临汾商业项目定位策划报告.docx
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临汾商业项目定位策划报告
临汾商业项B定位
策划报告
文档仅供参考
临汾**项目定位报告
一、宏观市场环境分析:
(一)临汾市总体特点描述;
1、临汾市概况
临汾相传为尧的故乡,是中华文明发祥地之一,古称平阳,据尧典记载,帝尧建都平阳,故有尧都之称传世。
临汾商周时称冀州,春秋属晋,战国属魏,春秋时为河东
郡地,汉代平阳县,两晋时期刘渊亦建都平阳,隋朝改为临汾县,沿用至今。
现存的文物古迹证明了临汾悠久的历史。
临汾市地处山西省西南部,黄河中游,南北最大纵距170多公里,东西最大横距约200公里,东枕太岳余支,西依吕梁山脉,中部是广阔的河谷平原,汾河干流纵横南北,两岸土地肥沃。
临汾”南通秦蜀,北达幽并,东临雷霍,西控河汾”,整个地区大致呈不规则的梯形,东倚巍巍太岳与长治晋城为邻,西隔滔滔黄河与陕西相望,北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻,南与运城接壤。
因其地理位置重
要,白古为兵家必争之地。
临汾行政区总面积20275平方公里,占全省13%,其中
建城区面积34平方公里。
境内具有山地、丘陵、盆地等多种地貌特型,山地、丘陵
约占全市总面积的80%,黄河支流——汾河由北向南贯流临汾盆地。
地改市后的临
汾市现下辖二市(侯马市、霍州市)、一区(尧都区)、十四县(隰县、汾西县、永和县、安泽县、洪洞县、古县、翼城县、浮山县、曲沃县、襄汾县、吉县、乡宁县、大宁县、蒲县)、76个乡,75个镇,20个街道办事处,2966个村民委员会。
全市城乡常住总人口414.7万人,非农业人口148.3万人。
为山西省地级市。
尧都区为原来临汾市,地改市之后更名为尧都区。
全区现有国土面积1316平方
公里,辖6乡10镇、9个办事处,381个行政村、44个居委会,城区常住人口约75.63万,其中城镇人口42.77万,乡村人口328629人。
。
市区(尧都区)为河谷平原,水土丰美,是临汾市政府所在地,也是临汾地区政治、经济、文化中心和临汾消
文档仅供参考费集中地;周边各县市多山,煤矿资源丰富,煤矿开采、焦炭冶炼、铁矿石采炼运输等相关产业为该地区大部分财富人群经济收入来源,人群贫富分化较为明显。
近几
年来,临汾市内城市建设日新月异,街道整洁,绿树成荫,花果飘香,被誉为黄土高原上的”花果城”。
交通状况
临汾市交通便利,通讯快捷。
南同蒲铁路贯穿南北,侯西线,侯月线横穿东西,
成为中国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间;大同至运城二级公
路、国道209线、309线、霍(州)侯(马)一级公路以及晋(城)韩(城)公路纵横全市。
临汾市公共车运营线路23条,其中公共汽车线路19条,郊区线路4条,平均每1436人拥有一量标准公交车。
临汾市有执照出租汽车3000辆,6家出租汽车公司,
平均每千人拥有出租车12部,无照黑出租汽车1200多辆。
现状8M以上的道路总长度为72KM路网密度为1.98KM/KM2,人均道路面积为6.3M2。
基本形成了纵横交错、四通八达的公共交通网络。
旅游业
临汾市旅游资源十分丰富,全市现有各种文物单位2594处,其中国家级9处,省级55处,有中华文明发祥地之一的美誉,尧都又被称为华夏第一都,而本项目所在的**地区是三大旅游文化(黄河文化、根祖文化、尧文化)之一”尧文化”的中心。
有华门、**多个旅游景点。
工、农业
顷临汾市现代工业发达,已拥有冶金、机械、煤炭、化工、纺织、食品、造纸、建材、医药、陶瓷等各种工业企业245家,产业工人5.6万人,固定资产原值4
亿元,主要产品100多种,是山西南部重要的重化、重纺工业基地。
当前兴建了以冶炼、建材、煤化为主的一批企业,逐步形成了门类较多的现代化工业体系。
口!
