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招标投标物业服务投标书
(招标投标)物业服务投标书
物业服务投标书
XX物业管理有限公司
二0一四年二月
第一部分:
商务文件3
一、物业管理处收入预算方案4
二、物业管理处收支预算方案分类明细5
三、其他费用11
四、”文化广场”管理处财务预算说明12
第二部分:
技术文件14
第一章:
管理服务理念和目标15
一、总体管理服务理念和目标15
第二章:
物业管理机构运作方式15
一、管理处组织架构及部门设置15
二、管理处运行方式及各部门职责16
第三章:
管理服务人员配备25
一、管理处各岗位员工的任职要求25
二、管理处经理要求26
三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责27
四、管理处新员工的培训方案及计划34
第四章:
物业管理用房及相应管理设施的配置35
一、管理用房35
二、管理设施35
第五章:
物业管理分项及标准与承诺37
第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案40
一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施40
二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施40
三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施60
四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施63
五、绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施71
六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职描述责74
七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想74
八、物业管理档案管理设想80
九、其他物业管理措施及承诺82
第七章:
丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施85
第八章:
智能化设施的管理与维修方案86
第九章:
施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施90
第十章:
提供《临时管理公约》的建议稿100
第十一章:
物业管理早期介入服务103
一、商业用房在实际运行前的管理措施:
108
第十二章:
本企业在投标项目中的服务特色(总结)108
商务文件
商务文件
一、物业管理处收入预算方案
1.管理收费单价
1.1投标申请表
投标申请表
项目
数据
物业收费标准
18.00元/月·M2
住宅
2.0元/月·M2
联排别墅
3.0元/月·M2
商业
4.0元/月·M2
管理者酬金计提比例
7%
投
标
人
投标企业名称:
上海有限公司
投标企业(盖章)
1.2物业管理费定价依据
1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费标准;
1.2.2“文化广场”物业支出预算;
1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。
2.物业管理费收入
2.1物业管理计费面积
地面建筑面积:
42176平方米;
附属建筑面积:
2674平方米。
2.2每月物业管理费收入:
42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月
全年物业管理费收入:
773875元/月×12月=9286500元
3、物业管理处收支预算方案及分类明细
3.1“文化广场”管理处财务收入汇总表
项目
面积
月收入(元)
年收入(元)
备注
2号楼
19613平方米
353034.00
4236408.00
2~4号楼:
18.00元/月·M2
游船码头餐厅及其他:
5.50/月/·M2
3号楼
17877平方米
321786.00
3861432.00
4号楼
4686平方米
84348.00
1012176.00
游船码头餐厅及其他
2674平方米
14707.00
176484.00
合计
44870平方米
773875.00
9286500.00
备注:
以收缴率100%计算
3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表
序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用(246466元/月)
管理人员
31900
382800
见附件1
机电人员
73660
883920
保安人员
100652
1207824
保洁人员
40254
483048
小计
246466
2957592
2
管理人员服装费(2000元/月)
管理人员服装费
2000
24000
3
行政办公费(22700元/月)
行政办公费
22700
272400
4
保安物耗(3000元/月)
保安物耗
3000
36000
5
保洁材料费(13964元/月)
