ch12房地产交易管理与权属登记.docx
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ch12房地产交易管理与权属登记
教学方法
理论教学内容
思考题/教后附记
第八章房地产交易管理与权属登记
[教学目的]通过本章学习,使学生了解房地产交易的基本制度;熟悉房地产权属登记的种类,权属档案的特点和作用;掌握房地产转让、商品房预售、房屋租赁和房地产抵押的产生条件、程序和管理的具体规定。
[重点难点]重点要求学生掌握房地产转让、商品房预售、房屋租赁和房地产抵押的具体规定;难点是房地产抵押的具体规定。
[教学时数]4
[教学内容]
第一节房地产交易管理
[本节内容]主要包括房地产交易的含义、房地产交易中的基本制度;房地产转让、商品房预售、房屋租赁、房地产抵押的具体内容和规定。
[本节重点]掌握房地产交易的含义,房地产转让、商品房预售、房屋租赁、房地产抵押的具体内容和规定。
[本节难点]商品房预售、房屋租赁、房地产抵押的具体内容和规定。
一、房地产交易及其管理
(一)房地产交易的含义
1.房地产交易的概念
《城市房地产管理法》规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。
2.房地产交易管理的概念
房地产交易管理,是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段,对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
(二)房地产交易中的基本制度
1.房地产价格申报制度
2.房地产价格评估制度
3.房地产价格评估人员资格认证制度
二、房地产转让
(一)房地产转让的概念和分类
1.房地产转让的概念
《城市房地产管理法》规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
《城市房地产管理法》对上述概念中的合法方式作了进一步细化,规定其他合法方式主要包括下列行为:
①从房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
②一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
③因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
④以房地产抵债的;
⑤法律、法规规定的其他情形。
《城市房地产管理法》规定,房地产转让时,房屋所有权和盖房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
2.房地产转让的分类
①根据转让对象可分为:
土地使用权转让和房地产转让两类。
②根据土地使用权的获得方式可分为:
出让土地和划拨土地两类。
③根据转让方式可分为:
有偿转让和无偿转让两类。
《城市房地产转让管理规定》
(二)房地产转让的条件
《城市房地产管理法》和《房地产转让管理规定》规定,下列房地产不得转让:
1.对出让方式取得土地使用权用于投资开发的,未按照土地使用权出让合同约定的进行开发的;属于房屋建设工程的,未完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的,未形成工业用地或其他建设用地条件的;未全部支付土地出让金而获得土地使用权证的。
2.司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
3.依法收回土地使用权的。
4.共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
5.权属有争议的。
6.未依法登记领取权属证书的。
7.法律和行政法规规定的禁止转让的其他情况。
(三)房地产转让的程序
《房地产转让管理规定》对房地产转让的程序规定如下:
1.房地产转让当事人签订书面转让合同;
2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内做出是否受理申请的书面答复,7日内未做出答复的,是为同意受理;
4.房地产管理部门核定申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
6.房地产管理部门办理房地产权属登记手续,核发房地产权属证书。
(四)房地产转让的合同
房地产转让的合同的内容一般包括:
1.双方当事人的姓名或者名称、住所;
2.房地产权属证书的名称和编号;
3.房地产坐落位置、面积、四至地界;
4.土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限;
5.房地产的用途或使用性质;
6.成交价格和支付方式;
7.房地产交付使用的时间;
8.违约责任;
9.双方约定的其他事项。
(五)几种形式房地产转让的相关规定
1.以出让方式取得土地使用权的房地产转让
2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
3.已购公有住房和经济适用房上市的有关规定
三、商品房预售
(一)商品房预售的概念
1.商品房预售的概念
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房价款的行为。
2.商品房预售的管理
为了保护购房人的合法权益,《城市房地产管理法》明确规定,商品房预售实行预售许可制度。
(二)商品房预售的条件和审批许可
1.商品房预售的条件
商品房预售的条件——“五证”,具体为:
①已交付全部土地出让金,取得土地使用权证书;
②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
③混合结构已封顶,高层结构按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已有明确的施工进度和竣工交付日期;
④开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
2.商品房预售的审批许可
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证明及资料:
①土地使用权证书;
②建设工程规划许可证和施工许可证;
③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明;
④开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
⑤工程施工合同;
⑥商品房预售方案;
⑦其他有关资料。
(三)商品房预售的管理
1.商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊规则
2.商品房预售合同的登记备案
3.商品房预售中的违法行为及处罚
《城市商品房预售管理办法》