临汾市的农业以棉、粮为主,栽植业有水果、蔬菜。
龙祠的韭黄,永安的红枣,
伍默的莲菜驰名省内外。
西部山区森林覆盖率达12.7%,荒坡草地有32万亩,是发
展畜牧业的有利条件。
东部丘陵区地域辽阔,素有”棉麦之乡”的美称。
在党的富
民政策推动下,农村五业兴旺,产业结构日趋合理,劳动力向二、三产业转化,乡镇企业迅猛发展,总产值达19.5亿元,全市超亿元乡镇达11个,在山西南部名列前茅。
2、未来城市发展方向
按照<山西省城镇体系规划(一2020年)>,临汾市已确定按”西扩东改,南优北引”的整体思路进行城市建设发展:
以尧都区为中心的临汾经济圈是山西城镇与产业最为集中的地区之一,也是山西
最具经济活力的地区。
构建”西扩东改,南优北引”的临汾城市群重点是要利用尧都区是临汾市区域中心城市的特点,也是晋南地区重要城市的优势,在发展区域经济
的同时,提升临汾白身的综合竞争力和辐射力,推动山西南部地区产业和人口空间集
聚和产业链、产业群的形成,加速城市规模的扩张,增强城市间的空间聚合度,优化经济活动的空间配置。
临汾拟建成为120平方公里、80万人口城市规模的都市群,随着临汾市由中等城市跨入大城市,其社会服务职能将大大增强,城市辐射范围将有较大的拓展。
为了适应城市规模扩大的需要,保证城市健康有序地发展,多中心的城市格局将是临汾未来的城市规划。
(二)本区关键经济指标对比分析;
1.临汾市一GDP总量及增长
全年全市地区生产总值749.6亿元,按可比价格计算,比上年增长3.9%。
其中,第一产业增加值34亿元,下降4.4%;第二产业增加值493亿元,增长0.9%;第三产业增加值222.6亿元,增长12.5%。
第一产业增加值占地区生产总值的比重为4.5%,比
上年下降1.3个百分点;第二产业增加值比重为65.8%,上升1.1个百分点;第三产业增加值比重为29.7%,上升0.2个百分点。
人均地区生产总值17912元,按平均汇率计算达到2559美元。
附表:
-临汾地区生产总值及增长速度
年份
GDPC元)
448.7
523.2
588.7
658.1
749.
6
比上年增长
16.50%
14.60%
13.30%
10.30%
3.90
%
2.临汾市一人均可支配收入水平情况全市城镇居民人均可支配收入11203元,比上年增长12.1%,其中市区城镇居民
人均可支配收入12926元,增长12.1%。
城镇居民人均消费性支出7944元,增长
13.8%;农村居民人均纯收入4394元,比上年增长8.1%。
农村居民人均消费性支出
2863.99元,增长13.3%。
城镇占调查总户数20%勺低收入者家庭人均可支配收入
5267元,增长14.2%;农村占人口20%勺低收入者收入1969.21元,增长5.5%。
城镇居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为34.3%;
农村居民家庭恩格尔系数为37.8%。
城镇单位在岗职工平均工资22307元,增长
19.1%。
附表:
-农村居民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入
年份
城镇居民人均可支配收入
(元)
6857
7852
8853
9997
1120
3
农民人均纯收入(元)
2976
3326
3598
4065
4394
3.临汾市一社会消费品零售总额及增长情况
临汾市全年社会消费品零售总额224.1亿元,比上年增长20.4%。
扣除价格