保洁材料费
13964
167568
6
垃圾清运费用(8000元/月)
垃圾清运费用
8000
96000
外包
7
绿化养护费(4000元/月)
绿化养护费
4000
48000
外包
8
设备设施维护费(59810元/月)
设备设施维护费
59810
717720
9
公共能耗费(312408元/月)
公共能耗费
312408
3748896
10
公众责任险(1500元/月)
公众责任险
1500
18000
11
固定资产折旧(4153元/月)
固定资产折旧
4153
49836
12
管理者酬金(54171元/月)
管理者酬金(7%)
54171
650052
13
法定税金(41015元/月)
法定税金(5.3%)
41015.00
492180.00
合计
773187
9278244
3.3年度盈亏
年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月
*附件1“文化广场”管理处员人工费用明细表
岗位名称
人数
薪金
(元/人)
各项基金
(元/人)
月总支出
(元)
年总支出
(元)
管理处人工费用(31900元/月)
管理处
管理处经理
1
8000
3600
11600
139200
经理助理
1
5000
2250
7250
87000
客户服务
2
2500
1125
7250
87000
财务
1
4000
1800
5800
69600
小计
5
—
—
31900
382800
机电人员费用(73660元/月)
机电
机电主管
1
6000
2700
8700
104400
维修工
16
2800
1260
64960
779520
小计
17
—
—
73660
883920
保安人员费用(100652元/月)
保安
保安主管
1
4000
1800
5800
69600
保安领班
4
2500
1125
14500
174000
保安
36
1800
432
80352
964224
小计
41
—
—
100652
1207824
保洁人员费用(40254元/月)
保洁
保洁主管
1
3000
1350
4350
52200
保洁
22
1300
432
38104
457248
小计
23
—
—
40254
483048
合计
86
—
—
246466
2957592
“文化广场”管理处员工人工费明细测算说明:
⑴以上人员年度工资费用是以12个月为基数计算得出;
⑵月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴;
⑶各项基金计提比例为45%,其中包含公司替员工交纳的“五金”部分、节日加班费等。
*附件2:
员工服装及洗烫费用明细表
部门
人数
制服配备内容(人)
制服费用
洗烫费用
物业管理处
5
西装2套
衬衫2件
领带1根
10人×1200元/套×2套÷2年÷12月=1000元/月
10人×30元/套×2次月=600元
设备主管
1
监控员
4
设备部
16
棉质工作服2套
电工鞋1双
16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月
自行解决
合计
26
—
1400元/月
600/月
注:
⑴制服每二年更换一次,每人每次发放2套计;
⑵制服的洗烫按每人每月二次计,(仅限行政管理人员及客户服务部、保安部员工)
*附件3“文化广场”管理处行政办公费用明细表
序号
项目
月度费用(元)
年度费用(元)
备注
1
固定电话费
600
7200
2
办公用品
900
10800
3
复印机维修费
200
2400
4
法律事务及公共关系费用
3000
36000
5
资料印刷费
500
6000
6
节日布置费
5000
60000
7
交通运输费用
2500
30000
对外联系
8
其他不可预见费用
10000
120000
9
合计
22700
272400
*附件4、清洁耗材表
序号
名称
单位
单价
数量
费用(元/月)
备注
1
消毒型多功能清洁剂
箱
250.00
2
500.00
2
空气清香剂
瓶
30.00
10
300.00
3
不锈钢保养清洁剂
箱
250.00
0.5
125.00
4
玻璃清洁剂
箱
200.00
1.00
200.00
5
静电除尘剂
箱
500.00
0.50
250.00
6
碱性清洁剂(脱油剂)
箱
250.00
0.50
125.00
7
马桶清洁剂(除渍剂)
箱
200.00
0.50
100.00
8
洗手液
瓶
26.00
30.
780.00
9
地板蜡
箱
400.00
1.
400.00
10
去蜡水
箱
250.00
1.
250.00
11
消毒剂
瓶
30.00
12.
360.00
12
喷洁蜡
箱
400.00
0.25
100.00
13
卷纸
卷
1.00
7320.00
7320.00
共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2卷;30.5天/月计
14
垃圾袋
只
0.45
3904
1756.00
20层,每层楼梯6个垃圾筒,加公共区域以8个计,每天1次,30.5天/月计
15
小垃圾袋
只
0.08
7320
585.00
20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天更换2次;30.5天/月计
