房地产调研报告共5篇.docx
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房地产调研报告共5篇
篇一:
房地产市场调查报告
房地产市场调查报告
一、背景介绍
从2007年至今,房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势,企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。
据不完全统计,xx市目前的房地产开发企业近千家,有项目企业预计300余个。
单拿xx为例,房地产企业已达428家,开发项目120余个,我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。
2007年税收收入0.9亿,2013年截止11月份,已增到12亿,房地产行业已占地方税收收入50%以上。
可以说,房地产行业已成为小店区支柱型产业,该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观2007年-2013年xx市房地产走势,我们发现,在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中,xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球,受政策影响不大。
在刚刚闭幕的十八届三中全会上,关于对财税体制的改革,集体土地使用权的变化,以及房地产税的开征及推广,这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论,对普通住宅的刚性需求稳中缓升,而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
1、房价组成要素:
土地费用:
目前这是重要组成部分。
政府是土地财政,财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入,也就是卖地,地价越高,
土地成本越大,这部分成本都会转稼到消费者头上。
随着改革力度加大,中央对财税体制的改革,土地财政的现象会逐步改善,那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大,也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变,根据经济学中需求供给函数的变化,供给增多,则同样的均衡量下,均衡价格下降,因此这是对房价的重要影响因素。
配上图:
需求供给曲线
税金及费用:
2007年房地产企业的税负率7%左右,目前的税负率近13%。
拿目前销售不错的首开房地产来说,当年的销售收入过1.2亿/80套,新增税负就要达到600万,平均每套房多承担税负7.5万,平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状:
对从价的按房产的1.2%征收,从租按照12%,但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税,对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税,但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。
那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价,所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格,从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅,利润空间较大。
我们做过调查,恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间,开盘时4万/平米,目前已升至6万/平米。
随着房产税的开征,投资者会转向别的投资市场,导致市场上房屋供大于求房价会下跌。
拿星河湾来说,开盘时一房难
求2万/平米,到目前已降至1.8万/平米,该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润
2、社会因素
国民经济的发展水平
体制改革的深化程度
居民收入水平的变化
政策导向
社区环境选择
地理位臵
其中,国民经济发展水平、居民收入水平,随着经济社会的发展,这两项都是逐年递增,这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。
通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。
反之,房价总体水平越低。
从中国的情况来看,改革开放20多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出,要让市场在资源配臵中起决定性作用,那么政府的调控政策就是保障,不能主导,真正将资源推向市场,与国际接轨。
体制改革的深化程度
税制的设臵
房地产税的开征
规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。
随着市国五条细则的出台,太原楼市开始趋于明朗化,接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映:
市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业,加大了(销预售证等相关证件的审评力度,这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略。
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼,开发商相对比较理性,通过降价来促进销售已经成为一种常态,那么就需要减少开发商的利润来降低房价,吸引消费者,达到销售目标。
对于二线城市来说,对于普通住宅的销售,如正规、知名房地产商,如首开等,房价缓中有升,对于高档房,如星河湾,房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
篇二:
房地产调查报告
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班级:
电商0731
姓名:
xxx
学号:
07060111001
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一、调查说明
二、房地产市场现状
(一房地产市场供给状况
(二房地产市场需求状况
三、当前我县房地产市场存在的主要问题
四、房地产市场发展趋势
(一行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定
(二发展动力十足,发展前景广阔
五、政策建议
(一建立预警预报制度,加强行业调查分析,引导行业健康发展。
(二加强政府宏观调控,努力解决供需矛盾,实现供需平衡。
(三完善市场监管制度,加大违规查处力度,规范市场秩序。
(四坚持市场化导向,创造公平竞争环境,规范市场化运作。
(五加强住房政策性保障,引导商品房结构调整,完善住房供给体系。
(六加快发展房地产服务业,培育市场潜在消费群体,促进房地产市场进一步发展。
(七促进产业集聚,加快市场建设,增强发展后劲。
摘要
2002年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%。
我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。
我县的房地产市场
一、房地产市场现状
2002年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
“九五”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。
商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。
私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。
2002年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的主导因素。
近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的生力军。
房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
三、房地产市场发展趋势
2003年的供应量放大较快。
今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
生态立县战略的实施,给房地产带来了巨大的空间。
硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展,也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
控制单体开发建设有利于开发的规模化;房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。
房地产调查报告
一、调查说明
我县房地产市场现状及发展趋势
当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。
2002年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%。
近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。
我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。
2000年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,2003年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:
调查方式:
文案调查法和网络调查法、综合调查法
调查对象:
我县的房地产市场
二、房地产市场现状
(一房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
2000年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。
到了2002年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。
2002年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从2001年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。
2001年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。
房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,2000年为3.32%,2001猛增至13.25%,2002年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。
应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。
据统计部门数据显示,2000年---2002年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。
从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。
近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。
2000年全县总投放为16亩;2001年总投放为98亩,是上年的6倍;2002年总投放达236亩,同比增长2.2倍。
同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。
2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,2001年为10.59亩,2002年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。
2002年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。
2001年比2000下降69.06%,2002年比2001年下降22.55%。
私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化
程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。
我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位。
从各类资金的动态情况看,国内贷款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。
2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、
25.01%。