上涨因素,实际增长14.8%。
分地域看,城市消费品零售额96.5亿元,增长20.9%;
县及县以下零售额127.6亿元,增长20%分行业看,批发和零售业零售额189.2亿元,增长19.7%;住宿和餐饮业零售额29.4亿元,增长26%;其它行业零售额5.5亿元,增长17%
附表:
一社会消费品零售总额及增长
年份
社会消费品零售总额
(亿元)
115.3
132
154
185.6
224.1
比上年增长
22.00
%
14.50
%
16.70
%
20.50
%
20.40
%
(二)本区冏业格局现状研究。
临汾商业发展现状
商业网点总数8495个,总面积达121万平方米,从业人数3.8万人。
零售商业网点共有4478个,总营业面积45.6万平方米,总从业人数1.6万人,零售网点以专业店数量最多。
各类商品交易市场25个,总营业面积30万平方米。
空间分布上,河汾路、环城南路、信合路、南孝北孝等区域市场比较集中。
宾馆、餐饮网点共有2027个,总营业面积27.4万平方米,总从业人数1.2万人。
300平方米以上的宾馆、餐饮网点共有143个。
现状商业街均白发形成,以服饰、图书电子
产品、汽修汽配专业街和餐饮特色街为主。
临汾当前商业格局
经过分析初步可将临汾商业归纳为鼓楼商圈、向阳商圈、解放路商圈、百汇商圈、平阳南街商圈、鼓楼南街商圈,环城北路商圈约7个主要商圈。
临汾主要商圈
示意图如下:
•干箭桥
河书
金海浩
大酒店
策财学
山破大.
宝网学
暇A布
开茂区
堡家河中
0学校
I廊和市府.
梅甲中学叩,
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楼
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环城北路*』
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秋向阳路
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解放路J
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、看蛀打1
A\
#■南握小学
■忧R国康M^il^s
T*3M
临击第二
中学找
新开蹈
11俄木*疔
郭村
乔村
尧也孟洋卫>
孟薮正村
米曼村
各商圈主要商业列表
百汇商圈
鼓楼南
街商圈
平阳南街商圈
鼓楼商圈
解放路商圈
向阳路
商圈
环城北
路商圈
业态分布
商圈以百汇批发市场为中心,拥有家具市场步行街,并有超市、餐饮、娱乐场因此及金融、邮政、通讯、文化娱乐等设施
鼓楼南街商圈,集中了各种星级酒店、全国各大品牌4S店、农副产品批发市场,附带各种餐饮、休闲娱乐、超市、住宿以及金融、邮政等设施。
该区域集中有神州装饰城、普国装饰城,以及万国、华强、福涛家居广场,是临汾市内建材家居集中的供应地;
该区域以鼓楼为中心,南北东西方向交叉延伸,沿路两边汇集大量大中型商业网点,商品批发市场,商业街,大型综合市场等,是临汾市区的核心地带
该区域以解放路为中心,沿街集中分布着购物广场、服装批发、餐饮娱乐场所,是市内比较繁华的购物、休闲、娱乐、商务、政务集中区域。
该区域以向阳路为中心,各种宾馆、饭店、休闲娱乐场所、政府机关林立,五交化市场更是比较成规模的大小家电集散地
该区域集中有果品市场、副食品批发市场和建设街餐饮街,区域内基础建设比较薄弱,配套设施不够完善,是临汾北部功能比较明确单一的一个商圈