16
百洁布
块
15.00
25.00
375.00
17
拖把头
个
2.50
25.00
62.50
18
抹布
块
2.50
150.00
375.00
总计
13963.50
*附件5设备设施维护费用
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
房屋设备运行费(7500元/月)
消防/给水管网
833
10000
配套设施(含公共设施)
3333
40000
房屋建筑外立面维护
2500
30000
道路养护
833
10000
小计
7500
90000
2
公共设备设施检测费(5400元/月)
高配间电试
4000
48000
房屋避雷检测
1000
12000
高压设备电试费
4000
48000
小计
5400
64800
3
电梯系统(16台)(10587元/月)
电梯年检及限速器检测费
987
11840
电梯设备维保费
9600
115200
小计
10587
127040
4
弱电系统(7550元/月)
消防报警系统维保费
2333
28000
消防系统设备维修配件费
217
2600
保安监控系统维保费
5000
60000
小计
7550
90600
5
空调系统(22273元/月)
中央空调机组维保费
13000
156000
空调箱维保费(40个)
5000
60000
风机盘管(641个)
4273
51280
小计
22273
267280
6
外墙清洗(6500元/月)
外墙清洗
6500
78000
小计
6500
78000
小计
59810
717720
三、其他费用
1、物业前期介入及各阶段物业服务费模式
按照物业管理前期介入时间,按直接成本计算,物业公司不收取管理酬金
1.1前期物业管理早期介入期筹备人员费用表
序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用(30450元/月)
项目经理
11600
包含“五金“
结构工程师
9425
设备工程师
9425
小计
30450
2
税金5.3%(1614元/月)
税金
1614
3
合计
32064
1.2物业服务介入后期管理(包括中标及招商阶段)物业服务费模式
1.2.1按照物业公司直接发生的人工费用,,物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金;开发商支付其他运行费用。
1.2.2物业按空房管理费用收取,
2、前期物业空房管理费(中标及招商阶段公共能耗及设备运行费)
序号
租赁率%
开发商予以物业补贴
金额/元/月
备注
1
0
60%
461776
2
10
50%
384813
3
20
40%
323064
4
30
30%
230888
5
40
20%
161532
6
50
10%
76963
7
60
0
0
说明:
费用按照18元/㎡/月为计算基数。
面积按照42757㎡计算
3、开荒费用
开荒标准按照开发商要求执行,其中人工费用由物业承担。
发生开荒材料费用由开发商负责。
开荒费用参考价格2.50元/㎡,42176×2.50=105440元
其中人工费用约84352元;材料费用约21088元。
3、前期物业管理招商阶段费用
序号
项目费用
每月支出
每年支出
备注
1
人工费用(179109元/月)
管理人员(3人)
31900
382800
见附件1
机电人员(10人)
73660
883920
保安人员(33人)
100652
1207824
保洁人员(15人)
40254
483048
小计(61人)
179109
2149308
2
管理人员服装费(2000元/月)
管理人员服装费
2000
24000
3
行政办公费(13620元/月)
行政办公费
13620
163440
4
保安物耗(1800元/月)
保安物耗
1800
21600
5
保洁材料费(2500元/月)
保洁材料费
2500
30000
6
垃圾清运费用(4000元/月)
垃圾清运费用
4000
48000
7
绿化养护费(4000元/月)
绿化养护费
4000
48000
10
公众责任险(1500元/月)
公众责任险
1500
18000
11
固定资产折旧(4153元/月)
固定资产折旧
4153
49836
12
管理者酬金(32503元/月)
管理者酬金(7%)
32503
390036
13
法定税金(41015元/月)
法定税金(5.3%)
12995.00
155940.00
合计
258180
3098160
1、开办费
开办费及固定资产费用由我物业公司承担。
序号
项目
数量
单价
金额
备注
工程维修工具及设备
20,280.00
1
铝合金扶梯
4
300.00
1,200.00
2
数字万用表
3
350.00
1,050.00
3
兆欧表
1
250.00
250.00
4
钳形表
2
200.00
400.00
5
组合套筒工具
2
200.00
400.00
常用工具一批
6
手枪钻
3
500.00
1,500.00
7
应急照明灯
4
220.00
880.00
8
管道疏通机
2
1,000.00
2,000.00
含保洁/工程使用
9
其他工具
1
2,000.00
2,000.00
10
仓库货架
6
1,000.00
6,000.00
11
拖线盘
3
200.00
600.00
12