四、房屋租赁
(一)房屋租赁的概念及分类
1.房屋租赁的概念
《城市房地产管理法》规定,房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
2.房屋租赁的分类
(1)按房屋的所有权性质可分为:
公房出租和私房出租。
(2)按房屋的使用用途可分为:
住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
《城市房屋租赁管理办法》
(二)房屋租赁的条件和政策
1.房屋租赁的条件
《城市房地产管理法》规定,具有下列情况之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违章建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)抵押、未经抵押人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
2.房屋租赁的政策
《城市房地产管理法》规定,“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
共有房屋出租时,在同等条件下,其他共有人有优先承租权;租赁期限内,房屋所有人转让房屋所有权时,原租赁协议继续有效——即租赁先于买卖,买卖不得击破租赁。
(三)房屋租赁合同
1.房屋租赁合同的内容
《房屋租赁管理办法》规定租赁合同的具体内容包括以下条款:
⑴当事人姓名或名称及住所;
⑵房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
⑶租赁用途;
⑷租赁期限(合同法规定不超过20年,超过20年部分无效);
⑸租金及支付方式;
⑹房屋修缮责任;
⑺转租的约定;
⑻变更和解除合同的条件;
⑼违约责任;
⑽当事人约定的其他条款。
2.房屋租赁合同的终止
合法租赁合同的终止一般有两种情况:
一是自然终止,二是人为终止。
⑴自然终止:
主要包括
①租赁合同到期,合同自行终止。
承租人须继续租用,应在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同;
②符合法律规定或合同约定的可以解除的条款;
③因不可抗力致使合同不可履行的。
⑵人为终止:
主要有:
①将承租的房屋擅自转租的;
②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;
③将承租的房屋擅自拆改结构或改变使用用途的;
④无正当理由,拖欠房租6个月以上者;
⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上者;
⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的;
⑦故意损坏房屋的;
⑧法律、法规规定的其他可以收回的。
(四)房屋租赁的管理
1.房屋租赁登记备案制度
2.转租的约定
3.房屋租赁中违法行为及其处罚
五、房地产抵押
(一)房地产抵押的概念
1.房地产抵押的概念
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
2.抵押的主体
抵押人:
是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人:
是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
3.预购商品房贷款抵押
预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款金融机构代其支付其余购房款,将所购商品房抵押给贷款银行,作为偿还贷款履行担保的行为。
4.在建工程抵押
在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程急需建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行,作为偿还贷款履行担保的行为。
(二)作为抵押物的条件和抵押的一般规定
1.作为抵押物的条件
《城市房地产管理法》规定,依法取得的房屋所有权连同该房屋占地范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权:
⑴权属有争议的房地产;
⑵用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
⑶列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
⑷已依法公告列入拆迁范围的房地产;
⑸被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
⑹依法不得抵押的其他房地产。
2.抵押的一般规定
⑴房地产抵押,抵押人可以将几宗房地产一并抵押,也可以将一宗房地产分割抵押;
⑵以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;
⑶以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限;
⑷以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工代表大会通过,并报其上级主管部门备案;
⑸以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过;
⑹以股份公司的房地产抵押的,必须经董事会或股东代表大会通过;
⑺有经营期限的企业其所有的房地产抵押的,抵押期限不得超过该企业的经营期限;
⑻以具有土地使用年限的房地产抵押的,抵押期限不得超过该土地的剩余的期限;
⑼以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;
⑽预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证;
⑾以已出租的房地产抵押的,抵押人应将租赁情况告知债权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效;
⑿企事业单位法人分离或合并后,原抵押合同继续有效。
其权利和义务由拥有抵押物的企业享有或承担;
⒀订立抵押合同时,不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时,抵押物的所有权转移为抵押人所有的内容。
(三)抵押合同
1.抵押合同的作用
房地产抵押是担保债权债务履行的手段,是随着债权债务合同的从合同,债权债务的主合同无效,抵押这已从合同也就无效。
2.抵押合同的内容
抵押合同的内容主要包括:
⑴抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所;
