〕车辆购置税的核算
借:
固定资产
贷:
银行存款
〔4〕契税的核算
借:
固定资产〔或无形资产〕
贷:
银行存款
14、代扣代交个人所得税
〔1〕计算时
借:
应付职工薪酬/应付利润
贷:
应交税费—应交个人所得税
〔2〕上交时
借:
应交税费—应交个人所得税
贷:
银行存款
15、交企业所得税
〔1〕预缴时
借:
所得税费用
贷:
应交税费——应交所得税
借:
应交税费——应交所得税
贷:
银行存款
〔2〕汇算清缴时
借:
以前年度损益调整
贷:
应交税费——应交所得税
或相反分录
〔四〕经典例题
1、某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,两期建筑面积一样,开工日期均在2016年4月30日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。
项目管理部购置办公用品11.7万元,无法在一、二期项目之间准确划分,取得增值税专用发票1,注明金额为10万元,税额为1.7万元,款项通过银行存款支付。
借:
开发本钱—一期—开发间接费100000
应交税费—应交增值税〔进项税额〕17000
贷:
银行存款117000
按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分:
进项税额转出额=17,000÷2=8500元
借:
开发本钱—一期—开发间接费8500
贷:
应交税费—应交增值税〔进项税额转出〕8500
2、A房地产企业(一般纳税人〕自行开发了B房地产项目,施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日,2016年1月15日开始预售房地产,至2016年4月30日共取得预收款5250万元,已按照营业税规定申报缴纳营业税。
A房地产企业对上述预收款开具收据,未开具营业税发票。
该企业2016年5月又收到预收款5250万元。
2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元〔含2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元,和2016年5月收到的5250万元〕,同时办理房产产权转移手续。
2016年6月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110万元〔其中:
注明的增值税税额为110万元〕。
经计算,本期允许扣除的土地价款为1500万。
纳税人选择放弃选择简易计税方法,按照适用税率计算缴纳增值税。
〔1〕在6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。
应预缴税款=5250÷〔1+11%〕×3%=141.89万元
〔2〕纳税人6月开具增值税普通发票10500万元,其中包括5250万元属于可以开具增值税普通发票的情形。
〔3〕销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。
〔4〕纳税人应在7月申报期按照《方法》第十四条规定确定应纳税额:
进项税额=110万元
纳税人应在7月申报期应补增值税119.73万元。
会计分录:
〔1〕借:
预收帐款5250
〔2〕差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
〔3〕取得了建筑服务增值税专用发票
借:
开发本钱—B项目1000
应交税费—应交增值税〔进项税额〕110
贷:
银行存款 1110
〔4〕月末结转
〔5〕预缴税款抵减未交缴增值税
〔6〕申报后缴纳
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