工具柜
4
1,000.00
4,000.00
保洁用品
14,050.00
13
刮窗器
8
300.00
2,400.00
14
尘推
8
400.00
3200.00
15
拖线盘
2
200.00
800.00
16
铝合金扶梯
3
750.00
2,250.00
17
普通吸尘器
3
1800.00
5,400.00
保安用品
50,900.00
18
耳麦对讲机
33
1,500.00
49,500.00
19
警棍
4
250.00
1,000.00
20
充电电筒
4
100.00
400.00
办公设备
74,200.00
21
办公桌椅
12
500.00
6,000.00
22
员工更衣箱
13
900.00
11,700.00
23
塑封机
1
500.00
500.00
24
考勤钟
1
1,500.00
1,500.00
25
验钞机
2
300.00
600.00
26
微波炉
2
800.00
800.00
400
27
打印机
3
500.00
1,500.00
28
文件柜
12
1,200.00
14,400.00
29
电话机
6
200.00
1,200.00
30
办公用品
1
1,000.00
1,000.00
31
前期印刷费
1
5,000.00
5,000.00
用户手册、宣传资料等
37
办公用房装修
1
30,000.00
30,000.00
总计
159,430.00
2、固定资产清单
序号
项目
数量
单价
金额
1
电锤
2
1500.00
3000.00
2
擦地机
1
6000.00
6000.00
3
高速抛光机
1
8000.00
8000.00
4
干湿二用吸水机
1
7000.00
7000.00
5
电动升降机(10米)
1
80000.00
80000.00
6
电脑
5
4000.00
20000.00
7
复印机
1
12000.00
12000.00
8
保险柜
1
2500.00
2500.00
9
简易自动扶梯清洁机
1
3,000.00
3,000.00
10
高压水枪
1
6,000.00
6,000.00
11
传真机
1
2,000.00
2,000.00
合计
149,500.00
三年折旧
4152.77
四.“文化广场”管理处财务预算说明
1)根据业主方提供的物业委托内容,我们对整个项目商业占比较大比重的状况,本着节约与保障并重的原则作出物业费测算。
。
2)“文化广场”管理处商业、娱乐用房占比较大比重,客流量大、营业时间长,导至空调、照明设备运行费用明显增加,公用部位电梯和喷泉全天候不间断运行,将使公共能耗费用大大的增加,公共能耗费用是成本支出的重要部分,占较大比例。
3)物业收费严格按照国家物业管理条例和上海市物业管理条例执行,如有违反物业相关条例,按照物业行业相关规定处理。
4)1号楼地下车库费用未计入物业费用。
5)由于“文化广场”的招商定位未确定,本标书中人员配置及运行费用仅作参考,具体按照实际情况调整。
6)开办费与固定资产费用由我物业公司投入。
技术文件
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第一章管理服务理念、目标
1.总体物业管理服务理念:
以人为本
针对绿地太仓新城的显赫、尊荣的设计理念和建筑特点,时刻维护和保障业主的利益,制作可行性的经营策划,努力营造繁荣、先进的商业气氛,提高商务区的商务价值,坚持服务以人为本,追求“更加优秀”之立意及物业特点,结合物业管理各个要素,我们确定“以人为本”管理服务理念,以“星级物管、科技物管、人文物管、品质物管”的四项特色服务。
虽然进驻“文化广场”客户行业范围也比较广泛,从业人员对物业管理的需求也会多种多样,服务需求的多样性和复杂性要远胜于单一商务办公类型的物业管理。
如何适应各类不同来宾的需求,提供尽可能多的服务,是本案物业管理工作的一个重要课题。
1.1价值观念:
以安全为重
“安全乃企业立身之本”,综合商务楼的运行管理,应当保障完善的安全保障体系和安全管理网络,任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的损失,要求“文化广场”的物业管理具有高度的计划性以及严格的安全管理工作。
1.2服务标准:
以效率为先
高效率的管理不仅仅体现于节约时间方面,更是体现于有效的组织结构、明确的管理制度、良好的团队精神、先进的预测技术和敏锐的反馈系统等,它是一种深层次的管理手段。
1.3发展观念:
以科技为动力
“文化广场”装备各种现代化的设施设备,先进的中央空调系统、保安监控系统、通信信息系统以及智能化控制系统等,物业管理本身不能投入,关键在于能否正确地掌握并使用管理搞好这些设施设备,这既是确保“文化广场”内用户正常工作的关键,也是物业管理工作的关键。
1.4项目总体定位
“文化广场”物业管理的总体定位:
◆客户的任何需求,将作为我们一切工作的出发点,并争取满足并超越的期望;
◆“文化广场”将作为上海未来物业管理的标志性项目,在各项资源的投入方面将不遗余力;
◆“文化广场”的物业管理将定位在星级宾馆的服务标准,日常的管理与服务将充分体现上海市一流服务水平,为企业形象的树立竭尽全力!
2.物业管理目标
◆二年内通过上海市“物业管理优秀大厦”管理目标;
◆
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