⑵主债权的种类、数额;
⑶抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;
⑷抵押房地产的价值等;
⑸抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;
⑹债务人履行债务的期限;
⑺抵押权灭失的条件;
⑻违约责任;
⑼争议解决的方式;
⑽抵押合同订立的时间和地点;
⑾双方约定的其他事项。
(四)抵押登记
1.抵押登记的作用
《城市房地产管理法》规定,房地产抵押应当签订书面合同并办理抵押登记;《担保法》规定,房地产抵押合同自登记之日起生效。
2.抵押登记的办理
《城市房地产抵押管理办法》规定,房地产抵押当事人应在签订抵押合同30日内,持下列文件到房地产管理部门办理房地产抵押登记:
⑴抵押人、抵押权人的身份证明或法人资格证明;
⑵抵押登记申请书;
⑶抵押合同;
⑷《国有土地使用证》、《房屋所有权证》,共有房屋的还应交其他共有人同意抵押的证明;
⑸可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明资料;
⑹可以证明抵押房地产价值的资料;
⑺登记机关认为必要的其他文件。
对符合登记条件的应在7日内核准登记并颁发他项权力证书。
(五)抵押效力和房地产抵押的受偿
1.抵押效力
抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的房地产的,应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
转让抵押物的价格明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
抵押权人应当维护房地产的安全,抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,有权要求抵押人停止其行为。
2.房地产抵押的受偿
同一财产向两个以上的债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。
《城市房地产抵押管理办法》
第二节房地产权属登记
[本节内容]主要包括房地产权属登记的内容及管理,房地产权属档案管理的特点和内容。
[本节重点]掌握房地产权属登记的内容和权属档案管理的内容。
一、房地产权属登记管理
《城市房屋权属登记管理办法》
(一)房地产权属登记的概念及管理
1.房地产权属登记的概念
房地产权属登记,是指土地使用权发证和房屋权属登记发证制度的总称。
2.房地产权属登记管理
由建设部、各省、市、县房地产管理部门负责。
3.房地产权属登记的原则
⑴房屋所有权与该房屋占用土地使用权实行权力主体一致的原则;
⑵房地产权属登记的属地管理原则。
(二)房地产权属登记的种类
1.总登记
总登记也称静态登记,是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。
总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日前发布公告,公告应载明以下有关事项:
总登记区域、申请期限、申请人应提交的有关证明、受理登记地点等。
2.土地使用权初始登记
以出让或划拨方式取得的土地使用权,权利人应申请办理土地使用权初始登记,登记时应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。
3.房屋所有权初始登记
房屋所有权初始登记,是指新建房屋申请人,或原有未进行登记的房屋申请人,原始取得所有权而进行的登记。
期限为事实发生之日30日内。
4.转移登记
转移登记,是指房屋因买卖、曾钰、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
时限为事实发生之日90日内。
5.变更登记
变更登记,是指房地产权利人因法定名称改变、或者房屋状况发生变化(用途、门牌号码、路名、房屋翻建等)而进行的登记。
时限为事实发生之日30日内。
6.他项权利登记
他项权利登记,是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。
7.注销登记
注销登记,是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
(三)申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限
1.申请房地产权属登记的条件
应具备四项条件:
(1)申请人或代理人具有申请资格;
(2)有明确具体的申请请求;
(3)申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷,且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋;
(4)属受理登记的登记机关管辖。
2.当事人申请登记的时限
(1)总登记:
在当地人民政府公告的期限申请。
(2)初始登记
①开发用地上新建房屋应在房屋竣工后3月内申请;
②集体土地上的房屋因土地使用权变为国有的,应在事实发生之日起30日内申请;
③转移登记应在事实发生之日起90日内申请;
④变更、注销、他项权利登记,应在事实发生之日起30日内申请。
(四)房地产权属登记的程序
1.受理登记申请
2.权属审核
3.公告
4.核准登记
二、房地产权属档案管理
(一)房地产权属档案管理的内容
1.房地产权属档案管理的概念
房地产权属档案管理,是房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史纪录,是城市房地产权属登记管理的真实纪录和重要依据,是城市建设档案的组成部分。
2.房地产权属档案管理的内容
房地产档案资料是由房地产平面图、房地产有关证明和文件、房地产卡片、房地产权属账册四方面组成。
(二)房地产权属档案的特点和作用
1.房地产权属档案的特点
(1)专业性:
专业性的活动。
(2)动态性:
随着产权变换、房屋现状变更而变。
(3)真实性:
档案与实际相符。
(4)完整性:
房地结合、图档结合。
(5)价值性:
属于财产档案,直接关系到产权人的经济利益。
(6)法律性
2.房地产权属档案的作用
权属档案的作用主要有:
登记发证、交易评估、房管政策、落实政策、司法仲裁、规划建设、旧城改造、史迹考证、编史修志、房地征税等十方面。
《房屋登记办法》
[本章课外拓展参考书目]
1.首都经济贸易大学出版社,吴庆玲主编:
《房地产产权产籍管理》,2005年版
2.中国人民大学出版社:
《房地产经营》,1997年8月版,第五、六、七章
[思考题]
1.房地产交易的内容包括哪几方面?
2.房地产预售的条件是什么?
3.房地产抵押的内容和抵押效力?
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