主
要
商
业
百汇批发市场,世纪百悦体育南街店,凤凰家具城,
红楼酒店
尧都大酒店,汽
车4S
店,尧丰农副产品批发
富世龙,神州,普国,万国家私,华强家居,福涛家具
大都会名店,万佳福体育街店,傻二电脑城,
世纪百悦安达圣
乐购街,明金服装批发市场
五交化中心市场
吉通果品三六九副食品批发市场,建设街餐饮街
功能定位
满足市区居民的中低端需求;满足外围各县(市)区居民零
满足临汾市区农副产品需求;为临汾地区提供汽车销售、
满足临汾市区及附近区县建材、家居装修需求;
满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求;高档餐
满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求;高档餐
满足临汾地区大小家电、市场需求;餐饮休闲娱乐场所;是
满足市区果品批发供应、副食品批发零售需求;中档休闲
批、散
保养等
饮、休
饮、休
外围各
购物、
买等基
相关服
闲娱乐
闲娱乐
县区居
餐饮娱
本需求;
务;满足
中心;城
中心;城
民来市
乐场所
满足消
市内商
市核心
市繁华
中心进
费者在
务住
地带
地带
行一般
购物同
宿、宴
性日用
时的餐
请、娱
工业品
饮、娱
乐、旅
及生产
乐、休
游等需
资料采
闲、住
求
购的区
宿需求;
域
临
汾
商
业
现
状
存
在
的
突出
问
题
1、
城
市商
业”
无
中心
”现
象:
突出
集聚
度
低;
2、
商
业设
施形
态
、功
能落后
组
织化程
度
低;
3、
业
态结
构单
一
缺
乏有
带
动力
的商业
网
点;
4、专业市场发展缺之统规划。
(六)本项目周边规划
从开始规划,确定了**旅游景区的总体框架。
规划范围为东部、北部至大运
路,西至汾河滩上,南至禹王大道,规划总面积4.2平方公里,总体的布局结构为双
轴、双心的规划结构,双轴即东西向的旅游文化景观轴和南北向的绿化景观轴,双心
即华门景观中心和旅游服务中心。
规划的主要功能分区为旅游文化景区、旅游商务
区、商业贸易区、居住新区和公共绿地区等5个部分,形成了一个内容丰富、满足
游客住、食、行、游、乐、健、购、交流的创新空间,并使旅游区成为传播和发展
尧都文化,体现尧都历史的地块。
涉及**、乔村、郭村、杜村在内小城镇远景蓝
图,形成以华门为中心的”四纵六横”的道路框架,同时确立了旅游业为第三产业先
导的地位。
商圈分析
(一)定义项目所在商圈的范围;
当前临汾已初步形成了鼓楼商圈、向阳商圈、解放路商圈、百汇商圈、环城北路商圈、平阳南街商圈、鼓楼南街商圈等几大商圈,但由于本案所在地距离市区较远(约
为三公里,驾车约5-10分钟车程),与上述任何一个商圈都没有直接的关系,结合临
汾市的总体规划及本案所在区域的概念规划,结合本案当前440多亩占地面积及35
万建筑面积的规划,我们将本项目所在商圈定义为首先覆盖整个临汾市,其次辐射临
汾周边县市的大临汾商圈。
商圈范围示意图如下:
(二)商圈现状研究
百货调研:
世纪百悦体育街店
名
称
位
置
规
模
楼
层
品类
品类面积
品牌
停车位
租金
世纪百悦风尚秀场(体育街店)
体育南街
9000
一
层
男装
3030
凯撒、海之蓝、菲莱、波司登、七彩马、衫派、红都、三利、法国老人头、松鹰、霸主、达克、金利宝、雪豹、才子、百成汇、迪莱王子、恒源祥、雅鹿、宾度、踏浪、圣罗澜、华南车、汉维、羊源羊、宝飞龙、皇家太子龙、登喜露、韩国金狐狸、啄木鸟、老爷车、瓦伦斯顿、苹果