(二房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。
2000年-2002年销售面
积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从2001年开始,预售面积超过了销售面积。
2002年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。
2001年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的主导因素。
目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,2002年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。
从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。
多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。
据最新调查资料统计,2001年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,2002年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。
而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃,房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年“放大”,2000年共成交184起,面积16396.17m2,2001年共成交243起,面积20405.54m2,2002年共成交225起,面积21300m2。
近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的生力军。
房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。
三、当前我县房地产市场存在的主要问题。
(一房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
(二市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
(三房地产开发企业市场准入“门槛低”,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。
部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。
(四房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
(五城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产市场的高消费群体,给市场带来一定影响。
单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。
(六市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
(七住宅体系不完善,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动。
商品住宅价格提升过快,价格偏高。
(八房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以满足不同的消费需求,刺激消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现象。
四、房地产市场发展趋势
(一行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调,要加强房地产货款监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。
为谋求发展做大做强,我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合,集中度将明显提高,并形成市场竞争的核心能力。
一批实力较强的大企业将脱颖而出,而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整,低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变,个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。
原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费,将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚,目前处于发展阶段,前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。
这一消费群体的经济相对宽裕,而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切,因而对开发商而言,销售风险较小,且利润空间较大。
近年来的开发,已基本消耗了这一群体的购买力,对他们而言,住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前,尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体,因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。
尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工,乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工,估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套,1999年以来交易备案的约900套,加上拆迁房约近百套,需换房户按剩下的30%计,将有近2000套的消费。
激活这群中低收入消费群体,将给我县房地产业带来极大的发展。
影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格,如何缓解这一供需矛盾呢,我们认为除了政策及金融支持外,开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型是今后几年的开发主流。
同时,随着商住房商品化程度的不断提高,单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。
政府对“弱势群体”越来越关注,建设“廉租房”,建立低收入家庭住房保障机制,让所有人都“居有其所”,是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡,价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足,商品住宅的供应不够,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影响了价格的上升。
2002年新开工的面积达188450m2,其中商品住宅1265551m2,营业用房61899m2。
2003年的供应量放大较快。
据调查显示,11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2,空置面积(待售面积有60077m2,其中住宅25413m2,商业用房34659m2,年度存量较大,这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看,2001年为4.94公顷,2002年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷,实施投放量约5.5公顷,2003年11月止约投放2.52公顷,虽然年度投放紧缩较快,但考虑2004年南湖地块一期建设将动工,实际的开发面积将不会减少。
另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量,尚较充足,保证了今后几年的土地供应。
从需求上看,市场的消费潜力依然较大。
随着政策的兑现,开发结构的调整,旧城改造的持续以及人口的集聚,住房消费潜力将被进一步激活,得以更充分地释放,给市场带来持续动力。
今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示,2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2,虽然价格比上年每平方米上升了100元,但较前两年价格的升幅有所回落。
随着市场供需日趋平衡,今后几年,商品住宅的价格升幅有限,价格相对稳定。
(二发展动力十足,发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进,给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区,以此为依托在岙滩形成居住区及副中心,围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的一个中心两个副中心的规划布局结构,城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。
这将有效地拓展城市发展空间,加快旧城改造步伐,加速城市化进程。
而且,随着城市化的发展,县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近,城华对接形成一体化发展已成为可能。
加快城市重大设施的配套建设,将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚,城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划(2000-2020》对人口规模的预测,规划近期(至2005年县城城市人口规模将发展到4.6万人,净增近万人,按人均建筑面积30m2计,县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达30万m2,集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量,拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量,婚龄青年的购房需求。
这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施,给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立,为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路,是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。
随着生态立县战略的深入实施,我县的森林生态系统功能进一步增强,生态环境质量始终保持全省全国先进水平,生态环境更加安全。
生态旅游业资源愈显丰富,特色文化愈显深厚。
生态城镇建设稳步推进,生态城市功能进一步强化,城市品位大大提高。
对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈,基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。
钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力,被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境,将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假,甚至居住,给房地产市场注入新的活力。
生态环境的优越,提升了城市竞争力,也赢来了投资者的青睐。
万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”,万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地,形成硅电子产业的集聚,一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。
硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展,也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
五、政策建议
(一建立预警预报制度,加强行业调查分析,引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度,及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。
行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析,引导开发企业理性投资,消费者理性购房。
(二
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