75
5---6元/平米/天,
收银管理扣点
3%
户外
用品
70
YE沪外
化妆品
380
白然堂、玉兰油、Za、伊琳娜、泊美、美宝莲、露姿、束氏、水之密语
珠宝
首饰
380
明派首饰、信德源、老银匠、百泰首饰
保健
器材
50
恰禾康
男裤
70
老人头、Qbss
名表店
60
西铁城、雷诺、雷达、欧米
茄、天梭、NOBEL
其它
460
女装
2050
波司登、欧立、秋水伊人、特暖王、纳纹、贝茜妮、YLE1978感恩的心、金贵人、LJL乔诺尔、若斯菲娜、字莱曼狐、巴伊吉、诗燕、卡娜磊诗、朗文斯汀、苏泊莱、艺域、时尚年代、黑贝、艾莲达、卓仑、特尔迪雅、心姿、爱美妈咪、片断、凤翔歌、史努比、永恒颜色、艾莱、千黛百合、沐蕾迪、伊白尚、北美风、秀蓿儿、温纯、怡惟、可媚、V&宾威廉
箱包
130
帝梵尼、金雅致、班卡奴
针织
460
欧丽瑶、汝斯芬、朵彩、不知、猫人、稻草人、秋鹿、梦伴、顶呱呱、秀奈尔、舒感、棉花共和国、纤丝鸟、迪芬娜、嘉莉诗、带梦诗
童装
70
爱儿健、迪士尼宝宝
鞋
1200
巨日、万里马、啄木鸟、豹浙丹尼、奥特曼童鞋、卡尔笛妮、姿态美、杰豪、卡帝鳄鱼、老爷车、品致、千禧百莉、七匹狼、金猴、莱米妮、戈美琪
饰品
20
安之秀
其它
570
评价:
1、世纪百悦风尚秀场位于百汇--体育街--贡院街商圈,属世纪百悦的分店。
设有地面停车场,可停车75辆。
2、世纪百悦风尚秀场为三层建筑,一二层为百货,三层为万家福超市,物业外立面缺
乏现代感。
世纪百阅风尚秀场设有两个出入口,东侧面向停车场的出入口为主要
出入口。
内部偏向主出入口设有一组滚梯,有效地组织了上下人流,中庭约为
130余平米
3、世纪百阅风尚秀场内部为环形主动线加辅动线设计,设计不合理,存在经营死
角。
4、品牌以国内三四线为主。
品牌的组织也未能较好的实现其时尚、潮流的宣传定
位。
5、各品类之间缺乏一致性。
其中如针织、运动休闲类、箱包品类占比太小,造成百
货经营完整性的缺失。
工贸购物中心:
名
称
位
置
规模
楼
层
品类
品类面积
品牌
停车位
租
金
工贸购物中心
解
放
路
12190
一
层
珠宝
首饰
550
明牌首饰、金泽首饰、金兰珠宝、结婚真好、老凤祥、三金珠宝、聚仙银饰、石话石说玉器
50
当前尚未定,统
一
收银手续费为1.5
%
化妆品
15
瑞丽化妆品
名表店
70
雷达、梅花、保日'J症、天王、罗西尼、欧雷格、世爵、欧米茄、西铁城、天梭、依保路
保健
器材
200
其它
350
肯德
基
400
二
层
男装
1764
都彭、苹果、老人头、保罗、雪中飞、美罗尼、劲霸、波司登、七彩马、金盾、大水、报喜龙、纤丝鸟、霸主
鞋
432
红蜻蜓、佰纳、康奈、春达皮鞋、兽霸皮鞋、意尔康皮鞋
包
84
其它
(中
庭、
楼
梯、
消防
梯)
375
三
层
针织内衣
2300
维尔飞、正亚、蒙王、恒源祥、七匹狼、雪绒花、雪辰、开开、三利、虎豹、天蚕、豪口、二枪、舒克、森tH、梦芭雷、金濠口、韩国金狐狸、千喜露、依依三季、罗莱、嘉尔曼、丰钧、金羽、发挥力、佳人玫瑰、培蓉、锦绣人生、袋鼠、唐占拉、杉杉•菲莱、诸氏方圆、曲美、老人头、啄木鸟、帕兰朵、圣皇马、千禧鸟、开尔、金丝袋鼠、花花公子、凯慕狮、猫王
其它
(中
庭、
楼
梯、
消防
梯)
350
四
层
羽绒
服
1100
圣罗兰、大羽、冰洁、千仞岗、雪力丽、雅鹿、圣雪喏、波司登、鸭鸭
针织内衣
260
羊老大、塞北羊、七只羊、蓝花花
服装
630
苛美、奥鑫雨、黑贝、纽伦、诗之欧、香柳儿、娅丽达、鑫婷、人女孩、东方佳美、一杨、乔诺尔
皮草
260
平果、金盾、超子、陵魁、
丹诺、凯撒大帝
其它
(中
庭、
楼
梯、
消防
梯)
400
五
层
童装
玩具
2070
精灵岛、乖乖兔、爰儿健、小蜜蜂、红豆、俏皮狗、家
有儿女、流氓兔、小猪班纳、童梦缘、米老鼠、柏惠
童鞋
180
贝蕾尔、小兔哥、姐妹精品童鞋
其它
(中
庭、
楼
梯、
消防
梯)
400
评价:
1、工贸大厦地处解放路商圈,五层建筑,属世纪百悦旗下分店。
设有一组滚梯上下组织人流,中庭约250平方米。
2、内部装修老旧,购物环境较差。
店铺装修、商品陈列及商家宣传广告的悬挂均属商业发展的初级阶段,商场当属中低档定位。
3、动线为环形动线,动线设计较为合理,基本上没有经营死角。
4、针织内衣、毛衫及羽绒服经营占比突出,其它品类如化妆品、箱包、家纺等占
比较小,明显为辅助品类。
5、因地理位置的优势,以及主题突出的错位经营,加之肯德基的进驻都为商家赢得了较大人流量。
安达圣购物中心
名
称
位
置
规
模
楼
层
品类
品类面
积
品牌
停车位
租金
安
达
圣
科
委
巷
909
1
一
层
珠宝首饰
370
周大金、明牌首饰、凌云翠轩、金嘉利钻石、金伯利钻石
80
化妆品
430
美宝莲、玉兰油、白然堂、束氏、卡姿兰、尚惠、资生堂、丸美、zero、幽帝薇、维尔汀
名表
160
名表廊
男装
1300
雷迪波尔、马亚诺、花花公子、梦特
娇、金利来、雷驰、BOSSsunwerS州苹果、依文、虎都、鄂尔多斯、菲莱、杰凡尼、法派、堡尼、玛勃、日驰尼、奥月、迪赛、利郎、皮尔卡丹、卡带乐蚂鱼、九牧王
鞋
1073
安妮娜、七月恋人、骆驼、木林森、声雨竹、华伦天奴、沙驰、皮尔卡丹、金利来、星期六、白丽、花花公子、法百伦、苹果、公牛巨人、森达、意尔康、天美意、梦特娇、富贵鸟
童装
485
ABCkids、海威迩、迪士尼、JOJO水孩儿、丑丑、丽婴房、童话故事、英氏、安奈儿、小猪班纳、
针织内衣
470
古今、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、欣姿芳、鄂尔多斯、璐比、婷美、爱慕、浪莎
休闲运动
1943
班尼路、佐丹奴、KAMA张扬、
BEFORE鎏恒色、以纯、森马、美特斯邦威、F4、耐克、摩高、阿童木、利奥纳多、迪柯尼、步森、互动地带、李宁、安踏、阿尔蓝特、汤尼俊士、与狼共舞、来克斯顿
皮草
50
西施奴、凯迪曼奴
床品
100
宝鳗、惠谊
包
280
世袋传奇、花花公子、卡带乐鳄鱼、皮尔卡丹、金利来、菲都狄都
健身器材
60
东方神
其它
40
御茶园
二女装层
饰品
声雨竹、天意、好日子、Maxenie、奥菲曼、玖姿、太平鸟、玛克西妮、杉杉、桑田布依、太和、天兰、哥弟、珂罗娜、珂莱蒂尔、米阑登、贝斯琪、曼哈2300芙、茜茜薇恩、红人、杰西、唯尚、艾
斯德妮、爱之怡、厚木、RIMENICE、赛斯特、雅莹、兰妮简爱、怡佳咏、卓
莱、伊芙心悦、M・O・XPARIS纤
K&CN卡沙布兰卡、蕾朵
30安之秀、充分美、袋鼠皮具
评价:
1、安达圣地处临汾传统商圈即解放路商圈,南侧为名金市场,北临万家福超市,设有地面停车场。
2、物业为长条形建筑,共两层,临街面较宽,故其形象展现度较好。
3、在该市商家中知名度很高,为当地高端购物场所。
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